【正文】 拿地，從年初開始，力旺、天茂、萬科、恒大、和記黃埔等大地產公司紛紛大手筆拿地，并且都是出讓面積比較大的大地塊。 13 商品住宅供應量 2020 年上半年長春市供應量為 萬 k ㎡ ，同比 2020 年上漲 %，供應套數(shù)為 15050 套，同比去年上漲 %。 成交的住宅面積范圍 從上半年市場供應和成交的面積段來看，主要集中在 60～ 120k ㎡之間，此面積區(qū)間既涵蓋最多剛性需求客戶的理想購房面積，又涵蓋較多首改客戶的主要選擇，及 60～ 80k ㎡ 寬敞一房或小二房、 100～120k ㎡ 寬敞舒適二房或小三房產品，此面積段在長春市場接受度較高，具有較高的人氣。 據有關調查顯示：一 室一廳的受訪者占 16． 8%，住宅面積 50 ㎡以下的受訪者占 11． 5%，這一部分人群是近期購房的現(xiàn)實需求對象；居住面積在 50— 100 ㎡ 的人群比例占 56． 6%，這部分人群是住房改 14 善需求的潛在對象，說明目前住房的有效需求依然非常旺盛；居住面積在 100— 120 ㎡ 、 120— 160 ㎡ 兩個區(qū)間的人群合計所占比例為27． 4%，這部分人群目前的住房條件已達到了中等水平，多為投資需求、為子女購房需求的潛在對象；居住面積在 160 ㎡ 以上的人群所占比例為 4． 3%，針對這部分消費群體可以通過開發(fā)高品質的小區(qū)樓盤和別墅樓盤等高檔商品房來激 發(fā)他們的潛在需求。 通過市場的調研，初步了解到長春市場現(xiàn)在房產屬于剛性需求銷售，比較穩(wěn)定，但仍具有升值空間。從市場調研情況看，本地區(qū)具有一定的發(fā)展空間，樓盤適宜做高層商品住 宅，戶型適于兩室一廳一衛(wèi)，兩室兩廳一衛(wèi)為主，一室一廳一衛(wèi)，三室兩廳兩衛(wèi)為輔，面積適宜在 50100 ㎡ ，或者100120 ㎡ ，樓盤定價均價住宅應在 45007000 元 /㎡ 上下。東與永吉縣萬昌鎮(zhèn)相連，南與凈月旅游開發(fā)區(qū)接壤，西靠伊通河，北與寬城區(qū)、九臺市東湖鎮(zhèn)銜接?？側丝?9萬人（ 2020 年）。 地塊在東勝大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同興路以北。該地塊位于東盛大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同興路以北。 勞動公園和銀行等基礎 設施。 第一種方案采用框架結構 11 層的居民住宅樓，共五棟六單元，采 17 用前二后三排列方式每單元， 3 戶每戶 120m2；第二種方案是采用磚混結構 7 層的居民樓，共八棟六單元，兩排對稱施工，每單元三戶，每戶 108m2。 供電：供配電，照明與電力設計詳，弱電設計見電氣設計文件附表。 消防：建筑物周圍設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路 系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應急條件。 、生活環(huán)境要求較 高。 。 19 四 、 項目實施進度計劃 前期工作 項目建議書的編制 ↓（ 2020 年 8 月 1 日 — 10 月 1 日） 項目建議書的審批（報送省發(fā)改委） ↓（ 2020 年 10 月 7 日 — 10 月 25 日） 土地使用審批手續(xù) ↓（ 2020 年 10 月 25 日 — 11 月 5 日） 初步設計及總概算 ↓（ 2020 年 11 月 5 日 — 11 月 25 日） 初步設計審批 前期工作 ↓（ 2020 年 11 月 25 日 — 12 月 1 日） 施工圖設計 ↓（ 