【正文】 物侵害設(shè)施良好，配電室滅火器良好，配電專用工具齊全，執(zhí)行倒閘操作制度，配電室衛(wèi)生良好，每半年一次緊固電器螺絲，熄燈檢查配電電器并用紅外測(cè)溫儀測(cè)溫每周一次。（2）負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)照明系統(tǒng)的正常運(yùn)行、管理和維護(hù)。做到燈、終端開關(guān)、閘、斷路器、電度表、各類儀表及配電箱等公共設(shè)施完好無損，照明開關(guān)箱及配電箱整潔及螺絲做到每月緊固，開關(guān)對(duì)象標(biāo)注明確。（3）負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)給排水系統(tǒng)的正常運(yùn)行、管理和維護(hù)。排水、排污功能完好，制訂年度保養(yǎng)計(jì)劃，每半年一次對(duì)排放明管、地漏、明溝、暗溝、雨水管、食堂排污管、地下室污水池、窖井等進(jìn)行維保、疏通、清理，并根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)或?qū)嶋H情況增加檢查或疏通次數(shù)，每年一次檢查、根據(jù)實(shí)際情況清理化糞池。（4）負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行、管理和維護(hù)（不含專業(yè)維保合同確定的維護(hù)內(nèi)容）。根據(jù)甲方的要求開關(guān)空調(diào)，一般情況下空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置在智能狀態(tài)，做好巡回檢查工作和節(jié)能工作，記錄運(yùn)行參數(shù)。根據(jù)消防部門的要求在消防控制室配備值班人員，持證上崗，做到24小時(shí)值守，掌握大樓的消防設(shè)備布局，能熟練操作主機(jī)設(shè)備及其它消防設(shè)備器械。做好每日防火巡查工作，如消防系統(tǒng)出現(xiàn)異常情況及時(shí)與外包單位聯(lián)系，監(jiān)督及跟蹤外包公司的維保，并對(duì)外包公司的維保事項(xiàng)進(jìn)行確認(rèn)及簽字。（6）負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)房屋本體及外圍地面的維護(hù)、保養(yǎng)和管理，確保設(shè)施完好。（7）負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)電梯的日常運(yùn)行、管理和維護(hù)（不含專業(yè)維保合同確定的維護(hù)內(nèi)容）。電梯裝卸貨管理。（8）負(fù)責(zé)食堂內(nèi)除專用廚房設(shè)備外的電氣及管道等維修工作；（9）負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)設(shè)備進(jìn)行定期保養(yǎng)和維護(hù)，確保設(shè)備隨時(shí)處于正常的使用狀態(tài)；（10）負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的電話安裝，做到跳線簡(jiǎn)潔，配線架整潔。（12）其他應(yīng)屬于該項(xiàng)工作內(nèi)容范圍內(nèi)的服務(wù)。（1）確保零修、急修及時(shí)率達(dá)98%以上，合格率達(dá)100%。(3) 做到24小時(shí)值班，保證每個(gè)工作日能夠做到對(duì)相關(guān)的設(shè)備巡視一遍，并做好記錄，重大安全責(zé)任事故（含治安、消防、水電設(shè)備管理等方面）為零；重大設(shè)備設(shè)施故障責(zé)任事故為零。（六）特約服務(wù)管理工作內(nèi)容：合同外的服務(wù)項(xiàng)目。根據(jù)要求制訂各類應(yīng)急預(yù)案（火災(zāi)預(yù)案、治安、重大水浸、大樓停電、停水、電梯關(guān)人、災(zāi)害性天氣等）、工作制度，完善會(huì)務(wù)接待、保潔、保安、設(shè)備設(shè)施維護(hù)、綠地維護(hù)等的相關(guān)計(jì)劃，建立服務(wù)員工作手冊(cè)，每日登記工作內(nèi)容。（七）主要管理人員的委派與管理人員的提升企業(yè)的成功取決于項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。為了使大樓、網(wǎng)管部負(fù)責(zé)人的管理水平能快速提升，我們定時(shí)定期參加由公司統(tǒng)一組織的各類“管理速成班”，強(qiáng)化培訓(xùn)。