【正文】 物業(yè)形態(tài)： 大型廠房、白領(lǐng)公寓、寫字樓、孵化樓 綠化率： 較少 主力戶型 : 300400平米 租金： 1315元 /平方米 /月 售價(jià)： 22003600元 /㎡ 項(xiàng)目分析： ? 銷售方面 ： 二期廠房一樓為 3600元每平米 ， 二樓 2518元每平米 ， 三樓 2488元每平米 ， 四樓2458每平米 ， 五樓 2428每平米 ， 六樓 2400每平米 。 ? 政策優(yōu)惠 ： 享受高新區(qū)政策外 ， 園區(qū)給予企業(yè)每年上交稅費(fèi)的 5%6%。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 麓谷信息港大廈： 產(chǎn)品檔次較高，其優(yōu)越的地理位置，樓體昭示建成后必將成為長(zhǎng)沙高新開發(fā)區(qū)的地標(biāo)性建筑 開發(fā)商： 廣洲信息港湖南開發(fā)公司 地址： 長(zhǎng)沙市麓谷大道 662號(hào) 總建面： 10萬(wàn)平米 物業(yè)形態(tài)： 寫字樓、孵化樓 綠化率： 42%較高 分推率： 25% 租金： 40元 /平方米 /月 銷售： 暫時(shí)未對(duì)外銷售 樓體： 由兩棟塔樓及裙房組成的孵化研發(fā)樓，地下 1層，地上 26層 項(xiàng)目分析： ? 地理優(yōu)勢(shì) ： 該項(xiàng)目綠地率達(dá)到 42%， 項(xiàng)目所毗鄰的麓谷公園 ， 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美 ， 其地理優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目自身綠化率較高； ? 知名開發(fā)商 ： 項(xiàng)目前身為廣州信息港項(xiàng)目開發(fā)企業(yè) ， 有豐富的開發(fā)與管理經(jīng)驗(yàn) ， 并擁有雄厚的開發(fā)實(shí)力 ， 品牌有一定的知名度 。 分推率： 10% 銷售： 只售不租，目前對(duì)外報(bào)價(jià) 2800元 /㎡ 預(yù)計(jì)推售時(shí)間： 2022年下半年 項(xiàng)目分析： ? 項(xiàng)目定位 ： 該項(xiàng)目以 “ 工業(yè)社區(qū) ” 為主題 ， 通過(guò)優(yōu)化城市元素 、 產(chǎn)品組合及功能配置 ， 將建成集研發(fā) 、 辦公 、 中試 、 生產(chǎn) 、 綜合配套服務(wù)等多種功能于一體 ， 項(xiàng)目定位面向中小企業(yè)“ 只需首付 5成 5年按揭購(gòu)買政策 ， 就可以買下產(chǎn)權(quán)屬于自己的廠房 ” ， ? 政府主導(dǎo) ： 以長(zhǎng)沙高新區(qū)將以麓谷創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)為示范試點(diǎn) ， 根據(jù)麓谷新城功能分區(qū)和產(chǎn)業(yè)布局 ，將在每個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)復(fù)制和升級(jí)麓谷企業(yè)廣場(chǎng)模式 。 月，電費(fèi)： 水費(fèi)： 小結(jié)： 橡樹園已建立了孵化服務(wù)體系為入園企業(yè)提供多元化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 麓谷橡樹園： 專門為擬創(chuàng)辦的科技人員和中小型科技公司提供服務(wù)的園區(qū)，與中南大學(xué)合作成立了科技成果轉(zhuǎn)化基地 —— 中南大學(xué)科技園。 項(xiàng)目建筑形象較高，目前已經(jīng)吸引有中聯(lián)重科、三辰影庫(kù)、藍(lán)貓動(dòng)畫等 80余家大中型企業(yè)進(jìn)駐，已經(jīng)成為同類產(chǎn)品市場(chǎng)標(biāo)桿。 標(biāo)志 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 目標(biāo)達(dá)成 項(xiàng)目本體分析 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 項(xiàng)目屬性定位 市場(chǎng)定位 客戶定位 總策略 價(jià)格策略 推貨策略 推廣策略 蓄客策略 銷售執(zhí)行 活動(dòng)策略 SWOT分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目目標(biāo) 價(jià)值因素對(duì)比 包裝策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ?本案項(xiàng)目形象目前還有侍提高； ?本案地理位置有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)； ?本案產(chǎn)品有優(yōu)勢(shì)，具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力； ?本案有新長(zhǎng)海品牌，資源優(yōu)勢(shì)好、認(rèn)知度高； ?本案在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案中有一定優(yōu)勢(shì)，但要實(shí)現(xiàn)高價(jià)值必須拔高項(xiàng)目形象，著力構(gòu)建完善的物業(yè)服務(wù)體系，提升物業(yè)水平從而實(shí)現(xiàn)高回報(bào)。 1 、新政對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的影響； 2 、高新區(qū)未來(lái)供應(yīng)量放大，面臨多層面競(jìng)爭(zhēng)； 3 、區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，周邊項(xiàng)目租價(jià)和售價(jià)較低。 