【正文】 上是由政府壟斷的批租市場，其市場競爭只存在與買方，并且交易為單向性即只有政府才有權(quán)對土地進(jìn)行批租，其他任何組織都沒有這種權(quán)力。在一級市場，土地使用權(quán)出讓有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓三種基本方式，目前最常見的是招標(biāo)和拍賣出讓。 房地產(chǎn)二級市場。具體而言，就是開發(fā)商在取得土地使用權(quán)后對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，然后將土地及其附著物轉(zhuǎn)達(dá)讓給使用者的過程。如A取得土地的使用權(quán)權(quán)為50年，但其開過程花了2年，那么A轉(zhuǎn)移給B時(shí)，B得到的土地使用權(quán)就只有48年了。房地產(chǎn)三級市場。也說是從前的購房者現(xiàn)在因把房屋拿來到市場上去賣。從房地產(chǎn)開發(fā)銷售的流程看，在我國房地產(chǎn)市場還可以分為期房市場和現(xiàn)房市場。這時(shí)房屋價(jià)格比建后低，但風(fēng)險(xiǎn)較大。對購房者來說，選擇期房、現(xiàn)房、除了價(jià)格、是否急需外，還要看他的評估能力，是否能準(zhǔn)確地把握市場走勢，能否信任開發(fā)商。這種計(jì)劃分配就導(dǎo)致了我國的住宅市場的新特征，即存在安居房市場、微利房市場和商品房市場。由于安居房的成本由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、2%管理費(fèi)、貸款利息等因素構(gòu)成，減免了土地出讓金和一些稅費(fèi)，并不得有贏利，因此安居房價(jià)格大大低于市場價(jià)格。各個(gè) 城市都對此作了具體細(xì)則規(guī)定，一般年收入不超過3萬元的家庭才有資格購買。安居房價(jià)格合適，建筑質(zhì)量有保證，深愛職工群眾，不足之處是安居房一般都修建在城市的郊區(qū)。其價(jià)格略高于安居房，區(qū)域環(huán)境相當(dāng)，但是其建筑質(zhì)量值得認(rèn)真驗(yàn)證。此外，房地產(chǎn)市場還可按用途劃分為商業(yè)用房市場和居住用房市場。如：提高使用價(jià)值的：花草、樹木、假山等 提高使用功能而安裝在建筑物上的水、電、電梯、消防設(shè)備等。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，在很多發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)都已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的年增加值大體占GTP的8%至10％之間。那時(shí)房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的序列。房地產(chǎn)業(yè)在一定意義上說，是投資開發(fā)、經(jīng)營房地產(chǎn)商品的產(chǎn)業(yè)。目前中國房地產(chǎn)品的商5品率總體說還比較低，進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上還限于每年的增量部分。 房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)基本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化。 　　房地產(chǎn)中介服務(wù)體系基本實(shí)現(xiàn)社會化。無論就其發(fā)展規(guī)模和管理體制來看，還是從人員素質(zhì)和功能作用來看，與發(fā)達(dá)國家相比水平還很低。 居民住宅基本實(shí)現(xiàn)自有化。目前中國城市居民住宅的自有化率還比較低，全國平均約為30%左右，其中小城市和城鎮(zhèn)比例高些；大中城市比例低些。據(jù)估算，到20年代前后，可能達(dá)到50%以上。我曾在北京參觀過一個(gè)樓盤，一進(jìn)小區(qū)就是下沉式威尼斯水上廣場，房子是哥特式的，再加上巴比倫空中花園。西方的居所傾向于人與自然的對立，強(qiáng)調(diào)以個(gè)體為中心，濃于宗教色彩，重形式化表現(xiàn)，宏大建筑掩蓋的是生活內(nèi)容的孤獨(dú)、單一和冷漠。這些都是與西方生活方式格格不入的。雖然故鄉(xiāng)家園現(xiàn)時(shí)已不存在，但其實(shí)質(zhì)和精神卻深刻在人們的內(nèi)心，成為人們心中的“故園”情結(jié)。（預(yù)制板、預(yù)制條等） 圈梁：承重，在梁、柱子部分用鋼筋混凝土（一般個(gè)層圈梁） 混凝土=石人工=水泥+黃沙+石子 特點(diǎn)： 用于多層住宅、別墅。 木樁：適用于軟弱的土層，單樁承受力不大，現(xiàn)已很少用178。 