【合同無效情形】國有土地使用權轉讓合同無效情形及規(guī)制建議-在線瀏覽
2025-07-17 21:21本頁面
【正文】 付土地出讓金的，也不具備法定的轉讓條件，所簽訂的土地使用權轉讓合同應屬于無效合同。實踐中，有的地方政府在出讓合同中約定受讓人按約定支付部分土地出讓金后即可辦理國有土地使用證，其余土地出讓金可分期支付。持有國有土地使用證即表明其擁有合法的土地使用權，未支付的土地出讓金作為對政府的債務，應通過債的制度予以解決。政府 違規(guī)的后果由政府自身承擔，不應轉嫁給交易雙方，尤其是轉讓合同的受讓方。亦可規(guī)定，未繳清土地出讓金轉讓土地使用權的，轉讓方須將轉讓價款優(yōu)先補交尚未繳清的土地出讓金即可，勿需作出未支付全部出讓金禁止土地使用權轉讓的規(guī)定。 根據有關規(guī)定，土地使用證是用地者取得土地使用權的唯一合法憑證。以劃撥方式取得土地使用權的，只需持有政府劃撥土地的批文，即可辦理國有土地使用證。?” 可見，無論是以出讓還是劃撥方式取得土地土地使用權的轉讓方，在未依法取得土地使用權證書之前，與他人簽訂國有土地使用權轉讓合同，違反了法律的強制性規(guī)定，應屬于無效合同。登記作為一種 公示行為，一經完成，用地者即取得了合法的土地使用權。故法律規(guī)定必須取得土地使用證書方可轉讓，與有關物權公示理論不相符合。建議將土地使用權登記作為取得土地使用權的標志和進行轉讓的前提條件，淡化權屬證書在實際 文章來源 ：中顧法律網 中顧法律網提供 免費法律咨詢 請進入 找律師 就到中顧法律網 中顧法律網攜萬名律師幫您解答法律問題 4 操作中的作用。同時，將持有 “ 有批準權的人民政府批準文件 ” 作為取得土地使用權的依據，明顯屬于一種擴大解釋，該解釋意見既缺乏法律上的依據，也容易造成實際執(zhí)行中的混亂。 此種情形是針對以出讓方式取得土地使用權的轉讓方的要求。沒有具體的 建設項目不得申請用地，取得土地使用權后，須按出讓合同約定進行開發(fā)建設，炒賣土地為法律所禁止。 ” 根據該條規(guī)定，凡房屋建設未完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上、成片開發(fā)土地未形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件的，不得轉讓國有土地使用權，否則，所簽訂的國有土地使用權轉 讓合同因違反法律的強制性規(guī)定而無效。但該限制只能作為階段性的規(guī)定內容。一方面導致規(guī)避投資條件限制、私下交易或變相交易大量出現(xiàn)，禁而不止 。抑制土地炒賣的關鍵在 于出讓環(huán)節(jié)。建議對一級市場的土地使用權取得條件進行嚴格限制，防止無開發(fā)能力或無意真實開發(fā)者虛報立項規(guī)劃騙取土地使用權然后倒賣的行為發(fā)生，限期不進行開發(fā)或達不到開發(fā)程度即按出讓合同的約定進行處罰或收回土地使用權。 《解釋 (征求意見稿 )》將 “ 起訴前當事人已完成法律、行政法規(guī)規(guī)定的土地投資開發(fā)條件 ” 作為認定轉讓合同有效的依據，無疑是對法律規(guī)定的一種變通適用，其合理性值得肯定，但此類規(guī)定對法 律規(guī)定的嚴肅性造成的消極影響不容忽視。 盡管我國實行土地有償使用制度，但由于歷史原因仍存在大量的劃撥土地。由于利用能力與現(xiàn)實利益趨使，許多劃撥用地或明或暗的通過轉讓方式進入市場。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依 照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。 ” 因此，以劃撥方式出得土地使用權的，須經有批準權的市、縣人民政府審批后，方可進行轉讓。未經政府部門批準擅自轉讓劃撥土地使用權的，所簽訂土地使用權轉讓合同應屬于無效合同。嚴格地說，現(xiàn)行法律規(guī)定的劃撥土地使用權的轉讓并非真正的土地使用權轉讓。或經批準不再辦理土地使用權出讓手續(xù)，但土地收益須上繳國家。劃撥土地使用權轉讓及變相轉讓，一定程度上導致了土地市場的混亂，也是造成國家土地資產流失的一個巨大黑洞。 根據《解釋 (征求意見稿 )》第六條、第七條規(guī)定意見， “ 轉讓方與受讓方訂立的合同為補償合同，合同約定的土地轉讓價款應認定為對原 劃撥土地使用權人的補償。 五、未經其他共有人書面同意轉讓共有土地使用權的，轉讓合同的效力問題。一般指的是合作開發(fā)、聯(lián)合建房用地和城市
試題試卷相關推薦
鄂ICP備17016276號-1