【正文】 尊貴之居，人文大家交通便利環(huán)境幽雅小區(qū)為12層左右的帶電小高層，設(shè)計時尚為江山置業(yè)這一實力雄厚的開發(fā)商的大手筆價格定在1800左右 三 消費者分析根據(jù)《株洲房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》及《株洲市鴻宇房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論，我們得出消費者購房心理和對住宅要求如下：環(huán)境規(guī)劃一定要好，各種生活配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠；在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，使小區(qū)更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤外立面的設(shè)計上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流；92%的消費者傾向于入住全封閉式的小區(qū)；高綠化率。而且以后的管理費用也相對較低。 第二節(jié) “湘藝苑”項目分析一、 項目優(yōu)勢分析1 環(huán)境：坐擁兩山，環(huán)境幽雅，鬧中取靜,擁有天然的巨大綠地覆蓋，高達60%，山中成片天然古木是株洲現(xiàn)有樓盤中絕無僅有的。臨近商業(yè)繁華地帶，電腦城，家具城，水果批發(fā)大市場，更有眾多服裝批發(fā)市場，離目標消費群工作地近。房價有回旋余地。價格完全具有對比優(yōu)勢。4 物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。因為株洲的安全環(huán)境及以前某樓盤的事故的原因，所以安全是株洲市民關(guān)心的大要素，更是目標消費者著重考慮的主題。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。7 偏離工業(yè)區(qū)：遠離工業(yè)污染區(qū)，噪音低，空氣好。道路條件差，而交通又是考慮買房的很大要素，如何解決交通問題是我們面臨的主要問題。2 樓盤外環(huán)境：本小區(qū)外部的大環(huán)境不是很好，房屋雜亂，市政建設(shè)差。缺乏相應(yīng)的教育設(shè)施，醫(yī)療設(shè)施，娛樂設(shè)施。4 房屋設(shè)計：房屋種類較多，有6層、帶電小高層、別墅，層次不一，面向復(fù)雜。（2）屬于株洲市蘆淞區(qū)。該區(qū)屬本地商業(yè)旺地，聚集了數(shù)量龐大的外來經(jīng)營戶（尤以廣東、福建人士居多），加上蘆淞區(qū)的“本地人士”，這一區(qū)域的樓盤對這部分消費者有很大的吸引力，同時由于臨近株洲縣，也有利于吸引株洲縣收入高的消費者購房。以758元——1088元每平方米的價格售房，相對株洲地區(qū)其他同類型樓盤而言，價格優(yōu)勢相當(dāng)明顯。有專門的公交路線，并且公交車經(jīng)過火車站、中心廣場、一醫(yī)院等繁華地段，方便購物及就醫(yī)。（2）小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足，不能滿足眾多用戶需求。湘江四季花園優(yōu)勢：1）項目資金雄厚，有資金可做必要的周轉(zhuǎn)，以應(yīng)付市場變化。相比其它競爭項目，無論在住宅檔次、小區(qū)設(shè)計、投資資金等，都處于明顯優(yōu)勢。4）本地市場樓盤眾多，但大盤太少，具有文化底蘊的大盤更少，真正意義上的山水概念樓盤更是絕無僅有?，F(xiàn)在以湘銀、中房、中大、聯(lián)誼、協(xié)力為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過幾年的房地產(chǎn)操作，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗，已形成了房地產(chǎn)市場上的強勢品牌。江山置業(yè)進入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。 四 項目價格策略分析 1 樓盤定位可以是“株洲文化藝術(shù)之都”，但價格應(yīng)定位是“中等偏上”。視銷售進度讓價應(yīng)是本案的基本策略。根據(jù)湘江四季花園的1800元/平方米，慶云山莊的800900元/平方米的定價，以及對手和自身的優(yōu)劣勢，本小區(qū)1300元/平方米的基礎(chǔ)價格基本合理。營造文化藝術(shù)概念?！跋嫠囋贰笔侵曛奘杏兴囆g(shù)修養(yǎng)的，有文化品位的人，向往藝術(shù)文化的人的部落。有錢不外顯，購買品位是一舉兩得的好事，“湘藝苑”正是這樣的載體。家就在身旁，“湘藝苑”毗臨的電腦城，手機大市場，家具城，水果批發(fā)大市場，眾多服裝批發(fā)市場的人氣家園。 第三節(jié) 推廣策略界定 一， 目標消費群界定從“湘藝苑”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅的銷售特點，界定“湘藝苑”的目標消費群及其相關(guān)特征是：1 目標消費者：蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，南區(qū)附近購房者；以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟能力較強的階層。4對住宅小區(qū)有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。 二 ， 賣點界定1 項目本身的生活理念：（1） 家在身旁，與工作地臨近。（3） 社區(qū)內(nèi)寧靜安祥、幽雅恬靜的生活氛圍。2 “文化藝術(shù)”的設(shè)計理念（1） 藝術(shù)就在生活中，雕塑、園藝構(gòu)筑小區(qū)。（3） 品位包圍生活，文化名人與我們同在。二 總體策略 不要過于強調(diào)“人文”概念，回避其他樓盤都在渲染的那種所謂的“人文關(guān)懷”，而要樹立項目富有個性的文化藝術(shù)概念； 與競爭對手相區(qū)別，不直接、簡單地賣環(huán)境，擯棄叫囂、喧鬧地廣告格調(diào)，而是挖掘環(huán)境能給予買家的利益點，使公眾形成對“天然綠色”生活的認同； 要通過廣告本身蘊涵的文化氣息來塑造項目的文化品位，使項目具有既沉靜又不呆板，既現(xiàn)代又不張揚的氣質(zhì)，同時又體現(xiàn)發(fā)展商穩(wěn)健而又內(nèi)斂的大家風(fēng)范； 要體現(xiàn)周到細致，處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。精品物業(yè)，安全第一樓盤四 分期廣告的整合策略 引導(dǎo)試銷期：廣告原則是給信息 既通過活動與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民，特別是目標消費者，以“藝術(shù)文化”為定位設(shè)計目