【正文】 下調(diào)基礎(chǔ)上，又出臺(tái)了一系列促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的稅費(fèi)減免政策，全國(guó)財(cái)政收入增幅逐月回落。全國(guó)財(cái)政支出 億元，增長(zhǎng) ％。其中，農(nóng)林水事務(wù)支出 億元，增長(zhǎng) ％；教育支出 6822． 41 億元，增長(zhǎng) ％；醫(yī)療衛(wèi)生支出 億元，增長(zhǎng) ％；社會(huì)保障和就業(yè)支出 億元，增長(zhǎng) ％；科學(xué)技術(shù)支出 ，增長(zhǎng) ％；環(huán)境保護(hù)支出 ，增長(zhǎng) ％。據(jù)《公報(bào)》稱，我國(guó) 2020 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 300670 億元，比上年增長(zhǎng) %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 比重為%，比上年上升 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個(gè)百分點(diǎn)。我們已進(jìn)入快速城市化進(jìn)程，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)入城市就業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軸心轉(zhuǎn)向了城市。 若以 15 億人口為基數(shù)，每年有 2115 萬(wàn)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)生活。按新開(kāi)工面積最高量 2020年 億平方米框算，至少也有 10 年的發(fā)展期。城市化率大幅提升一直是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)賴以蓬勃發(fā)展最為重要的契機(jī)。 2020 年固定資產(chǎn)投資運(yùn)行狀況 固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 172291 億元，比上年增長(zhǎng) ％，增幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn) (扣除價(jià)格因素影響，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資實(shí)際增長(zhǎng) ％，增幅比上年回落 個(gè)百分點(diǎn) )。 分季度看，一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 24． 6％，上半年增長(zhǎng) 26． 3％，前三季度增長(zhǎng)27％，全年增長(zhǎng) 25． 5％。各月投資增長(zhǎng)速度保持在 24％ 28％之間，波動(dòng)幅度不大，呈平穩(wěn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。截止 12月末，全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 ④中國(guó) 城鄉(xiāng)居民消費(fèi)水平提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)有五大變化 城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)向發(fā)展性和享受性方向變化。 一是恩格爾系數(shù)下降。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)由 2020 年的 %下降到 2020 年的 %，下降了 個(gè)百分點(diǎn)。在城鄉(xiāng)居民生活消費(fèi)支出中，交通通訊、文教娛樂(lè)、醫(yī)療保健等發(fā)展性和享受性消費(fèi)的支出大幅度增加，所占 比重穩(wěn)步提高。 三是服務(wù)性支出比重提高。 2020年人均服務(wù)性消費(fèi)支出 2441 元，比 2020 年增長(zhǎng)了 %，占消費(fèi)支出的比重由 2020 年的%上升到 2020 年的 %。 四是城鎮(zhèn)居民居住支出增加較多。 2020 年城鎮(zhèn)居民人均居住支出 904 元，比 2020 年增長(zhǎng)了 %。農(nóng)村居民生活消費(fèi)現(xiàn)金支出由 2020 年的 1468元提高到 2020 年的 2415 元，增長(zhǎng)了 %；現(xiàn)金消費(fèi)支出占生活消費(fèi)總支出的比重由 2020年的 %提高到 2020 年的 %，提高了 個(gè)百分點(diǎn)。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %。工業(yè)品出廠價(jià)格比上年上漲 %， 12 月同比下降 %，全年漲幅比上年提高 。 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲 %， 12 月同比下降 %，全年漲幅比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)、建筑業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)事業(yè)等薄弱環(huán)節(jié)得到加強(qiáng)，部分行業(yè)投資增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭得到初步遏制，各項(xiàng)改革穩(wěn)步推進(jìn)，對(duì)外開(kāi)放進(jìn)一步擴(kuò)大，居民生活繼續(xù)改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)加快發(fā)展，故現(xiàn)階段中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步穩(wěn)定，投資環(huán)境較好。在對(duì)房地產(chǎn)交易 環(huán)節(jié)稅收實(shí)行優(yōu)惠政策后 (財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 3 月發(fā)出通知，個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅 。 