某區(qū)域別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告-在線瀏覽
2025-05-13 01:46本頁(yè)面
【正文】 上海別墅市場(chǎng)“第三次浪潮”的掀起99年年未，當(dāng)上海步入21世紀(jì)之際，規(guī)劃小區(qū)化、配置智能化、環(huán)境園林化、空間功能化、管理專業(yè)化、交通立體化……使得新一代的別墅更能適應(yīng)上海人對(duì)未來(lái)生活的新要求。隨著市政道路的立體化，家用轎車的普及化，人均收入的增加，上海人越來(lái)越注重生活的質(zhì)量，而別墅類獨(dú)院住宅已經(jīng)成為上海人置業(yè)安家的新選擇，一個(gè)“獨(dú)院住宅、立體生活”的時(shí)代正到來(lái)，將引導(dǎo)上海市場(chǎng)第三次浪潮的掀起。至此，上海市的內(nèi)銷別墅市場(chǎng)已由單一基本的別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的形態(tài)。 以排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅為主體的別墅消費(fèi)市場(chǎng)在98年下半年至99年下半年創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)，形成了上海市場(chǎng)的第二次浪潮。幾年的空置后，又被好事之人笑為“綠化程度甚高”——雜草叢生。于是又有好事者稱其為“別墅”——寓意缺“土” 然而，隨著上海對(duì)外開放度的進(jìn)一步提高，這期間出現(xiàn)了大批外銷花園別墅群，形成了上海市別墅市場(chǎng)的第一次浪潮。 別墅常識(shí)背景篇導(dǎo)讀別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來(lái) 背景篇 我國(guó)在1987年制定的《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（試行）中，對(duì)民用建筑高度與層數(shù)明確規(guī)定：1—3層為低層住宅；4—6層為多層住宅；7—9層為中高層住宅；10層以上為高層住宅。這種時(shí)尚的生活方式，以全新的理念和模式給別墅市場(chǎng)注入了活力，出現(xiàn)了豐富多彩的產(chǎn)品樣式，形成了“低層、低密度、底容積率”的“三低”住宅。別墅產(chǎn)品的分類方法很多，是否善于掌握別墅產(chǎn)品的科學(xué)分類的方法，對(duì)于經(jīng)營(yíng)者在樓市競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)現(xiàn)機(jī)遇、贏得優(yōu)勢(shì)、分析比較、定位決策等至關(guān)重要。獨(dú)立別墅216。聯(lián)排別墅（排屋）216。頂級(jí)豪宅型別墅216。中檔型別墅216。130~160平米216。201~300平米216。300平米以上按密集性區(qū)域分布分類按居住功能劃分216。莘閔高檔別墅區(qū)及滬松公路沿線區(qū)域216。松江鎮(zhèn)境內(nèi)莘松公路沿線地區(qū)216。浦東板塊區(qū)域216。市中心城區(qū)按建筑風(fēng)格分類216。經(jīng)濟(jì)生活居家型別墅216。中國(guó)園林216。歐洲現(xiàn)代216。其它別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來(lái) 背景篇 頂級(jí)豪宅型高檔型250平方米以上聯(lián)體別墅雙聯(lián)三面采光，占地面積比獨(dú)立別墅??；中、高檔型160——250平方米三聯(lián)有的兩面采光，占地面積更??；中檔型160——200平方米四聯(lián)六聯(lián)兩面采光，占地面積小，獨(dú)門、獨(dú)戶、獨(dú)院。經(jīng)濟(jì)型經(jīng)濟(jì)型130——160平方米130——160平方米聯(lián)排別墅排屋里弄式住宅顧名思義，又稱為并排連在一起的別墅，兩面采光，占地面積小，獨(dú)門、獨(dú)戶、有獨(dú)院綠地，但花園面積相對(duì)較小。經(jīng)濟(jì)型130——160平方米背景篇導(dǎo)讀別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來(lái) 背景篇 上海別墅市場(chǎng)中的項(xiàng)級(jí)豪宅當(dāng)數(shù)所謂的高爾夫別墅了。 高爾夫別墅最大的特點(diǎn)是別墅建在高爾夫球場(chǎng)里面，球場(chǎng)本身是球道，球道與建筑的界面是庭園，因此庭園是球場(chǎng)的延伸，將球場(chǎng)的景觀借到別墅區(qū)，形成Finferstyle的風(fēng)格，即別墅與球場(chǎng)沒(méi)有很顯的界限，兩者形成象手指一樣交錯(cuò)形式。然而高爾夫別墅由于其定位明確，營(yíng)銷措施得當(dāng)，目前上海這四家高爾夫別墅的銷售率最低的也有50%，高的甚至達(dá)到80%。此類別墅價(jià)格大都是集中在80——180萬(wàn)元之間，從這兩年的價(jià)格走向來(lái)看，此類別墅的樓價(jià)始終保持著增長(zhǎng)勢(shì)頭，市場(chǎng)消費(fèi)人群的增長(zhǎng)帶來(lái)源源不斷的市場(chǎng)需求，而物業(yè)品質(zhì)的提高以及日趨完備的社區(qū)規(guī)劃和配套均使此類別墅物業(yè)的價(jià)值處于不斷的提升之中。