成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價規(guī)范(全文)-在線瀏覽
2025-04-12 22:40本頁面
【正文】 市場價值?！ ∞r(nóng)村房地產(chǎn)作價(出資)入股估價 估價目的可表述為為確定以農(nóng)村房地產(chǎn)作價(出資)入股提供參考依據(jù)而評估估價對象的市場價值。 農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)營估價 估價目的可表述為為委托人以農(nóng)村房地產(chǎn)作為聯(lián)合經(jīng)營條件提供參考依據(jù)而評估估價對象的市場價值。 其他目的的農(nóng)村房地產(chǎn)估價?！ ?估價對象 房地產(chǎn)估價師應在委托人對期望進行估價的對象進行指定的基礎上，根據(jù)已經(jīng)明確的估價目的，依據(jù)相關法律法規(guī)和政策的規(guī)定，在征求委托人同意后對估價對象及其范圍予以確定?！ ? 農(nóng)村房地產(chǎn)估價對象實物狀況，對估價對象范圍的確定和界定，包括：土地、建筑物、構筑物、地上附著物、基礎設施、位置、四至、高度、深度等?！ ? 農(nóng)村房地產(chǎn)估價對象權益狀況，估價師首先明確估價對象的現(xiàn)實法定權益狀況，在此基礎上結合估價目的進一步明確是評估估價對象在現(xiàn)實法定權益下的市場價值還是在設定權益下的市場價值。 估價時點 農(nóng)村房地產(chǎn)的估價時點應根據(jù)已經(jīng)明確的估價目的來推定。估價時點與實地查看之日不一致的，應在估價假設和限制條件中對估價對象在估價時點的狀況進行假設，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意?！ ?價值類型包含市場價值和限制市場價值兩種?！ ?估價師應根據(jù)估價對象的具體情況和選擇的價值類型，結合估價目的和估價的假設與限制條件等，對估價對象的價值定義進行準確的表述。估價師在對估價對象實地查看和已編寫的資料進行綜合分析后，應針對不同的估價對象進行不同的價值定義表述?！ ?應根據(jù)估價對象和估價目的，進行估價方法適用性分析。不選用的，應在估價報告中充分說明理由。 收益性的農(nóng)村房地產(chǎn)的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法?！ ?具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的農(nóng)村房地產(chǎn)的估價，可以選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法?！ ?采用成本法估價時，對集體建設用地使用權的估價，可采用基準地價系數(shù)修正法進行估價。 2 選取可比實例?！ ? 進行交易情況、交易主體狀況修正?！ ? 進行區(qū)域因素修正?！ ? 求出比準價格。搜集交易實例應包括下列內(nèi)容： 1 交易雙方情況及交易目的?！ ? 成交價格。 5 付款方式。 根據(jù)估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例?！ ? 成交日期與估價時點相近，原則上不超過一年。 4 農(nóng)村房屋集中區(qū)房地產(chǎn)和農(nóng)村散居點房地產(chǎn)的交易案例不宜交叉作為可比實例。換算處理應包括下列內(nèi)容： 1 統(tǒng)一付款方式?！ ? 統(tǒng)一幣種和貨幣單位。 注：1 統(tǒng)一付款方式應統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清。 有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例： 1 有利害關系人之間的交易。 3 受債權債務關系影響的交易?！ ? 交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易?！ ? 特殊方式的交易?！ ? 其它非正常的交易?！ ?交易情況修正，進行交易情況修正應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。交易日期修正宜采用類似農(nóng)村房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進行調(diào)整?！ ? 8 區(qū)域因素修正，應將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。 區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設施完備程度，農(nóng)村基礎設施配套完善程度，水、電、氣、視、汛、網(wǎng)絡、無線電信訊號的覆蓋程度等農(nóng)村建設用地規(guī)劃限制中影響農(nóng)村房地產(chǎn)價格的因素。進行區(qū)域因素修正時，應將可比實例與估價對象的區(qū)域因素逐項進行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價格差異進行調(diào)整。 有關土地方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，農(nóng)村規(guī)劃管制條件，土地使用權年限、土地建設強度等。 個別因素修正的具體內(nèi)容應根據(jù)估價對象的用途和估價目的確定。進行個別因素修正時，應將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由于個別因素優(yōu)劣所造成的價格差異進行調(diào)整。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%?！ ?其他估價方法中有關參數(shù)的求取也可用市場法的原理和技術求取。 2 估算潛在毛收入。 4 估算運營費用?！ ? 選用適當?shù)馁Y本化率?！ ∽ⅲ簼撛诿杖?、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。 對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據(jù)農(nóng)村土地使用權相應用途的法定使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于使用權年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。2將未來可獲收益的年限設定為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 宅基地無使用權年限限制。 2 估算重置價格?！ ? 求出積算價格。 2 開發(fā)成本?！ ? 投資利息?！ ? 報建稅費?！ ?成本法估價中，估價師應該根據(jù)房屋結構的具體情況，按照房地產(chǎn)建筑結構類型進行測算?！ ? 砌體結構、生土結構房屋、石結構房屋、木結構房屋估價調(diào)查當?shù)赝惤Y構建筑物的客觀成本作為建安造價進行測算，其中穿逗木構架、木柱木屋架、木柱木梁房屋，因為木結構的結合形式和穩(wěn)定性不同，其建安造價取值應該不同?！ ? 輕鋼結構估價 估價師現(xiàn)場查看應該重點關注輕型鋼結構的型鋼尺寸大小型號等，不同尺寸和型號的輕鋼結構的建安造價取值應該不同?！ 」纼r現(xiàn)場查看時，對各種建筑結構的墻厚應該進行仔細的觀察和查看，針對現(xiàn)場查看的具體情況進行個別因素修正和調(diào)整。 5 構筑物的估價 采用成本法估價，應當在房地產(chǎn)構筑物估價過程中不斷的充實各種構筑物的建安造價的數(shù)據(jù)庫，對不同的構筑物的價值分別進行測算。 求取集體土地的重置價格，應直接求取其在估價時點狀況的重置價格?！ ?假設開發(fā)法 運用假設開發(fā)法估價應按下列步驟進行： 1 調(diào)查待開發(fā)房地
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