定位方向 三大絕對(duì)優(yōu)勢(shì)定位原則： 新長(zhǎng)海集團(tuán)品牌起勢(shì)； 麓谷中央 5A級(jí)商務(wù)辦公樓； 交通便捷、配套齊全。 避短 提升物管服務(wù)水準(zhǔn)； 經(jīng)營(yíng)業(yè)主； 提升社會(huì)美譽(yù)度。 辦公首選 – 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 目標(biāo)達(dá)成 項(xiàng)目本體分析 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 價(jià)值因素對(duì)比 市場(chǎng)定位 SWOT分析 總策略 價(jià)格策略 推貨策略 推廣策略 蓄客策略 銷售執(zhí)行 活動(dòng)策略 項(xiàng)目屬性定位 客戶定位 包裝策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 類 型 第一類 技術(shù)研發(fā)型 第二類 行業(yè)技術(shù)服務(wù)型 第三類 設(shè)計(jì)創(chuàng)意服務(wù) 第四類 投資及其他 產(chǎn)業(yè)分布 互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)應(yīng)用、 高科技研發(fā)、 IT行業(yè)、 工程技術(shù)開發(fā)、 計(jì)算機(jī)硬軟件等 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)、 物流支持管理、 交通運(yùn)輸管理、 銷售服務(wù)處理中心、 代理產(chǎn)品服務(wù)、中小型配送服務(wù)等 建筑設(shè)計(jì)、 產(chǎn)品工業(yè)設(shè)計(jì)、 動(dòng)漫設(shè)計(jì)、 服裝展示設(shè)計(jì)、 影視攝影公司等 貿(mào)易公司、 廣告公司、 新興科技公司等 特 征 公司總部或區(qū)域總部所在地，注重一定形象，兼顧產(chǎn)品展示和儲(chǔ)存，降低辦公成本，自己能解決小交通問題 技術(shù)后臺(tái)管理服務(wù)，外向型、區(qū)域代理分配商，降低辦公成本，自己能解決小交通問題 人均空間要求高，強(qiáng)調(diào)空間的創(chuàng)意性和可塑性，外向型服務(wù) ,降低辦公成本，自己能解決小交通問題 看中地段升值價(jià)值潛力，成本較低 本區(qū)域客戶群體劃分較為明顯，以行業(yè)技術(shù)服務(wù)型、技術(shù)研發(fā)型、設(shè)計(jì)創(chuàng)意型企業(yè)為主，其特點(diǎn)處于企業(yè)成長(zhǎng)期、規(guī)模較小、看重企業(yè)未來(lái)發(fā)展。作為高科技行業(yè)企業(yè)，看重園區(qū)創(chuàng)業(yè)氛圍。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 主力客戶在哪里？ 客戶定位 技術(shù)研發(fā)型 企業(yè)客戶 舊辦公樓改善型 企業(yè)客戶 投資型客戶 互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)應(yīng)用、 高科技研發(fā)、IT行業(yè)、工程技術(shù)開發(fā)、 計(jì)算機(jī)硬軟件等 ，公司總部或區(qū)域總部所在地，公司處于商速發(fā)展的軌道，注重一定形象，看重項(xiàng)目交通條件、物業(yè)服務(wù)。麓谷高新區(qū)改善型客戶，隨著企業(yè)快速度發(fā)展急需改善辦公環(huán)境。 目標(biāo)客戶 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 目標(biāo)達(dá)成 項(xiàng)目本體分析 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 價(jià)值因素對(duì)比 市場(chǎng)定位 SWOT分析 價(jià)格策略 推貨策略 推廣策略 蓄客策略 銷售執(zhí)行 活動(dòng)策略 項(xiàng)目屬性定位 總策略 客戶定位 營(yíng)銷策略 包裝策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 “ 四點(diǎn)” 抓“品牌”： 夯實(shí)新長(zhǎng)海品牌，以企業(yè)品牌為出發(fā)點(diǎn)，提升項(xiàng)目品牌； 抓“物管”： 聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)公司的前期介入，培訓(xùn)指導(dǎo)并建立物業(yè)管理體系，樹立項(xiàng)目良好的形象。 抓“業(yè)主”： 在項(xiàng)目形象口碑得到良好經(jīng)營(yíng)的前提下，對(duì)進(jìn)駐客戶和業(yè)主進(jìn)行深度挖掘，形成良性的“客戶鏈”經(jīng)營(yíng)客戶關(guān)系。通過(guò)品牌的梳理實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目形象的整體提升，著力經(jīng)營(yíng)好客戶關(guān)系，硬抓項(xiàng)目“口碑”在促進(jìn) 期銷售的同時(shí)為后續(xù)的開發(fā)奠定良好的品牌基礎(chǔ)！ 