高檔別墅一般處于優(yōu)越的地理位置，享有優(yōu)美的自然景觀，有的還具備無(wú)法復(fù)制的人文景觀優(yōu)勢(shì)。這些別墅平均售價(jià)一般在USD1500——2000元/平方米。隨著加入WTO的日益臨近，高檔別墅市場(chǎng)正悄悄地在升溫。因而此類物業(yè)就更注重交通、配套、生活機(jī)能的完善化，強(qiáng)調(diào)形成適宜居住的高尚生活區(qū)域，此類物業(yè)雖然沒(méi)有中、高檔別墅那樣奢華，那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上是相差無(wú)幾，其單套面積則往往控制在160平方米以內(nèi)，由此也就控制了總價(jià)不大（40——80萬(wàn)元之間）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海市別墅市場(chǎng)，目前賣得最俏的是面積在150——280M2 /套，均價(jià)在4000元/M2 左右，總價(jià)在50萬(wàn)——180萬(wàn)/套的中檔和經(jīng)濟(jì)型別墅。因此，經(jīng)濟(jì)型別墅要面向更多客戶群，別墅小型化是最為有效的方法之一，也是經(jīng)濟(jì)型別墅拓展空間的主攻方向。 別墅常識(shí)別墅物業(yè)近按面積劃分216。 161—200平米216。 250—300平米216。面積在300平方米以上的別墅，其總價(jià)當(dāng)然不低，而單價(jià)似乎也比較模糊，此類物業(yè)作為別墅的附加值作用往往顯得非常重要；面積在130——160平方米和面積在161——200平方米的別墅，其客層對(duì)應(yīng)的購(gòu)房動(dòng)機(jī)，應(yīng)該是生活居家類為主；相對(duì)而言面積在201——300平方米的別墅情況最復(fù)雜。別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來(lái) 背景篇 然而值得一提的是，不同的別墅風(fēng)格與其建筑空間部是統(tǒng)一的。 別墅常識(shí) 休閑度假型別墅一般總是依山傍水，此類物業(yè)除了匹配大面積的私家花園外，景色宜人的周邊自然環(huán)境常令人心醉，多視角的景觀層次宛如生活在公園、優(yōu)美的自然風(fēng)光也極大提升、烘托別墅的品質(zhì)和身價(jià)。經(jīng)濟(jì)生活家庭型別墅 此類物業(yè)大凡處于城郊結(jié)合部，低廉的地價(jià)使發(fā)展商開始在小區(qū)規(guī)模性方面做足文章，使低容積率、高綠化率的別墅住宅透顯其價(jià)格等綜合性能比的“實(shí)惠”：園內(nèi)寬敞的生活空間、一應(yīng)俱全的生活配套、清新秀美的小區(qū)景致均是普通住宅無(wú)法比擬的，而其物業(yè)部、總價(jià)控制于40至80萬(wàn)元，立體交通的改善使信奉“反璞歸真、回歸自然”的居住時(shí)尚的購(gòu)房族樂(lè)于承受。規(guī)模化開發(fā)加之完善的周邊配套使土地價(jià)值具有極大升值潛力。選擇合適認(rèn)購(gòu)價(jià)位則完全取決于消費(fèi)者準(zhǔn)確把握購(gòu)房時(shí)機(jī)。別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來(lái) 背景篇 顧戴路拓寬竣工半年以來(lái)，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費(fèi)概念初露雛形。別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來(lái) 背景篇 其二為滬淞公路沿線地塊，該地塊主要以排屋、里弄式建筑為特征的經(jīng)濟(jì)類別墅為產(chǎn)品主力。其售價(jià)基本接近于30萬(wàn)——40萬(wàn)之間，適中的售價(jià)無(wú)疑為工薪階層帶來(lái)了更多的實(shí)惠。 別墅常識(shí)長(zhǎng)寧西郊地區(qū) 90年代初期，這里是上海的外銷別墅集中區(qū)域。虹橋金斯、奧玎宮廷等物業(yè)的建成，其平均單價(jià)一般控制于10000元/平方米，物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引了不少人氣。別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來(lái) 背景篇 這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道，區(qū)域內(nèi)以獨(dú)立式別墅、聯(lián)體別墅并存的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市出入更為自由。繼松江新橋之后，松江九亭近30家開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域。區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬(wàn)千、各具特色。別墅市
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