【正文】 通管理的主要任務(wù)是正確處理人、車（包括機(jī)動車和非機(jī)動車）、路和環(huán)境之間的關(guān)系，盡可能做到人、車分流，機(jī)動車和非機(jī)動車分道行駛保證區(qū)內(nèi)交通安全、暢通，維護(hù)區(qū)內(nèi)交通、環(huán)境和車輛停放秩序。 車輛管理：車輛管理的對象包括機(jī)動車和非機(jī)動車，其中機(jī)動車指的是各種汽車、電動車、摩托車、輪式專用機(jī)械車；非機(jī)動車指的是自行車、三輪車、人力車和殘疾人專用車。 物業(yè)公共設(shè)施安全管理，主要是保障物業(yè)公共設(shè)施的安全和正常使用，包括：178。 生活服務(wù)設(shè)施，如超市、會所、游泳池、兒童游樂場地等；178。 物業(yè)公共秩序綜合管理，是為了維護(hù)物業(yè)的公共環(huán)境和秩序而采取的相關(guān)措施，以營建文明、健康的社區(qū)環(huán)境。 對亂擺賣、亂張貼、拾荒者和推銷人員的管理；178。 對污染、噪音和破壞環(huán)境衛(wèi)生事件和行為的管理；178。 對賭博、酒后鬧事、封建迷信等不文明事件的管理等。災(zāi)害事故的預(yù)防處理是指對事故、自然災(zāi)害、氣候和環(huán)境的急劇變化、破壞等突發(fā)事件的預(yù)防和應(yīng)急處理。具備這樣的能力可避免或減少事故的發(fā)生、控制事態(tài)的發(fā)展、較少事件的損失。 災(zāi)害事故的鑒別；178。 應(yīng)急處理程序或工作方案；178。 事件發(fā)生時的應(yīng)對；178。 物業(yè)安全管理需要業(yè)主和使用人的理解、支持、協(xié)助和配合，宣傳和教育工作可以使業(yè)主及使用人了解所在物業(yè)安全管理的具體內(nèi)容和相關(guān)規(guī)定，如何自防自救及與管理處進(jìn)行配合，尤其是業(yè)主對有些知識相對缺乏，宣傳教育往往會達(dá)到良好的效果，如某大廈請消防專家對業(yè)主免費(fèi)進(jìn)行消防知識的講座，結(jié)果使業(yè)主對消防工作的重要性和家庭防火知識有了一定的了解，有超過六成的業(yè)主主動購買了滅火器，對大廈消防工作和措施也給予了積極的支持，該大廈的消防安全管理水平明顯提高。對一些特殊用途的物業(yè)，安全保衛(wèi)工作甚至由部分由武警負(fù)責(zé)，如有的政府機(jī)關(guān)由武警負(fù)責(zé)安全防范，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)消防管理等。分解式管理是將安全管理工作按照種類和范圍進(jìn)行細(xì)化和分解，使各項(xiàng)工作更加專業(yè)，保安部下再設(shè)二級或三級機(jī)構(gòu)，保安員工作相對單一并較為專業(yè)，如對停車場、消防檢查和宣傳、專業(yè)接待和守護(hù)等工作進(jìn)行相對獨(dú)立的劃分，這種方式往往適用于大規(guī)模和安全管理內(nèi)容相對較多的物業(yè)。細(xì)分的方式要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行策劃分析，如某小區(qū)有40萬平方米的建筑面積，可將守衛(wèi)（固定崗）按地理區(qū)域劃分成幾個組團(tuán)，其保安員和停車場的管理人員相對獨(dú)立，這樣的好處是使每一個保安員都能對守護(hù)的對象和環(huán)境較為熟悉，而巡邏可以組建單獨(dú)的隊(duì)伍，配備自行車或摩托車（摩托車不能在擾民的情況下用），可以提高巡邏的效率，并提供了應(yīng)付緊急事件的機(jī)動增援力量。 敞開式管理和封閉式管理是將物業(yè)安全管理按照物業(yè)范圍與外界的隔離和控制程度來進(jìn)行劃分的，是物業(yè)安全管理重要的，也是必須涉及到的概念。 封閉式管理因?yàn)槟軌驅(qū)M(jìn)出物業(yè)的人員、車輛和物品進(jìn)行有效監(jiān)管，因而對保障物業(yè)安全具有非常重要的作用，故建議在條件許可的情況下，盡可能的采用封閉式管理，尤其是對居住物業(yè)，國家物業(yè)管理主管部門和行業(yè)協(xié)會也大力倡導(dǎo)這種管理方式。