【正文】 大型的高爾夫球場(chǎng)，專業(yè)的高爾夫器材銷售店以及大型高爾夫會(huì)所，吸引改成市乃至周邊城市的愛(ài)好者到此進(jìn)行一條龍的消費(fèi)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值資源整合商務(wù)價(jià)值自身資源嫁接資源其他資源水資源企業(yè)品牌土地價(jià)值整合資源優(yōu)勢(shì)先天的資源優(yōu)勢(shì) 聯(lián)動(dòng) 概念解析（1）項(xiàng)目理念：高爾夫集成社區(qū)大型主題購(gòu)物中心公園高爾夫主題國(guó)際新都市生活圈具備總價(jià)沖擊力的主力產(chǎn)品項(xiàng)目綠化資源的價(jià)值主要是體現(xiàn)在高爾夫球場(chǎng)上，充分利用高爾夫來(lái)提升整個(gè)社區(qū)的檔次，品牌和形象，提出集成式高爾夫的概念，所謂集成式高爾夫是指一個(gè)以高爾夫運(yùn)動(dòng)為核心的可循環(huán)的消費(fèi)系統(tǒng)，對(duì)于這種大型項(xiàng)目而言，其支撐點(diǎn)是以高爾夫?yàn)橹鞯纳虅?wù)體系。 集成式高爾夫城循環(huán)消費(fèi)高爾夫會(huì)所 商務(wù)平臺(tái)（面向全?。? 高爾夫附加 社區(qū)幼兒、小學(xué)、中學(xué)商業(yè)配套設(shè)施 等教育產(chǎn)業(yè) 特色餐飲、休閑 酒店、旅游 娛樂(lè)、購(gòu)物中心 等度假產(chǎn)業(yè)（2）項(xiàng)目主題：國(guó)際新都市生活圈中的高爾夫主題高尚人居國(guó)際新都市生活圈的提法并非是將本項(xiàng)目獨(dú)立發(fā)展成為新生區(qū)域，而是借用項(xiàng)目的總體發(fā)展趨勢(shì)，將合肥新都市生活圈的重心向本項(xiàng)目的傾斜，支持這個(gè)概念的論點(diǎn)有：第一：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略走向本區(qū)域轉(zhuǎn)移，提出國(guó)際新都市生活圈的社區(qū)概念。第二：超越區(qū)域的局限性，實(shí)現(xiàn)整個(gè)區(qū)域的互動(dòng)在本項(xiàng)目人氣不足的情況下，充分借用項(xiàng)目規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)，實(shí)施自己的“造城計(jì)劃”，在宣傳推廣上加強(qiáng)力度宣傳項(xiàng)目的最大買點(diǎn)：規(guī)?！鲁鞘小５谌簭?qiáng)調(diào)國(guó)際新都市生活的方式，重點(diǎn)提出生活氛圍的不可復(fù)制性，使本項(xiàng)目成為全新生活方式的最佳代言人。社區(qū)文化——人文高爾夫G——綠色，崇尚自然O——清新空氣，生態(tài)健康居住L——陽(yáng)光動(dòng)感，活力F——友誼，社區(qū)和諧人文高爾夫通過(guò)幾個(gè)方面來(lái)體現(xiàn)社區(qū)文化：細(xì)節(jié)體現(xiàn)：通過(guò)社區(qū)的案名，組團(tuán)名，環(huán)境標(biāo)識(shí)引導(dǎo)系統(tǒng)，景觀小品來(lái)作為社區(qū)人文高爾夫的體現(xiàn)社區(qū)活動(dòng)：通過(guò)相關(guān)主題活動(dòng)的組織，如高爾球賽、成立俱樂(lè)部，組織到國(guó)內(nèi)外參觀高爾夫比賽的旅游團(tuán)等；參與者：用高爾夫?qū)W校為載體，辦成針對(duì)其他商業(yè)領(lǐng)域的學(xué)院 ，通過(guò)一些職業(yè)經(jīng)理人的培訓(xùn)將商務(wù)人士集中起來(lái)建筑、環(huán)境景觀：通過(guò)建筑布局和環(huán)境設(shè)計(jì)的較多親和鄰里空間設(shè)計(jì)，健康生態(tài)住宅的設(shè)計(jì)，景觀型（面向高爾夫景觀）物業(yè)的設(shè)計(jì)，社區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)空間和場(chǎng)所的設(shè)計(jì)等來(lái)體現(xiàn)。商務(wù)投資主要產(chǎn)品平臺(tái)：酒店式公寓、出租型的商務(wù)別墅、外商活動(dòng)中心的會(huì)議廳商務(wù)配套功能：商務(wù)會(huì)議功能——董事會(huì)會(huì)議，企事業(yè)單位的業(yè)務(wù)會(huì)議，年會(huì)，總結(jié)會(huì)等，項(xiàng)目呼應(yīng)此類功能的平臺(tái)有酒店式公寓的會(huì)議室，出租型的商務(wù)別墅。（5）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)價(jià)值——度假及租賃投資主要產(chǎn)品平臺(tái)：有高爾夫運(yùn)動(dòng)為主體的酒店式公寓、出租型的度假別墅、針對(duì)外商的租賃型別墅，購(gòu)物中心和商業(yè)街、特色餐飲等。