【正文】 公里并左轉(zhuǎn)到省道 303 3 沿省道 303 走 公里并經(jīng)環(huán)島向南直行到萬(wàn)東北路 4 沿萬(wàn)東北路走 公里并經(jīng)環(huán)島左轉(zhuǎn) 5 沿萬(wàn)東北路走 公里并向南直行到萬(wàn)東南路 6 沿萬(wàn)東南路走 公里并向南直行 7 走 公 里并右轉(zhuǎn) 8 走 100 米并向東南直行 9 走 500 米到達(dá)目的地 二、 商業(yè)配套（ 大中型商場(chǎng)、超市、郵局、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、菜場(chǎng)、集市、影 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 7 頁(yè) 共 97 頁(yè) 院、娛樂場(chǎng)所） 商場(chǎng)： 重百超市萬(wàn)盛店 、重客隆萬(wàn)盛店、永輝超市萬(wàn)盛店 醫(yī)院： 萬(wàn)盛醫(yī)院、景星鄉(xiāng)衛(wèi)生院，目標(biāo)客戶來(lái)這主要是旅游觀光，逗留時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)， 這兩醫(yī)院已經(jīng)能基本滿足其需要。 酒店： 萬(wàn)盛區(qū)僅有的兩家 三星級(jí)級(jí)以上 星級(jí)酒店中，匯鑫假日酒店（準(zhǔn)四星），規(guī)模較小 ，客房 僅 49 間，會(huì)議室僅能容納 120 人， 只 能滿足 較小規(guī)模的會(huì)議接待要求，不能很好 代表該地區(qū)形象，而且酒店地處該地區(qū)市中心，被鬧市包圍，對(duì)于其目標(biāo)客源（游客），主要來(lái)自重慶市主城區(qū)，他們來(lái)該地旅游是為了拋開鬧市的煩囂，體驗(yàn)自然，親近自然，因此該酒店布局不能滿足 目標(biāo)客戶群的 需要；而芙蓉麗苑（三星），已開業(yè)6 年，內(nèi)部設(shè)備陳舊，其會(huì)議室不但小，而且慘不忍睹（天花板和墻壁到處殘留下雨水侵蝕的痕跡）顯然已經(jīng)不能跟上該地區(qū)發(fā)展的步伐 ，更不符合萬(wàn)盛區(qū)旅游風(fēng)景名勝區(qū)整體品質(zhì)的打造和提升 。 圖 ： XXXX溫泉假日酒店 項(xiàng)目可行 條件分析 產(chǎn)權(quán)式酒店選址有兩個(gè)條件，一是產(chǎn)權(quán)式酒店所在地具有旅游特征的自然環(huán)境，有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可供客人休閑度假。旅游度假區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體主要是周邊的大城市居民，因此建在大城市 300公里范圍內(nèi)，汽車?yán)锍?2— 4 個(gè)小時(shí)距離為佳。 每年前去 萬(wàn)盛旅游的游客始終保持在 100 萬(wàn)人次以 上，僅在去年，萬(wàn)盛區(qū)的旅游直接收入就達(dá)到 9100 多萬(wàn)元。從 1998 年開始，萬(wàn)盛至今已連續(xù)舉辦了九屆 “ 石林苗族踩山會(huì) ” 和 “ 銅鼓灘旅游漂流節(jié) ” ，萬(wàn)盛旅游名片開始享譽(yù)國(guó)內(nèi)外。景區(qū)規(guī)劃 面積 平方公里，峽谷全長(zhǎng) 13 公里，包括 6 公里的電瓶車觀光游覽線路、 6 公里的人行棧道和浮橋、 1 公里的觀光索道。其森林覆蓋率達(dá) 97%，現(xiàn)存有銀杉、珙桐、高山杜鵑等植物 1800 余種，以及黑葉猴 、 穿山甲等國(guó)家一、二級(jí)保護(hù)動(dòng)物， 圖 XX風(fēng)景區(qū) 被專家喻為 “ 渝黔 生態(tài)基 因庫(kù) ” 。走進(jìn)植物王國(guó) XX，險(xiǎn)絕峭拔的山峰、郁郁蔥蘢的林 海，濺玉飛珠的瀑布、碧波跌蕩的溪河、蟬鳴鳥唱的幽 ...... 黑山鯉魚河風(fēng)景區(qū)位于萬(wàn)盛區(qū)南天、景星兩鄉(xiāng)之間，處于云貴高原向四川盆地過(guò)渡的大婁余脈，總面積 90 余平方公里。它位于該市東南 150 公里的萬(wàn)盛區(qū)與貴州省毗鄰的群山懷抱之中，可供游人游覽的峽谷長(zhǎng)約 30 公里，景區(qū)面積 90 多平方公里，獨(dú)特的古樸原始自然風(fēng)光 ， XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 9 頁(yè) 共 97 頁(yè) 品種繁多的動(dòng)植物資源，立體明顯的 宜人氣候， 吸引著越來(lái)越多人們驚異的目光。