【正文】 是權(quán)屬管理的首要核心內(nèi)容。 12 ? 契據(jù)登記制 ? 產(chǎn)權(quán)登記制 —— 權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度 ? 一、房地產(chǎn)登記制度類型 P163 13 ? （又稱對抗要件主義） ? 契據(jù)登記制的理論基礎(chǔ)是對抗要件主義。 ? 契據(jù)登記制度的主要特點(diǎn)是： a 自愿登記 ； b 形式審查 ； c 登記 僅具有對抗力 ； d 無公信力 ? 該制度為法國首創(chuàng)，稱為 “ 法國登記制 ” 。 未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。 ? 產(chǎn)權(quán)登記制又分為 權(quán)利登記制 和 托倫斯登記制 兩種。登記機(jī)關(guān)對登記的申請 采取實(shí)質(zhì)審查 ，即除對申請登記程序、手續(xù)是否完備進(jìn)行審查外，還要對發(fā)生不動產(chǎn)權(quán)利的得失變更原因，是否能有效成立，要經(jīng)核查認(rèn)定后，方可登記。 權(quán)利登記制是 強(qiáng)制性登記，具有公信力，一經(jīng)登記，具有確定之效力 。 16 ? 權(quán)利登記制度，又稱實(shí)質(zhì)主義登記。凡經(jīng)登記，政府發(fā)給權(quán)屬證書，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。 已登記權(quán)利如發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須在登記簿上加以記載， 登記簿分為兩份，權(quán)利人取得副本，登記機(jī)關(guān)保留正本 。 18 ? 托倫斯登記制度的主要特點(diǎn)是： ? a 自愿登記 ； ? b 以權(quán)利證書作為房地產(chǎn)權(quán)利歸屬和房地產(chǎn)權(quán)利狀態(tài) 的證明； ? c 錯(cuò)誤登記負(fù)賠償責(zé)任 。 ? ★ 區(qū)分登記的效力與合同的效力 ： ? 第 15條規(guī)定： “ 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效； 未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力 。 2022年，甲與市某區(qū)舊城改造辦公室簽訂店面房購買合同， 交清價(jià)款并實(shí)際接管使用店面房 ，但 未按照合同約定辦理產(chǎn)權(quán)登記和領(lǐng)取房產(chǎn)證書 。 協(xié)議約定：將店面房以 50萬元抵償給乙，產(chǎn)權(quán)歸乙所有，甲將購房發(fā)票交由乙辦理房產(chǎn)證。 同年 5月，乙與甲簽訂店面房租賃協(xié)議 ， 約定 ：甲每月付租金 2022元，繼續(xù)使用店面房做生意至同年 12月份，乙一次性收取了租金 2萬元。 23 ? 否有效？ ? ？ ? ？ ? ？ ? ？ 24 案例與評析 ? 孫某 于 2022年 2月用多年積蓄購買了位于北京市宣武區(qū)的一座二手房。 2022年 3月 6日，原真正的房主郭某發(fā)現(xiàn)自己的房屋已經(jīng)被過戶給孫某，向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，孫某才知道賣房人 “ 郭某 ” 是假房主 。 25 ? 房主郭某遂向法院起訴， 要求北京市建設(shè)委員會撤銷孫某的房產(chǎn)證。 而 孫某作為第三人則認(rèn)為，自己在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)中并沒有任何過錯(cuò) ，也不知道 “ 郭某 ” 是騙子，自己房產(chǎn)過戶手續(xù)辦理完畢， 并基于對行政機(jī)關(guān)的信任， 已經(jīng)付款給“ 郭某 ” ， 被告不能將自己的行政過錯(cuò)責(zé)任轉(zhuǎn)移給自己，撤銷善意第三人的房屋產(chǎn)權(quán)登記 。 二、土地登記的內(nèi)容 （一）土地登記人 （二）土地位置 （三）土地權(quán)屬性質(zhì) （四）用地面積、共有使用權(quán)面積及分?jǐn)偯娣e （五）地類面積 （六）土地實(shí)際用途 （七）土地等級 （八）土地權(quán)屬來源及依據(jù) （九）地上附著物的情況 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 土地登記 29 ? 依據(jù) 2022年 2月 1日起實(shí)行的 《 土地登記辦法 》 的規(guī)定，我國現(xiàn)行土地登記體系包括土地 總登記 、 初始登記 、 變更登記 、 注銷登記 和 其他登記 。 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 土地登記 30 ? 土地總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。 ? (2)依法 以出讓方式取得 國有建設(shè)用地使用權(quán)的： 付清全部國有土地出讓價(jià)款 后，持 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和土地出讓價(jià)款繳納憑證 。 ? (4)依法 以國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股方式 取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的： ? 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持 原國有土地使用證 、 土地使用權(quán)出資或者入股批準(zhǔn)文件。 ? (3)依法使用本集體土地 進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的 ： 持 農(nóng)用地使用合同 。 ? 房屋所有權(quán)登記 初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記 ? 房屋抵押權(quán)登記 ? 地役權(quán)登記 ? 房屋預(yù)告登記 ? 房屋其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 房屋登記 36 ? 房屋初始登記是指新建房屋申請人，或原有但未進(jìn)行過登記的房屋申請人原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的登記。 房屋所有權(quán)登記 初始登記 變更登記 轉(zhuǎn)移登記 注銷登記 房屋抵押權(quán)登記 地役權(quán)登記 房屋預(yù)告登記 房屋其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 房屋登記 38 ? 