因此，我們在設(shè)計(jì)封閉式管理方案時，要細(xì)致分析考慮各種因素，才能制定出好的管理辦法。 人：訪客必須得到業(yè)主的許可，并進(jìn)行登記；其他人員禁止入內(nèi)。 車：所有機(jī)動車輛進(jìn)行登記發(fā)卡，驗(yàn)證后放行。 物：禁止物業(yè)不允許存放的物品入內(nèi)（如危險(xiǎn)品、劇毒物品等），大件或具有一定價(jià)值的物品需由業(yè)主本人同意方可運(yùn)出。 半封閉式管理：半封閉式管理是對進(jìn)出物業(yè)的人、車、物實(shí)行部分查驗(yàn)放行的管理方法，半封閉式管理要求物業(yè)具備對需要進(jìn)行驗(yàn)放內(nèi)容進(jìn)行限制、隔離和管理的物質(zhì)條件、技術(shù)手段和管理方法。 半封閉式管理同樣需要根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。對寫字樓的半封閉式管理：對人和進(jìn)入物品進(jìn)行選擇性限制，對大件的運(yùn)出物品進(jìn)行驗(yàn)證放行，對全部機(jī)動車輛進(jìn)行登記發(fā)卡和驗(yàn)證放行。局部封閉式管理：局部封閉式管理是對物業(yè)進(jìn)行區(qū)塊上的劃分，對部分區(qū)域進(jìn)行封閉式管理而對其他區(qū)域進(jìn)行敞開式管理，多數(shù)運(yùn)用于混合型物業(yè)，如對包含商業(yè)街的住宅區(qū)，可以對住宅部分進(jìn)行封閉式管理，而對商業(yè)部分則進(jìn)行敞開式管理。物業(yè)安全管理的要素物業(yè)的安全管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，影響物業(yè)安全管理效果的因素很多，歸納起來大致有以下幾個方面：178。 物業(yè)因素的影響：包括物業(yè)的基本狀況，安防基礎(chǔ)設(shè)施，業(yè)主的構(gòu)成和基本素質(zhì)等；178。 人力資源因素的影響：包括保安員的數(shù)量、素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、培訓(xùn)等；178。 其它因素的影響：如自然災(zāi)害等。物業(yè)安全管理具有以下基本特點(diǎn):178。 服務(wù)性特點(diǎn)突出，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較高；178。 契約性：安全管理工作是受業(yè)主委托，依據(jù)物業(yè)管理合同來進(jìn)行的，其內(nèi)容、職責(zé)和權(quán)限受到合同限制。 服務(wù)性：安全管理的目的是為業(yè)主服務(wù)，其方式是寓管理于服務(wù)之中，具有較強(qiáng)的服務(wù)特征。 特定性：物業(yè)安全管理服務(wù)的對象是特定的，管理服務(wù)的范圍和內(nèi)容也是特定的，與社會安全保衛(wèi)有區(qū)別。 有償性：物業(yè)安全管理是有償服務(wù)，是一種市場化行為，必須遵守市場運(yùn)行的規(guī)則。另一方面，很多情況下技術(shù)裝備的配備可以大幅度的提高管理效率，在降低管理成本的同時提高安防水平，如配備無線對講系統(tǒng)能提高巡邏的效能，使夜間單人巡邏成為可能，同時快速反映和增援使應(yīng)對緊急情況的能力大大提高。在物業(yè)安全管理工作中，建立并維持一支高素質(zhì)的物業(yè)安全管理隊(duì)伍是關(guān)鍵，可以說，在各種影響安全管理效果的因素中，人的因素是第一位的。物業(yè)安全管理人員的主要構(gòu)成是保安員或安全員，保安員的素質(zhì)構(gòu)成是關(guān)鍵，保安員的基本任職條件主要包括：178。 無犯罪記錄；178。 熱愛本職工作，愿意為業(yè)主服務(wù)；178。 保安人員的素質(zhì)要求主要包括政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)、心理素質(zhì)和身體素質(zhì)，其主要內(nèi)容包括：178。 