【正文】 全國各地游客突破了300萬人次。屬于成都市2002年8月7日公布的成都市基準地價住宅三級、商業(yè)二級地段。：公共交通狀況：項目所在區(qū)域內有1967305373等多路公交車通過，、對內對外交通十分方便。該項目周邊公共汽車線路網(wǎng)絡覆蓋面廣，站點交匯地段將聚集大量消費人流，便捷的交通為該區(qū)域內居民的生活、工作、出行帶來了便利。文殊院位于成都市城北文殊院街，是現(xiàn)存市區(qū)保存最完整的一座佛教寺院。文殊院始建于唐代，宋代改名為信相寺，為川西“四大叢林”之一?？滴跞晁旄乃旅麨槲氖庠?。文殊院占地82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴謹。東西兩廂是鐘鼓樓相對，齋堂與客堂對稱排列，各殿堂以長廊密柱相連結。房舍為木石結構，雕飾精美。（三）文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項目 進行開發(fā)（土地整理后由開發(fā)商自行開發(fā)），則將受城北房地產(chǎn)經(jīng)濟萎縮的影響，無論是開發(fā)何種類型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過長、利潤額低于市場平均利潤率，甚至無法持續(xù)經(jīng)營。關于這三大片區(qū)中啟動方式及經(jīng)營模式的探討已經(jīng)很多，總結起來主要表現(xiàn)在三方面：規(guī)?；_發(fā)、綜合性經(jīng)營、特色化營銷。如果將文殊院片區(qū)的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進 行橫向比較，可以看出，這三者同樣具備濃厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都緊臨城市中心區(qū)域，正式啟動前都有相當?shù)闹燃肮潭ㄏM群體。同時，值得一提的是，目前成都已經(jīng)開發(fā)有成規(guī)模的、類似的歷史文化及川西風情的旅游片區(qū)還有武侯祠和杜甫草堂。目前，成都市區(qū)范圍內可以代表川西民俗風情的旅游景點主要有寬窄巷子及文殊院片區(qū)。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中國十大禪林之一，享有較高的聲譽。（四）項目最高最佳使用用途定位本項目所屬地塊規(guī)劃用途為文化綜合用地、規(guī)劃容積率見附表、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標。項目所處歷史文化地位、內涵，景觀較好；道路通達度較好，對內對外交通便捷；生活配套設施較為齊全。（五）項目開發(fā)價值及銷售預測據(jù)市場調查顯示：文殊院臨近周邊的租金在140—200元/平方米左右，而外層租金在45110元/平方米左右，相對比例下降了50%左右；而就口岸效應，文殊院臨近周邊的街道口比街道中段高出50—100元/平方米，而在外圍無明顯的差異性。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進行了預測。這三個城市圈，是中國城市化進程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當長時期內，仍將擔負中國城市化領頭羊的角色。大北京城市圈大上海城市圈大廣州城市圈長江流域經(jīng)濟帶西部的致動點、發(fā)力點“1”在哪里？？（3）要實現(xiàn)中國整體均衡增長與可持續(xù)發(fā)展，關鍵在中西部的崛起。（4）在這個引弦蓄勢的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點！“3+1”的中國區(qū)域城市經(jīng)濟發(fā)展的新格局呼之欲出，“3+1”格局的“1”，只可能出現(xiàn)在西部?。?）這是歷史給予的一個巨大的天時！以重慶和成都為兩極的長江上游（成渝）城市經(jīng)濟圈最有可能成為：啟動西部大發(fā)展的龍頭，取得進入“3+1”格局的入場券。在國家西部大開發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設施，力圖創(chuàng)造一個更加良好的投資環(huán)境。上述城市規(guī)劃的實施以來，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的對外交通，增強了吸引外來投資的競爭能力。2003年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過200億元的百強城市達到68個，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽、哈爾濱位居百強前十位。成都市堅持以城市規(guī)劃為“龍頭”，進行舊城改造、新區(qū)開發(fā)和城市道路等基礎設施建設，以較快的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了較大的變化。優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結構與布局，淡化“中心城”的概念，形成“一主七衛(wèi)”（市中心及７個外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)）的都市區(qū)格局。規(guī)劃建筑面積達460萬平方米。東部新區(qū)規(guī)劃面積76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置?！熬弊中蔚缆罚簴|城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)）； 環(huán)狀道路：內環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路； 放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。以房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內容的房地產(chǎn)市場體系已形成，各級市場交易日趨活躍，特別是自2002年銀行接受二手房按揭以來，有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)及其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。大盤開發(fā)逐漸成為趨勢，由于市區(qū)土地資源的相對匱乏，使大盤開發(fā)的熱點區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域。投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、產(chǎn)權酒店、小戶型等項目日益增多。舊城改造成果顯著。政府的三大工程改造及相關規(guī)劃方案，將進一步促進近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費力度；同時，就遠期相關地產(chǎn)經(jīng)濟預測及遠期政府規(guī)劃顯示，未來20年內郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費意識，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造規(guī)模化都市地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠。四、市場研究（一）成都舊城改造工程各大板塊概述與文殊院片區(qū)舊城改造工程同時進行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無論從長期以來所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢。原長年經(jīng)營名家書畫，茶鋪，人氣旺盛。由于春熙路商圈本身的影響力及擴張性，加之大慈寺本身的歷史文化價值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴張范圍后，會打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過“金融一條街”的定位。文殊院片區(qū)舊城改造是成都市2002年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。（1）屬目前舊城改造中市場脈氣最弱的板塊文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前成都房地產(chǎn)開發(fā)中市場脈氣最弱的板塊。其中，城南板塊（主要是桐梓林區(qū)域及棕樹區(qū)域）主要以高質高價為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。城東板塊雖然有城東城市副中心等政策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開發(fā)主流仍然是以低價房、安居房等為主體。與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場人氣商氣指數(shù)相對較高。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。（2）片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營業(yè)種單一的原始狀態(tài)。作為住宅開發(fā)，文殊院片區(qū)自身不具備開發(fā)高檔住宅的優(yōu)勢，同時還存在宗教特征與住宅開發(fā)沖突的問題（文殊錦苑僅入住5人）。如果拍賣成功，也可能出現(xiàn)高地價帶來高房價銷售困難等問題。實際操作難度較大。文殊院的開發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢，變其弱點為特點，結合旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，對片區(qū)內宗教文化、民居文化等資源進行整合，進行特色化開發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。武侯祠是中國歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，現(xiàn)存有部分春秋戰(zhàn)國時期的珍貴文物，其價值主要體現(xiàn)在歷史文化遺跡的保護方面。除了景區(qū)本身所具備旅游吸附力外，其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營成功的決定性因素之一。詳見下表。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購物”的需求，實現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進的良性循環(huán)。據(jù)傳，杜甫草堂是當年詩圣杜甫的在成都故居，但目前尚無真正有說服力的證據(jù)能夠證明，但杜甫草堂畢竟因此而聞名于世。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點之一。杜甫草堂周邊共有商鋪68家，%，%，%，%，古玩市場、書畫市場、%，其余主要為各種生活活配套。草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序 號業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比1酒樓8 2茶鋪6 3中餐館5 4沖印彩擴店4 5服裝4 6火鍋店4 7旅行社4 8賓館3 9美容美發(fā)3 10小吃店3 11辦公用品(文具)2 12超市2 13副食干雜2 14煙草專賣2 15銀行2 16浴足保健2 17保險公司1 18布藝1 19茶葉店1 20車維修1 21打印1 22典當行1 23古玩市場1 24市政配套1 25書店1 26書畫字畫1 27音像用品1 28娛樂場所1 合 計68 完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認同的最大原因。盡管武侯祠、杜甫草堂都有很高的歷史文化保護價值，也是目前公認的成都市旅游景區(qū)中的兩大亮點，但這兩處景區(qū)賣點都相對單一，仍未實現(xiàn)歷史文化與地方文化的完美結合，達到“游什么即是游成都”的效果。寬窄巷子街區(qū)是目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群。該區(qū)域有計劃結合長順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊3公里范圍內的“古少城”特色旅游文化街區(qū)。目前該片區(qū)內古建筑的維護等都還處于自然狀態(tài)，尚未結合區(qū)域內古建筑的保護形成實質性的商業(yè)圈。寬窄巷子的保護已經(jīng)迫在眉睫。據(jù)記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。該寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾“敕建大圣慈寺”。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，所有畫像“皆一時絕藝”。大慈寺歷經(jīng)興廢，多次毀于兵火?，F(xiàn)為成都市博物館，館藏有新中國成立后成都地區(qū)出土和征集得來的歷史文物、資料，品種齊全，數(shù)量眾多，是研究古代蜀文化的重要佐證。文殊院片區(qū)之所以一直未能形成成都旅游熱點景區(qū)，片區(qū)內硬件配套的缺乏是重要原因之一。成都——四川的省會城市，也是四川的政治、經(jīng)濟、文化中心。對于中國大多數(shù)相對偏遠的西部城市，旅游業(yè)的興起甚至具備盤活一個城市、一個地區(qū)的巨大能量。目前，成都城區(qū)內還沒有一個真正能夠代表成都，能夠留住旅游者，促使其進行消費的景區(qū)。六、規(guī)劃方案及建設條件三大目標：三老滿意政府滿意：n 開發(fā)出代表城市形象的名片n 打造出體現(xiàn)城市文化的舞臺n 整合和提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能n 提升土地經(jīng)營價值老板滿意n 降低投資風險，n 良好的投資價值和利潤空間老百姓滿意：n 滿足觀光、休閑和體驗