【正文】 價方法選用出現(xiàn)錯誤的； 估價結果報告、估價技術報告中估價方法選用不一致的； 估價技術路線確定出現(xiàn)嚴重錯誤的； 估價基本數(shù)據(jù)、參數(shù)選取出現(xiàn)嚴重錯誤或者明顯偏離客觀實際且無正當理由的； 估價方法運用出現(xiàn)嚴重錯誤，包括測算過程、計算公式選用、計算結果出現(xiàn)嚴重錯誤的； 估價報告中的內(nèi)容前后嚴重矛盾的； 致估價委托人函、估價結果報告、估價技術報告中的估價結果不一致的； 對估價結果有重大影響且存在不確定因素，未在估價假設和限制條件中說明或者披露，也未就該不確定因素對估價結果可能產(chǎn)生影響進行說明的，或者雖然在估價假設和限制條件中說明或披露，但未就該不確定因素對估價結果可能產(chǎn)生影響進行說明的。 (三 )估價目的 要求：表述準確、具體，與經(jīng)濟行為相對應； 內(nèi)容：各類不同的估價目的表述 （四）估價對象（及其范圍） 要求：描述范圍明確、界定準確，具體是指估價對象的基本狀況內(nèi)容屬實、確定、具體、全面、簡明，估價對象狀況基本內(nèi)容不缺少、不重復、不交叉。通過估價對象產(chǎn)權證明、規(guī)劃、合同等依據(jù)，描述出估價對象的名稱、權益狀況、坐落、四至、土地面積、年限、建筑面積與結構、年限等。 （五）估價時點（及其確定理由） 要求：估價時點確定正確，確定理由簡要明確； 內(nèi)容：表達估價時點具體日期的年月日，要用大寫或阿拉伯數(shù)字表示；說明確定估價時點的具體理由。 （六）價值類型（及其定義） 要求：描述價值類型與定義，要求價值類型明確，價值內(nèi)涵或定義完整、準確； 內(nèi)容：分別描述價值類型價值定義。 (1)必要的法律法規(guī)依據(jù)排序 ①全國人民代表大會通過的法律，如：《民法》、《憲法》、《物權法》等； ②全國人大常委會通過的法律，如：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等； ③國務院制定的行政法規(guī)，如：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地 使用稅暫行條例》等； ④司法解釋，如：“最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋”、《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償?shù)臋鄦栴}的批復》、《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》等。不少報告沒有獨立、客觀、公正原則。最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經(jīng)濟上可行、經(jīng)過充分合理的論證、能使估價對象的價值達到最大的一 種最可能的使用。衡量、判斷標準如下： (1)法律上的許可性。要展開 —— 如層高大的沿街商鋪加層可增收益 (2)技術上的可能性。如建筑、設備技術的改造。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟上有限投資而能獲得最大收益的使用方式。 使估價對象的價值在具有經(jīng)濟可行性的使用方式中，達到最大的一種。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構成要素的組合是否均衡來判定。 (6)與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。 (7)可持續(xù)發(fā)展性。即研究房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化趨、使未來利益最大化的使用方式。 估價方法選取應注意的問題： (1)估價報告估價思路先于估價方法； (2)估價方法選擇主要取決于三方面：估價對象性質(zhì)或用途、估價目的和市場發(fā)育狀況； (3)不要表述與估價方法選取無關的內(nèi)容； (4)在本部分要注意與技術報告中的“估價方法適用性分析”的協(xié)調(diào)性。 估價結果應注意的問題： (1)要注明估價對象的具體名稱； (2)要注明估價時點的具體日期； (3)當估價項目為多個單體房屋或設施時，應分別寫出其單價和相應總價或列表分別說明； （ 4）對于利用某種估價方法取得相應估價結果，應描述確定結果的合理性理由； （ 5）對于通過幾種估價方法取得的結果，在確定估價最終結果時，應說明利用簡單算術 平均法權重相同的理由，或應說明利用加權算術平均法權重不同的理由； 5（ 6）結合不同估價目的對估價結果確定需要說明的理由。 （十二）估價人員 要求：人員姓名、個人情況內(nèi)容要齊全、準確； 人員情況內(nèi)容描述應注意的問題 (1)應注明執(zhí)行估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、資格、注冊號并簽名； (2)應注明協(xié)助估價的人員姓名、資格（職稱）并簽名； (3)有重要專業(yè)幫助的，要注明幫助估價的專業(yè)人員的姓名、資格(職稱 )、幫助內(nèi)容并簽名。如平面布置、空間利用、功能效果、主要樓層用途、面積、交通與便捷情況； (3)區(qū)位狀況：一般狀況介紹多，分析少、不具體； (4)沒有權益狀況分析。如周邊景觀環(huán)境與設施等； 市場背景描述與分析不得要領 (1)沒有按三方面要求去分析；(2)描述內(nèi)容扯得太遠； (3)與本次估價的估價對象房地產(chǎn)市場類型結合不緊密。 估價方法適用 性分析存在的問題 (1)與結果報告中的“估價方法”內(nèi)容相同； (2)沒有進行估價技術路線表述； (3)因沒有進行估價方法排查，故宜選用多種估價方法的而只選用一種方法； (4)未對已選用的估價方法闡明充分理由； (5)未對未選用的估價方法的說明具體理由。 ①形狀不同對土地的利用及價值的影響分析：較規(guī)則形狀的情形、不規(guī)則形狀的情形；②臨街狀況不同對土地的利用及價值的影響分析；③地質(zhì)情況不同對土地的利用及價值的影響分析；④土地可分割或合并對土地的利用及價值的影響分析；⑤不同用途估價對象對土地實物狀況利用的一般要求。 ①結構類型不同對建筑物的利用及價值影響分析：如耐久性、可改造性、估價對象不同用途對建筑物建筑結構的要求等； ②平面形式與交通對建筑物的利用及價值影響分析；③不同裝飾裝修建筑物的利用及價值影響分析； ④維護使用狀況（建筑結構、裝修裝修、設施設備）現(xiàn)狀描述與使用分析，要全面、翔實、具體； ⑤折舊分析要與建筑結構、裝修裝修、設施設備實際狀況較緊密的結合；⑥外部狀況描述與分析要進行酌情分析。①結合法律與法規(guī)，分析估價對象使用的合法性； ②結合估價對權益狀況分析在已確定用途、年限條件下對價值的影響；③權益狀況不同與估價方法運用分析； ④估價目的不同，權益狀況對估價結果的影響分析； 估價對象區(qū)位狀況描述與分析 (1)估價對象區(qū)位狀況描述，要求要求全面、翔實、針對性強，內(nèi)容包括：①位置狀況包括：坐落、方位、距離、朝向、樓層等，不缺項、描述清楚、準確；② 交通狀況包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制、停車方便程度等，不能缺項；③周圍環(huán)境包括自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，不缺項、描述清楚、準確；④外部配套設施狀況包括基礎設施、公共服務設施 ,不缺項、描述清楚、準確； 7(2)區(qū)位狀況分析，要求客觀、透徹、與估價對象類型針對性要強。 （三）市場背景的描述與分析 市場背景的描述與分析的要求 (1)宏觀房地產(chǎn)市場、當?shù)毓纼r對象細分房地產(chǎn)市場及相關影響因素的描述與分析要簡明、準確、透徹，針對性強。 .進一步講，房地產(chǎn)市場分析中要從宏觀、細分二個房地產(chǎn)市場層面分析。第二層面是當?shù)乇绢惣毞值姆康禺a(chǎn)市場情況。以住宅為例： (1)全國 1 年來住房價格的變化狀況：包括新建商品住宅市場價格、二手房住宅價格、經(jīng)濟適用房價格的同比變化、環(huán)比變化； (2)影響全國住房價格變化的相關因素：全國 GDP增長、房地產(chǎn)投資狀況、住宅投資狀況、全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積；住宅面積總供給與總需求、 宏觀政策影響、全國人均可支配收入水平、住房竣工量、住房銷售量、保障房建設情況、住房空置率等； (3)當?shù)?1 年來住房價格的變化狀況：包括新建住宅市場價格、二手房價格、經(jīng)濟適用房價格變化、同比變化、環(huán)比變化； (4)影響當?shù)刈》績r格變化的相關因素：當?shù)?GDP增長、房地產(chǎn)投資完成狀況、住宅完成投資狀況、當?shù)厝司≌ㄖ娣e；當?shù)亟?jīng)濟政策影響、當?shù)厝司芍涫杖胨?、全年住宅竣工量、住房銷售量、住宅在建規(guī)模、保障房建設情況，外地人購房數(shù)量、均價、占當?shù)刈≌N售比例，住房空置率等； 本地本 類房地產(chǎn)狀況描述與分析 (過去、現(xiàn)在和未來 )(1)本地本類房地產(chǎn)的細分市場狀況，是市場分析的重點，應當利用權威性數(shù)據(jù)和準確的文字進行描述。 (3)本類房地產(chǎn)市場需求分析：所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投資增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速發(fā)展增加的需求；拆遷房屋增加的被動需求；舊危房淘汰增加的需求；年輕結婚增加的需求；外地人購房增加的需求；存量住宅轉換其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高等。 