上海鴻翔大廈市場調(diào)研報告(doc)-市場調(diào)研-在線瀏覽
2024-10-17 21:13本頁面
【正文】 55． 1 萬平方米，占到全市辦公消化總面積的 54％，與供應(yīng)相對應(yīng)，最 大的成交量還是在徐匯區(qū)，共 19． 2 萬平方米，占到中心城區(qū)成交總量的 35％。次中心城區(qū)的辦公消化面積總量為 45． 31 萬平方米，占到全市總量的44％。前幾個月，大部分需求集中在浦西，特別是長寧和徐匯。上海中 心城區(qū)緊俏的寫字樓市場和市場進入的方便化使得越來越多的跨國公司尋求在上海長期使用辦公場地。市區(qū)樓盤表現(xiàn)活躍，例如 K. Wah 中心 , Grand Gateway, and 總部大廈。由于明年在浦西重新選址 /擴張的選擇十分有限，上述趨勢會得到延續(xù)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤 之系統(tǒng)資料 。作為上海市國民經(jīng)濟支柱行業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)也日漸升溫， 寫字樓市場在經(jīng)歷了上世紀末近三年時間的底部徘徊后，終于在21 世紀初，迎來了前所未有的上升行情。 具體來講，上海寫字樓市場呈現(xiàn)以下特點： ? 寫字樓市場總體供需兩旺 根據(jù)相關(guān)資料顯示，今年第二季度，本市寫字 樓市場總體上保持供求兩旺的局面，承買客戶比例高達 29%，承租客戶比例達 34%，這說明投資者購買寫字樓的意愿比較強烈，作為商用房產(chǎn)的主流產(chǎn)品，寫字樓正日益受到投資者的追捧。事實上，從市場供應(yīng)來看，上海寫字樓市場正從最早的虹橋地區(qū)逐步發(fā)展成為目前以浦東陸家嘴中央商務(wù)區(qū)為龍頭，以南京西路、淮海中路、虹橋等為區(qū)域性 CBD地區(qū)的多 級發(fā)展格局。 我司認為，上海正在向著國際大都市發(fā)展的過程中邁進，對于寫字樓的需求面積將是一個不斷增長的過程，因此，未來上海的寫字樓供應(yīng)還將會創(chuàng)出新高。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤 之系統(tǒng)資料 。比如兩大代表樓盤，毗鄰徐家匯商圈的“飛洲國際廣場”和地處八佰伴商圈的“遠東廣場”。而后者則是來自上海房屋銷售有限公司的神來之筆，重新挖掘了全天候 5A產(chǎn)權(quán)式寫字樓的最大賣點，現(xiàn)場銷售反響也頗為熱烈。如“飛洲國際廣場”堅持完善的硬件設(shè)施，改變了徐家匯地區(qū)高檔寫字樓稀缺的局面，其品質(zhì)得到了客戶的認可。 從宏觀因素來看，小戶型可售寫字樓具備廣闊的市場前景，主要表現(xiàn)為：上海經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)走好，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷加大，預(yù)計到 2020年，上海三種產(chǎn)業(yè)的比例將為 52；勞動力數(shù)量不斷增大，預(yù)計到 2020年，上海市從事第三產(chǎn)業(yè)的勞動力比重將超過 50%；內(nèi)環(huán)線以內(nèi)將以第三產(chǎn)業(yè)為重點，適當保留都市型工業(yè)；內(nèi)外環(huán)線之間，將以高科技、高增值、無污染的工業(yè)為重點，調(diào)整、整治、完善現(xiàn)有工業(yè)區(qū)； 外環(huán)線以外，將以第一、二產(chǎn)業(yè)為重點，提高經(jīng)濟規(guī)模和集約化水平，集中建設(shè)市級工業(yè)區(qū)，發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)和郊區(qū)旅游業(yè)。 當然，小戶型寫字樓產(chǎn)品由于客戶特殊，所以它們所需要的產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容都有較強的個性，市場存在很大的差異化發(fā)展前景，專家指出，只有品質(zhì)較高、定位準確、人性化的產(chǎn)品才能立于不敗之地。隨著上海國際地位的逐步提高和 WTO承諾下的完全放開在即，越來越多的跨國公司 將把地區(qū)總部遷到上海，滬上甲級寫字樓市場將煥發(fā)出無窮魅力。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤 之系統(tǒng)資料 。對于跨國公司來說，租下瑞安“企業(yè)天地”整幢樓不是小手筆。據(jù)悉，目前其均價已達到每天每平方米 ，而房型、視角最好的部位，更是高達每天每平方米 ，可以說已經(jīng)處于本市寫字樓租金的峰頂位置。之所以讓這些跨國公司對甲級寫字樓“趨之若鶩”的原因在于目前普華永道在上海已經(jīng)擁有超過 1000名員工，業(yè)務(wù)蒸蒸日上，原先的寫字樓已不適應(yīng)發(fā)展需要，所以此次決定不惜巨資，包租下整幢甲級寫字樓以求更好的發(fā)展。其中，甲級寫字樓更是以優(yōu)越的地理位置、良好的辦公環(huán)境和完善的配套服務(wù)受到客戶的青睞。 2020年以后，金融業(yè)的逐步開放，為上海寫字樓市場帶來了前所未有的機遇。 ? 跨國公司總部入滬 ——— 上海推出的跨國公司設(shè)立地區(qū)總部的優(yōu)惠政策，吸引了源源不斷的外資企業(yè)進入。 ? 民營企業(yè)的規(guī)模 登陸 ——— 由于上海被視為長江三角洲地區(qū)的經(jīng)貿(mào)樞紐，其物流優(yōu)勢、金融優(yōu)勢必然吸引大型民營企業(yè)集團成立營銷中心、研發(fā)中心，希望在上海建立窗口企業(yè)，直面全國市場及國際市場。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤 之系統(tǒng)資料 。同時，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善和城市環(huán)境的不斷優(yōu)化，將大大提升上海的國際關(guān)注度和城市認同感，從而吸引更多的國際優(yōu)秀人才和國際資本進入上海。預(yù)計至 2020年底，陸家嘴核心區(qū)域?qū)⒂?90萬平方米甲級辦公樓供應(yīng)，靜安區(qū) 60萬平方米，盧灣區(qū) 15萬平方米，徐匯區(qū) 29萬平方米，黃浦區(qū) 22萬平方米，虹橋 8萬平方米，上海甲級辦公樓的供應(yīng)面積總計將達 230萬平方米。屆時這一大體量上市，不但供不應(yīng)求的局面會瞬間逆轉(zhuǎn)，上海的寫字樓市場將進入新一輪的消化期。這是 2020年以來寫字樓需求市場出現(xiàn)的新現(xiàn)象，此類客戶需求面積在 1000030000平方米之間，這對未來幾年的寫字樓需求市場是一個強有力的支撐。很多樓盤 (如：嘉華、天安、來福士等 )在今年這個寫字樓供應(yīng)空缺期上市，就是為了與明年開始的寫字樓集 中供應(yīng)期打一個時間差。 隨著靜安、盧灣、黃浦和徐匯等地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道
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