【正文】 5%以上。生態(tài)文明：建成國(guó)家級(jí)生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)；單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗比“十一五”期末降低20%，污染物排放總量比“十一五”期末降低25%，城市生活污水集中處理率達(dá)100%，環(huán)保重點(diǎn)監(jiān)管企業(yè)污染物穩(wěn)定排放率達(dá)98%；全區(qū)綠化覆蓋率達(dá)42%以上，人均公共綠地面積超12平方米?？偛拷?jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃江陰高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，其中先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)包括沿江新材料、現(xiàn)代中藥及生物新藥、金屬新材料及制品、高端智能設(shè)備、融合通信裝備及材料5個(gè)產(chǎn)業(yè)園；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)包括總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、現(xiàn)代物流區(qū)、高科技服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。，依托盈智城、高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園等大型載體，承載著總部經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意、城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)三項(xiàng)功能： 總部經(jīng)濟(jì)大力發(fā)展公司總部、現(xiàn)代金融、商務(wù)服務(wù)、科技服務(wù)等總部機(jī)構(gòu)，努力打造集金融產(chǎn)業(yè)、研發(fā)孵化、商務(wù)服務(wù)于一體的總部經(jīng)濟(jì)服務(wù)集群，把園區(qū)建設(shè)成區(qū)域性商務(wù)領(lǐng)航中心。文化創(chuàng)意依托高新區(qū)良好的制造業(yè)基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)設(shè)計(jì)及數(shù)字內(nèi)容、印刷包裝等，突出創(chuàng)意、創(chuàng)新、創(chuàng)造的功能定位，全力爭(zhēng)創(chuàng)省內(nèi)知名的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)順應(yīng)高新區(qū)產(chǎn)城一體化發(fā)展的趨勢(shì)，大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)、生態(tài)休閑、社區(qū)商業(yè)等生活性服務(wù)業(yè)，積極引入一些現(xiàn)代新型服務(wù)業(yè)態(tài)，滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。發(fā)展現(xiàn)狀:總部經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)目前正在建設(shè)的有海瀾財(cái)富中心、法爾勝泓昇集團(tuán)大廈等總部經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目西側(cè)為規(guī)劃建設(shè)的揚(yáng)子江盈智城。目前江陰高新區(qū)內(nèi)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)剛剛起步，借助其總部經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意及城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)的功能，未來(lái)幾年內(nèi)將成為江陰市及高新區(qū)的快速增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿薮?。百貨商廈：江陰已形成核心商圈+區(qū)域商業(yè)中心搭配的城市商業(yè)體系，區(qū)域商業(yè)中心檔次仍有很大的提升空間。商圈內(nèi)主要的百貨有：華地商廈、國(guó)際購(gòu)物中心、華聯(lián)商廈、八商場(chǎng)，精品商廈，人民商廈，優(yōu)衣庫(kù)休閑廣場(chǎng)等。其它商場(chǎng)多走大眾化、特色化路線，定位為中檔。以華聯(lián)、華地為代表，傳統(tǒng)百貨發(fā)展相當(dāng)成熟；但是，由于大多是已有一定年代的物業(yè)，受建筑結(jié)構(gòu)的限制，以人民路為軸心的中心城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)空間有限。