【正文】 場(chǎng)定位 中高端 中端 中高端 中端 銷售狀況 一期進(jìn)入后期、二期預(yù)計(jì)九月入市 進(jìn)入中后期 預(yù)計(jì)六月份公開 預(yù)計(jì)六、七月份公開 銷售價(jià)格 住宅 ： 1250元 /㎡ 商鋪： 11000元 /㎡ 住宅： 1080元 /㎡ 商鋪： 4500元 /㎡ 預(yù)計(jì)住宅價(jià)格 1200元 /㎡起 商鋪 4000元 /㎡起 預(yù)計(jì)住宅價(jià)格1200元 /㎡起 目標(biāo)客戶 城里企事業(yè)單位，生意人士為主 鐵路、教師、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口為主 中高端客戶 預(yù)計(jì)城里、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口 為主 宣傳賣點(diǎn) 店王之王 挑高 50000 ㎡大型健康生活社區(qū) 漳平 .150 畝都市生活第一城 由上表可知，祥和新城、萬(wàn)成 華龍廣場(chǎng) 本案 地理位置 八一路 和平路（新華書店對(duì)面） 市場(chǎng)類別形態(tài) 大型商住地產(chǎn)，一、二期由 7棟多層組成，建筑面積約㎡ 商住類地產(chǎn)，帶電梯純板式小高層，建筑面積約20210㎡ 景觀 商業(yè)為主，景觀較弱 景觀有一定賣點(diǎn)，譽(yù)如“空中花園” 周圍配套 地處鬧市，學(xué)校、市場(chǎng)等配套完善、便捷 地處市區(qū)主干道，周圍配套完善 住宅 120 ㎡左右三房為主，大戶型（四房、樓中樓）滯銷，二期住宅約有單元 110㎡三房與 130㎡四房為主，共計(jì) 76戶 商鋪 由沿主街商鋪和內(nèi)街商鋪組成，內(nèi)街商鋪銷售有一定困難； 地處鬧市，無(wú)規(guī)劃定位二期商鋪約有單元 有較大量的內(nèi)街商鋪與二、三層商鋪，需對(duì)其統(tǒng)一定位，招商、銷售 銷售價(jià)格 住宅均價(jià)： 1250元 /㎡ 商鋪均價(jià)： 11000元 / 品牌知名度 樓盤知名度高，推廣形象較差，與定位不符 已有一定知名度，品牌形象定位高端 客戶群 市區(qū)內(nèi)中高端人群 市區(qū)內(nèi)中高端人群 由上可知，華龍廣場(chǎng)與本案在 地理位置、配套等方面各具優(yōu)勢(shì)，無(wú)分上下，具體競(jìng)爭(zhēng)范圍轉(zhuǎn)為項(xiàng)目的價(jià)格，總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)與戶型的優(yōu)化，品牌推廣形象上的競(jìng)爭(zhēng)。戶型結(jié)構(gòu)比例明顯失衡 ,一房 所型所占比例過(guò)大。 2．原四樓架空層，根據(jù)開發(fā)商提議改為建造小戶型，我們認(rèn)為 這個(gè)提議不錯(cuò)，我們建議一房一廳的小戶型面積在 40 ㎡左右，在戶型格局的設(shè)計(jì)上考慮兩個(gè)相鄰小戶型可合并成為一中等戶型的可操作性與便利性 。 ② A 座住宅的進(jìn)梯建議設(shè)在靠?jī)?nèi)店處，這樣可保證外店的連貫，同時(shí)增加外店的面積，提高總銷金額。 ④ 公共衛(wèi)生間的規(guī) 劃位置再予以商討研究。 ② 二、三層的商業(yè)空間格局布置，盡量要求規(guī)劃空間整齊大塊，考慮大面積整體出售的便利性。 ② 是否考慮公共停車位。 ② 一層的景觀設(shè)計(jì)建議從吸引人流量方面因素考量規(guī)劃，建造本地罕見景觀配置（例如水晶噴泉等 ），以此吸引人流，提高人氣。 ① 本案定位高端，相應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)本地情況，適當(dāng)提高檔次，配套設(shè)施也要豐富完善，區(qū)別其它樓盤。 ③ 智能化系統(tǒng)建議： 可 視對(duì)講門鈴系統(tǒng) 車庫(kù)管制系統(tǒng) 煤氣泄露緊急報(bào)警系統(tǒng) 寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 6．物業(yè)管理 本案定位高端，物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)相當(dāng)提升，與本案定位相批配，管理的模式應(yīng)是人性化的服務(wù)，需要更多細(xì)節(jié)的服務(wù)項(xiàng)目支撐。 