【正文】 商 法定住所 ： XXXX 街 11 號 投資商 法定代表人 ： XX 酒店有限公司是由 XX 置業(yè)有限公司（外商）投資設立的企業(yè)，系XX 縣人民政府招商引資企業(yè)。 XX 置業(yè)有限公司 （ XX） 是一家從事旅游、娛樂、酒店等業(yè)務的國際投資公司，擁有眾多聲名卓著的項目，如 XX 置地廣場酒店、漁人碼頭、北京王府井 XX 酒店、東莞長安 XX 酒店等。公司董事長女士，作為 XX 置地廣場董事局副主席， XX 粵劇曲藝總會會長，長期以來對國內的教育、旅游、酒店投資可 行性報告 1 項目申報單位及概況 第 5頁 情有獨鐘，并在二○○六年獲得“中華十大教育英才獎”。 總用地面積 13816m2(約 畝 ) 總建筑面積 79633m2 地上 總建筑面積 56145m2 其中：客房面積 (含公共部位 ) 28890m2 餐飲面積 4594m2 大堂面積 932m2 后勤面積 4310m2 可 行性報告 1 項目申報單位及概況 第 6頁 會議中心面積 1900m2 水療中心面積 1300m2 其他面積 14219m2 地下部分面積： 23488m2 建筑占地面積 6170m2 建筑總高度 152 米（ 38 層） 綠化率 32% 容積率 建筑密度 % 酒店客房 331 間 機動車停車位 288 輛 投資總額 60825 萬元（計 8900萬美元） 投資利潤率： % 全部投資財務內部收益率 (所得稅后 )： % 全部投資資金財務凈現(xiàn)值 (i=8%，所得稅后 )： 萬元 全部投資回收期 (所得稅后 )： 年 長期借款償還期 年 （ 1）本項目建設是 XX 實施旅游國際化戰(zhàn)略，建設瀟灑 XX的重要內容；同時可提升 XX 縣城 XX南路地段的商 業(yè)氛圍、城市品位和美化環(huán)境。 可 行性報告 1 項目申報單位及概況 第 7頁 （ 3）建議注意以下 2 個問題： ① 在酒店經(jīng)營管理上要利用自己的特色和品牌，增加酒店營業(yè)收入，使自己在市場競爭中取勝； ② 適當再增加項目配套用地，并增加綠化率。 可 行性報告 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入 第 8頁 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入 關規(guī)劃 XX 縣位于 XX 省的西北部，地處錢塘江、 XX、新安江和西湖 、千島湖“三江兩湖”黃金旅游的中心地段，氣候溫和，地勢西高東低，水源豐富，植被茂盛，土地肥沃。其區(qū)位的旅游優(yōu)勢，名列全國縣級前茅。 XX－新安江－千島湖風景名勝區(qū)是國務院確定的第一批國家級風景名勝區(qū)， 根據(jù)已經(jīng)編制完成的《 XX－新安江－千島湖風景名勝區(qū)總體規(guī)劃》和正在編制的《 XX－新安江－千島湖風景名勝區(qū) XX 段分區(qū)規(guī)劃》確定的風景區(qū)及其外圍保護地帶范圍， XX 縣城作為風景區(qū)主要的休閑旅游設施地位于其中。 因此，本項目符合 XX－新安江－千島湖風景名勝區(qū)總體規(guī)劃、 XX 市旅游總體規(guī)劃、 XX 縣 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 “十一五” 規(guī)劃、 XX 縣 城 城市 總體規(guī)劃、 XX 縣域 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 和 XX 縣“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃的各項可 行性報告 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入 第 9頁 具體要求。世界旅游組織發(fā)表的一份題為“ 2020 年旅游展望”的報告預測，中國旅游業(yè)將在下一世紀高速發(fā)展，并有望在 2020 年成為世界最大的游客接納國。 XX目前已擁有山、水、林、洞各具特色旅游景點 19個，其中國家 4A級 景區(qū) 2個，國家級森林公園 1個 ； 旅游星級飯店 11家，其中：三星級 1家，二星級 8家，一星級 2家；國際旅行社 1家，國內旅行社 17家 。 根據(jù) XX縣近幾年客源市場現(xiàn)狀分析，參考《 XX市旅游總體規(guī)劃（ 20212025年）》，預計 XX“十一五”期間旅 游接待人數(shù)將保持在年增長率 %左右。 