是一個(gè)以漂流為主，觀賞兩岸風(fēng)景為輔的景區(qū)。河水旱不枯，冬不涼，夏不漲，四季長(zhǎng)瀉。特 別是 圖 銅鼓灘漂流風(fēng)景區(qū) 冬 季氣溫比同緯度的長(zhǎng)江中下游地區(qū)高 4 度左右，正當(dāng)祖國(guó)北方萬(wàn)里雪飄 之時(shí)，銅鼓灘漂流地區(qū)仍是一片蔥綠，蒼翠欲滴。按中國(guó)科學(xué)院張寶坤方法統(tǒng)計(jì)，銅鼓灘漂流地區(qū)冬季較短，僅 60 天左右，而春、夏、秋三季長(zhǎng)達(dá) 300 天以上。這里夏季長(zhǎng)達(dá) 4 個(gè)多月，從 5 月初開始至 9 月底結(jié)束，日平均氣溫達(dá) 度 ，極端最高氣溫達(dá) 41 度 左右，夏季炎熱正是人們放漂的最佳時(shí)期。 黑山國(guó)家森林公園公園以豐富多樣的地貌景觀和山林植被及天象為特色，具有幽、靜、險(xiǎn)、狹、秀的特點(diǎn)，因?yàn)槭芡饨缙茐妮^少，許多原始建筑與植被保存完好，茂密的森林與幽豁的山形地貌，加上景區(qū)內(nèi)的古夜郎國(guó)文化遺址與少數(shù)民族生活習(xí)俗，為山林增添了神秘色彩。萬(wàn)盛石林系我國(guó)第二大石林，面積 平方千米。萬(wàn)盛石林屬喀斯特地貌特征，主要有劍峰石、石鼓、石塔、蘑菇石、石芽等形 態(tài)，石林群峰壁立，千姿百態(tài)，石頭多形似飛禽走獸，被地質(zhì)學(xué)家稱為天然石造的 “ 動(dòng)物樂園 ” ；亦或似田園阡陌，炊煙裊裊，清泉碧池，懸崖飛瀑，景象瑰麗動(dòng)人。 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 10 頁(yè) 共 97 頁(yè) 圖 萬(wàn)盛石林風(fēng)景區(qū) 萬(wàn)盛奧陶紀(jì)公園原稱重慶滸景區(qū)，位于萬(wàn)盛區(qū)黑山 — 石林風(fēng)景名勝區(qū)核心景區(qū)內(nèi)，地處萬(wàn)盛旅游環(huán)線公路的中央節(jié)點(diǎn)，距重慶 主城區(qū) 110 公里 ,距萬(wàn)盛21公里 ,距萬(wàn)盛石林 12公里 ,距 XX6公里。大自然的神奇造化，孕育出這里 “ 林中有石，石上有樹，樹石共生 ” 的天下奇觀，好似一幅幅 圖 萬(wàn)盛奧陶紀(jì)公園 天然盆景， 被譽(yù)為 “ 綠色石林 ” 。經(jīng)過(guò)改革開放 30 多年的發(fā)展， 我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了為數(shù)不少的高收入階層， 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)的一 份抽樣調(diào)查，到 2020 年我國(guó)中等收入群體（年收入 6 萬(wàn)元 — 50 萬(wàn)元），將由現(xiàn)在 %擴(kuò)大到 45%。 據(jù) 重慶市 政府相關(guān)負(fù)責(zé)人 透露 ,市政府的目標(biāo)是在今年取得 15%的 GDP 增長(zhǎng)。 根據(jù)市綜 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 11 頁(yè) 共 97 頁(yè) 合 經(jīng)濟(jì)研究院公布的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，明年我市城市居民人均可支配收入有望達(dá)到 19180元 — 19460 元。這些高收入階層正在形成強(qiáng)大的投資與消費(fèi)群體，對(duì)旅游度假區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店形成了客觀需求。 房地產(chǎn)投資由于土地資源的稀缺性和房產(chǎn)的唯一性因素，成為個(gè)人投資中一種保值增值的有效投資渠道。而 XX 承諾 XX 溫泉假日酒店 的將近百分之八的回報(bào)率將有 很大的吸引力。買房居住的單一目的已逐漸讓位于居住與投資置業(yè)相結(jié)合，使房地產(chǎn)投資的觀念在居民個(gè)人投資意識(shí)中的地位不斷強(qiáng)化。 我國(guó)交通、 通訊日趨發(fā)達(dá)， 鐵路、公路、 航空運(yùn)輸， 特別是高速公路的迅速發(fā)展，例如萬(wàn)盛與主城區(qū)實(shí)現(xiàn)了高速公路聯(lián)網(wǎng)，成功打造 “ 都市休閑 生活圈”，為人們的假日旅游創(chuàng)造了條件。