2020 年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)展望 2020 年的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)很大程度取決于政策的調(diào)整情況。經(jīng)濟(jì)趨冷的苗頭，可能會(huì)從多方面影響到居民的消費(fèi)信心，改變居民的消費(fèi)預(yù)期。這個(gè)問(wèn)題一旦發(fā)生，其影響鏈條很長(zhǎng)，會(huì)從終端需求逐步向上游產(chǎn)業(yè)傳遞，可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)比較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整。這一 變化引起了普遍的看跌預(yù)期，導(dǎo)致住房銷售量減少。城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲帶來(lái)了一系列嚴(yán)重問(wèn)題，必須加以控制，但也要注意大漲之后出現(xiàn)大落的可能。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期比較長(zhǎng)，一般在 5 年左右，因此調(diào)整一旦開(kāi)始，預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。 受生產(chǎn)資料價(jià)格上漲，勞動(dòng)力工資成本提高，融資困難和融 資成本提高，節(jié)能和控制污染排放方面的費(fèi)用增加等因素影響，企業(yè)生產(chǎn)成本增加較為明顯。 2020年家電產(chǎn)品、轎車產(chǎn)品等醞釀的提價(jià)活動(dòng)最后都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，相反，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，價(jià)格水平還有所下降。 18月份規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)同比增長(zhǎng) %，增幅較上年同期降低了近 10 個(gè)百分點(diǎn)。 近年來(lái) 的投資調(diào)控，重點(diǎn)控制政府主導(dǎo)的行政性投資，投資增長(zhǎng)更多的依靠市場(chǎng)引導(dǎo)的投資。這些投資增幅下降，預(yù)計(jì)對(duì)全部投資增長(zhǎng)將產(chǎn)生明顯影響，因此， 2020 年投資增長(zhǎng)有可能明顯下降。 2020 年全國(guó)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)情況 ① 2020 年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 從全國(guó)的情況來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年資金來(lái)源合計(jì)自 2020 年 3 月起增速逐月下滑，顯示出房地產(chǎn)行業(yè)的融資困境正日益惡化。但由于住宅開(kāi)發(fā)投資在房地產(chǎn)投資中占有絕對(duì)大的比重，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)投資下降較大。同時(shí)，從 11 月的國(guó)房景氣指數(shù)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合景氣指數(shù)為 ，連續(xù)兩個(gè)月低于 100，且呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類指數(shù)為 ，也比上月減少近 1 個(gè)百分點(diǎn)，土地開(kāi)發(fā)面積指數(shù)為 ，呈現(xiàn)下降，減少的幅度有所減緩，而全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格的分類指數(shù)連續(xù) 3 月低于 100， 這些數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)行業(yè)還未走出低迷狀態(tài)，投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)信心不是很強(qiáng)。 ③ 08 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 圖 2020 年 11 月 2020 年 11 月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì) 2020年的投資過(guò)熱，導(dǎo)致 2020年整體市場(chǎng)供給壓力增大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅上半年在 30%上高位運(yùn)行，下半年漲幅出現(xiàn)回調(diào)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)從 16 月的 %一路下滑到 111 月的 %。 圖 2020 年 11 月 2020 年 11 月土地購(gòu)置開(kāi)發(fā)面積情況 與 2020 年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比， 2020 年，中國(guó)土地市場(chǎng)開(kāi)始恢復(fù) 理性，土地購(gòu)置面積和開(kāi)發(fā)面積增幅基本趨勢(shì)是逐月下降。 圖 1998 年 11 月 2020 年 11 月土地購(gòu)置開(kāi)發(fā)面積情況 1998 年以來(lái)土地購(gòu)置未開(kāi)發(fā)面積統(tǒng)計(jì)表明，該數(shù)據(jù)高達(dá) 億平方米，如果不考慮國(guó)家收回土地的情 況，以容積率為 2 計(jì)算，能為市場(chǎng)提供 億平方米的房地產(chǎn)，以前三年平均銷售面積來(lái)看，這些土地全部消化還需 3 年半多的時(shí)間，市場(chǎng)潛在供給量很大。 111 月新開(kāi)工面積 億平方米，超過(guò)銷售面積 71%，而施工面積 ，相當(dāng)于前三年平均銷售面積的近 4 倍，可見(jiàn)盡管供應(yīng)指標(biāo)漲幅回調(diào)，但市場(chǎng)供應(yīng)壓力仍較大。