由于引進(jìn)品牌賣(mài)場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)，后者經(jīng)營(yíng)較為成功；而前者采取發(fā)展商自己經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)效果較差。在大潤(rùn)發(fā)的帶動(dòng)下，區(qū)域商業(yè)環(huán)境的日益成熟，開(kāi)發(fā)商建設(shè)的星光百貨，是一個(gè)集賣(mài)場(chǎng)、百貨、餐飲、休閑、娛樂(lè)的購(gòu)物中心（區(qū)域型）雛形。時(shí)代超市沿大橋路西側(cè)，附近大多是安居房、拆遷戶、單位宿舍，消費(fèi)力不足。高端的住宅小區(qū)對(duì)超市經(jīng)營(yíng)狀況有明顯的拉動(dòng)作用，比如大潤(rùn)發(fā)超市。除大統(tǒng)華超市位于市中心，其它超市、大賣(mài)場(chǎng)都位于城市核心商業(yè)區(qū)周邊住宅小區(qū)較為集中的區(qū)域，承擔(dān)區(qū)域商業(yè)中心的角色。江陰大賣(mài)場(chǎng)及超市業(yè)態(tài)發(fā)展相當(dāng)成熟，東南西北基本都有布點(diǎn)（城市購(gòu)買(mǎi)力已具備一定水平）。餐飲、休閑餐飲：江陰已形成了吸引大眾消費(fèi)的餐飲特色商業(yè)街，如青果路特色餐飲街，益健路、河北街餐飲休閑一條街。益健路、河北街以休閑餐飲為主，也是酒吧KTV等娛樂(lè)業(yè)較為聚集的地段，檔次大眾化。休閑：江陰休閑業(yè)態(tài)在城區(qū)內(nèi)分布較廣：咖啡、酒吧等休閑業(yè)態(tài)遍布全市，已成為江陰人時(shí)尚消費(fèi)的重要組成部分；大量的中式、西式快餐，進(jìn)一步豐富了全市的餐飲業(yè)和娛樂(lè)休閑業(yè)。酒店業(yè)市場(chǎng)而言：江陰本地的高檔酒店正在快速發(fā)展，4星以上的酒店開(kāi)發(fā)商大多為企業(yè)背景，客戶入駐酒店的目的主要是為了進(jìn)行會(huì)議，研討，聚會(huì)等商務(wù)性事跡。酒店登記名稱客房數(shù)量入住率經(jīng)營(yíng)時(shí)間價(jià)格（標(biāo)準(zhǔn)間）五星級(jí)黃嘉喜來(lái)登29860%2010632泓昇苑30860%2006518長(zhǎng)盛戴斯酒店21160%2011488長(zhǎng)晟豪生29880%2011632新長(zhǎng)江雅閣30860%2011518皇冠假日大酒店28070%2011488四星級(jí)江陰暨陽(yáng)山莊27060%1998300江陰國(guó)際大酒店31570%1998480江陰來(lái)富島大酒店22160%2003420江陰法爾勝酒店14070%1994300江陰興澄大酒店13560%1998400經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店如家連鎖酒店27080%2010150－250莫泰168酒店31580%2009150－2507天連鎖酒店22190%2011150－250漢庭連鎖酒店14070%2009150－250格林豪泰酒店13570%2011150－250江陰目前經(jīng)濟(jì)型酒店：如家、漢庭、格林豪泰、莫泰167天連鎖酒店等酒店正雨后春筍快速發(fā)展中，品牌連鎖酒店以及一些同檔次的酒店遍布中心城區(qū)，價(jià)位在150250元/天之間，但城東及城市客廳區(qū)域的品牌連鎖酒店比較缺乏，另外城東及城市客廳區(qū)域的企業(yè)廠區(qū)較多，比較適宜發(fā)展連鎖酒店，商務(wù)客戶的需求比較旺盛。辦公樓市場(chǎng)而言，隨著本地經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展以及和周邊地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系更加密切，城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)（由制造業(yè)向高科技、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方面發(fā)展）本地的寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求將保持在一個(gè)比較平穩(wěn)的水平。康體、文娛、文化傳媒大眾化和高檔的健身、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所在江陰的數(shù)量均不多； 對(duì)于城市人口規(guī)模而言，江陰與其他縣城在生活習(xí)慣上，對(duì)運(yùn)動(dòng)健身的概念較弱。一般定位偏高端的酒吧大多集中于步行街或者區(qū)域商圈地段。KTV還是普通市民最習(xí)慣消費(fèi)的一種娛樂(lè)方式，江陰洗浴中心數(shù)量眾多，總體上以大眾化消費(fèi)為主，高檔次項(xiàng)目較少。江陰的文化傳媒行業(yè)處于快速發(fā)展期，各種類型的行業(yè)培訓(xùn)、中小學(xué)教育以及專業(yè)輔導(dǎo)等也是雨后春筍，目前各種文化培訓(xùn)及輔導(dǎo)主要集中中心城區(qū)較多，但隨著城東及城市客廳的各種商住配套的完善，慢慢也有東漸的趨勢(shì)，目前在新一城商業(yè)中心、魔方時(shí)代廣場(chǎng)、嘉年華城市廣場(chǎng)已經(jīng)有一些培訓(xùn)公司嵌入其中，未來(lái)隨著城市客廳商圈的建設(shè)完善，文化傳媒及休閑娛樂(lè)業(yè)必將得到進(jìn)一步發(fā)展。