【正文】 編 制 委 托 書南寧威寧資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司 南寧金橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場可行性研究報告12e. 建 設(shè) 單 位 提 供 的 基 礎(chǔ) 資 料f. 相 關(guān) 法 律 、 法 規(guī) 、 政 策 、 標(biāo) 準(zhǔn) 研究工作范圍本 報 告 的 研 究 工 作 范 圍 包 括 ： 論 述 項 目 提 出 的 背 景 ， 分 析 項 目 建 設(shè) 的 必 要 性 和 緊迫 性 ， 并 對 市 場 未 來 發(fā) 展 的 需 求 進 行 分 析 ， 根 據(jù) 市 場 需 求 和 建 設(shè) 條 件 擬 定 建 設(shè) 規(guī) 模 ，根 據(jù) 政 府 規(guī) 劃 和 項 目 特 點 選 擇 場 址 ， 擬 定 工 程 技 術(shù) 方 案 、 節(jié) 能 、 環(huán) 境 保 護 、 消 防 、 勞動 保 護 與 安 全 防 護 ， 企 業(yè) 組 織 與 勞 動 定 員 等 方 案 ， 估 算 項 目 總 投 資 評 價 項 目 的 財 務(wù) 效益 ， 并 進 行 國 民 經(jīng) 濟 評 價 及 風(fēng) 險 分 析 。 研 究 工 作 概 況我 公 司 接 受 委 托 后 組 成 了 該 項 目 的 可 行 性 研 究 小 組 ， 并 組 織 有 關(guān) 專 業(yè) 技 術(shù) 人 員 到現(xiàn) 場 調(diào) 研 、 收 集 資 料 ， 并 與 業(yè) 主 及 當(dāng) 地 政 府 有 關(guān) 部 門 領(lǐng) 導(dǎo) 座 談 交 流 ， 在 此 基 礎(chǔ) 上 ， 各專 業(yè) 人 員 全 面 展 開 了 研 究 及 編 制 工 作 。 在 自 由 貿(mào) 易 區(qū) 的 推 進過 程 中 及 建 成 以 后 ， 作 為 大 西 南 的 出 海 通 道 、 物 流 樞 紐 及 東 盟 商 貿(mào) 前 沿 的 廣 西 南 寧 將面 臨 巨 大 的 商 機 、 巨 大 的 人 流 、 物 流 、 信 息 流 ， 成 為 東 盟 自 由 貿(mào) 易 區(qū) 核 心 城 市 ， 因此 南 寧 金 橋 農(nóng) 產(chǎn) 品 批 發(fā) 市 場 的 建 設(shè) 具 有 良 好 的 發(fā) 展 前 景 。 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容總用地面積 983261m2( 畝)建筑總面積 建筑密度 %容積率 綠地率 %綠地面積 247589 m2建 設(shè) 規(guī) 模 為 ： 占 地 983261m2， 建 筑 總 面 積 m2。主 要 建 設(shè) 內(nèi) 容 為 ： 交 易 服 務(wù) 大 樓 、 交 易 行 、 交 易 大 棚 、 加 工 車 間 、 冷 庫 、 倉 庫 、賓 館 餐 廳 樓 、 停 車 場 、 地 磅 房 、 垃 圾 回 收 站 、 污 水 處 理 設(shè) 施 、 變 電 站 以 及 信 息 網(wǎng) 絡(luò) 系統(tǒng) 等 。 總 用 地 面 積 983261m2(1474畝 )。 而 向 北 有 公 路 達 高 峰 林 場 ， 向 南 有 公 路 直 達 屯 里 火 車 站 ，同 時 三 塘 鎮(zhèn) 規(guī) 劃 范 圍 內(nèi) 還 有 通 達 各 村 鎮(zhèn) 的 村 鎮(zhèn) 道 路 ， 構(gòu) 成 了 現(xiàn) 狀 道 路 交 通 網(wǎng) 絡(luò) 。 給水 管 網(wǎng) 給 水 壓 力 約 為 ， 能 滿 足 本 項 目 用 水 水 量 、 水 質(zhì) 、 水 壓 要 求 。 環(huán)境保護本 項 目 投 入 運 營 后 ， 批 發(fā) 市 場 內(nèi) 主 要 有 生 活 污 水 及 生 活 垃 圾 等 ， 根 據(jù) 國 家 環(huán) 境 保護 的 有 關(guān) 規(guī) 定 和 排 放 標(biāo) 準(zhǔn) 進 行 治 理 ， 使 之 達 到 國 家 的 排 放 要 求 。 勞動定員本 項 目 勞 動 定 員 1200 人 ， 其 中 管 理 人 員 71 人 ， 技 術(shù) 人 員 106 人 ， 工 人 973 人 ，服 務(wù) 人 員 50 人 。 