【正文】 衣、食、住、行等方面的服務(wù)。 專項服務(wù)涉及到千家萬戶，涉及到日常生活的各個方面，內(nèi)容繁多。 這是指為業(yè)主和使用人代收代繳水、電、氣、電話、有線電視等公共事業(yè)性的費用。 這同樣是為維護物業(yè)管理區(qū)域中人們正常的工作與生活秩序而進行的專門的服務(wù)與管理。 這也是為維護物業(yè)管理區(qū)域中人們正常的工作與生活秩序而進行的專門的服務(wù)與管理。 這是為美化物業(yè)環(huán)境而進行的服務(wù)與管理。包括各類設(shè)備、設(shè)施基本情況的掌握、各類設(shè)施設(shè)備的日常運營及其保養(yǎng)維修等設(shè)備管理。包括房屋基本情況的掌握、房屋維修管理、房屋裝修管理等。 具體內(nèi)容： 一、按提供服務(wù)的性質(zhì)和方式劃分 （一）常規(guī)性的公共服務(wù) 常規(guī)性的公共服務(wù)，一般指物業(yè)管理中最基本的管理工作，是物業(yè)管理區(qū)域中所有住用人都享受的，由物業(yè)管理企業(yè)提供的最基本的服務(wù)。 ： 覆蓋面廣；服務(wù)性強；專業(yè)性強；業(yè)主處 于主導(dǎo)地位；物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合。一般情況下其附屬的共用設(shè)備設(shè)施不能分割，從而組合成一個相對獨立的物業(yè)管理單位。房地產(chǎn)、不動 產(chǎn)是從財產(chǎn)等特性方面。 區(qū)別：（ 1）使用范圍不同：房地產(chǎn)一般指這一事物的整體，往往在宏觀上使用。 物業(yè)性質(zhì)（自然屬性）：二元性、有限性、差異性和多樣性、固定性、永久性、長期性、配套性 社會屬性（經(jīng)濟屬性）：權(quán)屬性、壟斷性、商品性、投資性、效用性 （二）物業(yè)與房地產(chǎn)和不動產(chǎn)的區(qū)別 ： 指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的資產(chǎn) 。一個完整的物業(yè)一般包括四個構(gòu)成部分： 建筑物本體 、 附屬設(shè)備 、 公共設(shè)施 和 建筑地塊 。 物業(yè)通常是指正在使用中和可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權(quán)益。 物業(yè)是廣東、香港、澳門地區(qū)人們對單元性房地產(chǎn)的 稱謂 。 1981 年 3 月 10 日我國第一家物業(yè)公司 深圳物業(yè)公司 成立。 二、物業(yè)與物業(yè)區(qū)域 （一）物業(yè)的概念 物業(yè)與物業(yè)管理都是隨著中國房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革從境外引進的新名詞。 （三）物業(yè)管理的前景展望 物業(yè)管理有著巨大的潛在市場： 一方面，傳統(tǒng) 的和非市場化的房屋管理模式納入到市場的物業(yè)管理的軌道中來，將會使物業(yè)黃岡職業(yè)技術(shù)學院課程單元設(shè)計 4 4 管理業(yè)進一步壯大。 1981年 3月 18日深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司 —— 深圳市物業(yè)管理公司成立，標志著物業(yè)管理在中國大地的復(fù)蘇，也意味著現(xiàn)代意義的物業(yè)管理在中國誕生了。 改革開放以后的物業(yè)管理。 計劃經(jīng)濟時代的物業(yè)管理。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮帶動了物業(yè)管理市場。 舊中國的物業(yè)管理。奧克維亞 .希爾為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法行之有效，不僅改善了環(huán)境，還緩和了對立關(guān)系，很快被其他業(yè)主效仿，并引起政府有關(guān)部門重視。一些開發(fā)商建造簡易住宅以低價租給貧民、工人居住。 物業(yè)管理作為一種房屋管理的模式，在世界上已有一百幾十年的歷史。希望通過本章內(nèi)容，為學習者對目前物業(yè)服務(wù)工作發(fā)展層次和未來發(fā)展方向有一個基本認識，理解現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)工作的理念及工作重點，能夠在今后的物業(yè)服務(wù)工作中提升物業(yè)服務(wù)的層次。 現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展催生了物業(yè)服務(wù)工作，為其向高層次、高標準發(fā)展打下了堅實基礎(chǔ)。 