這種大眾度假主要是一種假日度假和休閑的行為主要表現(xiàn)在頻率大，周期短（大量集中在節(jié)假日的幾天）。本項(xiàng)目客戶來(lái)源多元化，年齡跨度比較大，主要是中等、中高收入的客戶。他們對(duì)產(chǎn)品的需求種類跨度也比較大，從中檔產(chǎn)品到最高端的產(chǎn)品都有需求量。 鎖定目標(biāo)客戶項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析區(qū)域內(nèi)顯性客戶 必然 對(duì)該區(qū)域認(rèn)同（價(jià)格門檻）隱性客戶 釋放項(xiàng)目所在區(qū)域客戶（注重性價(jià)比）分流其他項(xiàng)目客戶群 超越隨著城市的發(fā)展、居住板塊的延伸持續(xù)發(fā)展客戶 培養(yǎng)（1） 顯性客戶一般來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目的顯性客戶群主要是在合肥市內(nèi)工作的中等或偏高收入的人士，他們的年齡在30到40之間，對(duì)花園洋房和別墅這類型的中偏高產(chǎn)品的消費(fèi)能力比較強(qiáng)。① 對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)同感比較強(qiáng)，對(duì)郊區(qū)大盤接受能力強(qiáng)的客戶。③ 收入中等，對(duì)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品比較向往，喜歡高性價(jià)比的客戶。有一定的消費(fèi)能力和消費(fèi)欲望，但對(duì)該區(qū)域以及該區(qū)域產(chǎn)品不了解的客戶。（3） 分析其他項(xiàng)目的客戶這是針對(duì)有購(gòu)買欲望的高消費(fèi)群體，通常對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度不高，偏好有差異性，有一定的精神高度，有個(gè)性高附加值，能夠體現(xiàn)居住者價(jià)值的產(chǎn)品，他們一般是私營(yíng)企業(yè)的老板，企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)層以及政府高級(jí)官員，消費(fèi)能力強(qiáng)而且愿意為高質(zhì)商品付出高價(jià)值的客戶。（4） 持續(xù)發(fā)展客戶持續(xù)發(fā)展客戶的特征如下： 對(duì)區(qū)域或者項(xiàng)目了解不夠的，認(rèn)同感不高的消費(fèi)群 需要一定時(shí)間以積累購(gòu)房資金的消費(fèi)群 沒(méi)有明確消費(fèi)方向，但有需求的消費(fèi)群； 這是一個(gè)為項(xiàng)目的后期產(chǎn)品積累客戶的過(guò)程，其中將會(huì)產(chǎn)生各種類型的顯性消費(fèi)者。二、產(chǎn)品類別１、獨(dú)棟別墅２、新獨(dú)院住宅所謂“新獨(dú)院住宅”其實(shí)是一種近郊住宅發(fā)展模式，它的核心是“工作在市區(qū)，生活在近郊”，它是獨(dú)門獨(dú)院，并有獨(dú)立的花園和車庫(kù)。比多層更寬敞、舒適、有更好的綠化、空氣環(huán)境。２、組團(tuán)劃分建議：　　基于項(xiàng)目規(guī)模（占地３０００畝）和產(chǎn)品定位（別墅、花園洋房、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ），在組團(tuán)定位上以“大主題統(tǒng)領(lǐng)、分品牌分組團(tuán)”策略。由于涉及多種物業(yè)形態(tài)，面向的目標(biāo)客戶不同，故打破傳統(tǒng)主題來(lái)定位的概念，而實(shí)現(xiàn)以遞進(jìn)式組團(tuán)劃分。針對(duì)項(xiàng)目的高端物業(yè)（頂級(jí)別墅），營(yíng)造一種３６０度高爾夫景觀。針對(duì)項(xiàng)目的聯(lián)排和雙拼別墅，營(yíng)造一種人人能參與的體驗(yàn)式高爾夫景觀。（2） 景觀設(shè)計(jì)的原則景觀設(shè)計(jì)在原則上要把握適度超大型前和合理的創(chuàng)新，主要表現(xiàn)為景觀風(fēng)格的選用、水景的運(yùn)用、運(yùn)動(dòng)景觀以及高爾景觀的結(jié)合。從文化方面來(lái)說(shuō)，歐陸風(fēng)情具有活力、動(dòng)感、浪漫特征，因此項(xiàng)目可以在每一期引用不同特色的歐陸風(fēng)情作為主題景觀。景觀層次——三維立體景觀空間體系項(xiàng)目運(yùn)用平面綠化景，立體三維空間綠化景觀和場(chǎng)景空間綠化景觀組成三維立體的景觀空間體系?！八啊钡暮诵牡匚槐仨毘浞直焕?，并以此作為景觀軸線的起頭或核心，沿線布置綠化景觀和適當(dāng)?shù)沫h(huán)形道路，點(diǎn)線結(jié)合，最終將各期的景觀軸連接，形成蜿蜒貫通的主景觀軸線。