【正文】 22： 00 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （ √ ） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 租金支付 委托管理（ ） 定位 中檔 經(jīng)營(yíng)狀況 良好 建筑 面積（ ㎡ ） 2 萬(wàn) 出租率 90％ 進(jìn)場(chǎng)需提 交證件 經(jīng)營(yíng)面積（ ㎡ ） 進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（元） 5000 實(shí)用率 (%) 合作條件 聯(lián)營(yíng) 5％ 20％ 保證金（元） 無(wú) 合作方式 聯(lián)營(yíng) 5％ 20％ 稅（元） 水 電費(fèi)（元） 管理費(fèi) （元 /㎡ ） 600＋水電 停車位 數(shù)量 配套經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 餐飲 人流量 （ 人 /小時(shí) ） 502 特 點(diǎn) 商業(yè)規(guī)模適中，地段極佳，內(nèi)部裝修屬中檔，外立面裝修大眾化 提袋率 10％ 各樓層業(yè)態(tài)分布 及部分品牌 6F 家電 、美食城 。 品牌：安奈爾、小豬嚕嚕、巴布豆、西瓜、太郎、米奇、妙世界、好孩子 4F 品牌 男裝、 戶外用品 、季節(jié)商品 、健身器材、體育用品、運(yùn)動(dòng)服裝 。 品牌：才子、馬克華、菲菲羅倫、思莊吉、金利來(lái)、忘不了、雅戈?duì)?、羅蒙、斯得雅培、夢(mèng)特嬌 2F 少淑裝、 品牌女裝、服飾。品牌 ：羽西、名鉆坊、周大福、美寶蓮、高夫卡、西歐三星、天梭、梅花、玉蘭油、達(dá)芙妮、百麗、歐萊雅、沙馳、千百度 1F 食品 超市 備注 廣告費(fèi)： 3000／年 （ 表 13） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 6 分析：華達(dá)百貨同樣位于市商業(yè)旺區(qū)珠山路段，占盡天、地、人之優(yōu)勢(shì)，于 2020 年 4 月開(kāi)業(yè)。因其有相對(duì)嚴(yán)格的商業(yè)管理制度和比較成熟的經(jīng)營(yíng)理念，因此，其經(jīng)營(yíng)狀況表現(xiàn)良好，在景德鎮(zhèn)市民中口碑較好，是消費(fèi)者購(gòu)物，休閑的好去處。深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 7 群英街 （表 14） 調(diào)查 時(shí)間 2020520 地段 市珠山中路 公交線路 161820K26K35103 1456 目標(biāo)所在地功能劃分 開(kāi)發(fā)區(qū)（ ） 開(kāi)業(yè)日期 2020 年 4 月 營(yíng)業(yè)時(shí)間 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （ √ ） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 4F 租金支付 委托管理（ ） 3F 定位 中檔 2F 經(jīng)營(yíng)狀況 良好 1F 建筑 面積（ ㎡ ） 萬(wàn) 出租率 進(jìn)場(chǎng)需提 交證件 一期建筑面積 2 萬(wàn) 進(jìn)場(chǎng)費(fèi) （元） 實(shí)用率 (%) 合作條件 保證金（元） 無(wú) 合作方式 稅（元） 水 電費(fèi)（元） 管理費(fèi) （元 /㎡ ） 停車位 數(shù)量 （輛 ） 90 配套經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 人流量 （ 人 /小時(shí) ） 特 點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)時(shí)尚新穎，運(yùn)用灰色鋁板，黑灰色鋁合金門窗等設(shè)計(jì)元素 提袋率 3F 時(shí)尚精品 ：品牌服裝、箱包皮具、精品鞋帽、珠寶首飾 休閑娛樂(lè) ：酒店、品牌餐飲連鎖、超市、便利店、咖啡、茶吧、休閑吧、娛樂(lè)中心、都市生活館等 多元精品 ： 通訊器材、家電數(shù)碼、字畫古玩、瓷器工藝 2F 1F 備 注 目前正在銷售中 （ 表 14 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 群英街位于市商業(yè)中心珠山中路段，地理優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯， 單間鋪面面積以 5070 ㎡為主 ， 與景德鎮(zhèn)商城不同的是群英街一期工程在地理位置上占據(jù)先天優(yōu)勢(shì)且商鋪主要以首層臨街面為主，充分迎合了本地經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者的習(xí)慣， 所以 開(kāi)發(fā)商 以銷售為中心 而忽視經(jīng)營(yíng)管理的做法并不會(huì)對(duì)其今后的商鋪經(jīng)營(yíng)狀況造成太大的影響。 