加之我國(guó)的休閑制度規(guī)定的元旦、春節(jié)、五一、十一等假日大幅度延長(zhǎng)，以及雙休日， 115天每 年，占全年的三分之一，為休閑度假提供了充分的時(shí)間。這些都為 XXXX 溫泉假日酒店 創(chuàng)造了機(jī)遇。 預(yù)計(jì)酒店 2021 年 5 月主體工程完工， 2021 年年終部分功能營(yíng)業(yè)， 2021 年 3月 8 日前全面營(yíng)業(yè)。結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂蚯闆r，預(yù)計(jì)酒店建設(shè)的進(jìn)度如下： 圖 1．酒店動(dòng)工時(shí)間： 2021 年 1 月 31 日前 ； 2．酒店 主體工程完工： 2021 年 5 月 1 日前 ； 竣工及驗(yàn)收： 2021 年 12 月 31 日前竣工，計(jì)劃 2021 年 3 月 8 日 前完成全 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 12 頁(yè) 共 97 頁(yè) 部驗(yàn)收； 4．酒店全面裝修及營(yíng)業(yè)時(shí)間： 2021 年 7 月至 11 月 20 日全面裝修，部分裝修工程分項(xiàng)驗(yàn)收，保證 2021 年 12 月前部分功能開放營(yíng)業(yè)； 2021 年 3 月份之前裝修采購(gòu)全面完成， 2021 年 3 月酒店全面營(yíng)業(yè)。 項(xiàng)目主要策劃結(jié)論 一、項(xiàng)目投資環(huán)境分析 2021 年以來(lái)，面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)帶來(lái)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)和極其復(fù)雜的國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)，中國(guó) 政府堅(jiān)持宏觀調(diào)控政策取向不動(dòng)搖，堅(jiān)持實(shí)施積極財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策。 從地產(chǎn)市場(chǎng)方面來(lái)說(shuō)， 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)清晰地顯示了 2021 年 樓市的升溫趨勢(shì)： 1 至 6 月，全國(guó)商品房銷售 34109 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；至 7 月，銷售 41755 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；至 8 月，銷售 49416 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；至 9 月，銷售 58371 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；至 10 月，銷售 66369萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。 本項(xiàng)目地處 XX 門戶 ， 扼入谷咽喉。此外本項(xiàng)目本身配套完善， 通過(guò)將景區(qū)風(fēng)格和周邊自然環(huán)境相融合，吸納景區(qū)優(yōu)勢(shì)資源，使本案建筑與景區(qū)融為一體，相互拉動(dòng)，并使其成為景區(qū)重要組成部分及重要的旅游接待配套，商業(yè)人氣將不斷提升。 二、項(xiàng)目目標(biāo)人群和產(chǎn)品定位 通過(guò)市場(chǎng)問卷調(diào)查和對(duì)消費(fèi)者個(gè)體特征、購(gòu)房 時(shí)間、購(gòu)房動(dòng)機(jī)及關(guān)注因素、購(gòu)房偏好、價(jià)格承受能力的分析，我們選擇的目標(biāo)客戶群體主要是 主城區(qū)及本地中高收入人群。 形象定位： 靜謐 ，典雅 ，奢享 AAAA 景區(qū)自然原生態(tài) 。 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 14 頁(yè) 共 97 頁(yè) 圖 與自然融為一體的 XXXX溫泉假日酒店 設(shè)施 完善： 擁有 萬(wàn)盛地區(qū)最完善的配套設(shè)施， 給業(yè)主真正的豪華度假酒店的感覺。 