營(yíng)銷總策略： 四點(diǎn)一線 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 新長(zhǎng)海麓谷中心一期的開發(fā)，是項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵，它承擔(dān)產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)、項(xiàng)目品牌升華、利潤(rùn)最大化等責(zé)任，所以一期以打造項(xiàng)目品質(zhì)，樹立品牌形成口碑為核心。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目分析 目標(biāo)達(dá)成 項(xiàng)目本體分析 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 價(jià)值因素對(duì)比 市場(chǎng)定位 SWOT分析 總策略 推貨策略 推廣策略 蓄客策略 銷售執(zhí)行 活動(dòng)策略 項(xiàng)目屬性定位 客戶定位 價(jià)格策略 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 包裝策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 價(jià)格策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 一：選取長(zhǎng)沙市競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比 參考相鄰、相近的、同類的產(chǎn)品，以其銷售價(jià)格作為參考。 本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格研究方式 均價(jià)定價(jià)原則： 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 項(xiàng) 目 加權(quán)系 數(shù) 市場(chǎng)可類比項(xiàng)目 麓谷信息港 標(biāo)志 麓谷坐標(biāo) 4500 25% 高新企業(yè)廣場(chǎng) 2800 2562 20% 麓谷國(guó)際工業(yè)園 2600 1963 10% 岳麓 1號(hào) 4800 4680 8% 郡原廣場(chǎng) 6400 6304 7% 市場(chǎng)價(jià)格（靜態(tài)） 100% 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 出租價(jià)格 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 根據(jù)對(duì)參考項(xiàng)目影響其價(jià)格的各因素的調(diào)整權(quán)重， 得出本項(xiàng)目聯(lián)排市場(chǎng)靜態(tài)均價(jià)取整后約為 26元 /㎡ 項(xiàng)目名稱 現(xiàn)售租價(jià) 對(duì)比得分 比準(zhǔn)均價(jià) 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) 麓谷信息港 40 30% 高新企業(yè)廣場(chǎng) 22 35% 麓谷國(guó)際工業(yè)園 15 20% 標(biāo)志 具體系數(shù)如下： ? 朝向系數(shù) B3棟臨麓泉路，就辦公而言，南北價(jià)差 10元 ? 面積系數(shù) 本棟樓層面積差距最大為 80平米，東西兩頭價(jià)差 10元 ? 電梯距系數(shù) 按電梯遠(yuǎn)近來(lái)分開戶型差價(jià) 10元 ? 層差系數(shù) 樓層受噪音影響、空氣質(zhì)量差，采光、視野差等因素，層差數(shù)系 30元。 不同樓層、不同面積產(chǎn)品，優(yōu)劣單位搭配推出，形成價(jià)差壓力；同時(shí)，為后續(xù)推貨保留足夠的可選空間，從而保證每一次加推都形成熱銷效果； 將客群細(xì)分，根據(jù)不同的客戶群分階段推出配置合理的貨源。 保持推貨節(jié)奏緊湊性，在市場(chǎng)與客戶心理，始終保持熱銷的錯(cuò)覺。 操作要點(diǎn)： 推貨原則 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 貨源產(chǎn)品梳理： 主力產(chǎn)品迎合中小企業(yè)需求，產(chǎn)品線豐富。 均衡分貨，好次、大小搭配，樹立價(jià)格標(biāo)桿，形成價(jià)差 新長(zhǎng)海中心一期推貨計(jì)劃表 總參數(shù) 戶型套數(shù) 批次 推貨時(shí)間 租售方式 B3棟分層 套數(shù) 面積 A戶 B戶 C戶 D戶 E戶 F戶 G戶 一 2022/3/26 售 2層 3層 7層 26 6 6 1 7 3 3 二 2022/6/18 售 4層 5層 18 4 4 6 2 2 三 2022/8/6 售 6層 9 2 2 3 1 1 4月中旬開始租賃 租 1層 8層 9層 10層 11層 39 6 9 1 13 5 4 1 合計(jì) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 推 廣 策 略 高端發(fā)聲，品牌先行 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 推廣策略 爆發(fā) 緊急蓄客 搶占市場(chǎng) 訴求 重點(diǎn) 線上硬廣：圍檔戶外、短信、網(wǎng)絡(luò)炒作開始 傳播稀缺的核心價(jià)值點(diǎn)、首批租售開始 結(jié)合多方面蓄客渠道結(jié)合實(shí)效營(yíng)銷活動(dòng)公開亮相， 線上線下廣告鋪開，分批推售 線上線下開盤信息公示 開盤活動(dòng) 新長(zhǎng)海商務(wù)作品 獻(xiàn)禮長(zhǎng)沙 策略解讀： 根據(jù)項(xiàng)目的計(jì)劃節(jié)點(diǎn)，確定本項(xiàng)目的推廣策略的核心思想： 蓄客渠道 +