總投資項 目 總 投 資 為 萬 元 ， 其 中 固 定 資 產(chǎn) 投 資 萬 元 (含 建 設(shè) 期 利息 萬 元 )， 鋪 底 流 動 資 金 萬 元 。 項目實施進度計劃根 據(jù) 建 設(shè) 規(guī) 模 和 資 金 籌 措 方 案 ， 本 項 目 計 劃 在 5 年 內(nèi) 建 成 。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)南寧威寧資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司 南寧金橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場可行性研究報告15序號 指 標(biāo) 單位 數(shù) 量 備 注1 年交易量 億元 802 總建筑面積 m2 3 總資金 萬元 固定資產(chǎn)投資 萬元 其中: 建設(shè)期利息 萬元 流動資金 萬元 4 總投資 萬元 固定資產(chǎn)投資 萬元 鋪底流動資金 萬元 5 資金籌措 萬元 自有資金 萬元 其中：用于流動資金 萬元 用于固定資產(chǎn)投資 萬元 貸款 萬元 長期貸款 萬元 流動資金貸款 萬元 6 勞動定員 人 12007 全年經(jīng)營天數(shù) 天 3658 動力年需用量 電 kwh 水 m3 11 年均總成本 萬元 南寧威寧資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司 南寧金橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場可行性研究報告1612 年經(jīng)營收入 萬元 13 年均利潤總額 萬元 14 年均稅后利潤 萬元 15 投資利稅率 % 16 投資利潤率 % 17 全部投資回收期（稅后） 年 含建設(shè)期 5 年全部投資回收期（稅前） 年 含建設(shè)期 5 年18 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 19 經(jīng)濟內(nèi)部收益率 % 經(jīng)濟凈現(xiàn)值 % 20 銀行長期貸款償還期 年 含建設(shè)期 5 年21 盈虧平衡點 % 營業(yè)能力 利用率 研究結(jié)論本 項 目 是 以 農(nóng) 產(chǎn) 品 交 易 為 主 的 批 發(fā) 市 場 ， 經(jīng) 過 多 次 現(xiàn) 場 考 察 ， 認 真 收 集 有 關(guān) 資料 ， 仔 細 分 析 和 研 究 后 ， 我 們 認 為 ：a. 南 寧 市 地 理 位 置 優(yōu) 越 ， 處 于 我 國 華 南 、 西 南 和 東 南 亞 經(jīng) 濟 圈 的 結(jié) 合 部 ， 是 環(huán) 北部 灣 沿 岸 的 重 要 經(jīng) 濟 中 心 ， 面 向 東 南 亞 、 背 靠 大 西 南 、 東 鄰 粵 港 澳 、 西 接 印 度 半 島 ，具 有 得 天 獨 厚 的 區(qū) 位 優(yōu) 勢 和 地 緣 優(yōu) 勢 ， 是 華 南 沿 海 和 西 南 腹 地 兩 大 經(jīng) 濟 區(qū) 的 結(jié) 合 部 以及 東 南 亞 經(jīng) 濟 圈 的 連 接 點 ， 是 新 崛 起 的 大 西 南 出 海 通 道 樞 紐 城 市 。 商 品 經(jīng) 濟 的 日 趨 繁 榮 和 發(fā) 達 ， 使 大 市 場 大 流 通 成 為 了 必 然 的 發(fā) 展 趨 勢 ，南 寧 威 寧 資 產(chǎn) 經(jīng) 營 有 限 責(zé) 任 公 司 抓 住 這 一 發(fā) 展 機 遇 ， 結(jié) 合 城 鎮(zhèn) 發(fā) 展 和 配 套 設(shè) 施 建 設(shè) 的需 要 ， 建 設(shè) 具 有 一 定 規(guī) 模 的 現(xiàn) 代 化 批 發(fā) 市 場 ， 完 全 適 應(yīng) 南 寧 經(jīng) 濟 發(fā) 展 的 需 要 ， 也 符 合國 家 的 產(chǎn) 業(yè) 政 策 和 南 寧 市 總 體 規(guī) 劃 。b. 項 目 選 址 恰 當(dāng) ， 外 部 建 設(shè) 協(xié) 作 條 件 良 好 ， 交 通 條 件 優(yōu) 越 ， 水 、 電 供 應(yīng) 方 便 ， 項目 的 建 設(shè) 是 具 備 較 好 條 件 的 。 