鋼管樁：用于鋼廠、電廠施工方法：撰孔、錘擊 舉例：上海成都路高架橋 正負(fù)0期 一般情況下，就是地面一層。 墻：承重墻、非承重墻☆樓梯：用于上下樓交通、安全疏散人行方便 形式：單跑式（用于底層，中間無休息平臺，踏步不 能太多） 二跑式（適用于多層樓梯有回折、休息平臺） 雙合式（兩個(gè)亮跑式，適用于一般公共建筑物商場、酒店等） 四跑式（適用于樓梯間呈正方形的建筑物如：戲院、博物館等） 構(gòu)造：斜面：20度45度 踏步高： 寬：2530公分 樓梯寬：（公共建筑要求放寬） 休息平臺：2米 欄桿和扶手：高出踏步90公分 電梯： 消防電梯 自動扶梯（商場、機(jī)場、火車站、醫(yī)院） 內(nèi)裝（準(zhǔn)現(xiàn)房）地面找平：（廚、衛(wèi)）陶瓷地磚、花崗石墻面找平：一般水泥砂漿找平、馬賽克、花崗石 配套期（水電氣管道安裝、布線、水管、插座等） 外裝 外立面裝修 面磚、 涂料（大理石、幕墻）石幕、玻幕） 舉例：現(xiàn)在施工為節(jié)約時(shí)間……多層、高層、別墅、小區(qū)和單體樓的區(qū)分1)多層、小高層、高層的區(qū)分 通常情況下，1—3層稱為底層建筑；4－7層稱為多層建筑；8－12層稱為小高層；17－25層稱為中高層；26－40層稱為高層；40層以上稱為超高層。3)別墅通常有單體式（獨(dú)立一幢）、聯(lián)體式（2－3幢別墅組合為一體）、聯(lián)排式（由若干別墅聯(lián)為一排）、退臺式（別墅由底到高成階梯型排列，一般用于江景別墅）等幾種建筑形式。 樓盤主要訴求點(diǎn)樓盤廣告主要訴求點(diǎn)即用簡單的一句話直接或間接地表達(dá)樓盤賣點(diǎn)的感性認(rèn)識。 購買預(yù)售房須知一、 首先看開發(fā)商是否取得《商品房預(yù)售許可證》，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件： 已交會全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 持有建設(shè)工程許可證； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交 付日期； 涉及房屋拆遷應(yīng)有拆遷安置方案和保證按時(shí)回遷的具體措 施；符合上述條件后，開發(fā)商到主管登記機(jī)關(guān)申 辦〈商品房預(yù)售許可證〉。三、 查看想購買的房屋在〈預(yù)售許可證〉上是否存在，是否已被抵押，抵押情況記載在〈預(yù)售許可證〉副本下， 故而正本、副本俱要量清楚。商品房預(yù)售（預(yù)購）合同登記須知一、 商品房預(yù)售（預(yù)購）合同登記務(wù)案應(yīng)由預(yù)售（預(yù)購當(dāng)事人向房地產(chǎn)交易所申請。二、 辦理預(yù)售合同登記應(yīng)提交證件： 商品房預(yù)售許可正副本原件； 雙方簽定的規(guī)范的商品房預(yù)售（預(yù)購）合同（一式三份）； 預(yù)售商品房分層信置平面圖； 付款憑證； 開發(fā)企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書； 買方是法人或其他組織應(yīng)提交法人登記證書（企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、機(jī)關(guān)、事業(yè)法人登記證書等）或授權(quán)登記文件資料；買方單位應(yīng)提交法定代表人授權(quán)委托書及代理人身份證明。 買方是個(gè)人的應(yīng)提交身份證明。賣方：交易手續(xù)費(fèi)、 合同印花稅 買方:交易手續(xù)費(fèi)、合同印花稅四、登記申請人應(yīng)注意下列事項(xiàng)： 已抵押的房屋必須提交抵押權(quán)人書面同意的銷售證明及購房人知道抵押情況的證明； 申請人提交證件后應(yīng)留存收據(jù)，并憑收據(jù)領(lǐng)取登記合同； 登記部門在證件齊全情況下，應(yīng)在30日內(nèi)辦理完畢； 房屋竣工并辦理妝始登陸記后，買賣雙方應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記，并按成交額產(chǎn)供銷納下列稅費(fèi)后領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。只勘丈不評估的按1元/100m 1房屋初始登記須知一、 新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請登記，填報(bào)《武漢市（私有）房屋所有權(quán)登記申請書》、《房屋墻界報(bào)表》、房屋屬于共有的還應(yīng)填報(bào)《房屋共有人申請表》、法人及其他組織應(yīng)出具《授權(quán)委托書由委托人持身份證明辦理、個(gè)人委托他人辦理須出具有法律效力的委托書；二、 應(yīng)提交證件（一） 單位房產(chǎn)1. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證〉（正本，99年4月之前）；〈建設(shè)工程規(guī)劃連驗(yàn)收合格證〉9正本，99年4月之后）；2. 國有土地使用全權(quán)證（或用地許可證）；3. 拆遷許可證4. 投資立項(xiàng)批文；5. 規(guī)劃紅線圖；6. 工程峻工平面圖和工程決算；7. 竣工驗(yàn)收證明（單位工程質(zhì)量綜合評定表）及原房注銷登記手續(xù)；8. 新建的商品房，除以上手續(xù)外，開發(fā)單位還需提交公用面積、分?jǐn)傁禂?shù)、套內(nèi)建面、9. 銷售面積計(jì)算的明細(xì)表及計(jì)算人資格證書友及〈商品房預(yù)售許可證〉的正、副本原件。三、 應(yīng)繳稅費(fèi)1. 新建登記費(fèi)：按房屋造價(jià)的1‰ 2. 評估丈量費(fèi)：按房屋 價(jià)值的1%收取，最高不超過1萬元；若只丈量不評估的按1元/100 m2收取，不足100 m2按100 m2計(jì)；3. 權(quán)證印花稅：5元。1房屋抵押登記須知一、 抵押房屋的種類1. 依法取得房屋（包卑鄙其他地上建構(gòu)筑物）所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；2. 已經(jīng)會清部分或者全部房價(jià)預(yù)購的未竣工的三門峽品房（商品房預(yù)售、預(yù)購合同）；3. 商品房在建項(xiàng)目；4. 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物連同其占用范圍內(nèi)的土地使有權(quán)；5. 依法可以抵押的其他房地產(chǎn)。四、 抵押合同發(fā)生下列變更之日起10內(nèi)向原登記機(jī)關(guān)申請變更登記。五、 辦理抵押登記須提交的證件（一）、現(xiàn)房抵押1. 抵押房屋的所有權(quán)證及國有土地使用權(quán)的復(fù)印件三份，交驗(yàn)原件；2. 借款合同（原件一份，復(fù)印件二份）；3. 抵押房屋的房地產(chǎn)專業(yè)評估結(jié)構(gòu)的評估報(bào)告書（原件一份）；4. 共有房屋設(shè)定抵押，應(yīng)提交經(jīng)其他共有人同意的書面證明（原件一份）5. 外商投資企業(yè)、股份制企業(yè)或聯(lián)營企業(yè)設(shè)定抵押，應(yīng)提交該企業(yè)董事會或聯(lián)營管理結(jié)構(gòu)的書面證明（原件一份）；6. 如抵押人系他人債務(wù)擔(dān)保，須出具擔(dān)保書（原件及復(fù)印件二份）；7. 抵押人系個(gè)人應(yīng)交驗(yàn)身份證及身份證復(fù)印件三份；（二）期房按揭抵押登記 已登記備案的預(yù)購商品房合同（原件二份、復(fù)印件四份）； 購房付款憑證（復(fù)印件一份）；（三）、現(xiàn)房按揭抵押登記 交驗(yàn)房屋所有權(quán)證及復(fù)印件三份； 購房付款合同（收復(fù)印件）； 借款合同（原件一份、復(fù)印件二份）； 個(gè)人身份證復(fù)印件三份；（四）、在建工程抵押登記 交驗(yàn)商品房預(yù)售許可證副本及有關(guān)拆遷安置、聯(lián)建等協(xié)議； 借款合同（原件一份、復(fù)印件二份）； 房地產(chǎn)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)的評估報(bào)告書（原件一份）； 房地產(chǎn)開發(fā)公司出具的保證書（原件一份）；（五）、抵押注銷登記 交驗(yàn)抵押房屋的所有權(quán)證； 抵押權(quán)人書面解除抵押設(shè)定的證明； 抵押合同（已登記的原件二份）1 “五證”、“二書”的含義（一）房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房應(yīng)持有的“五證”包括： 計(jì)委產(chǎn)項(xiàng)、可行性研究的批件； 規(guī)劃局的規(guī)劃使用證； 國土局的土地使用證； 建委的開工建設(shè)許可證； 房地局的商品房預(yù)售許可證；其中土地使用證和商品房預(yù)售許可證可以表明所購房屋屬合法交易范疇。1. 《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)標(biāo)明：正常使用情況下各部位，部件保修內(nèi)容和保修期；屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管理滲漏1年；墻面、頂棚抹灰脫落1年；門窗翹起、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期；衛(wèi)生潔具1年；燈燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；其他部件、部位的保修期限，由于開發(fā)商和客戶自行約定。