因 其 在地理位置上稍顯劣勢(shì)且 商業(yè)業(yè)態(tài)組合較混亂，開(kāi)發(fā)商銷售完后不再對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)，目前經(jīng)營(yíng)狀況較差，多處商鋪空置。 溫州商業(yè)街 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 10 位于廣場(chǎng)南靠近浙江路段 ， 已建， 但因多種原因，目前大部分面積空置狀態(tài)。 皇冠百貨 位于廣場(chǎng)南 路與曙光路交叉口 ， 共六層，建筑面積共計(jì) 16800 平方米，之前曾經(jīng)開(kāi)業(yè)過(guò)， 因管理和經(jīng)營(yíng)不散而關(guān)閉， 目前在出售或出租中。 綜合分析 ： 綜上對(duì)景德鎮(zhèn)市開(kāi)業(yè)或在建大型商業(yè)物業(yè)進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查，不難發(fā)現(xiàn)，多數(shù)商業(yè)物業(yè)目前處于銷售建筑停滯或經(jīng)營(yíng)管理混亂狀態(tài)，這與開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和領(lǐng)導(dǎo)層開(kāi)發(fā)理念有很大關(guān)系， 多數(shù)開(kāi)發(fā)商只注重銷售這一環(huán)節(jié)，而忽視了現(xiàn)代競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的商業(yè)需要有效管理的問(wèn)題，因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品最終是要展現(xiàn)給消費(fèi)者，只有讓消費(fèi)者認(rèn)可，我們產(chǎn)品的質(zhì)量才是合格的，而消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品所處的環(huán)境以及整個(gè) 產(chǎn)品的 商業(yè)氛圍 和其創(chuàng)新程度比較感興趣，所以除了銷售，整個(gè)商業(yè)的業(yè)態(tài)合理規(guī)劃、商家的合理選擇與有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)便構(gòu)成了現(xiàn)代商業(yè)繁榮的前提。 其中本項(xiàng)目與華 達(dá) 百貨無(wú)論從規(guī)模還 是從建筑形態(tài)上均有相似之處，所以為了避免與其可能發(fā)生的正面競(jìng)爭(zhēng)，在以后的主題與業(yè)態(tài)定位上我們會(huì)盡量與之不同，采用補(bǔ)充或者錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)策略 ； 而目前已開(kāi)業(yè)的 景德 鎮(zhèn) 商城 無(wú)論在經(jīng)營(yíng)管理還是整體的形象統(tǒng)一上均存在很大欠缺，對(duì)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者已經(jīng)形成一種較為負(fù)面的影響 ，除了投資者認(rèn)識(shí)到統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理對(duì)于一個(gè)商業(yè)物業(yè)的重要性而進(jìn)行合理調(diào)整，否則，它對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)造成威脅 ；群英 街 的一期工程 因在地段上占據(jù)先天的優(yōu)勢(shì)，而且它是以商業(yè)街臨街面的形式展現(xiàn)給經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者，所以說(shuō)它的出現(xiàn)勢(shì)必要分流部分珠山中路的消費(fèi)人流 ，但相對(duì)此黃金商圈每天近 20 萬(wàn)人次的潛在消費(fèi)大軍 ，再加上本項(xiàng)目的多主題 定位 立體交叉，在某種意義 說(shuō) 上可能是一種雙方共 贏的局面 ，而非相互競(jìng)爭(zhēng) 。