了解有關(guān)政策和法律法規(guī)，并能在實(shí)際工作中運(yùn)用；178。 提高辨別是非的能力；178。 具有應(yīng)變能力，能夠處理各種緊急事件；178。 具有完成工作所需要的必要體能；178。 、易檢驗(yàn)、操作性強(qiáng)的安全管理操作規(guī)程和作業(yè)指導(dǎo) 按標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的要求進(jìn)行物業(yè)安全管理具體運(yùn)作，是搞好物業(yè)安全管理的行之有效的方法，這種經(jīng)營管理思路甚至無法用其它方法有效替代，而我國物業(yè)管理目前還有相當(dāng)多的企業(yè)管理人員對此缺乏深刻的理解和有效運(yùn)用，使保安人員在具體工作中缺乏指引，按照自己的工作方法、工作習(xí)慣和判斷行事，當(dāng)然無法保證管理服務(wù)目標(biāo)的達(dá)到和質(zhì)量的穩(wěn)定性。 、監(jiān)督和考評的有效作用大量的實(shí)踐證明，對物業(yè)安全管理進(jìn)行制度化、常規(guī)化的檢查、監(jiān)督和考評，堅(jiān)持客觀公正的進(jìn)行工作評價(jià)，將保安員的表現(xiàn)與收入及升職機(jī)會合理聯(lián)系起來，獎罰分明，對搞好物業(yè)安全管理具有重要的作用。誤區(qū)一、管理目標(biāo)和管理方案不切實(shí)際對于市場化運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)而言，管理目標(biāo)和管理方案都應(yīng)建立在實(shí)際需求和考慮成本因素基礎(chǔ)之上，物業(yè)安全管理同樣要遵守這樣的原則，否則所提供的產(chǎn)品就不是客戶所需要或接納的。這本是非常簡單的道理，但在現(xiàn)實(shí)工作中，我們經(jīng)?？吹讲磺袑?shí)際管理目標(biāo)和管理方案，有的企業(yè)將別人的管理目標(biāo)和管理方案原樣照般，不考慮企業(yè)和物業(yè)的實(shí)際情況；有的企業(yè)盲目追求高標(biāo)準(zhǔn)，而自身的資源情況和管理水平根本達(dá)不到，眼高手低等等，實(shí)際工作中要避免這種情況的發(fā)生。由于得不到業(yè)主的理解、支持和配合，安全管理水平也難以提高。要正確理解和處理管理與服務(wù)的關(guān)系，應(yīng)該認(rèn)識到物業(yè)的安全管理是一種契約委托服務(wù)，其職能和權(quán)利的基本來源是業(yè)主的物業(yè)管理委托合同，不是國家授權(quán)。誤區(qū)三、運(yùn)作程序生搬硬套很多物業(yè)管理企業(yè)將別人的物業(yè)安全管理運(yùn)作程序和運(yùn)作規(guī)程照班移植使用，不考慮企業(yè)和物業(yè)的實(shí)際情況，這對企業(yè)是有害的。我們這樣說并不是不提倡學(xué)習(xí)和借鑒別人先進(jìn)的管理方法（事實(shí)上本書后面提供了大量這樣的示范程序供學(xué)習(xí)和參考），而是學(xué)習(xí)的過程應(yīng)該進(jìn)行充分的理解和消化，看看是否適用于自己的情況，是否應(yīng)該進(jìn)行修改和調(diào)整等。誤區(qū)五、過分強(qiáng)調(diào)安防人員數(shù)量，忽視質(zhì)量和管理效率有些物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為有大量的保安員就能搞好物業(yè)的安全管理，過分強(qiáng)調(diào)安防人員的數(shù)量，而忽視人員和管理效率，事實(shí)上目前相當(dāng)多的物業(yè)管理項(xiàng)目，其保安員的數(shù)量是偏多的，但管理效果并不十分明顯。誤區(qū)六、不能將人防、物防和技防進(jìn)行有機(jī)結(jié)合在現(xiàn)代大多數(shù)的物業(yè)管理項(xiàng)目中，單純依靠人的工作而搞好物業(yè)的安全管理已經(jīng)變的越來越困難或不經(jīng)濟(jì)，物防、技防手段已成為安全管理的必要，而將人防、物防和技防進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，發(fā)揮綜合優(yōu)勢，是搞好物業(yè)安全管理的有效方法。