雖然 2020 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿變數(shù)，有些地方難以號(hào)脈，但研究分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀，同時(shí)結(jié)合 2020 年以來(lái)頻繁的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以及春節(jié)前后房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的新現(xiàn)象，我們?nèi)匀豢梢耘袛?2020 年 甚至未來(lái)幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)與發(fā)展的總體趨勢(shì)。 2020年加強(qiáng)的調(diào)控政策最終都將會(huì)在 2020年以及今后的若干年內(nèi)得以顯現(xiàn)。 趨勢(shì) 2 消化新政 一路前行，宏觀調(diào)控方向從“國(guó)六條”、限外令、增加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營(yíng)業(yè)稅，到調(diào)低利息稅、歷次加息、提高存款準(zhǔn)備金率，再到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障、央 行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)提高第二套房首付款政策、國(guó)土資源部開(kāi)征土地閑置費(fèi)和增值地價(jià)費(fèi)等，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見(jiàn)。 趨勢(shì) 3 疊加效應(yīng) 隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深化，系列政策將得到落實(shí)執(zhí)行。一直在不斷發(fā)酵的調(diào)控政策的威力，會(huì)持續(xù)爆發(fā)，其疊加效應(yīng)日益顯現(xiàn)。 趨勢(shì) 4 地價(jià)回歸 土地價(jià)值回歸，房?jī)r(jià)穩(wěn)定緩漲，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率下降。 趨勢(shì) 5 融資困難 融資困難將會(huì)進(jìn)一步困擾房地產(chǎn)行業(yè)，上市融資會(huì)更踴躍。但只要第一筆資金到位，支持房地產(chǎn)公司運(yùn)行的資金，就可以依靠預(yù)售得到“預(yù)付款”。傳說(shuō)中的 REITS 和私募、基金等融資方式，由于受到政策限制基 本上與開(kāi)發(fā)商無(wú)緣，這使上市成為開(kāi)發(fā)商融資的唯一選擇。房企將加快房地產(chǎn)證券化，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，通過(guò)上市、信托、基金出售股份、收購(gòu)、兼并乃至與外資企業(yè)合作等途徑進(jìn)入資本市場(chǎng)，以拓寬企業(yè)籌資渠道。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率會(huì)直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)控制地產(chǎn)商的投資行為，從而控制現(xiàn)在逐步盤升的房?jī)r(jià)。 ②上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn) 央行宣布，從 4 月 25 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后的存款準(zhǔn)備金率水平為 16%，這是我國(guó)自 1984 年設(shè)立存款準(zhǔn)備金制度以來(lái)的最高水平。是為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱 防止物價(jià)上漲轉(zhuǎn)變?yōu)槠毡榈耐ㄘ浥蛎?，有助于抑制投資過(guò)熱、平抑物價(jià)、緩解通脹壓力，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展。 ③央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 為加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理 ，央行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 1個(gè)百分點(diǎn)，于 2020 年 6 月 15 日和 25 日分別按 個(gè)百分點(diǎn)繳款。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可貸到的錢少了，央行提高貸款利率是為了增加房地產(chǎn)投資商的成本，以減少他們的投資行為。降低公積金貸款 利率，可以減少貸款成本，刺激新的需求，也降低已經(jīng)申請(qǐng)貸款的購(gòu)房人的還款壓力。首次購(gòu)房證明由住房所在地縣 (區(qū) )住房建設(shè)主管部門出具；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。希望通過(guò)增加房地產(chǎn)交易拉動(dòng)內(nèi) 需、 GDP增長(zhǎng)，去年全國(guó)地方財(cái)政收入有相當(dāng)大的份額都是靠出讓土地獲得的。實(shí)施這些措施，總的要求是，出手要快，出拳要重，措施要準(zhǔn)，工作要實(shí)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，降低資本金比例就是降低了開(kāi)發(fā)商的融資門檻。會(huì)議指出，近期國(guó)家采取擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的政策措施，已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。 ⑧國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展 的若干意見(jiàn) 12 月 21 日，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)，意見(jiàn)指出，加大保障性住房建設(shè)力度；進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)；支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化；強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)；積極營(yíng)造良好的輿論氛圍。 