房屋因買賣、贈與、交換、繼承等原因致使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記 房屋所有權(quán)登記 初始登記 變更登記 轉(zhuǎn)移登記 注銷登記 房屋抵押權(quán)登記 地役權(quán)登記 房屋預(yù)告登記 房屋其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 房屋登記 39 ? 因房屋或土地滅失、放棄房屋所有權(quán)等情形，導(dǎo)致喪失房屋所有權(quán)而進(jìn)行的登記。 ? 也包括：設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。 房屋所有權(quán)登記 初始登記 變更登記 轉(zhuǎn)移登記 注銷登記 房屋抵押權(quán)登記 地役權(quán)登記 房屋預(yù)告登記 房屋其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 房屋登記 42 ? 甲乙兩工廠相鄰。于是，甲乙兩工廠約定，甲向乙支付使用費(fèi)，乙工廠允許甲工廠的員工通行，為此，雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙工廠的土地上設(shè)立 “ 通行地役權(quán) ” ，利用期限為 10年。 ? 根據(jù) 《 物權(quán)法 》 規(guī)定，已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。因此，甲工廠、乙工廠和丙工廠，應(yīng)簽訂 “ 地役權(quán) ” 轉(zhuǎn)讓合同，并向原登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)變更登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 ” 房屋所有權(quán)登記 初始登記 變更登記 轉(zhuǎn)移登記 注銷登記 房屋抵押權(quán)登記 地役權(quán)登記 房屋預(yù)告登記 房屋其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 房屋登記 44 ? 變更登記、異議登記、撤銷登記、查封登記等。 46 房屋登記的時(shí)限 國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記 30個(gè)工作日； 集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記 60個(gè)工作日； 抵押權(quán)、地役權(quán)登記 10個(gè)工作日； 預(yù)告登記、更正登記 10個(gè)工作日； 異議登記 1個(gè)工作日。 不動產(chǎn)產(chǎn)籍是城鎮(zhèn)不動產(chǎn)管理的基礎(chǔ)性資料，是進(jìn)行城市規(guī)劃與建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理，以及處理產(chǎn)權(quán)糾紛、保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的依據(jù)。即 在登記中形成的各種產(chǎn)權(quán)證明文件和歷史資料 等，如《 國有土地使用權(quán)證 》 、 《 房屋所有權(quán)證 》 、《 房屋共有權(quán)證 》 、 《 房屋他項(xiàng)權(quán)證書 》 和其他證明，以及以后發(fā)生的產(chǎn)權(quán)變更登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中取得的各種證件、證明等。 50 ? 第二， 圖紙 。主要包括 地籍圖、宗地圖、房地產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖等。即登記中所涉及的各種有關(guān)登記簿冊與圖表、卡片等，如 登記申請書、產(chǎn)權(quán)登記收件簿、權(quán)屬調(diào)查表、歸戶卡、登記卡 等。 ? 不動產(chǎn)產(chǎn)籍管理 是對不動產(chǎn)檔案、圖紙、圖表等反映產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史情況的資料進(jìn)行管理，管理的含義是經(jīng)過加工整理分類，運(yùn)用科學(xué)方法進(jìn)行綜合管理。 51 二、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的特點(diǎn) ? (一 )專業(yè)性 ? (1)權(quán)屬檔案是權(quán)屬管理活動中形成的歷史記錄。 ? (2)權(quán)屬檔案是專業(yè)性材料 。 52 ? (3)權(quán)屬檔案有專業(yè)管理方法 。 圖是 指房地產(chǎn)平面圖包括分丘圖、分層分戶圖，反映權(quán)屬范圍，形象直觀； 檔是 指產(chǎn)權(quán)文字檔案，反映產(chǎn)權(quán)的來龍去脈，詳盡細(xì)致，真實(shí)可靠； 卡是 指房地產(chǎn)卡片包括錄入電腦的房地產(chǎn)情況表，它概括了檔案的內(nèi)容，彌補(bǔ)了圖的不足，反映產(chǎn)權(quán)簡潔明白。 53 ? (二 )動態(tài)性 ? 權(quán)屬檔案的動態(tài)性是權(quán)屬檔案最顯著的特點(diǎn) 。因而房地產(chǎn)權(quán)屬處于不斷轉(zhuǎn)移和變更之中，具有極強(qiáng)的動態(tài)性。產(chǎn)權(quán)的動態(tài)性，使權(quán)屬檔案成為 “ 活 ” 檔案。記載的產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)范圍必須清楚，能在產(chǎn)權(quán)審核和排解產(chǎn)權(quán)糾紛中起憑證和參考作用。 55 ? (四 )完整性 ? 權(quán)屬檔案的完整性體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是 房地結(jié)合 ，二是 圖、檔結(jié)合 。權(quán)屬檔案的有無，保管的好壞，記載得是否準(zhǔn)確、全面，將關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)濟(jì)利益。 56 小結(jié) ? 房屋權(quán)屬檔案的特點(diǎn) 57 ? 6．根據(jù) 《 房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法 》規(guī)定，可以公開查詢的登記信息有（