誤區(qū)七、不能將常規(guī)性管理與突發(fā)性事件的處理有機(jī)結(jié)合常規(guī)性管理與突發(fā)性事件的處理，事故的預(yù)防和事故發(fā)生時的處理，是物業(yè)安全管理的兩個重要的組成部分，忽視任何一方都是不可取的。如大廈的消防監(jiān)控中心，平時是一個監(jiān)控和報(bào)警中心，收集、匯總、分析、處理和核實(shí)各種火災(zāi)報(bào)警信息，起到消防預(yù)警的作用。而現(xiàn)實(shí)的情況，有的中心將電話鎖起來，或只能打進(jìn)不能打出，防止值班人員亂打電話；有的中心的值班人員只知道在發(fā)生火災(zāi)時向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)、請示，這樣的監(jiān)控中心不論投資多大，技術(shù)多先進(jìn)，都發(fā)揮不了應(yīng)有的作用。事后的總結(jié)更有利于對管理進(jìn)行評價(jià)和反思，從而預(yù)防類似事件的發(fā)生，不斷提高管理服務(wù)水平。管理方案的策劃1. 1搞好物業(yè)安全管理的基本思路要制定好的物業(yè)安全管理方案，提供好的物業(yè)安全管理服務(wù)，首先要掌握好的方法，建立清晰的思路，了解其中的要素和步驟，抓住重點(diǎn)，才能避免工作時的盲目性和隨意性。 安全管理的目標(biāo)和內(nèi)容216。 安全管理的組織機(jī)構(gòu)和崗位職責(zé)216。 安全管理的方式、工作流程、運(yùn)作程序和管理規(guī)定216。 安全管理人員的培訓(xùn)、教育和管理216。 安全管理宣傳和檔案、資料的管理 物業(yè)安全管理工作流程，是物業(yè)安全管理的工作程序及要求，建立并確保其得到遵守和有效執(zhí)行，并建立起這樣的體系或機(jī)制，使工作流程的有效性和適用性不斷得到驗(yàn)證并持續(xù)改進(jìn)，可以使物業(yè)的安全管理達(dá)到程序化、規(guī)范化、制度化的軌道，對提高物業(yè)安全管理水平有很大的幫助。因此，這項(xiàng)工作應(yīng)引起管理者足夠的重視，如果物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)建立基于ISO9001管理質(zhì)量管理和質(zhì)量保障體系標(biāo)準(zhǔn)的管理體系或通過了認(rèn)證，則這方面的工作已經(jīng)進(jìn)行。 下面列舉了一個典型的高層住宅樓宇物業(yè)管理保安工作流程，供學(xué)習(xí)參考：物業(yè)管理保安工作流程1．0 目的：制定本流程，旨在對安全保安服務(wù)的全過程實(shí)行嚴(yán)格控制，確保責(zé)任區(qū)業(yè)主/物業(yè)使用人的人身財(cái)產(chǎn)安全。3．0 內(nèi)容：3．1 安全部 在公司分管副總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對全公司的安全保安工作進(jìn)行督導(dǎo)。 對各管理處的安全保安工作定期或不定期地進(jìn)行檢查考核。 具體組織實(shí)施本管理處的安全保安工作。3．3保安班、二、三班。特殊情況下，可增（減）班、組設(shè)置。 早、中、晚三班每十天依次輪換一次，即：每月1日、11日、21日為輪換日。3．4 大堂保安作業(yè)流程 做好作業(yè)前準(zhǔn)備工作。 對外來人員一律實(shí)行憑有效身份證件登記后進(jìn)出大廈的制度。 按有關(guān)應(yīng)急規(guī)程妥善處理不登記強(qiáng)行進(jìn)入大廈等意外情況。 電子門鎖由微機(jī)控制的應(yīng)盡量讓其使用磁卡開啟門鎖。 當(dāng)發(fā)生刑事案件等必須封鎖人員外出時，應(yīng)對電子門采取封鎖措施。3．5 車庫（場）保安作業(yè)流程 做好作業(yè)前準(zhǔn)備工作。 