５、建筑風(fēng)格（１）建筑風(fēng)格的選擇不同開(kāi)發(fā)時(shí)期的建筑風(fēng)格都會(huì)出現(xiàn)一定差異性，所以項(xiàng)目需要確定一個(gè)建筑的原形，由一個(gè)成熟的生活藍(lán)本來(lái)統(tǒng)一整體建筑風(fēng)格。建議別墅形式以地面功能層（或地下室）+地上2層為主，兼顧2層+閣層、3層+地下室（或含來(lái)層）形式，具體布局視地勢(shì)而定。別墅的朝向基本上面向正南，可適當(dāng)傾斜，爭(zhēng)取良好的自然采光與通風(fēng)，有利于節(jié)能與避免冬季風(fēng)的影響，同時(shí)應(yīng)結(jié)合最大化利用景觀，布局適當(dāng)靈活處理。整體設(shè)計(jì)不宜過(guò)于豪華，著重于個(gè)性化功能空間的營(yíng)造以及內(nèi)部空間的藝術(shù)處理，以適當(dāng)超前的創(chuàng)新點(diǎn)提升項(xiàng)目單體別墅的產(chǎn)品價(jià)值，樹(shù)立獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使之成為區(qū)域別墅產(chǎn)品的創(chuàng)新樣板。（６）產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目作為景觀型產(chǎn)品，主要以別墅類產(chǎn)品和花園洋房為主，并針對(duì)市場(chǎng)上的同類型產(chǎn)品提出改進(jìn)建議。 市場(chǎng)現(xiàn)狀：面積設(shè)置有斷層出現(xiàn)，戶型大多沒(méi)有良好的性價(jià)比，大多別墅不具備公共空間到私人空間的古都空間設(shè)置，沒(méi)有私家庭院；市場(chǎng)中沒(méi)有知名的大規(guī)模別墅積聚區(qū)，沒(méi)有區(qū)域領(lǐng)頭產(chǎn)品。 改進(jìn)建議：針對(duì)市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品提供相應(yīng)的產(chǎn)品，應(yīng)用規(guī)?；?yīng)提高產(chǎn)品的性價(jià)比，提供大面積的私家庭院，將外部景觀引入住宅區(qū)，增加有贈(zèng)送面積的產(chǎn)品配比，提高產(chǎn)品的附加值，在項(xiàng)目主題的引導(dǎo)下提升別墅類產(chǎn)品的商務(wù)功能。 市場(chǎng)現(xiàn)狀：沒(méi)有具備別墅景觀優(yōu)勢(shì)及品質(zhì)的產(chǎn)品，精裝修房的概念還沒(méi)有形式，中檔價(jià)位的低密度住宅非常稀少，中高檔的住宅數(shù)量比較少，市場(chǎng)上集中的多為大戶型，面積與房型搭配不合理，空間浪費(fèi)率比較高。 改進(jìn)建議：應(yīng)用規(guī)模應(yīng)提升產(chǎn)品的景觀優(yōu)勢(shì)和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整價(jià)格，提高樓盤的人氣，提高產(chǎn)品的附加值，為首層和頂層的住戶預(yù)留私家花園，贈(zèng)送其他樓層業(yè)主一定面積的花園陽(yáng)臺(tái)，增加戶型種類，增加躍式，錯(cuò)層，空中別墅等市場(chǎng)中較為少見(jiàn)的產(chǎn)品，通過(guò)樓間距的調(diào)整，現(xiàn)花園洋房與其他項(xiàng)目的差異性，增加戶型中的功能性的設(shè)置，照顧區(qū)域居民的生活習(xí)慣，適當(dāng)創(chuàng)新，引進(jìn)歐式居家概念。配套類別主要配套形式大型高爾夫主題購(gòu)物公園主力店（以高檔知名品牌為主）、風(fēng)情商業(yè)街、餐飲一條街（西式、日式、韓式、海鮮等餐飲店）、酒店、大型高爾夫會(huì)所、商務(wù)中心等運(yùn)動(dòng)配套高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、小型足球場(chǎng)、高爾夫主題公園、文化廣場(chǎng)、其他健身器材等教育配套基礎(chǔ)教育：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等特色教育專業(yè)教育：有關(guān)高爾夫的培訓(xùn)社區(qū)教育：圖書(shū)館市政公用配套公交站、變電所、污水處理等社區(qū)配套物業(yè)、交通、金融、生活必需的配套（菜市、郵局等） 大型高爾夫主題購(gòu)物公園大型高爾夫主題購(gòu)物公園的構(gòu)想是從解決項(xiàng)目所在區(qū)域配套不足的情況出發(fā)，將隸屬于項(xiàng)目住宅部分的商業(yè)物業(yè)的功能擴(kuò)大，通過(guò)規(guī)模效應(yīng)來(lái)降低小區(qū)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)項(xiàng)目作為“國(guó)際新城市生活圈”的優(yōu)勢(shì)。 假日文化沙龍消費(fèi)對(duì)象以全市各大外資企業(yè)的外籍人士、企業(yè)高層管理人員、政府中高層以行政官員為主，以高爾夫會(huì)所、度假中心、外