XX 飯店、招待所、旅館規(guī)模小，基礎差，設備陳舊，功能簡單，管理水平低，服務質量差，無論在硬件方面還是軟件方面都不能適應 XX縣經(jīng)濟發(fā)展的需要。目前 XX擁有 50張床位以上的酒店、賓館、度假村和招待所的床位超過 16000張，而擁有 100張床位以 上的賓館、酒店只有 5 家： XX紅樓國際賓館 (床位數(shù) 268床 )、金鑫賓館 (床位數(shù) 231床 )、 XX巴比松度假莊園 (床位數(shù) 180床 )、上海福龍度假村 （ 床位數(shù) 114 床）、 XX賓館 (床位數(shù) 104床 )。特別是隨著上海、 XX 居民周末到 XX酒店度假已成消費時尚，有許多外地客人來 XX 時因找不到適合的酒店而不得不食宿在檔次較低的飯店，一些高檔會議和活動只得取消或轉移到周邊縣市。 根據(jù) XX 縣現(xiàn)代服務 業(yè)規(guī)劃和 “十一五”旅游專項規(guī)劃的要求，到 2021年前， XX 計劃建設規(guī)模以上酒店 5 家，形成適應旅游國際化形勢發(fā)展需要的接待設施格局。因此 XX 酒店 項目建設方的管理水平以及所需建設的酒店規(guī)模都符合項目地 完善旅游產(chǎn)業(yè)布局， 提升 XX 旅游的國際國內競爭力的產(chǎn)業(yè)要求。 可 行性報告 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入 第 11頁 XX 酒店 作為外商投資的休閑旅游度假基礎設施項目，符合中華人民共和國發(fā)展和改革委員會、中華人民共和國商務部第 57 號令所施行的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（ 2021 年修訂）》的允許類項目要求。全境東西長約 77公里，南北寬約 55公里。 全縣地勢，西北和東南向 XX 沿岸降低，以丘陵山區(qū)為主，平原稀少，龍門山主峰牛背脊之觀音尖，海拔 ，為境內最高峰 。 該地塊處于 XX南路西側，為 XX縣縣城新區(qū)最繁華地段，區(qū)位、交通優(yōu)勢明顯，配套基礎設施較為齊全，具有良好的發(fā)展前景。本項目建設后，地塊功能為商業(yè)服務業(yè)，用地目前已經(jīng)被項目建設方通過公開掛牌成交，并按成交確認書向政府交納了土地出讓金和城市建設配套費。年平均氣溫 17攝氏度，極端最高氣溫 攝氏度，極端最低氣溫 攝氏度，年平均降水量 1500毫米。 （ 2）地形地貌 為丘陵地區(qū) ，三面環(huán)山，不存在發(fā)生滑坡、塌陷、泥石流等重力型地質災害。 （ 3）地震 根據(jù)全國地震帶劃分，本區(qū)屬東南沿海地震帶東北段，系少震、弱震區(qū)，遠場地震波及影響是本地區(qū)的主要震害特征之一。按國標 GB202112021 規(guī)范要求，按 6 度構造抗震設防。 自然社會環(huán)境 XX 始建于三國吳黃武四年（公元 225 年），至今已有 1780 年歷史。全縣轄 7 個鎮(zhèn)、 4 個鄉(xiāng)、 2 個街道，總人口 萬 ， 縣域總面積 1825 平方公里，呈 “八山半水分半田 ”的地貌結構 ，境內山、水、林、洞各具特色，俗稱“山水江南，詩畫 XX”。 (2)給水 水源采用城市自來水，引入管從 XX 自來水廠市政配套給水管網(wǎng)接入。雨水經(jīng)雨水管收集后排入市政雨水管網(wǎng)。變電所均為兩路電源供電，為保證消防負荷的安全供電，設置一套快速自起動發(fā)電機組作為第三電源和消防負荷的備用電源。 本項目用地紅線內面積 13816m2(約 )。項目用地符合 XX 縣城城市總體規(guī)劃（ 20212020），土地利用率高。 可 行性報告 4 節(jié)能方案分析 第 15頁 4 節(jié)能方案分析 本工程應認真執(zhí)行國家產(chǎn)業(yè)政策和節(jié)能設計規(guī)范，做到合理利用能源和節(jié)約能源。 外窗氣密性等級不低于現(xiàn) 行國家標準《建筑外窗空氣滲透性能分級及其檢測方法》GB7107 規(guī)定的 Ⅲ 級。 （ 3）采用新型節(jié)能墻體材料及門窗型材，提高建筑的保溫功能，建筑設計充分利用自然采光和通風，以降低單位建筑面積能耗。 （ 5）管材采用國家和地方有關部門推薦的節(jié)能、新型管材。 （ 7）空調系統(tǒng)設置自動控制裝置。 選用節(jié)水型衛(wèi)生器具及配水件。 建筑物給水進戶管設水表計量，以節(jié)約用水，對水資源盡量循環(huán)使用，盡量少排放。 給水泵、消防泵、噴淋泵均 采用先進節(jié)能設備，耗電量比一般產(chǎn)品相對節(jié)能。 綠化、道路清洗及其他沖洗用水均采用二級處理后的污水，以節(jié)約用水。