【正文】 此區(qū)域交通復(fù)雜，道路狹窄，居住條件惡劣，市政環(huán)境較差。為了便于城市居民的外出需求，政府于06年建成大閣山隧道，打通傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)與火車站的直線交通，提高了市民出行的便捷性。人口集中的優(yōu)勢，因地制宜，合理規(guī)劃，大力開拓商業(yè)流通市場，使這一地區(qū)初步形成了集購物、娛樂、休閑為一體的多功能服務(wù)區(qū)。由于整個城市南移發(fā)展的現(xiàn)狀及政府主要行政機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，奠定了該區(qū)在未來中心城區(qū)的地位；而凱里經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的繼續(xù)發(fā)展，進(jìn)一步的加大和增強(qiáng)工業(yè)產(chǎn)值和技術(shù)，續(xù)而帶動整個區(qū)域的服務(wù)、交通、房地產(chǎn)等行業(yè)，從多方面帶動和促進(jìn)整個城市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2004年通過深圳鵬程國家認(rèn)證中心房地產(chǎn)行政管理ISO90001：2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，標(biāo)志著凱里市的房地產(chǎn)行政管理與國際接軌。2003年12月至2004年5月,全市房地產(chǎn)新開工面積17．68萬平方米,比去年同期增長14%。銷售面積16．79萬平方米,增長59%。同時,2004年5月凱里市商品房平均銷售價格已增至每平方米1185元,創(chuàng)歷史新高。凱里市房地產(chǎn)發(fā)展主要以住宅開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為輔。住宅開發(fā)按城市的方位分為五個版塊，即：南區(qū)版塊和西南區(qū)版塊（統(tǒng)稱下端）、北區(qū)版塊（上端）、西區(qū)版塊（中端）、東南區(qū)版塊。近年來，凱里市的城區(qū)建設(shè)將重點(diǎn)置于南區(qū)及西南區(qū)，努力打造環(huán)境一流、配套設(shè)施完善、生活便捷的城南居住社區(qū)及行政政務(wù)區(qū)。而體育館及休閑配套設(shè)施的落成，進(jìn)一步提升了南區(qū)在城市居民心中的認(rèn)同度。帝苑、時代廣場、豐球新時代等。此區(qū)在凱里市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東區(qū)內(nèi)，環(huán)城西路及迎賓大道的修通，使該區(qū)與西區(qū)、南區(qū)連成一片，隨著凱里南汽車站的建成及經(jīng)濟(jì)圓區(qū)的建設(shè)，將會帶眾多住宅的消費(fèi)人群。 永豐東路的開通，使城區(qū)內(nèi)連通西南區(qū)和南區(qū)更加便捷，也促使永豐東路的房地產(chǎn)開發(fā)走向成熟，此路段有現(xiàn)代花園、碧海云天和靜馨苑。該區(qū)的樓盤開發(fā)量占整個市區(qū)開發(fā)總量的10%～15%，且新開盤的少（僅有賢哲大廈、綠景春天、格蘭世家、洪森紫陽苑），多為06上半年前的樓盤。由于規(guī)劃、地價及商業(yè)發(fā)展考慮的原因，此處樓盤多建成底鋪加高層住宅的形式。由于此處的商業(yè)價值高，至使土地成本過高，且政府規(guī)劃的原因，此處樓盤的開發(fā)量也僅占到整個市區(qū)開發(fā)總量的10%～15%。東南區(qū)版塊是原城市郊區(qū)，城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，隨著環(huán)城南路的修通及民族商貿(mào)街和環(huán)城南路美食街的開發(fā)，也有一個較高品質(zhì)的樓盤在此開發(fā)——馨怡名苑?？梢钥闯觯瑒P里市房地產(chǎn)發(fā)展主要分布在南區(qū)版塊和西南區(qū)版塊兩大塊（統(tǒng)稱下端），其它區(qū)域（相對來說是老城區(qū)）雖然也有樓盤在開發(fā)，但大都是一些零星的小盤，而且其內(nèi)主要交通比較狹窄、地處山地、環(huán)境較差、市政設(shè)施不完善，從遠(yuǎn)期來看，不存在競爭優(yōu)勢。