大樓負(fù)責(zé)人、網(wǎng)管部負(fù)責(zé)人通過學(xué)習(xí)企業(yè)系統(tǒng)化的學(xué)習(xí)來提升綜合管理能力。第四章 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和標(biāo)準(zhǔn)要求一、管理框架設(shè)置圖XX物業(yè)管理有限公司xx銀行XX銀行物業(yè)食堂保潔部保安部客服部工程部二、各部門崗位職責(zé) ◆管理處主任崗位職責(zé)管理處主任（項(xiàng)目經(jīng)理）：姓名： 性別：學(xué)歷：個(gè)人特長(zhǎng)：職責(zé)概要：管理處主任全面負(fù)責(zé)XX銀行管理處的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和管理活動(dòng)，直接對(duì)公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，全權(quán)負(fù)責(zé)處理物業(yè)一切事務(wù)，帶領(lǐng)全體員工努力工作，完成公司所確定的各項(xiàng)目標(biāo)，努力做好具有酒店特色的物業(yè)管理。處理好人事關(guān)系，協(xié)調(diào)部門之間的聯(lián)系，使該物業(yè)有一個(gè)高效率的工作系統(tǒng)；督促檢查安全、消防和秩序維護(hù)工作，為XX銀行的業(yè)主和使用人以及和員工創(chuàng)造安全舒適的工作環(huán)境；指導(dǎo)管理處的日常培訓(xùn)工作，培養(yǎng)人才，提高整個(gè)物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和員工素質(zhì)；以身作則，關(guān)心員工，獎(jiǎng)罰分明，加強(qiáng)員工的職業(yè)道德和思想教育工作，使該物業(yè)有高度凝聚力，并要求全體員工以高度熱忱的責(zé)任感去完成本職工作；巡視本物業(yè)各部門運(yùn)作情況，發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)場(chǎng)解決；對(duì)銀行的投訴及時(shí)處理；主持每周的工作會(huì)議，總結(jié)上周工作情況，布置下周工作任務(wù)；進(jìn)行每日的例行檢查： （1）檢查員工的儀表儀容、禮貌用語和勞動(dòng)紀(jì)律；（2）檢查消防中心、監(jiān)控中心和其他重要設(shè)施設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況；（3）檢查會(huì)務(wù)、各樓層、地下室、外圍的工作狀況和衛(wèi)生狀況。通過溝通，及時(shí)了解工作中的不足，和業(yè)主以及使用人的更多需求，以便在日后的工作中提高和完善；處理重大突發(fā)事件，及時(shí)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案；1對(duì)重大突發(fā)事件、事故、管理處無法解決的事件和投訴、需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)等，須及時(shí)上報(bào)銀行辦公室和物業(yè)公司；1經(jīng)常檢查后勤保障，為職工分憂解難，激發(fā)員工的勞動(dòng)熱情；◆工程部職責(zé)銀行已配置專業(yè)的工程人員，物業(yè)公司的工程人員積極協(xié)助銀行做好的強(qiáng)電、電梯、消防、空調(diào)、弱電等工作，為各類設(shè)備進(jìn)行規(guī)范化維修和養(yǎng)護(hù)，力爭(zhēng)因管理責(zé)任引發(fā)的重大設(shè)備事故為零。工程部隸屬管理處直接管理，協(xié)助銀行做好公用設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)和銀行大樓內(nèi)的維修，主要職責(zé)如下：妥善保管工程建設(shè)檔案資料，定期或不定期向管理處匯報(bào)情況；協(xié)助銀行做好大樓內(nèi)的水泵、消防等共用設(shè)施設(shè)備的巡查、記錄及維修保養(yǎng)； 協(xié)助銀行做好大樓內(nèi)的公共部位（如共用屋頂、排水管道）等的維護(hù)和疏通；銀行大樓設(shè)備或設(shè)施如發(fā)生突發(fā)性事件，協(xié)助銀行全力組織搶修；協(xié)助做好突然停電、停水的應(yīng)急工作。配合管理處各個(gè)職能部門的工作，完成管理處領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。