多處商業(yè)空置 珠山中路 〔 傳統(tǒng)老商業(yè)中心 〕 華南路到蓮社路段 40200 ㎡不等 190369 99％ 屬市區(qū)老商業(yè)中心地段，主要經(jīng)營(yíng)品牌服裝服飾、女鞋等以中青年 女性性為主要消費(fèi)對(duì)象的業(yè)態(tài)。 單從目前景德鎮(zhèn)市民消 費(fèi)習(xí)慣和交通情況以及政府對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)中心的支持力度來(lái)看，浙江路商業(yè)在一段時(shí)期內(nèi)還無(wú)法趕上本項(xiàng)目所處 市區(qū)龍頭 商圈。 2020 年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng)6%，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；全市人均生產(chǎn)總值達(dá) 14582 元，比上年增長(zhǎng) %，以上年末匯率換算達(dá) 1869 美元。三是農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施仍然相對(duì)滯后；四是就業(yè)和社會(huì)保障壓力較大 。 消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)活躍。分地區(qū)看，城市市場(chǎng)增長(zhǎng)步伐快于農(nóng)村市場(chǎng)，全年城市的零售額達(dá) 億元，比上年增長(zhǎng) %；縣及縣以下零售額為 億元，比上年增長(zhǎng) %。 消費(fèi)拉動(dòng)效應(yīng)增強(qiáng)。消費(fèi)增長(zhǎng)成為經(jīng)濟(jì)上升的重要力量。 對(duì)外經(jīng)濟(jì) 。 2020 年，杭瑞高速景德鎮(zhèn)段順利通車，成為我市向東挺進(jìn)的一條重要通道；濟(jì)廣高速景鷹段建設(shè)迅速，南環(huán)高速公路建設(shè)加快實(shí)施。全年完成客運(yùn)量 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %，其中鐵路客運(yùn)量 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；公深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 14 路客運(yùn)量 876萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；民航客運(yùn)量 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) 22% 。 2020 年，全市接待國(guó)內(nèi)游客 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入 億元，增長(zhǎng) %；接待入境游客 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) ％，實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入 1903 萬(wàn)美元，增長(zhǎng) %。全市旅游業(yè)帶動(dòng)直接就業(yè)人數(shù) 7000余人，間接就業(yè)人數(shù) 。我市被評(píng)為 “ 中國(guó)最值得外國(guó)人去的 50 個(gè)地方之一 ” 。根 據(jù)測(cè)算， 2020 年旅游收入占GDP 的比重為 ％，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn) ,旅游業(yè)日益成為我市重要的支柱產(chǎn)業(yè)。 2020 年底，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額達(dá) 億元，比上年增長(zhǎng) %,居民儲(chǔ)蓄存款達(dá) 億元 ,增長(zhǎng) 12%。全年金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入 億元，增長(zhǎng)21%,金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)效益穩(wěn)步提高。 2020 年，群眾性體育活動(dòng)豐富多彩，舉辦各項(xiàng)體育運(yùn)動(dòng)達(dá) 20 次，參加人員超過(guò) 1 萬(wàn)人次；體育競(jìng)技水平有新的提高，體育 健兒在省級(jí)以上體育競(jìng)賽中獲得較好成績(jī)。 人口增長(zhǎng)繼續(xù)得到有效控制。 城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。