2020 年房地產(chǎn)政策 09 年房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)堅(jiān)持以穩(wěn)為主 國(guó)家信息中心發(fā)布報(bào)告稱，為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度調(diào)整， 09 年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)堅(jiān)持以“穩(wěn)”為主，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防止房?jī)r(jià)下降幅度過(guò)大，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度調(diào)整， 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)堅(jiān)持以“穩(wěn)”為主，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防止房?jī)r(jià)下降幅度過(guò)大，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。 針對(duì) 90 平方米以下戶型投資完成額占住宅投資額比重較低 (2020 年 18 月該比重為%)、中低價(jià)位和中小戶型住房供應(yīng)不足的情況，推動(dòng)各地政府從規(guī)劃審批、土地供應(yīng)等方面入手，確保中小套型、中低價(jià)位普通住房的投資規(guī)模，改善住房供 應(yīng)結(jié)構(gòu)，確?！?90/70”政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為了充分調(diào)動(dòng)地方政府在住房保障方面的積極性，建議調(diào)整地方政府的政績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)，將完善住房保障制度列入地方政府的政績(jī)考核體系中，促使地方政府落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房和普通住房的建設(shè)計(jì)劃。保護(hù)好居民住房消費(fèi)熱點(diǎn)是擴(kuò)大消費(fèi)需求、延長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)景氣周期的關(guān)鍵。 ③完善房地產(chǎn)信貸政策，防止金融風(fēng)險(xiǎn) 針對(duì)部分房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市住房不良貸款逐漸浮出水面、房貸違約率上升的苗頭，為有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，信貸部門應(yīng)加強(qiáng)房貸資格審批和監(jiān)管，控制房貸風(fēng)險(xiǎn)，降低不良貸款比例。與此同時(shí)，為了避免從一個(gè)極端走向另一個(gè) 極端，金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，對(duì)符合國(guó)家調(diào)控方向和市場(chǎng)需求的項(xiàng)目應(yīng)大力支持，鼓勵(lì)自住性需求的實(shí)現(xiàn)。一是通過(guò)增加和擴(kuò)大項(xiàng)目融資渠道和方式，包括上市、股權(quán)、私募、信托等，弱化房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)銀行的融資依賴，提高房地產(chǎn)企業(yè)的自我資金生成和發(fā)展能力。 ⑤建立科學(xué)的住房消費(fèi)模式，提倡“租、購(gòu)”并舉 在現(xiàn)行制度下，房屋所有權(quán)與戶口和子女就學(xué)密切聯(lián)系，在無(wú)形中限制了租賃市場(chǎng)的發(fā)展。 與此同時(shí)，“保增長(zhǎng)”式的房地產(chǎn)模式也將整裝待發(fā)。 據(jù)悉，這五條相關(guān)部委正在“積極溝通和協(xié)調(diào)” 的政策包括： 一是進(jìn)一步減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，鼓勵(lì)對(duì)居民合理住房消費(fèi)進(jìn)行相關(guān)的財(cái)政補(bǔ)貼。此外，二手房交易的稅費(fèi)有可能考慮減免，如對(duì)二手房營(yíng)業(yè)稅實(shí)行分檔補(bǔ)貼等。雖然此前相關(guān)部委在這一問(wèn)題上存在較大分歧，但決策層經(jīng)過(guò)調(diào)研認(rèn)為市場(chǎng)中確實(shí)存在較大的改善性購(gòu)房需求，“如果釋放出這一部分消費(fèi)潛力，對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需無(wú)疑 效果巨大”。一方面可消化存量緩解市場(chǎng)爛尾壓力，另一方面也以較小的成本迅速完成保障房房源的籌措。 四是科學(xué)決策保證合理的房地產(chǎn)投資規(guī)模。 五是 對(duì)部分開(kāi)發(fā)商確實(shí)存在的資金壓力問(wèn)題亦有所考慮。 就目前來(lái)看，國(guó)家層面出臺(tái)政策的空間已經(jīng)不大，未來(lái)地方政府將靈活發(fā)揮更大的作用，這也是對(duì)過(guò)去宏觀調(diào)控中‘一刀切’的教訓(xùn)總結(jié)。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元。不僅如此，三產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯增強(qiáng)。人均 GDP 達(dá)到 2573美元 重慶市近年 GDP 及其增長(zhǎng)速度見(jiàn)圖 圖 20202020 重慶市 GDP 及其增長(zhǎng)速度 2020 年重慶人均 GDP 2573 美 元，相比 07年增長(zhǎng) 23%，與過(guò)去幾年相比，增長(zhǎng)迅速（詳見(jiàn)圖 ）。