【正文】 除物業(yè)服務合同； （5）公示物業(yè)專項維修資金使用情況，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗收； （7）及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務合同；協(xié)調業(yè)主、使用人與物業(yè)企業(yè)的關系； （9）配合有關部門，做好維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的相關工作；協(xié)助物業(yè)企業(yè)催收業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費； 答：業(yè)主委員會任期屆滿兩個月前，應當組織召開業(yè)主大會選舉新一屆業(yè)主委員會。 答：如果業(yè)主委員會主任或副主任有不能正常履行職責、出現(xiàn)以權謀私等行為，業(yè)主委員會可召開業(yè)主委員會會議罷免其主任、副主任，并在下一次業(yè)主大會上罷免其業(yè)主委員會委員。 1對業(yè)主委員會委員的罷免？答：（1）如果業(yè)主委員會某一名或幾名成員不正常履行職責，或以權謀私，業(yè)主委員會應召開會議通過中止其成員職務，提交業(yè)主大會罷免。 答：（1）業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉讓、滅失不再是業(yè)主的，其成員職務自動終止。 （2）若業(yè)主委員會成員在任期內被依法追究刑事責任或參加違法組織活動的，其成員職務自動終止。 （3）業(yè)主委員會成員向業(yè)主委員會提出自動辭職書面或口頭申請。 （4）業(yè)主委員會成員職務的終止通過在小區(qū)公示約定。 （5）業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。 2自動終止、自動辭職的業(yè)委會委員補選？ 答：在小區(qū)顯著位置公示以下內容： （2）業(yè)主大會議事規(guī)則； （4）業(yè)主委員會辦公場地、聯(lián)系電話等。 2業(yè)主委員會成員的任期多長時間？ 答：業(yè)主委員會召集人是主任或由主任指定的副主任。 業(yè)主委員會每季度應當至少召開一次會議，1/3以上委員要求召開時，業(yè)主委員會主任應當組織召開。 答：業(yè)主委員會會議應當有2/3以上委員出席，作出的決定必須經(jīng)過半數(shù)以上委員同意并書面簽署意見。 答：（1）書面通知該業(yè)主委員會成員執(zhí)行，如拒不執(zhí)行的，業(yè)主委員會主持召開業(yè)主大會提請對該委員實施罷免； 答：業(yè)主委員會委員義務為全小區(qū)業(yè)主服務，業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作所必須的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費籌集、管理、使用及范圍的具體辦法由業(yè)主委員會制定并提交業(yè)主大會討論決定。 經(jīng)費具體使用情況由業(yè)主委員會每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公示一次（7日），并接受業(yè)主的質詢。 業(yè)主委員會無權自行決定其開展工作所需要經(jīng)費，也無權向所在的物業(yè)企業(yè)、業(yè)主額外攤派所產(chǎn)生的各種費用。 2業(yè)主委員會印章如何辦理？ 答：記為一個業(yè)主人數(shù)。） 答：業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，業(yè)主大會作出的決定，審定的事項，物業(yè)管理區(qū)域內的所有業(yè)主、物業(yè)使用人應當無條件遵守和執(zhí)行。 3業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關系？ （2）業(yè)主委員會接受全體業(yè)主的監(jiān)督； （4）業(yè)主委員會依法代表業(yè)主大會作出的決定對全體業(yè)主、使用人具有約束力； 答：在物業(yè)管理服務活動中，當物業(yè)小區(qū)的業(yè)主權益受到侵害時，在業(yè)主大會授權的情況下，業(yè)主委員會有權代表業(yè)主參加訴訟。 3原業(yè)主委員會在新業(yè)主委員會產(chǎn)生之前作出的決定是否有效？ 答：業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處書面申請要求核實，街道辦事處應當在收到申請后30日內，根據(jù)核實情況作出處理決定。 3業(yè)主代表如何傳達業(yè)主意思？凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權的意見應當經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。 3業(yè)主委員會超越權限的決定如何處理？若決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 3若業(yè)主大會的決定侵害了業(yè)主，受侵害的業(yè)主如何維護自身權益？ 答：由業(yè)主委員會書面通知該業(yè)主執(zhí)行，如果該業(yè)主仍然拒絕執(zhí)行，由業(yè)主委員會依法向人民法院提請訴訟。 四、議事規(guī)則和管理規(guī)約 答：由業(yè)主委員會擬定，業(yè)主大會審議通過，對物業(yè)小區(qū)全體業(yè)主具有約束力，物業(yè)管理區(qū)域內的所有業(yè)主和物業(yè)使用人必須無條件的遵守。 物業(yè)出租、借用的，其承租人、借用人必須遵守業(yè)主管理規(guī)約的約定。 答：建立臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約。 臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約是一個公共性約束文件，對建設單位、業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。 臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的制定主體是哪個？ 答：（1）物業(yè)的使用、維護、管理； （3）業(yè)主應當履行的義務； 物業(yè)服務的性質？ 