國家及本地社會、經(jīng)濟發(fā)展、政策因素描述與分析 (1)重大發(fā)展戰(zhàn)略實施，經(jīng)濟結構調(diào)整對房價的影響 (2)金融政策對房價的影響 (3)稅收政策對房價的影響 (4)土地政策對房價的影響 (5)住房保障政策變化對房價的影響。 五、估價對象最高最佳利用分析 （一）合法性分析 合法性分析的內(nèi)容；估價對象的最高最佳利用在法律法規(guī)、產(chǎn)權、城市規(guī)劃、合同約定等方面的合法性； 合法性分析方法與思路。 （二）估價對象利用前提分析。 保持現(xiàn)狀前提 該利用前提基本判斷：指估價中經(jīng)分析認為估價對象仍保持現(xiàn)狀、繼續(xù)按目前狀況利用的情形。 該前提價值量判斷：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值≥推倒重建時新建房地產(chǎn)價值－現(xiàn)有建筑物拆除費用－建造新建筑物費用－建造期間經(jīng)濟損失 按保持現(xiàn)狀利用為前提和房地產(chǎn)的基本類型： （ 1）新投入使用的房地產(chǎn)。裝修后能達到甚至超過原設計的效果。如老 字號店、品牌店等。 (2)房屋結構體系的安全性： 1)根據(jù)用途、安全、耐久性選擇結構型式； 2)根據(jù)重要程度選擇結構型式； 3)結合層數(shù)、高度、跨度、空間尺寸選擇結構型式； 4)按抗震性能要求選擇結構類型； (3)建筑平面設計的適用性： 1)建筑物功能與平面布置的關系（如平面交通、各類房間安排、潔污分 區(qū)； 2）不同用途、檔次、面積、層數(shù)的房屋的平面布置； 3)商業(yè)零售項目在很大程度上取決于業(yè)態(tài)分布位置、規(guī)模和人流的安排； 4）工業(yè)項目在很大程度上取決于工藝流程、原材料與產(chǎn)品的專業(yè)運輸、企業(yè)間協(xié)作等； 5)各類房屋室內(nèi)平面的交通合理性，如人流組織、物流安排，要按最不利狀況考慮等 。 公式：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值≥新建房地產(chǎn)價值－現(xiàn)有建筑物 拆除費用－建造新建筑物費用－拆除舊建筑物、建造新年建筑物期間的經(jīng)營損失 當上述條件成立時，才能以房地產(chǎn)現(xiàn)狀為前提進行估價。 裝飾裝修改造前提 該前提基本判斷：是指將估價對象建筑物裝飾裝修改造，但再不轉換用途利用最為有利的情形。 該前提價值量判斷： 估價對象裝飾裝修改造后價值增加額≥估價對象裝飾裝修改造所需費用進一步展開講。一種方案是對一幢閑置多年的房地 210 產(chǎn)建筑物適當改造并進行裝飾裝修后使用，二是直接購買相類似房地產(chǎn)。而當?shù)赜幸淮蔽词褂棉k公樓，占地 4600平方米，地下二層，地上 21 層，房屋原建筑面積 23069m，取得該房地產(chǎn)的投資總額為 2021 萬元。后者用用一年半時間改造完成，共發(fā)生費用內(nèi)容為：房屋工程加固設計、改造設計費，砼梁等拆除與建筑垃圾運費，土建改造擴建費用，普通 裝修費，外墻干掛理石、玻璃幕、熱斷鋁中空窗、大型固定窗等裝修費，水暖電工程費，零星工程費，其它費用（監(jiān)理費用、質(zhì)檢費用、工程保險費、工程造價咨詢費用、招投標代理費等），計發(fā)生費用 2701 萬元。這部分費用新買或改造是都需要 ,如果將改造辦公樓節(jié)省的費用于室內(nèi)裝飾裝修還節(jié)省許多資金。 價值量判斷進一步展開分析公式： [估價對象轉換用途后實現(xiàn)的價值－現(xiàn)狀條件下的價值 ]≥ [(1)轉換用途設計費用＋ (2)轉換用建造工程費用＋ (3）轉換用途補地價＋ (4)轉換用途設備家具購置費用＋ (5)業(yè)主管理費用＋ (6)轉換用途期間經(jīng)營損失等 ]。 價值量判斷公式 估價對象現(xiàn)有價值≤ [重新利用完成后實現(xiàn)的價值－拆除現(xiàn)有建筑物費用－重新建造擴大建筑面積補地價－重新建造建 安費用－重新建造管理費用－重新建造前期費用－重新建造財務費用－稅費與利潤－重新建造期間經(jīng)營損失等 ]此類型前提在舊城市改造的地塊中廣泛應用 （三）最高最佳利用結合估價方法的運用分析 市場法中的應用 (1)最高最佳利用是市場價值形成的基礎 在所有的房地產(chǎn)估價業(yè)務中，房地產(chǎn)的價值確定都以特定的用途為基礎。 最高最佳利用分析的重點是將土地設想為空地時的潛在用途。 11 222 2 2(2)最高最佳利用分析在市場法中的具體應用 ①在技術報告的市場因素分析中，應結合當?shù)厥袌銮闆r并通過必