2020 年 12 月 1 日 — 12 月 20 日） 施工圖審查（審圖單位） ↓（ 2020 年 12 月 20 日 — 12 月 25 日） 建設工 程招投標（包括施工、監(jiān)理、材料設備采購） ↓（ 2020 年 12 月 25 日 — 2020 年 1 月 25 日） 簽訂工程施工、監(jiān)理合同 ↓（ 2020 年 1 月 25 日 — 2 月 1 日） 20 申報施工許可證（ 2020 年 2 月 1 日 — 2 月 5 日） 施工階段 施工準備 ↓（ 2020 年 3 月初 — 4 月初） 樁基礎施工 ↓（ 2020 年 4 月初 — 5 月初） 基礎工程 ↓（ 2020 年 5 月初 — 7 月中旬） 地下室工程 ↓（ 2020 年 7 月中旬 — 8 月初） 土方回填 ↓ 12（ 8 月初 — 9 月初） 施工階段 35（ 9 月中旬 — 10 月初） 主體工程 68（ 10 月初 — 11 月初） 911（ 11 月初 — 12 月初） ↓ 封頂（ 12 月初 — 12 月末） 屋面 裝飾工程 地面（ 2020 年 1 月初 — 2 月末） ↓ 外墻 安裝工程 門窗（ 2020 年 3 月初 — 3 月末） ↓ 水暖及市政管道 其他零星工程↓（ 2020 年 4 月初 — 4 月末） 21 竣工驗收及備案（ 2020 年 5 月初 — 7 月末） 項目后期 項目的后評價與銷售（ 2020 年 8 月初 — 未來） 項目論證及準備工作在 2020 年 4 月前完成。項目建設包括住宅主體結構及各相關配套設施。項目所需的大體時間及進度見下表： 項目開發(fā)進度計劃表 時間 項目 年份 2020 2020 2020 2020 季度 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 項目論證及前期工作 場地平整及施工準備 建 安 工 程 土建工程 打樁工程 土方及基礎工程 主體結構 裝飾工程 安裝及市政配套 銷售 22 五 、 項目投資分析 成本分析如下 ： ： 項目所在地區(qū)五級居住用地，土地成本為 元 /㎡ 。 ： 住宅、商業(yè)、公建及配套設施 、地下結構。 ： 不可預見費費率取建安工程費的 5%。 項目投資成本估算表（表 ） 總投資估算表 序號 項目名稱 總價（萬元） 單位指標（元 / m2） 工程量（ m2） 1 直接成本 土地成本 前期工程費 勘察費 建安工 程費 的 23 .1 % .2 設計費 建安工 程費 的% .3 施工圖審圖費 建安工 程費 的? .4 招標費 建安工 程費 的% .5 施工結算審計費 建安工 程費 的3? .6 工程監(jiān)理費 建安工 程費 的% 建安工程費 .1 小區(qū)配套費（包括小配套以及住宅配套費） 人防工程費 25 元 / m2 室外工程費 .1 環(huán)衛(wèi)費 8 元 m2 .2 相關配套設施費 建安工 程費 的1% 24 2 開發(fā)費用 管理費用 建安工 程費 的2% 銷 售費用 銷售收入的 1% 財務費用 總成本的 4% 不可預見費 建安工 程費 的5% 維修基金 銷 售 收 入 的% 3 總成本 25 六 、 資金籌集方案與籌資成本估算 項目銷售情況預測： 在第二年度末，可獲得 50% 銷售款；第三年度末，可獲得 50%銷售 款。具體資金籌措及使用詳見表： 項目資金籌措及運用 表（表 ） 單位：萬元 序號 名稱 金額 第 0 年 第一年度 第二年度 第三年度 1 項目總投資（不包含經營稅費） 7 3 4 4 1.1 總成本 7 3 4 4 2 資金籌措 7 3 4 4 2.1 資本金 3 3 2.2 借貸資金 0 0 0 2.3 銷售收入補充 4 4 27 項目銷售收入估算