答：一個物業(yè)企業(yè)入駐物業(yè)服務管理小區(qū)，必須開展的物業(yè)服務事項，也是物業(yè)企業(yè)與物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會簽訂合同必備的內容。 （1）共用部位、共有設施、設備的日常維修、養(yǎng)護、運行和管理； （3）共有綠地、花木等的養(yǎng)護與管理； （5）物業(yè)服務收費標準； 答：（1）業(yè)主委員會代表業(yè)主大會與物業(yè)企業(yè)商談服務合同時，在必須開展的公共性服務內容外，可根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主委員會的要求開展其他物業(yè)服務，應通過協(xié)商在合同內約定。 答：物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)業(yè)主要求開展特定服務，其服務內容、收費標準等由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)另行約定。 答：物業(yè)企業(yè)進入物業(yè)小區(qū)開展物業(yè)服務管理之前，應當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同。 答：物業(yè)服務合同若有損害社會公共利益的，依照合同法規(guī)定，該合同無效。 答：物業(yè)企業(yè)入駐后根據(jù)合同約定，必須根據(jù)合同約定定期開展公共秩序維護、清潔衛(wèi)生、園林綠地養(yǎng)護、物業(yè)共用部分，共用設施、設備維護等。 答：物業(yè)企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)合同時，要根據(jù)雙方自愿簽署違約責任條款，一旦物業(yè)企業(yè)未履行合同，根據(jù)合同條款承擔違約責任，業(yè)主可以依法向物業(yè)企業(yè)要求合理補償。 物業(yè)企業(yè)在履行合同期間導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應如何處理？如物業(yè)企業(yè)履行了服務合同的，物業(yè)企業(yè)不承擔責任。 物業(yè)企業(yè)是否可以將專項服務委托給其他人？ 答：（1）物業(yè)企業(yè)應當制訂安全防范應急預案。 （2）物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生突發(fā)性緊急事件，物業(yè)企業(yè)應當及時采取緊急措施處置，并按規(guī)定向相關行政管理部門和專業(yè)單位報告，協(xié)助做好相關工作。 （3）物業(yè)企業(yè)未制定安全防范應急預案的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，逾期仍不改正的，處一萬元以上十萬元以下的罰款。 1物業(yè)企業(yè)限制或者侵犯業(yè)主權利的，怎么處理？ 答：（1）小區(qū)業(yè)主郵寄的包裹、特快專遞、快信等應由相關的快遞公司、郵政公司直接交予小區(qū)業(yè)主，發(fā)生丟失，應由快遞公司、郵政公司負責；物業(yè)服務企業(yè)在與小區(qū)業(yè)主在簽訂管理服務合同時有該項約定，按約定承擔責任； 答：(1) 承接物業(yè)時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，接管相關資料； (4) 可以將專項業(yè)務委托給專業(yè)服務企業(yè)實施。 (5) 可以根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，可以接受水、電、氣、電視、通訊等公用事業(yè)單位的委托，提供水、電、氣、視、訊等共用事業(yè)費用的代收服務，并約定相應費用、報酬； (7) 經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會同意，可以利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營； 答：（1）按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應服務； （3）物業(yè)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間做好交接工作； （5）不得將物業(yè)管理區(qū)域內的全部的物業(yè)管理一并委托給他人； （7）在制止物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法規(guī)法律的規(guī)定的行為時，應及時向有關行政管理部門報告；發(fā)生安全事故時，在采取應急措施的同時，應及時向有關行政部門報告，協(xié)助做好救助工作； （10）因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應征得業(yè)主委員會同意； （12）協(xié)助街道辦事處、社區(qū)居委會、有關部門開展相應社會管理； 答：（1）物業(yè)企業(yè)有義務并積極配合、協(xié)助，并按政府或有關部門的要求在小區(qū)開展社會管理工作。 （2）政府或有關部門在小區(qū)開展社會管理工作中，屬于政府或有關部門職能職責承擔范圍的，因政府或有關部門人手不足需要委托小區(qū)物業(yè)企業(yè)開展此項工作的，比如：開展人口普查、某某示范小區(qū)創(chuàng)建等，政府或有關部門應當給予相應的服務費用。 六、物業(yè)服務收費 答：（1）服務人員的工資和社會保險費和福利； （3）物業(yè)服務企業(yè)必需的辦公費用； （5）秩序維護費用； （7）投入服務必需的固定資產(chǎn)折舊費用； （9）物業(yè)服務單位合理利潤。 物業(yè)服務收費應當遵循什么原則？ 答：物業(yè)服務收費分公共性服務收費、公眾代辦性收費和特約服務收費。 （1）公共性收費主要指：物業(yè)服務成本收費部分。 （2）公眾代辦收費主要指：物業(yè)服務區(qū)域內，業(yè)主委托物業(yè)企業(yè)代辦水、電、氣維修等服務收取的服務費。 （3）特約服務費主要指：物業(yè)服務區(qū)域內，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商要求提供特約服務所產(chǎn)生的費用。 物業(yè)服務收費的依據(jù)是什么？ 