【正文】 先進(jìn)的工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的現(xiàn)代化中等城市，區(qū)域綜合交通樞紐和區(qū)域商貿(mào)次中心城市。 投資價值評估 7 本報告嚴(yán)格保密 區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場 第三部分 ? 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征 ? 區(qū)域功能規(guī)劃分析 ? 區(qū)域城市建設(shè)發(fā)展利好 ? 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展階段分析 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場供求分析 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場總結(jié) 8 本報告嚴(yán)格保密 布吉城市化發(fā)展特征：正在經(jīng)歷從傳統(tǒng)工業(yè)化向新型工業(yè)化轉(zhuǎn)型階段 發(fā)展階段 ： 1992－ 1997 產(chǎn)業(yè)規(guī)模化推動 特征： 以三資企業(yè)為主的制造業(yè)的規(guī)模 化經(jīng)濟(jì) 發(fā)展階段 ： 1998年以后 外源經(jīng)濟(jì)內(nèi)源化 特征： 以 IT產(chǎn)業(yè)為主的新型工業(yè)化階段 “ 布吉模式 ” 以新型工業(yè)化帶動城市化實現(xiàn)了三個轉(zhuǎn)變： ?實現(xiàn)了由低附加值向高附加值產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變 ?實現(xiàn)了以外資企業(yè)為主向民營與外資并重的轉(zhuǎn)變 ?實現(xiàn)了以工業(yè)化帶動農(nóng)村向城市化的轉(zhuǎn)變 ?布吉鎮(zhèn)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例由 1978年的 ： 15：，到 1988年的 ：： ，再到 1998年的： ： ，二十年間農(nóng)業(yè)比重大幅下降，工業(yè)比重明顯上升，實現(xiàn)了區(qū)域的工業(yè)化。希望通過我們的努力，為貴合作社提供有價值的建議。 目前地塊已經(jīng)平整完畢，不涉及拆遷安臵問題。 4 本報告嚴(yán)格保密 目 錄 ? 第一部分 致客戶函 ? 第二部分 基本結(jié)論 ? 第三部分 區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場 ? 第四部分 項目解析 ? 第五部分 項目定位 ? 第六部分 項目財務(wù)分析 ? 第七部分 眾廈建議 5 本報告嚴(yán)格保密 第一部分 致客戶函 深圳市海辰地產(chǎn)發(fā)展有限公司： 承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司 — 深圳市眾廈地產(chǎn)顧問有限公司對貴公司委托的深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)醬油廠地塊項目開發(fā)可行性研究方面的意見，供貴司參考。1 本報告嚴(yán)格保密 深圳市眾廈地產(chǎn)顧問有限公司 2 本報告嚴(yán)格保密 用心 創(chuàng)造價值 Bring about value. Be diligent. 3 本報告嚴(yán)格保密 海辰項目 投資可行性研究報告 2022/1/4 版權(quán)聲明： 本項目是深圳市眾廈地產(chǎn)顧問有限公司共同研究的成果。未經(jīng)上述公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 需要說明的是，本報告中項目規(guī)劃功能、規(guī)劃指標(biāo)及可銷售面積指標(biāo)等依據(jù)貴司提供的有關(guān)資料，如果相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)生改變，我們的測算結(jié)果也需相應(yīng)做出調(diào)整。 我們的方案是基于 目前深圳市房地產(chǎn)市場情況， 結(jié)合十多年來我們的專業(yè)實踐以及對項目周圍相關(guān)物業(yè)認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查研究而完成的，市場情況與政策環(huán)境發(fā)生變化，測算的結(jié)果也會相應(yīng)變化。 順頌商祺 深圳市眾廈地產(chǎn)顧問有限公司 2022年 04月 12日 聯(lián)系人：王德林 聯(lián)系電話： 13537568016 6 本報告嚴(yán)格保密 第二部分 基本結(jié)論 布吉房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，客戶認(rèn)同度高；而市場供應(yīng)量的萎縮，推動市場價格進(jìn)一步上漲； 區(qū)域價值研究 項目地段優(yōu)越，處于布吉新城市中心，核心商圈內(nèi)，交通便捷，生活配套齊全，典型的地鐵物業(yè)，未來利于項目樹立高端市場形象； 項目資源挖掘 在深入挖掘項目區(qū)位優(yōu)勢，結(jié)合片區(qū)市場分析后，項目得出以打造“ 新城市中央 〃 地鐵生活館 ” 為整體項目的定位，以吸引本地和羅湖高級白領(lǐng)人士為主； 項目市場定位 通過詳細(xì)的項目財務(wù)分析，預(yù)測出項目總投資 ，銷售收入（按照假設(shè)銷售率），投資凈利潤率為 ％，動態(tài)投資回收期為 ，項目屬于行業(yè)較高盈利水平項目。 ?2022年布吉鎮(zhèn)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例進(jìn)一步優(yōu)化，已達(dá)到 ： ： ，農(nóng)業(yè)只占到 %，工業(yè)比重也開始下降，服務(wù)業(yè)比重顯著上升，城市化特征進(jìn)一步顯現(xiàn)。 30分鐘 1小時 1小時 10 本報告嚴(yán)格保密 09年開通的地鐵 3號線將大大提升本項目的地段價值，本項目面市時正值地鐵開通前期。 ?改造后的深惠公路將設(shè)計成雙向 8快車道、 2慢車道，整個道路設(shè)計有機(jī)動車快速車道、人行道、輔道、兩側(cè)分隔帶和中央分隔帶 深惠公路全線將設(shè)計建造布龍立交、丹竹頭立交、李朗大道立交、荷坳立交、排鹽立交、橫坪立交、雙龍立交等 7座互通式立交， 16座大、中橋梁。將鐵路西側(cè)的舊村逐步改造成商業(yè)區(qū)，啟動木棉灣舊工業(yè)區(qū)改造，以城市公園的標(biāo)準(zhǔn)整治布吉公園。 ?周邊按照半寬劃分可以分成：石芽嶺生態(tài)片區(qū)，布吉中心區(qū)，羅崗求水山片區(qū)、深惠路北片區(qū)四個典型居住區(qū)。交通便捷，配套完善，環(huán)境優(yōu)越（山景），特色風(fēng)情園林 東方盛世一期 占地面積： 43881 建筑面積： 87786 容積率： 綠化率： 45% 兩房： 6572 三房： 90115 兩房三房為主，少量一房和四房 7600 總戶數(shù)： 289 銷售率： 100%開盤當(dāng)天即售磬 羅湖白領(lǐng)、布吉和關(guān)內(nèi)投資客戶為主 最靠近布吉關(guān)口，戶型贈送面積，深惠路改造及地鐵三號線建設(shè) 16 本報告嚴(yán)格保密 深惠路北片區(qū)交通和商業(yè)配套設(shè)施較為完善，以品牌開發(fā)商開發(fā)的大盤居多，社區(qū)居住氛圍較濃 開發(fā)項目 開發(fā)規(guī)模 戶型面積；配比 均價（元 /m2） 銷售情況 客戶來源 核心賣點 桂芳園八期 占地面積： 26718 建筑面積： 77125 容積率： 單身公寓 兩房： 6872 三房： 兩房、三房為主，少量四房 住宅： 6500 商鋪： 售： ： 110160 總戶數(shù)： 903 銷售率： 100％ 羅湖、福田自住，少量布吉本地和香港人 大社區(qū)，大配套，品牌開發(fā)商，物管，交通便利，私密性較好 左庭右院 占地面積： 53830 建筑面積： 109283 容積率： 綠化率： 50％ 兩房： 7479 三房 112119 四房： 238 兩房、三房為主 住宅： 70