做好會(huì)務(wù)期間的服務(wù)工作。無會(huì)議時(shí)的會(huì)場(chǎng)清潔及保持工作。會(huì)務(wù)基本流程（1）上班時(shí)間為：08：00—11：00、13：00—17：30；（2）08：00上班，提前十分鐘到崗，自我檢查儀容儀表。（4）每日早上08：00前開啟會(huì)議室所有的門窗，無論有無會(huì)議準(zhǔn)備至少兩瓶開水以防止緊急召開會(huì)議；17：15檢查好會(huì)議室內(nèi)電源是否關(guān)閉、門窗是否關(guān)好后鎖好門和保安交接好方可下班。◆保安部工作職責(zé)保安部隸屬管理處領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)助公安部門和銀行做好安全防范工作，主要負(fù)責(zé)秩序維護(hù)、交通、消防及其它違章行為的管理工作，具體職責(zé)如下：嚴(yán)格執(zhí)行、遵守市、區(qū)有關(guān)治安、消防管理?xiàng)l例及公司有關(guān)規(guī)章制度；認(rèn)真執(zhí)行機(jī)動(dòng)車管理規(guī)定，加強(qiáng)道路交通管理，制止各類違章停車；銀行常駐車輛牌號(hào)的概知率達(dá)到90%以上；實(shí)行24小時(shí)巡邏值班、夜間封閉管理，保護(hù)業(yè)主單位的財(cái)產(chǎn)和公共設(shè)施；對(duì)大件物品的進(jìn)出、外來人員和車輛的進(jìn)出進(jìn)行管理；加強(qiáng)消防管理，對(duì)消防器材定期進(jìn)行檢查，使消防通道不被占用；做好每日治安消防管理的記錄工作，定期或不定期向管理處匯報(bào)工作情況；熟悉各類緊急預(yù)案的操作程序，并且能進(jìn)行實(shí)際操作；每日對(duì)各類安防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查和記錄；負(fù)責(zé)裝修管理期間巡查，每天不少于2次到現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)勸告或制止；配合管理處各個(gè)職能部門的工作，完成管理處領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。保潔部分別對(duì)公共區(qū)域、公共設(shè)備設(shè)施、消防通道、外圍及綠化帶進(jìn)行常規(guī)保潔。所以，物業(yè)人員必須督查綠化養(yǎng)護(hù)人員及時(shí)澆水、修剪等等?！艟W(wǎng)管部工作職責(zé)網(wǎng)管部隸屬管理處領(lǐng)導(dǎo)，委派專業(yè)保安管理人員進(jìn)行日常管理和質(zhì)檢考核工作。制定部門各項(xiàng)安保制度、規(guī)定，報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后發(fā)布實(shí)行，并監(jiān)督落實(shí)。從部門工作特性出發(fā)，定期開展安全防范、職業(yè)道德和法制教育培訓(xùn)，加強(qiáng)安保管理。深入研究實(shí)際調(diào)查研究，及時(shí)發(fā)現(xiàn)進(jìn)行解決安全保衛(wèi)工作中出現(xiàn)的新問題、新情況。隨時(shí)掌握安保人員的思想動(dòng)態(tài)，關(guān)心他們的工作和生活，充分調(diào)動(dòng)其工作積極性。做好與業(yè)務(wù)單位主管領(lǐng)導(dǎo)的協(xié)調(diào)與溝通工作。◆食堂工作職責(zé)食堂受銀行委托由管理處托管，具體按《食堂人員托管協(xié)議書》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 廚師要注意個(gè)人衛(wèi)生做到勤洗手、剪指甲勤換、勤洗工作服工作時(shí)要穿戴工作衣帽。每天制定一次食譜早、中、晚餐品種要多樣。 做好本職工作并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。 項(xiàng)目培訓(xùn)——xx銀行管理處組織架構(gòu)和運(yùn)作程序、物業(yè)及設(shè)備情況及其注意事項(xiàng)、物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識(shí)、管理規(guī)則及員工守則、各崗位的操作流程及要求、消防急救常識(shí)及器具使用、設(shè)備操作及維護(hù)知識(shí)。培訓(xùn)后的考試—檢驗(yàn)培訓(xùn)效果對(duì)于培訓(xùn)內(nèi)容分口試和筆試、崗上考察三種方式進(jìn)行考試，并將考試得分記錄存檔，與考核分?jǐn)?shù)、工資評(píng)估等級(jí)相關(guān)聯(lián)。