目前南區(qū)版塊擁有眾多較高品質(zhì)的樓盤，如博南新區(qū)世紀(jì)城、時代廣場、豐球綠都。02～03年友莊路和博南新區(qū)開發(fā)建設(shè)，由于政府的大力支持，歷經(jīng)3年建設(shè)已具一定規(guī)模，成為凱里市的新興街道，沿街房價也由當(dāng)初的600元/㎡上升至現(xiàn)在的1700元/㎡。八、凱里房地產(chǎn)市場特點(diǎn) 房地產(chǎn)市場起步較晚凱里市的房地產(chǎn)市場主要以小型的房地產(chǎn)開發(fā)和單位集資建房的形式帶動起來的，逐步走向成熟的。近二年來，隨著居民生活水平的提高，消費(fèi)觀念的改變，對生活的環(huán)境、生活的品質(zhì)要求越來越高，開發(fā)商才開始引入先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念，產(chǎn)品的品質(zhì)才漸有起色。帝苑等。但由于凱里市人多地少，且城區(qū)的一半處于山地，限制了其多層住宅的開發(fā)。06年開始，城市多以高層電梯房開發(fā)為主。包裝樓盤售樓部是樓盤對外展示形象的最直接、最有效的方法，而凱里市除個別樓盤的售樓部能很好的發(fā)揮此項(xiàng)功能外（如豐球綠都、陽光樓盤銷售價格的制定隨意性較大，不能綜合的考慮住宅的朝向、樓層、戶型、面積、配套設(shè)施等進(jìn)行定價。付款方式單一，主要以銀行按揭付款為主，以分期付款為輔部分，分期比例為4﹕4﹕2，較少實(shí)行一次性付款的優(yōu)惠付款措施。帝苑的銷售代理商是深圳建華地產(chǎn)顧問公司；或制定實(shí)施一些營銷活動為促進(jìn)銷量的提高，如銳馨鑫園的看車買房活動。面積分四檔：100㎡以下、100～130㎡、130～160㎡、160㎡以上。市區(qū)新開樓盤多層均價是1500～1700元/㎡，每加/減一層，則遞增/減10～30元/㎡；高層起價是1600～1900元/㎡，每加一層，則遞增20元/㎡，均價是1850～1950元/㎡；市區(qū)二手房交易價格（多層）一般為1500～1800元/㎡，二手房交易市場活躍?？傮w價格穩(wěn)中有升2004年全市中檔多層住宅均價為1000～1100元/㎡，2005年為1200～1300元/㎡，2006年為1400～1500元/㎡，年平均增長率在10%～11%。消費(fèi)群體近幾年的住宅交易中,25～34歲所占比例最大，為54%；24歲以下及35～54歲人群相對持平，分別為21%、22%；其余為3%。同時,這些人群不僅事業(yè)成功,而且具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,超前的消費(fèi)意識,因此成為凱里市當(dāng)前購房者的主流。影響消費(fèi)者購房決策的重要因素隨著房地產(chǎn)市場的逐步完善，價格因素的影響力在普通居民的心中下降逐步，“地理位置”和“房型”兩個因素成為消費(fèi)者購房時考慮的主要因素。需求總量將繼續(xù)增長目前國內(nèi)人均住房面積21．4㎡,凱里市人均住房面積24．8㎡,已超過全國指標(biāo)3．4㎡。目前,我國城市家庭人口平均為3．12人,凱里市為3．2人,高出0．08人。消費(fèi)對象白領(lǐng)階層——工作穩(wěn)定，收入較高，有一定的積蓄。投資者——指手頭有大量的閑余資金、目前生活條件較好的客戶，把置業(yè)作為一種投資的方式。周邊縣市的居民——由于工作、生活及投資原因，須置業(yè)的。這可從近幾年開發(fā)的樓盤入住率較高及二手房交易市場鮮見近幾年的樓盤交易可知，住宅需求旺盛。凱里市的建筑成本分為多層和高層兩類。高層建筑成本按樓層的高度分為兩種（報(bào)價）：小高層（11～15層）——800～950元/㎡；高層（16層以上）——1000元/㎡以上。1房地產(chǎn)銷售市場管理較規(guī)范各個上市樓盤的銷售中心均按國家相關(guān)規(guī)定出示了文件，在銷售中心顯著的位置明示了國家相關(guān)法律法規(guī)（房地產(chǎn)銷售管理辦法及房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法）和該項(xiàng)目的政府相關(guān)審批文件（建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)土地規(guī)劃許可證、土地證、施工許可證、（預(yù)）銷售許可證等）及項(xiàng)目的買賣合同范本。