同時(shí)指出，如因住戶使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量總題，開發(fā)商不承保修責(zé)任。1出讓、劃撥的含義：出讓：國家將國有土地的一定使用權(quán)限出讓給土地使用者向國家支付一定金額的行為。1 出讓的年限與用途 居住用地70年； 工業(yè)用地50年； 教育科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 商業(yè)、旅游娛樂用地40年。三通一平：“三通“把開發(fā)區(qū)紅線以外的道路、給排水管道、供電線路引入施工現(xiàn)場，即路通、水通、電通、“一平”施工現(xiàn)場土地進(jìn)行平整?！耙黄健蓖恋仄秸?。產(chǎn)品成本是價(jià)格制定的下限，在為商品定價(jià)時(shí)，企業(yè)應(yīng)首先考慮產(chǎn)品的價(jià)值（成本+盈利），除非處于割喉式惡性價(jià)格競爭或其他特殊狀況，否則，定價(jià)很少會跌破成本。競爭競爭者價(jià)格結(jié)構(gòu)的改變，常會在市場上引起相應(yīng)的價(jià)格策略。如果本企業(yè)的產(chǎn)品比競爭者的產(chǎn)品質(zhì)量高，且獨(dú)具特色，或者企業(yè)有很高的聲譽(yù)，能為消費(fèi)者提供高水平的服務(wù)等，那么，產(chǎn)品價(jià)格可定得高些。需求與供給考慮消費(fèi)者面時(shí)，消費(fèi)者的需求強(qiáng)度是其一需求強(qiáng)度愈高，廠商的定價(jià)就可以水漲船高，但是，在買方市場里，由于消費(fèi)者選擇的機(jī)會很多，所以廠商的姿態(tài)就要低一點(diǎn)，若消費(fèi)者需求強(qiáng)度偏低，則價(jià)格可能就會回軟?；诖?，消費(fèi)者的心目中會產(chǎn)生一個(gè)可接受的價(jià)格帶，只要定價(jià)落于其間，消費(fèi)者都會認(rèn)為是合理的價(jià)位。產(chǎn)品種類產(chǎn)品種類在定價(jià)決策上會產(chǎn)生很大的差異性。對標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，消費(fèi)者可有更多的選擇，競爭者不是以價(jià)格爭取消費(fèi)者，就是以服務(wù)吸引消費(fèi)者，因此可采用低價(jià)策略。掌上型計(jì)算器剛問世時(shí)，一臺要好幾千美元，相當(dāng)昂貴，如今，幾百美元就可以買到一臺不錯(cuò)的掌上型計(jì)算器。價(jià)格彈性價(jià)格缺乏彈性的產(chǎn)品，是指當(dāng)價(jià)格上漲或下降時(shí)，需求都保持相當(dāng)穩(wěn)定。公司產(chǎn)品是否富有彈性這一住處在制定定價(jià)目標(biāo)與策略時(shí)非常有用。主要有：按質(zhì)論價(jià)政策、薄利多銷政策、保護(hù)價(jià)格政策、差價(jià)政策等。指政府有關(guān)物價(jià)的法令法規(guī)、管理?xiàng)l例等。定價(jià)決策的任務(wù)很多企業(yè)主認(rèn)為制定價(jià)格是個(gè)一維過程，只是把成本簡單地累加，再加上一定的利潤，就得出了產(chǎn)品的定價(jià)。有效的定價(jià)戰(zhàn)略得到的價(jià)格有以下特點(diǎn)：有效定價(jià)的特點(diǎn)：價(jià)格是企業(yè)形象、服務(wù)、產(chǎn)品特色和利潤的綜合結(jié)果。價(jià)格包括了降價(jià)、折扣和折讓。價(jià)格通常代表著質(zhì)量。1 住宅價(jià)格購成項(xiàng)目:1. 成本征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；2. 勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)；3. 住宅建筑，安裝工程費(fèi)；4. 基礎(chǔ)設(shè)施建筑費(fèi)和住宅小區(qū)非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)5. 管理費(fèi)6. 貸款利息7. 開發(fā)稅費(fèi)實(shí)例：真正的高品質(zhì)住宅樓盤必須要有合理的成本支撐現(xiàn)以南湖一帶為例，看看高品質(zhì)樓盤成本投入和合理的購買價(jià)格： 目前南湖一帶的土地價(jià)格基本上在40萬元/畝左右，容積率按2計(jì)算，則樓面地價(jià)為300元/平方米； 考慮到精品樓盤，一般的白色鋁合金窗檔次太低，基本上應(yīng)考慮彩色鋁合金窗或塑鋼窗，成本大致在