（二）培訓(xùn)后要達(dá)到的目標(biāo) 新人培訓(xùn)：新人要進(jìn)行公司及行業(yè)制度、禮儀知識(shí)、崗位技能與操作標(biāo)準(zhǔn)等方面的崗前培訓(xùn)，并有一定級(jí)別的帶訓(xùn)人。日常培訓(xùn)：建立年度訓(xùn)練計(jì)劃和月訓(xùn)練計(jì)劃、周訓(xùn)練計(jì)劃，將日常必需的操作技能、知識(shí)及相關(guān)知識(shí)按重要性的不同，安排不同周期，分在崗培訓(xùn)和脫崗培訓(xùn)二種方式，讓員工在工作中不斷提高、不斷進(jìn)步。學(xué)習(xí)四星級(jí)酒店的禮儀、接待服務(wù)。通過酒店式接待的培訓(xùn)，使服務(wù)人員逐步掌握會(huì)務(wù)技能，會(huì)務(wù)接待中的接待能力、服務(wù)水準(zhǔn)將大大提高。比如員工的行為準(zhǔn)則、外圍公共區(qū)域保潔標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃衛(wèi)生和日常衛(wèi)生的保潔標(biāo)準(zhǔn)、辦公室和會(huì)議室的保潔標(biāo)準(zhǔn)、各區(qū)域垃圾收集和處理的時(shí)間、地毯、走廊、地面保養(yǎng)、大型會(huì)議流程。物業(yè)及設(shè)備概況、維修工具使用及保養(yǎng)、停電停水應(yīng)急處理、發(fā)電機(jī)及配電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)與操作、供排水系統(tǒng)維護(hù)與保養(yǎng)、消防系統(tǒng)維護(hù)與保養(yǎng)、音控設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)、電梯救人防、急救及器具的使用方法。在崗前培訓(xùn)時(shí)，滅火器的使用方式納入培訓(xùn)內(nèi)容，在轉(zhuǎn)正時(shí)列入考核項(xiàng)目。消控人員除了持證上崗以外，對(duì)于日常的消控培訓(xùn)必不可少，比如：報(bào)警時(shí)的處理方式。（5）網(wǎng)管部：根據(jù)網(wǎng)點(diǎn)的特性，培訓(xùn)工作以手機(jī)短信的方式進(jìn)行，并制定實(shí)用性強(qiáng)的“口袋書”，內(nèi)容為《員工手冊(cè)》《銀行網(wǎng)點(diǎn)保安考核規(guī)定》和《XX合作銀行各網(wǎng)點(diǎn)后勤服務(wù)項(xiàng)目考核細(xì)則》中的相關(guān)條例，易記、易攜帶，即有利于保安員學(xué)習(xí)，又便于督導(dǎo)者考核。引導(dǎo)人員統(tǒng)一穿西裝，形象英武、精神抖擻。保潔人員著裝達(dá)到酒店清潔人員標(biāo)準(zhǔn)。儀表修飾：（1）上崗前要整理儀容。（3）男員工不得留胡須及鬢角，每日檢查，并勤于剪剃，保持面部整潔。鞋襪：（1）女員工穿肉色襪，男員工穿深色襪。頭發(fā)發(fā)飾：（1）所有人員要保持頭發(fā)整潔，不可留爆炸式、新潮和另類的發(fā)型。（3）男員工最短不得為零（光頭），前發(fā)不俯額、側(cè)發(fā)不掩耳、后發(fā)不及領(lǐng)。（2）男員工雙腿并攏站直，挺胸收腹，雙手自然下垂，由褲縫處，也可雙手背在身體后或交叉放在身體前面兩腳略分開些，與肩同寬。坐姿：（1）入座輕緩，坐直并坐滿2/3，后背挺直，腰部挺起雙肩放松平放手自然放在膝蓋上，雙膝并攏。走姿：（1）行走應(yīng)輕而穩(wěn)無聲，抬頭挺胸收腹，肩平身直，手臂自然，在兩側(cè)自然擺動(dòng)。（3）與上級(jí)、同事、賓客相遇時(shí)，應(yīng)點(diǎn)頭致意或問好。 具體見副本：《保安部管理手冊(cè)》、《會(huì)務(wù)部管理手冊(cè)》、《工程部管理手冊(cè)》、《保潔部管理手冊(cè)》、《網(wǎng)管部管理手冊(cè)》。XX銀行的公共秩序維護(hù)主要包括：公共秩序維護(hù)、消防、車輛管理，我們將針對(duì)它的具體特點(diǎn)采取內(nèi)外互防的管理方式對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的安全防范和消防、車輛管理工作進(jìn)行全面的管理。二、公共秩序維護(hù)方案安全防范保障=高素質(zhì)秩序維護(hù)隊(duì)伍+高科技防范設(shè)施+高效率操作流程（1） 保安人員條件保安員應(yīng)具備的條件 政治素質(zhì)條件 熱愛祖國(guó)誠(chéng)實(shí)信用。 