【正文】 .........................35 多層、小高層價格策略 ...................................................................................................................................3511 階段推廣策略 ...........................................................................................................................................................37 蓄勢待發(fā)期 .......................................................................................................................................................37 內(nèi)部認(rèn)購期 .......................................................................................................................................................37 開盤熱銷期 .......................................................................................................................................................37 持續(xù)推廣期 .......................................................................................................................................................38 尾盤清理期 .......................................................................................................................................................3812 項(xiàng)目促銷策略 ...........................................................................................................................................................39 階段促銷策略 ...................................................................................................................................................39 項(xiàng)目形象促銷 ...................................................................................................................................................42 項(xiàng)目促銷創(chuàng)新 ...................................................................................................................................................4413 規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)策略 ...................................................................................................................................................4514 推廣費(fèi)用預(yù)算 ...........................................................................................................................................................4715 結(jié)論 ...........................................................................................................................................................................48參考文獻(xiàn) .........................................................................................................................................................................49秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 31 緒論 項(xiàng)目提出背景（1）中國政府實(shí)施西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略；（2）根據(jù)《鎮(zhèn)安縣 20222022 突破發(fā)展實(shí)施方案》，“山水園林型旅游山城”概念提出；（3）鎮(zhèn)安縣城市建設(shè)實(shí)行加大城市設(shè)施建設(shè)，改善居住環(huán)境；（4）“十一五”發(fā)展規(guī)劃開發(fā)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 項(xiàng)目概況（1） 地理位置秀山花園項(xiàng)目位于廢棄的老鎮(zhèn)安縣水泥廠區(qū)，鎮(zhèn)安縣新老城區(qū)結(jié)合部，緊鄰火車站，毗鄰二中，背靠繡屏公園，近觀鎮(zhèn)安河，依山傍水，環(huán)境幽雅；周邊有鎮(zhèn)安縣職業(yè)中學(xué)、永樂中學(xué)、城關(guān)小學(xué)、幼兒園、田園酒店、豐都酒店。該地塊所在地理位置極為優(yōu)越，項(xiàng)目周邊環(huán)境使該區(qū)域呈現(xiàn)出極佳人居的氛圍。（3） 開發(fā)商介紹陜西秀山集團(tuán)初創(chuàng)于 70 年代生產(chǎn)水泥國有企業(yè)，2022 年開始股份制改革，改革后集團(tuán)公司飛速發(fā)展，目前旗下有年產(chǎn)量 60 萬噸的水泥公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司、建工公司、裝飾公司等 10 余家公司。秀山集團(tuán)順應(yīng)發(fā)展的需要，2022 年組建了萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)公司。本項(xiàng)目作為房地產(chǎn)公司的第一個開發(fā)項(xiàng)目，在開發(fā)產(chǎn)品的時候，必將注重公司形象的建立和公司品牌的樹立，同時，為公司以后的發(fā)展，打下良好的基礎(chǔ)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 22718 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 86208 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值73395 億元，增長 %。圖 “十五”時期國內(nèi)生產(chǎn)總值與增長速度全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 15759 億元，比上年增長 %。商品房銷售額 18080 億元。全國居民消費(fèi)價格總水平比上年上漲 %，其中服務(wù)價格上漲 %。工業(yè)品出廠價格上漲 %。固定資產(chǎn)投資價格上漲 %。70 個大中城市房屋銷售價格上漲 %。因此可以說在過去的 2022 年，國家在宏觀調(diào)控方面取得了一定成就。此外，宏觀調(diào)控的效應(yīng)初步顯露，從房價、供給、需求這三個方面都可以看出是有成效的。秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5（2） 全國宏觀環(huán)境趨勢1）現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)低于潛在經(jīng)濟(jì)增長水平，GDP 有望增長 ％ 從潛在經(jīng)濟(jì)增長能力看，一個經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)潛在增長水平是由自然資源、資本積累、勞動力在數(shù)量和質(zhì)量上的提高以及資本和勞動力等生產(chǎn)要素配置和使用效率決定的。因此，國內(nèi)支持經(jīng)濟(jì)增長的供給能力更加寬松，煤電油運(yùn)的緊張狀況將進(jìn)一步得到改善。2）社會總供求關(guān)系有所改善，物價水平小幅回升價格總水平的變動是社會總供求平衡狀況變化的反映。由于我國的生產(chǎn)要素沒有在各個部門得到有效均衡的配置，在總體經(jīng)濟(jì)供求基本平衡的情況下，一些部門產(chǎn)能過剩的同時伴隨著另外一些部門需求過剩，表現(xiàn)在糧食、礦產(chǎn)資源價格大幅度上升，制造業(yè)產(chǎn)品價格下跌，但總的看，近年來我國的總體價格上漲比較溫和，屬于成本推動型和結(jié)構(gòu)型。同時，也不會出現(xiàn)通貨緊縮的局面。 陜西省宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢2022 年，陜西省國民經(jīng)濟(jì)整體上延續(xù)去年高速增長的態(tài)勢，完成生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，與去年同期持平。（1） 2022 年運(yùn)行特征分析1） 第三產(chǎn)業(yè)增長尤為活躍。尤其是三產(chǎn)的增長更是讓我們眼前一亮，六年增幅第一次突破 10%，達(dá) %，貢獻(xiàn)率由去年 36%提升至 42%，拉動全省經(jīng)濟(jì)增長 5 個百分點(diǎn)。 表 2022 年一、二、三產(chǎn)業(yè)增幅示意表2） 投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。應(yīng)該說，對于陜西這樣一個欠發(fā)達(dá)省份，投資保持一定速度的增長符合經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的內(nèi)生性要求。3） 消費(fèi)保持強(qiáng)勁增長，物價水平回升。伴隨著全省經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，價格水平也在穩(wěn)步回升，持續(xù)一年的物價低位運(yùn)行局面出現(xiàn)了明顯變化。從 2022 年度陜西省國民經(jīng)濟(jì)的各個方面可以明顯地看出第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍，投資規(guī)模擴(kuò)張，消費(fèi)強(qiáng)勁增長等，而社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的這些趨好因素，對于陜西省房地產(chǎn)業(yè)也必將是一個促進(jìn)。1） 陜西省投資、消費(fèi)共同推動經(jīng)濟(jì)增長的合力漸趨增強(qiáng)，2022 上半年全省經(jīng)濟(jì)將保持第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)時間 地區(qū)生產(chǎn)總值增長 增幅 貢獻(xiàn)率 增幅 貢獻(xiàn)率 增幅 貢獻(xiàn)率06 年 05 年 5 秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7目前的增長態(tài)勢穩(wěn)定運(yùn)行。2022 年國家宏觀調(diào)控力度不會減弱，但政策手段的運(yùn)用會越來越靈活，越來越市場化。綜合考慮，預(yù)計(jì)上半年全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 938 億元，比上年同期增長 33%，高于去年同期。2022 年陜西省消費(fèi)品市場上半年將繼續(xù)保持快速增長。2） 居民收入快速增長的趨向不明顯，穩(wěn)定增收的基礎(chǔ)不牢固。分析近一年來的數(shù)據(jù)可以看到，全省居民收入增長提速的進(jìn)程是起伏不定的，反映出陜西省目前尚未建立一整套完善且行之有效的居民增收機(jī)制和與之匹配的政策環(huán)境。3） 全省物件總水平高于全國平均水平，居民消費(fèi)物價小幅上漲。預(yù)計(jì) 2022 上半年全省居民消費(fèi)價格指數(shù)為 %，商品零售物價水平將上升 %左右。生產(chǎn)總值年平均增長速度達(dá)到 12％左右，經(jīng)濟(jì)增長速度較快。政府預(yù)計(jì)到 2022 年，工業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重由“十五”末的 ％提高到 20％；由工業(yè)企業(yè)提供的財(cái)稅總額占地方財(cái)政收入的比重由“十五”末的 ％提高到 60％以上。從以上兩方面可以看出，鎮(zhèn)安地區(qū)經(jīng)濟(jì)不論是生產(chǎn)總值還是固定投資，都處于一個增長階段，其經(jīng)濟(jì)形勢總體發(fā)展良好，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈穩(wěn)定發(fā)展趨勢，預(yù)計(jì)在 2022 年以后經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會保持良好的發(fā)展。如今，在西部大開發(fā)的推動下，西安的城市地位與能級正在不斷提升，而鎮(zhèn)安素有西安后花園之稱，西安的快速發(fā)展也必將帶動鎮(zhèn)安的發(fā)展。（3）鎮(zhèn)安格局形成鎮(zhèn)安縣城發(fā)展歷經(jīng)的三個階段：老縣城：以前后街附近為界。新縣城：老縣城向東西關(guān)、西菜園子方向發(fā)展。（4） 縣城重點(diǎn)規(guī)劃：城市交通：隨著環(huán)城路的開通，城市的交通有了很大的改善，新規(guī)劃在日幾山開一條隧道，直接連通新老城區(qū)。供給結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)在三個方面：一是房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢，二手房供給短缺；二是房屋租賃市場還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過買房解決居住問題；三是房地產(chǎn)一級市場中，中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費(fèi)現(xiàn)象十分突出。2022 年，全國商品房銷售面積增幅高出竣工面積增幅 個百分點(diǎn)，這可能是2022 年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，2022 年房價仍上漲較快的原因。2022 年，%，占住宅開發(fā)投資的比例由 2022 年的 %下降到 %，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。（2） 市場需求狀況市場需求方面，將會有結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。普通居民住房需求會繼續(xù)增長。發(fā)達(dá)國家以往的經(jīng)驗(yàn)表明，在城市人均收入 3000—8000 美元的水平上，住宅等基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)將會有長期快速的發(fā)展。（3） 房地產(chǎn)價格方面高檔住房價格增幅的回落幅度要大于中低檔住房。（4） 金融政策方面2022 年國家對房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)行調(diào)控，擰緊“地根”、“銀根”。2022 年房地產(chǎn)消費(fèi)信貸在增幅不斷下降的基礎(chǔ)上，將重新得到加強(qiáng)和鼓勵。但是房地產(chǎn)消費(fèi)信貸首付比例存在下調(diào)的可能性，但受近期宏觀政策的導(dǎo)向，上升的可能性也是非常大的。人民幣利率預(yù)計(jì)在 2022 年調(diào)整可能性比較小。（5） 政治法律環(huán)境近年以來，房地產(chǎn)過熱的苗頭開始顯現(xiàn)，最明顯就是房地產(chǎn)投資過熱。第二、2022 年 4 月 27 日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題，提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控八項(xiàng)措施。主要涉及八個方面，主要鼓勵經(jīng)濟(jì)適用房與中檔房的開發(fā)，適當(dāng)?shù)募哟髮χ?