Evaluating Mode)： 課堂表現(xiàn) 70%，課后作業(yè) 30% 黃岡職業(yè)技術(shù)學院課程單元設(shè)計 3 3 第一章 物業(yè)管理概述 導(dǎo)入： 物業(yè)管理在我國屬于新興行業(yè)，充滿著生機和活力，顯示出很強的生命力，人們用“三分建，七分管”來形容這一行業(yè)的重要性。 教學材料及工具 (Teaching Materials amp。黃岡職業(yè)技術(shù)學院課程單元設(shè)計 1 1 《 物業(yè)管理 》 教 案 上課系別： 建筑學院 授課班級： 房 產(chǎn) 202101班 主講教師： 黃 偉 上課時間： 2021年 02月至 2021年 06月 黃岡職業(yè)技術(shù)學院課程單元設(shè)計 2 2 第 1 單元（ Unit） 第 12 周（ Week） 4 學時 (Periods) 單元標題 (Title)： 物業(yè)管理概述 教學地點 (Place)： 群賢閣 104 教學目標 (Teaching Target)： 熟練掌握物業(yè)管理的基本內(nèi)容及物業(yè)管理的基本原則； 熟悉物業(yè)從業(yè)人員的必備素質(zhì)及品德修養(yǎng)； 了解物業(yè)及物業(yè)管理的 基本特征。 教學方法 (Teaching Approaches)： 案例法、分組討論法。 Aids)： 教材，板書， ppt，物業(yè)管理現(xiàn)場的照片 考核與評價方式 (Testing amp。也有人稱物業(yè)管理是 房地產(chǎn)市場營銷的售后服務(wù)。本章作為《物業(yè)管理實務(wù)》的入門章節(jié)，重點介紹了物業(yè)服務(wù)工作的性質(zhì)、特點和發(fā)展趨勢，強調(diào)物業(yè)服務(wù)作為高水平現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要領(lǐng)域，有自身的獨特性質(zhì)和特點，要求有較高的管理水平和經(jīng)營理念。 第一節(jié) 物業(yè)與物業(yè)管理 一、物業(yè)管理的歷程 （一）物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 。 19世紀 60 年代，歐洲的資本主義進入高度增長時期，尤其是英國，對勞動力的需求猛增，大量農(nóng)村人口涌入城市，使城市原有的各種住房及其設(shè)施不堪重負。由于設(shè)備簡陋、環(huán)境臟亂、拖欠租金、人為破壞設(shè)施、業(yè)主利益嚴重受損害。物業(yè)管理這一行 業(yè)從此誕生，被普遍推廣于世界各國，并不斷發(fā)展成熟。 20 世紀的 20 年代，我國沿海及內(nèi)地的一些大城市的房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。當時已經(jīng)出現(xiàn)了代理經(jīng)租、清潔衛(wèi)生、住宅裝修、服務(wù)管理等經(jīng)營性的專業(yè)公司，可以說是我國現(xiàn)代物業(yè)管理的雛形。 1949 年后，房屋是福利分配，房屋管理用簡單的行政管理辦法代替了商品的經(jīng)營管理，房地產(chǎn)經(jīng)營活動基本停止，物業(yè)管理也隨房地產(chǎn)市場一起 銷聲匿跡 。 20世紀 80 年代起，市 場經(jīng)濟日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)營管理體制的改革步伐加快。 （二）物業(yè)管理的發(fā)展條件 推動物業(yè)管理走向千家萬戶 使物業(yè)管理更加健全 (有人說物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場營銷的售后服務(wù) ) 使物業(yè)管理的質(zhì)和量更上一層樓 。另一方面，房地產(chǎn)市場日益擴大，需要現(xiàn)代化的符合國際管理慣例的物業(yè)管理。物業(yè)管理起源于 19世紀 60 年代的英國。 物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，是我國房地產(chǎn)改革的必然結(jié)果，也是國人生活水平顯著提高的重要標志。 物業(yè)（ property）不同于房地產(chǎn)（ real estate property）、不動產(chǎn)（ immovable property）。 一般認為， “ 物業(yè) ” 指的是已經(jīng)建成并竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場地。 ：根據(jù)用途物業(yè)可分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及其他物業(yè)等多種類型 業(yè)特征 ：固定性；耐久性；多樣性；高值性 （有償服務(wù)原則） ；權(quán)益性。 ： 指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋，由于是不可移動的，所以叫不動產(chǎn)。 （ 2）適用場合不同：物業(yè)是從使用角度講。 （三）物業(yè)區(qū)域（物業(yè)小區(qū)或物業(yè)轄區(qū)）： 由一種或幾種物業(yè)，一棟或數(shù)棟房屋及其附屬設(shè)備、相關(guān)設(shè)施組合在一起的構(gòu)成為一個自然街坊或封閉小區(qū)。 三、物業(yè)管理 （一）物業(yè)管理及其特點 ： 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 （二）物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別： （計劃經(jīng)濟下的行政管理、無償管理；市場經(jīng)濟下的專業(yè)化管理、有償管理） （單體建筑物的管理；物業(yè)管理） （被動接受；自我 +委托管理） （低效，無質(zhì)量保證；專業(yè)高效高質(zhì)量） 黃岡職業(yè)技術(shù)學院課程單元設(shè)計 5 5 （以租養(yǎng)房；以業(yè)養(yǎng)房） （三）物業(yè)管理的目標和任務(wù) 、生活環(huán)境 第二節(jié) 物業(yè)管理的主要內(nèi)容及其過程 注意： 不同類型的物業(yè)，物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的，但又各有特點和側(cè)重點； 融管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體，寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中，在服務(wù)中完善經(jīng)營于管理。 公共服務(wù)主要有以下八項服務(wù)： 1. 房屋建筑主體的管理 這是為保持房屋完好率、確保房屋使用功能而進行的管理與服務(wù)。 、設(shè)施管理 是為保持房屋及其配套附屬的各類設(shè)備、設(shè)施的完好及正常使用而進行的管理與服務(wù)。 . 這是為凈化物業(yè)環(huán)境而進行的服務(wù)與管理。 這是為維護物業(yè)管理區(qū)域中人們正常的工作與生活秩序而進行的專門的服務(wù)與管理。包括火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時的處理 與救助。包括車輛的保管、道路的管理、交通秩序的維護等。 （二）針對性的專項服務(wù) 針對性的專項服務(wù)，是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足一些住用戶的需要而提供的衣、食、住、用、教育、醫(yī)療等方面的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根 據(jù)所管物業(yè)的基本情況和住用人的需求，開展全方位多層次的專項服務(wù)，并不斷完善。 2. 商業(yè)服務(wù)類 使物業(yè)管理企業(yè)提供各種商業(yè)經(jīng)營服務(wù)項目如：商業(yè)網(wǎng)點的設(shè)立與管理、飲食店、美容美發(fā)店、家用電器維修店等等。 4. 經(jīng)紀代理中介服務(wù)類 指物業(yè)管理企業(yè)拓展的經(jīng)濟、代理與中介服務(wù)工作。?房產(chǎn)評估、公證。 這是物業(yè)管理企業(yè)提供的帶有社會福利性質(zhì)的各項服務(wù)。這類服務(wù)一般以無償?shù)姆绞教峁? 特約服務(wù)實際上是專項服務(wù)的補充和完善。 物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，常規(guī)性的公共服務(wù)是最基本的服務(wù)，是必須的內(nèi)容和應(yīng)該做好的。 二、按物業(yè)管理的工作劃分： —— 常規(guī)性的公共服務(wù)；針對性的專項服務(wù)；委托性的特約服務(wù)。物業(yè)管理的運作，既是管理思想的體現(xiàn)，又是管理理論的實踐，是全部物業(yè)管理活動的總和。 （一） 物業(yè)管理的策劃階段 包括物業(yè)管理的早期介入、制定物業(yè)管理方案、選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)三個基本環(huán)節(jié)。 黃岡職業(yè)技術(shù)學院課程單元設(shè)計 7 7 早期介入并非整個物業(yè)管理企業(yè)的介入，而只要物業(yè)管理企業(yè)的主要負責人和主要技術(shù)人員參與即可，或者邀請社會上物業(yè)管理專家參加，傾聽他們的意見。