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2024-07-31 18:02本頁面
【正文】 路 、 7路 、 9路 （ 通州區(qū) ） 直達社 區(qū)；通州輕軌距小區(qū)僅 ；社區(qū)東側有 728路 （ 楓露苑 石景山古城 ） 、 848（ 楓露苑 西客站 ） 、 846路 （ 楓露苑 定慧橋 ） 周邊環(huán)境 現 狀： 農民房 +普通住宅小區(qū)。 未來規(guī)劃： 西側為永順新城商業(yè)金融街，集中了行政辦公、金融商業(yè)、文化娛樂設施。 綠化環(huán)境： 東、南、西三面均為防護綠地，并有大片農田及生態(tài)綠地。一期 15萬平方米。 以“對原有地貌的充分尊重”為基本規(guī)劃理念，因地制宜的在 保護生態(tài)環(huán)境的基礎上合理進行建筑布局。 建筑形式： 花園洋房、別墅。 確立目標市場 影響消費者選擇購房區(qū)域的主要因素有： 目標消費者的工作和生活范圍（位置） 目標消費者交通工具、道路通行程度（交通） 根據本項目所處地緣特點決定： 本項目目標市場 —— CBD及其周邊為主，通縣為輔 競爭狀況分析 以 CBD及周邊為主目標市場 互為競爭性的可劃分為三塊區(qū)域 京通快速路沿線 朝陽路附近 亦莊開發(fā)區(qū) ?與本案處于同一價位且綜合指數相近的項目為 5個 ?客戶群主要來自 CBD和通縣 ?與本案處于同一價位且綜合指數相近的項目為 5個 ?客戶群主要來自 CBD ?與本案處于同一價位且綜合指數相近的項目為 5個 ?主要客戶群來自 CBD 確立競爭區(qū)域 針對三大區(qū)域現有項目進行調查及初步篩選得出以下主要項目 根據本項目的均價 (3500~5500)為基點，得出潛在競爭對手項目 …… 潛在競爭對手 京通快速路沿線： 通惠家園、藍 T公寓、興隆家園、雅舍。國際、金地。無限、柏林愛樂、綠島苑、 美然動力街區(qū) 京通快速路沿線 主力戶型面積 （平方米）190 188190 180170 156144150 150 155 140130 1201 10 1 1890 90 9780 80 本案 通惠家園 藍 T 公寓 興隆家園 雅舍。香橋 京貿國際公寓 萬科青青亦莊開發(fā)區(qū) 主力戶型面積 （平方米）190 233 234 180190166170150 150145130 135 1301201 1090 本案 東晶。國際 金地格林小鎮(zhèn) 星島嘉園 獅城百麗莊園主力戶型面積 （平方米）190 200190165170145150 150130 120 1201201 10100 10090 9080 本案 奧林匹克花園 朝陽。無限 柏林愛樂 綠島苑 美然動力街區(qū) 朝陽路附近 通過“ 總價” 和“ 面積” 兩把尺度篩選出直接的競爭者： 項目名稱 總建筑面積 總套數 銷售套數 剩余套數本 案 100 萬平方米通惠家園 60 萬平方米 4000伯林愛樂 60 萬平方米 6000 約 1100 4900奧林匹克花園 78 萬平方米 5000 認購約300 4700萬科青青家園 30 萬平方米 20xx 900多 1100金地。 本 案 伯林愛樂 奧林匹克花園 萬科青青家園 金地。 主力戶型 ： 130233平米 建筑風格： 北歐現代簡潔設計風格 規(guī)劃特色： 景觀先行 — 先進行景觀規(guī)劃 ， 在此基礎上進行建筑設計 線性景觀 — 三條線性景觀帶延伸到小區(qū)的各個區(qū)域 ， 沿線設計了大量主題公園和廣場 ， 使人們有更多機會走出戶外與他人交流 。 金地 目標人群 ： 在 CBD區(qū)域、燕莎生活圈 核心主張 ： “ 在運動中享受健康生活 ” ，以運動與健康為特色，營造業(yè)主守望相助、健康向上的鄰里關系。 建筑風格： 德國風格設計 主力戶型 ： 47197平米 規(guī)劃特色： SMART多元空間概念 10000平米 KURHAUS泳池休閑俱樂部 目標人群： 在 CBD商圈及燕莎商圈工作的人群 核心主張： “ 精致與簡潔的協(xié)奏曲 ” 萬科青青家園 發(fā)展商品牌： 北京萬科 項目定位： 自然中的城市 項目規(guī)模： 建 30萬平米 區(qū)塊及交通 ：臨近京沈高速，周邊空曠，主要為農田，地區(qū)缺少完善的市政配套。 建筑風格： 德式風格 主力戶型 ： 93157平米 目標人群： CBD區(qū)域 核心主張 ： “ CBD， 都市新銳 ， 棲居 ” ， 營造綠色自然景觀 、 與現代 西方人文空間相輝映的居住氣氛 。 小結： ?地塊 ：三大地塊中，亦莊開發(fā)區(qū)相對成熟，配套完善，人文生活環(huán)境 較其它區(qū)域好，有白領區(qū)的態(tài)勢。 ?規(guī)模： 除奧園規(guī)模與國際城相當外，其他項目都只將在短期內與我們 存在競爭關系。 ?品牌： 競爭對手中，萬科、南奧開發(fā)商具備強勢品牌優(yōu)勢。 SWOT分析 Strength ?珠江地產的知名度、信譽度較高。 ?總價合適，躍層戶型潛
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