保管 每班不定時的巡查車況，發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，及時處理。 保持車庫（場）的清潔衛(wèi)生。 每班巡樓一至兩次。3．7 車輛入口保安作業(yè)流程 做好作業(yè)前準(zhǔn)備工作。禁止大型客、貨車或載有易燃、易爆、有毒、有害物品的車輛進(jìn)場。 車輛出場 須對出場車輛的登記牌（出入卡）、行駛證和司機(jī)、車型等進(jìn)行核對，營業(yè)性車場按規(guī)定收費(fèi)，確認(rèn)無誤后方可放行（公、檢、法、軍、警等執(zhí)行公務(wù)的車輛除外）。 無登記牌（出入卡）或運(yùn)載物品的車輛出場，須按《車輛入口崗工作規(guī)程》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。組織機(jī)構(gòu)和管理職責(zé)2. 1組織機(jī)構(gòu)物業(yè)安全管理組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置，應(yīng)該根據(jù)物業(yè)和業(yè)主的基本情況、安全管理的目標(biāo)和安全管理的成本，本著實(shí)用高效的基本原則設(shè)計(jì)。同時要充分利用各方面的積極因素，包括物質(zhì)上、技術(shù)上和環(huán)境上等各個方面的條件，實(shí)現(xiàn)人防、物防、技防的有機(jī)結(jié)合。一個標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)安全管理組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)如下圖，供參考： 人員素質(zhì)是搞好物業(yè)安全管理的重要因素，物業(yè)安全管理人員需要一定的任職條件，在錄用和培訓(xùn)考核時應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，才能保障物業(yè)安全管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。因此，物業(yè)安全管理人員的任職條件應(yīng)該根據(jù)企業(yè)和物業(yè)，以及當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)市場的實(shí)際情況確定，不應(yīng)照搬其它地區(qū)和企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。（2）保安人員的心理素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：具有較強(qiáng)的觀察、分析和判斷能力，并具有判斷是非的能力，思維敏捷，遇事冷靜，機(jī)智果敢，反應(yīng)迅速，意志堅(jiān)強(qiáng)；具有高度的社會責(zé)任感和敬業(yè)精神，既有同犯罪分子作斗爭的勇敢精神，又有為業(yè)主服務(wù)的積極熱情，還具備控制自己情緒的能力。（4）保安人員的身體健康標(biāo)準(zhǔn)：身體健壯，相貌端正，反映機(jī)敏，有較強(qiáng)的吃苦耐老精神和環(huán)境適應(yīng)能力。（5）保安人員的年齡標(biāo)準(zhǔn)：保安人員一般要求年齡在18到25歲之間的未婚青年，有特殊技能的或管理人員可以根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)放款。 對保安管理人員，除對文化和健康標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)放寬外，對其他方面的要求應(yīng)該更高，尤其對文化素質(zhì)和專業(yè)知識方面的要求應(yīng)該更高。 確保質(zhì)量的原則；216。 綜合評定的原則；216。 平等競爭、擇優(yōu)錄取的原則；對保安人員的培訓(xùn)，是提高保安人員素質(zhì)的根本途徑，也是保障安全管理服務(wù)質(zhì)量的基本因素，應(yīng)該有目標(biāo)、有計(jì)劃、有制度、有考核的系統(tǒng)的進(jìn)