充分考慮住戶生活的安全、舒適與便利。 （ 3）為驗收接管打下基礎(chǔ) 由于對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌利于縮短驗收時間、提高驗收質(zhì)量，便于對發(fā)現(xiàn)問題的交接處理。 原則：物業(yè)管理要早期介入。 （充當顧問） 物業(yè)管理企業(yè)（人員）此方面長處： A、細節(jié)問題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感性和應(yīng)變力； B、改進意見或建議更易貼近業(yè)主們的實際需求； C、更能直接地把以往物業(yè)開發(fā)“先天不足”所造成的后果反映出來，以防患于未然。 （ 2）日常管理方面 中央監(jiān)控室、設(shè)備層、管理用房、大門、總臺等的設(shè)置與標準； 人流通道、 車輛進出和停放、保安、消防等人防、技防措施在圖紙上的具體落實； 垃圾容器及堆放、清運點的設(shè)置，外立面附屬物預(yù)留位置及孔洞大小等。 （ 4）物業(yè)自身方面 綜合考慮物業(yè)總體布局、空地、綠化開發(fā)與利用、公共活動場所與道路循環(huán)系統(tǒng)、房型功能構(gòu)想與匹配比例、 內(nèi)外裝修標準等 以提升物業(yè)內(nèi)在價值和環(huán)境效果。 （開始管家） 步驟一： 與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項 主要是管理服務(wù)內(nèi)容、標準、期限；保修責任的委托與實施；遺留掃尾工程、空置房經(jīng)租或看管等代為辦理事項；管理服務(wù)費構(gòu)成及籌集；管理用房、經(jīng)營用房的提供使用及收益分配；物業(yè)及相關(guān)資料的驗收接管。 步驟三： 簽約，實施驗收接管。必不可少的檔案資料有：規(guī)劃圖、竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，各類房屋清單，單體建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備竣工圖及合格證或保修書，公用設(shè)施設(shè)備及公共場地清單，有關(guān)業(yè)主或承租使用人的相關(guān)資料。根據(jù)前期物業(yè)管理合同所賦予的管理職責，制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。 為了迎接即將到來的業(yè)主入伙，著手組成該物業(yè)的常設(shè)管 理機構(gòu)，配備管理人員。 步驟七： 參與物業(yè)“開盤”。 制定物業(yè)管理方案 。 。 。 物業(yè)管理方案的核心是由物業(yè)管理的檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達到的服務(wù)標準和收費標準。 上述三個環(huán)節(jié)均由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來進行。 （二）物業(yè)管理企業(yè)的前期準備階段 包括物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置與擬訂人員編制；物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)；規(guī)章制度的制定；物業(yè)租售的介入四個基本環(huán)節(jié) 。 黃岡職業(yè)技術(shù)學院課程單元設(shè)計 9 9 物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)： 物業(yè)管理是一項平凡、瑣碎而又非常辛苦的工作，從事物業(yè)管理的人員不僅要敬業(yè)，還要達到上崗資格。 規(guī)章制度的制定： 如業(yè)主公約、工作崗位職責、交接班制度、員工管理辦法等。 （三）物業(yè)管理的啟動階段 該階段以物業(yè)的接管驗收為標志，從物業(yè)的接管驗收到業(yè)主委員會的正式成立， 包括物業(yè)的接管驗收、用戶入住、產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立、首次業(yè)主大會的召開及業(yè)主委員會的正式成立 4 個基本環(huán)節(jié)。 綜上所述，物業(yè)管理的過程可以概括為： ，做好交接 第三節(jié) 物業(yè)管理的基本原則及其服務(wù)質(zhì)量標準 一、物業(yè)管理的基本原則 ? 合同委托 ? 有償服務(wù) ? 業(yè)主自治與專業(yè)化管理結(jié)合 ? 業(yè)主至