城鄉(xiāng)居民收入增加 的同時(shí)，生活消費(fèi)深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 15 支出也穩(wěn)步增長(zhǎng)。農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 元，比上年增長(zhǎng) %，其中食品支出增長(zhǎng) %。據(jù)抽樣調(diào)查， 2020 年末城市居民人均房屋使用面積 平方米，比上年增長(zhǎng)%；農(nóng)民人均住房面積 平方米，比上年增長(zhǎng) %。重點(diǎn)工程建設(shè)加快，景東大道跨皖贛鐵路立交橋貫通，白鷺大橋建設(shè)進(jìn)展順利，中華北路延伸開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目路南拆 遷補(bǔ)償完成51471 平方米，北路拆遷完成 23400 平方米，人民公園改造項(xiàng)目共引進(jìn)資金480 萬(wàn)美元，工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。增加了昌江之水、春苗、高嶺石、馬踏飛燕等一批城市雕塑景觀。 二 、 項(xiàng)目概況 區(qū)位介紹 傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域，是景德鎮(zhèn)當(dāng)之無(wú)愧的鉆石地段?？?建筑面積約 23286m178。萬(wàn) 地下停車場(chǎng)車位約 30 個(gè)。項(xiàng)目門前的休閑廣場(chǎng)也是景德鎮(zhèn)市唯一一個(gè)大型休閑 娛樂(lè)廣場(chǎng) 。 物業(yè)概況 項(xiàng)目商場(chǎng)共五層，呈不規(guī)則的四邊形；一層層高約 5 米，二層 四層每層高 約 米 。和下沉式廣場(chǎng)面積為 341 m178。 圖 5：商場(chǎng)二 ~六層平面圖 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 17 珠山中路商圈主要商業(yè) 分布圖 （圖） 華南路 珠 山 中 路 華達(dá)百貨 廣場(chǎng)南路 中國(guó)工商銀行 獸王男裝 第七小學(xué) KAPPA 勁霸男裝 萊克斯頓 城市信用社 花苑賓館 博士眼鏡 康奈皮鞋 群英街 神功剪發(fā) 金伯利鉆石 老煙斗 金冠眼鏡 女人秀 澳倫皮鞋 良友賓館 中國(guó)電信 通信電子市場(chǎng) 內(nèi)衣連鎖 以純 七牌男裝 海潤(rùn)之家 七匹狼 李寧 友誼商場(chǎng) 玉器坊 藥店 金利來(lái) 金盛賓館 鴻星爾 特步 景客隆超市 星期六 喬丹專賣 達(dá)芙妮 之都 勁霸男裝 卓爾珠寶 周六福 景德鎮(zhèn)商城 中國(guó)郵政 農(nóng)村信用社 斯?fàn)桘? 中國(guó)聯(lián)通 佳佳基 交通銀行 黎人坊 金昌利陶瓷大 廣場(chǎng)北路 蓮社南路 休閑廣場(chǎng) 本 案 圖書館 萬(wàn)客隆超市 永和大王 肯德基 錦宮大廈 宏越時(shí)尚休閑館 達(dá)菱妮 蜘蛛王 傲寶貝 蓮社北路 馬鞍山路 佳佳基 時(shí)光隨道休閑酒吧 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 18 珠山 中 路 商圈主 要 以 人民 廣場(chǎng)為原點(diǎn)，向珠山路約 公里， 延蓮社路廣場(chǎng)路、馬鞍山路、新村路、珠山東路等各 方向 路 段約 公里 左右， 是景德 鎮(zhèn) 市主要 購(gòu) 物 、休閑 場(chǎng) 所，其商圈 輻 射到周 邊 浮梁、婺源、 樂(lè) 平等地。 珠山中路 商 業(yè)經(jīng)營(yíng) 范圍 主要 以服裝 、鞋帽、 服裝飾 品、眼 鏡 店、 通訊專賣 店 為 主，各品 類 80％的經(jīng)營(yíng) 都集中在 這一區(qū) 域，反映本路段日常消 費(fèi) 品商 業(yè)中 心的地位 ， 目前為止，僅有兩家餐飲和四家休閑場(chǎng)所，分布零散。 廣場(chǎng)南路圖書館集中了少兒輔導(dǎo)、教育培訓(xùn)、電腦維修 、美容美發(fā) 等幾家 中小型 服務(wù)機(jī)構(gòu)。 新村西路靠近廣場(chǎng)路段也集中了一些中小精品品牌店，但由于整體環(huán)境較差，所以顯得檔次較低。 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 19 車流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 廣場(chǎng)北路與珠山東路交叉口 車 流特征 調(diào)查時(shí)間段 公交車 〔 車次 /小時(shí)〕 摩托車 /自行車 〔 車次 /小時(shí)〕 小汽車 /出租車 〔 車次 /小時(shí)〕 合計(jì) 〔人 /小時(shí)〕 普通日 時(shí)段 588 1638 1974 4200