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略 一、 項(xiàng)目 SWOT 分析 1．優(yōu)勢(shì)分析 （ 1）本案未炒先熱，已有消費(fèi)群觀望期待，給本案帶來(lái)人際傳播魅力。 （ 3）項(xiàng)目尚未動(dòng)工，規(guī)劃設(shè)計(jì)可朔性較強(qiáng)。 2．劣勢(shì)分析 （ 1）本案所處地段周邊較為雜亂 ，生活品質(zhì)較差，噪音污染等因素將給會(huì)使本案銷售有一定難度。 （ 3）商業(yè)部分由于地段，體量等因素，銷售困難點(diǎn)較多。 （ 2）商業(yè)空間只要根據(jù)項(xiàng)目特征，精確定位，適當(dāng)?shù)亩ㄎ煌茝V ，一定能突破瓶頸，促進(jìn)銷售。 （ 2）國(guó)家抑制房地產(chǎn)正熱的政策如銀行加息，房地產(chǎn)稅改革陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)購(gòu)房者造成心理影響，可能導(dǎo)致一部分人持幣觀望。因此，在整個(gè)營(yíng)銷推廣中采用策略的策略將十分關(guān)鍵，本案只有深入分析市場(chǎng)現(xiàn)狀，切入市場(chǎng)定白點(diǎn)，找到項(xiàng)目最佳定位，把項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)最大化，并解決項(xiàng)目行銷障礙，才能超越競(jìng)爭(zhēng)、樹立本案在市場(chǎng)內(nèi)獨(dú)特的項(xiàng)目品質(zhì)與高端形象。 1．品牌定位 我們?yōu)楸景冈O(shè)計(jì)的品牌定位為：獨(dú)享尊崇與華貴，締造經(jīng)典和永恒。言下之意，本案站得高，看得遠(yuǎn)，要建就建最好，要樹就樹第一品牌，本案就是漳平的帝標(biāo)，是漳平房地產(chǎn)的“奔馳”“寶馬”。 說(shuō)明：本案的定位填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，高品質(zhì)決定了本案的獨(dú) 一無(wú)二性，加上較好的地段優(yōu)勢(shì)，本案堪為本地帝標(biāo)建筑，必將成為萬(wàn)人矚目的焦點(diǎn)。 從競(jìng)爭(zhēng)角度分析，有下列幾類： a) 準(zhǔn)備自建房的人群 b) 準(zhǔn)備市中心購(gòu)房的人群 c) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手華龍的意向客戶 4．視覺形象定位 為體現(xiàn)本案品牌及產(chǎn)品定位的要求，我們?yōu)楸景冈O(shè)計(jì)的視覺形象定位為；大氣的、恢宏的、有尊 貴感的視覺傳達(dá)，色彩以寶石藍(lán)為基本色調(diào)，以凸顯其尊貴的氣質(zhì)?！皷|方銀座”響亮、尊貴，“東方”二字很大氣，且漳平本市就在閩西之東，引申義為“漳平頂級(jí)商業(yè)廣場(chǎng)”。 備選案名： 時(shí)代華庭 華帝城 現(xiàn)代城 帝景商城 名仕城 中陽(yáng)麗景 二、項(xiàng)目推廣基本策略 1．銷售現(xiàn)場(chǎng)布置是重點(diǎn) 銷售現(xiàn)場(chǎng)是本案的窗口，直接為目標(biāo)客戶傳遞信息，本案尊貴的品質(zhì)必須在現(xiàn)場(chǎng)得到體現(xiàn)，使每一位光臨的客戶都能受感染，喚起他們內(nèi)心的共鳴與渴欲。 2．運(yùn)用整合營(yíng)銷手段推廣 不僅通過(guò)媒體組合，還要結(jié)合促銷活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)、事件營(yíng)銷與手段，有 步驟有計(jì)劃地整合傳播，從而最大程度地促進(jìn)銷售。 鑒于本案的定位及地段優(yōu)勢(shì)，通過(guò)口碑制造社會(huì)轟動(dòng)效應(yīng)是有效的營(yíng)銷方法，本案具備了這種條件，我們要充分利用這一點(diǎn)。 媒體名稱 規(guī)格 投放地點(diǎn) 說(shuō)明 廣告看板 15M 5M 本案 處地 項(xiàng)目形象推廣的重要媒體，具有強(qiáng)大的視覺表現(xiàn)力。 DM投遞 A2 夾報(bào)投遞與沿街投遞 客戶群體的深度滲透與樓盤宣傳推廣的細(xì)節(jié)表現(xiàn)。） 另外， SP 活 動(dòng)也是本案重要的形象推廣工具， SP 活動(dòng)對(duì)客戶關(guān)系的促