本 項 目 還 配 套 設(shè) 有 工 商 、 稅 務(wù) 、 金 融 、 保 安 、餐 飲 、 旅 業(yè) 、 停 車 場 等 服 務(wù) 機 構(gòu) ， 可 適 應(yīng) 現(xiàn) 代 工 農(nóng) 業(yè) 產(chǎn) 品 交 易 業(yè) 務(wù) 活 動 的 需 要 ； 批 發(fā)市 場 建 成 后 可 入 駐 商 戶 千 多 戶 ， 商 品 交 易 幅 射 整 個 廣 西 乃 至 東 南 亞 ， 加 工 配 送 覆 蓋 整個 南 寧 市 ， 使 245 萬 市 民 直 接 受 益 。 年 平 均 營 業(yè) 收 入 萬 元 ； 年平 均 利 潤 總 額 萬 元 ； 年 平 均 稅 后 利 潤 萬 元 ； 全 投 資 財 務(wù) 內(nèi) 部 收益 率 （ 稅 前 ） %； 項 目 全 部 投 資 靜 態(tài) 回 收 期 （ 含 建 設(shè) 期 ） ： 所 得 稅 前 年 。綜 上 所 述 ， 本 可 行 性 研 究 報 告 認 為 項 目 的 建 設(shè) 條 件 具 備 、 技 術(shù) 成 熟 先 進 、 具 有 良好 的 社 會 效 益 ， 與 傳 統(tǒng) 的 交 易 批 發(fā) 市 場 相 比 ， 本 批 發(fā) 市 場 配 備 先 進 的 電 子 交 易 、 結(jié) 帳系 統(tǒng) ， 使 交 易 更 快 捷 、 安 全 ； 匯 集 大 量 、 及 時 的 交 易 信 息 及 行 情 反 饋 系 統(tǒng) ， 采 用 優(yōu) 越的 競 價 拍 賣 方 式 ， 使 交 易 更 合 理 ； 完 善 的 農(nóng) 藥 殘 余 檢 測 手 段 ， 保 證 產(chǎn) 品 的 安 全 ； 快 捷南寧威寧資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司 南寧金橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場可行性研究報告18的 配 送 服 務(wù) ， 統(tǒng) 一 、 具 有 品 牌 效 應(yīng) 的 包 裝 風(fēng) 格 ， 高 素 質(zhì) 的 人 才 資 源 ， 保 證 交 易 服 務(wù) 周到 、 快 捷 、 獨 特 ； 采 用 保 鮮 、 冷 藏 技 術(shù) 保 證 了 產(chǎn) 品 質(zhì) 量 ； 良 好 的 服 務(wù) 態(tài) 度 與 安 全 保 衛(wèi)工 作 ， 使 交 易 在 舒 適 安 全 的 環(huán) 境 下 進 行 等 等 優(yōu) 點 ， 是 一 個 集 交 易 集 散 中 心 、 價 格 形成 中 心 、 信 息 傳 播 中 心 為 一 體 的 場 所 ， 且 具 有 理 貨 、 儲 藏 、 加 工 、 運 輸 、 結(jié) 算 、 科 學(xué)管 理 和 配 套 服 務(wù) 的 現(xiàn) 代 化 批 發(fā) 市 場 和 物 流 基 地 。 建議市 場 的 經(jīng) 營 有 一 個 培 育 和 發(fā) 展 的 過 程 ， 建 設(shè) 單 位 及 有 關(guān) 部 門 要 努 力 創(chuàng) 造 良 好 的 經(jīng)營 環(huán) 境 條 件 ， 積 極 引 導(dǎo) 和 吸 納 各 地 商 客 、 產(chǎn) 品 進 入 市 場 交 易 ， 盡 快 形 成 規(guī) 模 經(jīng) 營 ， 發(fā)揮 項 目 的 作 用 和 效 益 。 公 司 長 期 以 來 從 事 農(nóng) 產(chǎn) 品集 貿(mào) 市 場 的 開 發(fā) 建 設(shè) 和 管 理 業(yè) 務(wù) ， 現(xiàn) 旗 下 共 有 92 個 市 場 ， 實 行 自 負 盈 虧 的 經(jīng) 營 制 度 。 在 圍 繞 如 何 解 決 “三 農(nóng) ”問 題 的 大 前 提 下 ， 如 何 做 農(nóng) 產(chǎn) 品 物 流 的 領(lǐng) 跑 者 ， 如 何把 自 己 的 企 業(yè) 職 能 從 管 理 的 粗 放 型 向 一 個 新 型 的 、 集 約 型 的 現(xiàn) 代 化 物 流 企 業(yè) 轉(zhuǎn) 變 ， 從而 實 現(xiàn) 企 業(yè) 的 全 面 改 制 與 可 持 續(xù) 高 速 發(fā) 展 ， 這 對 南 寧 威 寧 資 產(chǎn) 經(jīng) 營 有 限 責(zé) 任 公 司 是 一個 全 新 的 挑 戰(zhàn) 。