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 15 頁(yè) 共 97 頁(yè) XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 97 頁(yè) 靈活管理 ： XXXX 溫泉假日酒店 交付后，業(yè)主可根據(jù)需要，靈活選擇三種不同的委托管理方式 ： 商務(wù)休閑型（有錢無(wú)閑），業(yè)主每年可免費(fèi)使用一定天數(shù)，其余時(shí)間交由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，可獲取可觀的收益；度假養(yǎng)生型（有錢有閑），業(yè)主每年可免費(fèi)使用若干天，其余時(shí)間交由酒店 管理公司統(tǒng)一管理，業(yè)主不享受收益；完全自用型（充分享受），業(yè)主房屋全部自用，享受酒店基本的管理服務(wù)，每月向酒店管理公司繳納管理費(fèi)。 （三 ）價(jià)格：以其 較高的回報(bào)率 和完備的綜合配套來(lái)帶動(dòng)樓盤價(jià)格，總體策略是低開高走，同時(shí)在銷售過(guò)程中會(huì)實(shí)行老帶新優(yōu)惠、發(fā)放 VIP 卡等優(yōu)惠措施。再對(duì)每個(gè)時(shí)間段制定相應(yīng)的廣告策略和 SP、 PR 活動(dòng)策略，以迎合不同時(shí)期產(chǎn)品推廣的核心和理念。 我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐季加速，穩(wěn)步上升趨勢(shì)基本確立 前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 217817 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %。連續(xù) 2 個(gè)季度的持續(xù)上升，表明宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)已經(jīng)明確。而出口在三個(gè)季度對(duì) GDP 的拉動(dòng)則是負(fù)的 個(gè)百分點(diǎn)。 進(jìn)出口跌幅收窄，出口已在低位企穩(wěn) 前三季度的外貿(mào)數(shù)據(jù)表明中國(guó)出口已經(jīng)低位企穩(wěn)。 11 月份，全國(guó)出口同比下降 %，環(huán)比增長(zhǎng) %。 二、 2021 年我國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)： 2021 年總需求的變化將呈溫和走高的趨勢(shì)，隨著世界經(jīng)濟(jì)回暖，外貿(mào)出口的狀況將發(fā)生比較明顯的轉(zhuǎn)變。 投資仍將保持較大規(guī)模 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 18 頁(yè) 共 97 頁(yè) 2021 年投資增長(zhǎng)的可持續(xù)性仍然樂觀。 消費(fèi)增速會(huì)進(jìn)一步加快 2021 年，隨著中國(guó)消費(fèi)信貸市場(chǎng)的發(fā)展，政府公共教育和醫(yī)療支出的增加，社會(huì)保障體系的完善，新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)施和推進(jìn)，中西部消費(fèi)潛力的釋放，以及其它推動(dòng)消費(fèi)的政策和結(jié)構(gòu)性改革，將對(duì)居民消費(fèi)起到更有力的推動(dòng)作用。國(guó)際貨幣基金組織預(yù)測(cè)， 2021 年全球經(jīng)濟(jì)將增長(zhǎng) %。 嚴(yán)重通脹不會(huì)出現(xiàn) 面對(duì) 2021 年的天量貨幣供給、國(guó)際大宗商品價(jià)格的上漲等因素， “2021 年必定通脹 ” 是極富市場(chǎng)感召力的一種觀點(diǎn)。但 是，在一個(gè)開放的系統(tǒng)中，通貨膨脹的生成不僅僅導(dǎo)源于以上兩個(gè)原因，外部因素推動(dòng)也是一個(gè)重要導(dǎo)因。 積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策會(huì)延續(xù)，結(jié)構(gòu)調(diào)整將成為主要抓手 2021 年我國(guó)將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策，但是 2021 年的支出結(jié)構(gòu)將會(huì)更加優(yōu)化，對(duì)