九、凱里市近年土地招拍掛交易情況編號土地位置 土地面積(m2)土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限(年)競買保證金起拍價容積率建筑密度綠化率凱國土資拍[2007]06號金泉水廠東側(cè)、住宅用地≤＜30%＞30%70300萬元300萬元編號土地位置面積 （㎡）土地用途使用年限競買保證金起始價容積率建筑密度綠化率凱國土資拍[2007]03號凱開大道西側(cè)、大肥羊飯店北側(cè)綜合用地502000萬元2532萬元＜＜30%＞30%凱國土資拍[2007]04號凱開大道西側(cè)、光林酒家南側(cè)商業(yè)用地（加氣站）40200萬元200萬元凱國土資掛[2007]01號紅州無線電廠西南側(cè)綜合用地505000萬元3910萬元＜＜30%＞30%編號土地位置面積 （㎡）土地用途使用年限競買保證金起始價容積率建筑密度綠化 率凱國土資拍[2007]01號凱開大道東側(cè)、地質(zhì)六隊(duì)西側(cè)商住綜合用地50600萬元860萬元＜4 ＜30%＞30%凱國土資拍[2007]02號凱開大道西側(cè)、環(huán)城西路西側(cè)商住綜合用地50800萬元1210萬元＜2＜30%＞30%編號土地位置土地面積(m2)土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限(年)競買保證金起拍價容積率建筑密度綠化率凱國土資拍[2006]2號凱里市營盤西路南側(cè)、市府巷西側(cè)商住綜合用地≤35%25%502000萬元2920萬元凱國土資拍[2006]3號 規(guī)劃要求整棟綜合樓建筑長度不超92米，寬度不超過10米底層須留出不小于6米；通道西側(cè)建筑為7層，通道東側(cè)為4層,均含地下一層。 1 凱國土資拍[2007]04號,竟得人為:貴州大山汽車環(huán)保能源有限公司,成交價為:200萬元。 2 凱國土資拍[2007]05號,竟得人為:黔東南州麥得士餐飲有限公司,成交價為:164萬元。規(guī)劃用地性質(zhì)為商住綜合用地，建筑容積率6，建筑密度≤50%，建筑限高65米以下，綠地率＞25%，退讓河道藍(lán)線3米，土地使用權(quán)年限50年，現(xiàn)狀出讓。掛牌出讓地塊情況2： 出讓的宗地位于凱里市營盤東路北側(cè)、州工商局西側(cè)，供水、供電、通訊條件好，區(qū)位優(yōu)越、交通便捷。本次掛牌競買保證金為人民幣200萬元。十、凱里市在建銷售或認(rèn)籌樓盤分析凱里市樓盤分為四類，一類已建成并入住的，如銳紅家園、天寶花園、金地花園、貴都花園、錦繡家園、洪森生態(tài)園、綠景春天等，這些樓盤開發(fā)商有少量余房在手，但已逐步向二手交易市場過渡；一類是建成多年，是房地產(chǎn)市場起步階段的產(chǎn)物，如市府花園、清江公寓、東門景園、瑞林桂園、供電小區(qū)等，已轉(zhuǎn)向二手交易市場；一類是在建但銷售未介入的樓盤，如凱翔名苑、新苑花園、豐球新天地等；一類是在建并銷售或已進(jìn)入認(rèn)籌階段的樓盤，如下對此類樓盤介紹：格蘭世家——凱里市格蘭房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的，是目前黔東南州第一幢經(jīng)省建設(shè)廳批準(zhǔn)的第二批建筑節(jié)能試點(diǎn)示范工程。整個項(xiàng)目開發(fā)戶型以平層為主，工程于2006年8月份開工，預(yù)計(jì)至2008年9月完工，總投資約為4500萬元。戶型面積（套內(nèi)）：75㎡、113㎡、124㎡為主。㎡，電梯由開發(fā)商保修十年。格蘭時代——是凱里市格蘭房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與格蘭世家、格蘭美地同時開發(fā)的一幢多層綜合商住樓，格蘭時代建筑面積3108平方，是一棟商住兩用的臨街建筑。格蘭時代項(xiàng)目商品房住宅部分絕大部分為還遷安置房，戶型以平層為主。格蘭時代底層臨街面設(shè)計(jì)為九個獨(dú)立門面，其面積大到86．93平方，小到52．04平方不等