答：物業(yè)服務收費標準經(jīng)業(yè)主大會審定通過，簽訂了物業(yè)服務管理合同，對物業(yè)管理區(qū)域內所有業(yè)主均具有約束力。 前期物業(yè)服務合同生效之日至出售物業(yè)交付使用之日的物業(yè)服務費由誰承擔？ 答：業(yè)主應該承擔物業(yè)服務管理費。 業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)通過哪幾種途徑維護自己權益？ （2）逾期仍不繳納的，物業(yè)企業(yè)可以向人民法院起訴，或者按約定申請仲裁。 物業(yè)企業(yè)在服務多年后，由于人工成本等費用增加，按合同約定的物業(yè)服務費不能保證正常運行，向業(yè)主委員會提出申請增加物業(yè)服務費，如何處置？經(jīng)業(yè)主大會表決通過新的服務費標準，對全體業(yè)主具有約束力。 物業(yè)管理區(qū)域內，物業(yè)企業(yè)有無義務為供水、供電、供氣等專業(yè)單位收繳有關費用？但專業(yè)單位可以與物業(yè)企業(yè)協(xié)商，委托物業(yè)企業(yè)代為收取。 物業(yè)企業(yè)接受專業(yè)單位委托代收有關費用的，根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用（業(yè)主自行委托物業(yè)企業(yè)代為辦理的除外）。 1物業(yè)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為由，拒不交納物業(yè)費的，其理由是否合理？業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。 答：其理由不成立。 答：書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費的，物業(yè)企業(yè)可向人民法院提起訴訟。 1違規(guī)收費如何處理？ 答：由開發(fā)商自建，物業(yè)服務企業(yè)管理的高層樓房二次供水，物業(yè)服務企業(yè)可以參照中法水務集團二次供水水費標準收取水費，也可以按照據(jù)實分攤原則分攤二次供水設施費、二次供水電費以及二次供水清洗費等相關費用，收取終端水價。 七、業(yè)主行為準則 答：業(yè)主入駐物業(yè)小區(qū)以后必須遵守以下規(guī)定： （2）業(yè)主不能私自亂搭亂建屋頂花園； （4）業(yè)主不能破壞或者擅自改變房屋外觀； （6）物業(yè)管理區(qū)域內的共用部分，業(yè)主不能擅自占用或者改建； （8）不在住宅樓、居民社區(qū)飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、兔、羊、豬、食用鴿等家畜家禽。 （9）業(yè)主還應當遵守業(yè)主大會制定的其他規(guī)定。 業(yè)主享有哪些權利？ （2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議； （4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權； （6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （8）對物業(yè)公用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權； （10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 業(yè)主承擔哪些義務？ （2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （4）按照國家有關規(guī)定交納和補繳專項維修資金； （6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 小區(qū)業(yè)主在小區(qū)飼養(yǎng)寵物的，要遵守哪些規(guī)定？ （2）《重慶市養(yǎng)犬管理暫行辦法》 答：（1）物業(yè)企業(yè)可以進行勸阻、制止； （3）經(jīng)物業(yè)企業(yè)勸阻、制止無效的應向有關職能部門書面報告，由有關職能部門依法處置。 承租人、借用人等物業(yè)使用人是否受業(yè)主大會依法作出的決定約束？ 答：受害人可以申請物業(yè)糾紛調解或依法向人民法院提起訴訟，維護自身正當權益。 業(yè)主、使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，要經(jīng)過什么程序? 答：（1）業(yè)主實施裝修等行為必須先向物業(yè)企業(yè)提出申請。 （2）物業(yè)企業(yè)應當書面告知業(yè)主注意事項，內容：裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項。 （3）業(yè)主在對房屋實施裝修過程中，要遵守物業(yè)管理有關規(guī)定，不能危及他人和公共安全，不能對他人和公共區(qū)域合法權益產(chǎn)生侵害，否則物業(yè)企業(yè)有權進行勸阻、制止。 業(yè)主在裝修物業(yè)時，產(chǎn)生的建筑垃圾怎樣處置？物業(yè)企業(yè)是否可以收取垃圾轉運費？ 答：不予支持。 答：（1）當事人自行協(xié)商解決，依法不能由當事人自行協(xié)商解決的事項外； （3）通過街道物業(yè)糾紛調解委員會調解。 八、物業(yè)區(qū)域設施設備 答：是指由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有（共用）的部位，一般包括：物業(yè)的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道抗震板（梁）、架空結構、車庫等。 共有設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、共用照明、共用二次供水、消防設施、門禁可視、防雷設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設施、物業(yè)管理用房等。 物業(yè)小區(qū)業(yè)主自用（專有）設施設備？ 答：應當在征得業(yè)主大會、物業(yè)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營的，其經(jīng)營收益如何分配? 答：應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的且占業(yè)主總人數(shù)2/3以上的