愛崗敬業(yè)恪盡職守。 業(yè)務(wù)技能條件 具備基本法律知識(shí)了解有關(guān)保安管理政策、規(guī)定。 具備與崗位職責(zé)相應(yīng)的觀察、發(fā)現(xiàn)、處理問題能力。 掌握一定防衛(wèi)和擒敵技能。 文化條件 具備高中以上學(xué)歷和相應(yīng)的文化業(yè)務(wù)知識(shí)和技能經(jīng)過半年以上的專業(yè)培訓(xùn)取得上崗證書。（一）高素質(zhì)秩序維護(hù)隊(duì)伍配備充足的秩序維護(hù)員，把好秩序維護(hù)員錄入關(guān)嚴(yán)抓秩序維護(hù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高秩序維護(hù)員整體素質(zhì)。重視秩序維護(hù)員的意識(shí)培養(yǎng)每位秩序維護(hù)員都要有“秩序維護(hù)、迎賓、服務(wù)”的意識(shí)，改變?cè)戎刃蚓S護(hù)員單一的秩序維護(hù)功能。實(shí)行秩序維護(hù)員獎(jiǎng)金與安全防范狀況相掛鉤的制度。巡邏秩序維護(hù)員在巡查時(shí)，發(fā)現(xiàn)人員進(jìn)入管理區(qū)域時(shí)無出入證，請(qǐng)其離開此區(qū)域或補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)；對(duì)辦公室內(nèi)部修整的，做好每天不少于4次的跟蹤和督查，并做好登記工作。（四）物品進(jìn)出管理 大件物品出進(jìn)出由XX銀行，應(yīng)用身份證或其他有效身份證件實(shí)名登記后，并經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意后，才能放行。在平時(shí)地下室貨梯門前公布服務(wù)熱線，一旦要搬運(yùn)大批或貴重的物品方便使用人來電，服務(wù)中心將委派專人持電梯鑰匙手動(dòng)操控電梯，避免撞壞物品、損壞電梯的事故出現(xiàn)。辦公樓工作時(shí)間開放管理，休息時(shí)間封閉管理，辦公樓在工作時(shí)間采取開放式管理，開放是僅指通過大門進(jìn)出人員是開放的，主要通過巡邏保安員、門崗保安員和車庫(kù)崗保安員互相配合來管理。辦公樓夜間和節(jié)、假日提高安全防范級(jí)別，對(duì)所有進(jìn)入辦公樓的人員進(jìn)行登記，所有大件物品將經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后放行。物流控制：對(duì)物品的進(jìn)出實(shí)施詢問制和登記制。鑰匙控制：專門制作木箱，放置門禁卡，按辦公室門號(hào)登記，保管好業(yè)主方的門禁卡和房門鑰匙，使用門禁卡或銀行房門鑰匙，必須嚴(yán)格履行登記手續(xù)。根據(jù)物業(yè)建筑特點(diǎn)，我們從消防隊(duì)伍的建設(shè)、制度的訂立以及消防設(shè)備的管理三個(gè)方面著重就消防設(shè)備的管理內(nèi)容提出以下方案。故障應(yīng)在最快的時(shí)間內(nèi)予以處理完畢。設(shè)備運(yùn)行管理與保養(yǎng)嚴(yán)格按《供水設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程》操作。（二）通過培訓(xùn)，提高管理技能為使值班員和維修員對(duì)設(shè)備功能的了解，及時(shí)處置信號(hào)報(bào)警和故障排除。另一方面通過培訓(xùn)要求保安員都能熟悉大樓樓層內(nèi)噴淋閥門位置和水閥位置，熟練掌握消防設(shè)施的使用方法。參加人員為業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)人員，一方面可以檢驗(yàn)消防設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況和業(yè)主按應(yīng)急預(yù)案到位情況，另一方面可以讓業(yè)主熟悉火場(chǎng)逃生程序。（4）在消防控制室內(nèi)為保安員配備必要的應(yīng)急工具，并培訓(xùn)該工具、器材的使用方法。落實(shí)各部門責(zé)任（1）根據(jù)各部門消防安全管理職責(zé)，逐級(jí)落實(shí)各部門責(zé)任，并簽訂責(zé)任狀。四、車輛管理對(duì)區(qū)域內(nèi)各類車輛（汽車、電瓶車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，做好車輛管理、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。（2）保安員指揮泊位