南 寧 威 寧 資 產(chǎn) 經(jīng) 營 有 限 責(zé) 任 公 司 提 出 發(fā) 展 新 型 物 流 產(chǎn) 業(yè) ， 當(dāng) 以 本 身 優(yōu) 勢 資 源 為 本 ，打 造 全 新 的 強 勢 農(nóng) 產(chǎn) 品 流 通 平 臺 ， 整 合 原 有 資 源 和 優(yōu) 勢 ， 使 公 司 的 發(fā) 展 更 上 一 層 樓 。 項 目 提 出 的 背 景 宏觀背景（1）隨著農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)及加工得到長足發(fā)展，農(nóng)產(chǎn)品流通已成為人民安居、社會穩(wěn)定及經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。 在文件中，中央明確指出：在繼續(xù)搞好集貿(mào)市場和批發(fā)市場建設(shè)的同時，注重發(fā)揮期貨市場的引導(dǎo)作用，鼓勵發(fā)展現(xiàn)代物流、連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)等新型業(yè)態(tài)和流通方式。加快建設(shè)以冷藏和低溫倉儲運輸為主的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈系統(tǒng)。鼓勵郵政系統(tǒng)開展直接為農(nóng)民生產(chǎn)生活服務(wù)的連鎖配送業(yè)務(wù)。氣象工作要加強對農(nóng)業(yè)的服務(wù)。積極推進農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化。加強農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全工作，實施農(nóng)產(chǎn)品認證認可，禁止生產(chǎn)、銷售和使用高毒、南寧威寧資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司 南寧金橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場可行性研究報告23高殘留農(nóng)藥，加快農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全立法。從 我 國 社 會 發(fā) 展 形 勢 及 國 家 政 策 等 宏 觀 方 面 顯 示 ， 農(nóng) 產(chǎn) 品 倉 儲 、 流 通 、 交 易 等 方面 將 面 臨 一 個 全 新 的 轉(zhuǎn) 型 和 發(fā) 展 的 機 會 。（ 2） 我 國 的 “三 農(nóng) ”問 題 牽 動 著 整 個 社 會 ， 解 決 “三 農(nóng) ”問 題 ， 已 是 迫 在 眉 睫 、刻 不 容 緩 的 大 事 。 建 立 大 型農(nóng) 產(chǎn) 品 批 發(fā) 市 場 ， 可 以 對 農(nóng) 業(yè) 生 產(chǎn) 者 的 生 產(chǎn) 有 指 導(dǎo) 和 引 導(dǎo) 意 義 ， 對 推 動 農(nóng) 業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 化 意義 極 大 。 深 圳 布 吉 、 山 東 壽 光 、 河 南 商 丘 等 地 已 建 立 起 了 大 型 農(nóng) 產(chǎn) 品 批 發(fā) 流 通 市場 ， 對 當(dāng) 地 乃 至 國 內(nèi) 各 地 的 農(nóng) 產(chǎn) 品 流 通 起 到 了 積 極 的 意 義 ， 對 “三 農(nóng) 問 題 ”的 解 決極 有 幫 助 。 隨 著西 部 大 開 發(fā) 戰(zhàn) 略 的 深 入 ， 南 寧 要 成 為 真 正 意 義 上 的 廣 西 乃 至 西 南 地 區(qū) 的 樞 紐 城 市 ， 在農(nóng) 產(chǎn) 品 流 通 上 ， 目 前 南 寧 市 并 不 具 有 整 個 市 區(qū) 的 農(nóng) 產(chǎn) 品 集 散 功 能 和 輻 射 整 個 西 南 地 區(qū)的 大 型 農(nóng) 產(chǎn) 品 批 發(fā) 市 場 的 能 力 。（ 4） 2022 后 ， 我 國 加 入 WTO 的 過 渡 期 結(jié) 束 ， 市 場 流 通 領(lǐng) 域 的 批 發(fā) 、 零 售 業(yè) 務(wù) 將全 面 對 外 資 開 放 。從 宏 觀 背 景 來 看 ， 建 設(shè) 南 寧 金 橋 農(nóng) 產(chǎn) 品 批 發(fā) 市 場 是 順 應(yīng) 社 會 發(fā) 展 潮 流