江陰市把198平方公里的中心城區(qū)作為“家”，“城市客廳”，城市客廳將成為江陰新的一個(gè)商圈?！俺鞘锌蛷d”已投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目包括：沃爾瑪商場(chǎng)與洲際酒店兩大功能部分組成的新一城商業(yè)中心，集合了百貨店、精品服裝服飾、餐飲、KTV、健身美容、家居裝飾、兒童娛樂(lè)、沃爾瑪超市等于一體，店鋪數(shù)量超過(guò)300個(gè)。魔方時(shí)代廣場(chǎng)，占地約21000平方米，建筑面積為66298平方米，整個(gè)項(xiàng)目將打造成集商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂(lè)為一體的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所。“城市客廳”不僅覆蓋周邊及城區(qū)人群，更具備超強(qiáng)的向東輻射能力，將改變江陰的商業(yè)格局。項(xiàng)目所在地江陰城東及城市客廳區(qū)域的品牌連鎖酒店比較缺乏，而且城東及城市客廳區(qū)域的企業(yè)廠區(qū)較多，預(yù)測(cè)未來(lái)連鎖酒店，商務(wù)客戶的需求比較旺盛。三、區(qū)域政府對(duì)服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策“江陰市2013年政府工作報(bào)告”2013年的主要任務(wù)“突出轉(zhuǎn)型升級(jí)，加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系”：推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造提升和新興產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，實(shí)施先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，千方百計(jì)做大總量、調(diào)優(yōu)結(jié)構(gòu)、提高質(zhì)效，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展；加快推進(jìn)服務(wù)業(yè)比重提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，%。大力推廣運(yùn)用電子商務(wù)，加快發(fā)展研發(fā)設(shè)計(jì)、商務(wù)中介、金融服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。加快發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，確保文化產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到4%。按照產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化的要求，加快推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)倍增計(jì)劃，大力發(fā)展生產(chǎn)性、生活性和高端服務(wù)業(yè)，著力提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)能級(jí)和水平。第四部分 開(kāi)發(fā)法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目獲得方式該地塊為增量國(guó)有建設(shè)用地，通過(guò)國(guó)有土地出讓公開(kāi)程序?qū)ν夤_(kāi)出讓（掛牌出讓），符合現(xiàn)有土地出讓的程序。三、開(kāi)發(fā)政策性調(diào)查及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 具體詳見(jiàn)附件。五、限售限購(gòu)政策、金融政策調(diào)查 具體詳見(jiàn)附件。本項(xiàng)目屬于江陰高新區(qū)管委會(huì)招商辦引進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目，現(xiàn)已通過(guò)土地公開(kāi)出讓市場(chǎng)掛牌取得。開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)政策風(fēng)險(xiǎn)較小。第五部分 土地現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估一、現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估原則本次評(píng)估為江陰高新區(qū)目標(biāo)地塊在公開(kāi)市場(chǎng)情況下的現(xiàn)狀價(jià)值，按照地塊規(guī)劃條件，用途為商業(yè)用地。宗地編號(hào)地塊座落土地用途出讓面積(平米)容積率土地價(jià)格(萬(wàn)元/畝)樓面地價(jià)（元/平米）競(jìng)買(mǎi)時(shí)間備注2012C57江陰市澄江街道行政區(qū)域范圍內(nèi)東南至嘉年華城市廣場(chǎng)、西至天華軸線、北至濱江路