濱江路作為酒店車流主入口，即：地下車庫入口 /貨運入口、酒店車行入口，并設置商場街入 口。其主入口分別設于酒店的東側和南邊兩個方向，酒店機動車入口設在酒店的南側。各出入口設置合理，同時減少了車流對主要商業(yè)面的影響。 在交通組織方面，為了避免與城市交通相互干擾，對酒店的交通進行了有效、合理的設計：酒店以綠化 相隔，互不干擾，酒店設有消防環(huán)形通道，內部交通暢通無阻；酒店人流出入口設在朝向 XX 南路的酒店入口廣場，酒店的入口廣場面積達到 3000 m2，有效地減少了對 XX南路交通的影響，酒店車輛出入口設置在酒店南側的濱江路，酒店車行入口和地下車庫入口分別設置，減少了相互的干擾，使酒店內部交通流暢、方便。裙房采用弧線型造型及透明玻璃幕墻，以減輕對城市道可 行性報告 5 建設規(guī)模與工程方案 第 19頁 路的空間的壓迫感。外墻材料采用火燒板花崗巖，兩種材料在色彩和質感上相呼應，外窗采用橫明豎隱 透明玻璃幕墻，局部采用金屬線條裝飾。 （ 3） 建筑設計 本項目高層建筑主體 38 層，裙房 6層，主體總高度 約 為 152m,標準層層高 ， 功能主要為五星級酒店。 設地下室二層， 功能主要為機動車庫（兼人防地下室）、設備用房以及購物 /娛樂綜合中心；酒店綜合商業(yè)用房為一至六層裙房：一層布置大堂、西餐廳、 SPA 中心 /游泳池等，二層為會議中心、宴會廳，三層為中餐廳、包廂和中餐廚房、結婚禮堂以及屋頂綠化，四 六層為餐廳及其他設施； 3738層 為 總統(tǒng)套房層 ，為 尊貴的 客人提供專門的休 息 場所；客房部分為 7 至 36層，合計總套數(shù)為 331間。裙房設二臺專用電梯，只提供一至六層使用。 可 行性報告 5 建設規(guī)模與工程方案 第 20頁 因地塊面積及總建筑面積限制，酒店功能存在兩個缺憾：健身及娛樂功能不足；酒店的綠地率不高。 （ 2）上部結構 高層酒店 38層，總高度為 152m，采用現(xiàn)澆鋼筋砼框架剪力墻結構。 給排水設計 （ 1）水源 水源以城市自來水為水源，在 XX 南路市政管網(wǎng)上引兩路 DN200 的進水管，在地塊內成環(huán)網(wǎng)布置，為生活、消防合用的低壓制管網(wǎng)。綠化用水量標準按 ，每日二次，其他損耗及不可預見用水按上述用水量的 10%計，總日用水量約為 1381m3/d，詳見下表。 （ 3）生活給水系統(tǒng) 酒店主體建筑豎向分 3 區(qū)： 1F3F用水 ，市政直供； 4F12F，變頻泵供水； 13F31F，水泵 — 水箱聯(lián)合供水。 ②熱源為城市供熱提供的蒸汽，通過間接熱交換后供給。 ④設全日機械循環(huán)，熱水管采用紫銅管。 酒店大樓衛(wèi)生間采用污廢分流系統(tǒng)，并設專用通氣管，衛(wèi)生間管道井內設三根排水管，酒店衛(wèi)生間排水采用污廢合流伸頂通氣方式。公共衛(wèi)生間排水管直接落至可 行性報告 5 建設規(guī)模與工程方案 第 22頁 地下室頂排出室外。雨水自成系統(tǒng)，雨水管道配合建筑專業(yè)布置。 排水管采用管箍式柔性抗震排水鑄鐵管，公共衛(wèi)生間管道均采用 UPVC塑料管 (有合格證書產(chǎn)品 )，膠水粘接連接。 （ 6） 水池、水箱 水池二座設于地下室：酒店大樓生活水池一座，容積包括生活用水調節(jié)量 V=150m3；消防水池一座，容積包括室內消火栓用水、噴淋用水。 酒店大樓屋頂水箱容積 50m3。 （ 7） 室外給排水 室外給水從地塊東面及南面的市政給水管上接二根 DN200給水管，供應大樓用水，在場內形成環(huán)網(wǎng)，并按規(guī)范布置室外消火栓。食堂廢水排至室外經(jīng)隔油池處理后排入地塊東面市政污水管道，廢水直接排入該地塊南面及東面市政污水管道。 室外給水管采用給水鑄鐵管，石棉水泥接口；排水管采用砼管，水泥 砂漿接口。氣流組織方式為上送上回或上送下回，采用散流器送風，帶濾網(wǎng)單層百葉回風。 辦公室、小會議室、客房等采用風機盤管加新風系統(tǒng)空調，新風機組分層設置。 ④空調水管系統(tǒng) 空調水管系統(tǒng)采用同程閉式循環(huán)系統(tǒng)，冷熱水合用。一～六層、七～十三層、十四～二十一層、二可 行性報告 5 建設規(guī)模與工程方案 第 24頁 十二層～ 三十 八 層各為一個環(huán)路。 空調水管 DN100 者采用無縫鋼管，焊接法蘭連接，無縫鋼管采用一次鍍鋅二次安裝。 空調水管采用一級福樂斯發(fā)泡橡塑隔熱材料保溫。 ②設備用房 水泵房、制冷機房、自備電機房、洗衣房 等設機械送、排風。 人防地下室通風系統(tǒng)設置清潔通