【正文】 承擔(dān)。清潔開荒質(zhì)量由物業(yè)公司全面監(jiān)管，費用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。，地產(chǎn)公司應(yīng)確保所有房屋鑰匙已全部移交給物業(yè)公司。：第一種是銷售前開放區(qū)域、樣板房、銷售大廳的保潔開荒；第二種是房屋交付使用前的保潔開荒。一般接管驗收工作每10萬平方米需投入20人約10天的工作量，地產(chǎn)公司須以每10萬平方米預(yù)留15個工作日給物業(yè)公司辦理接管驗收手續(xù)，并確保另有15個工作日進行清潔開荒工作。若在接管驗收工作中有屢次整改仍不達標(biāo)或項目部拒不整改以及長期拖延的項目，物業(yè)公司應(yīng)將問題以書面報告的形式報地產(chǎn)公司分管領(lǐng)導(dǎo)處理。、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場地的移交，物業(yè)移交應(yīng)建立書面移交檔案。辦公場所具體位置的規(guī)劃應(yīng)考慮到項目物業(yè)管理模式的需要，并從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、是否擾民等角度充分考慮。物業(yè)用房不包括物業(yè)公共設(shè)施配套用房。，包括接待中心、辦公室、財務(wù)室、會議室、會客室、檔案室等。在前期物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，物業(yè)公司應(yīng)確定投標(biāo)項目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務(wù)工作的全面策劃，具體內(nèi)容包含：項目及企業(yè)簡介、物業(yè)總體設(shè)想與承諾、人員配備計劃與培訓(xùn)管理、物資裝備計劃、維修資金使用方案、管理費的收支測算、管理規(guī)章制度、檔案管理、物業(yè)前期管理、物業(yè)的日常管理、智能化系統(tǒng)管理、客戶服務(wù)及社區(qū)文化建設(shè)等。，地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，明確委托事項、委托管理期限、雙方權(quán)利義務(wù)、收費標(biāo)準、物業(yè)物業(yè)用房、維修資金管理及違約責(zé)任等。、營銷配合費用、物業(yè)開辦費及清潔開荒費用等按《前期介入服務(wù)費用結(jié)算標(biāo)準》進行結(jié)算。、清潔、維修服務(wù)，并對現(xiàn)場服務(wù)人員提供培訓(xùn)，切實提升現(xiàn)場服務(wù)品質(zhì)，以達到物業(yè)促進營銷的目的。，并確保物業(yè)管理項目（含分期開發(fā)項目）收支平衡、略有盈余，原則上不贊成地產(chǎn)公司為促進產(chǎn)品銷售而降低物業(yè)管理費的做法，如確有必要實施，調(diào)整部分的虧損由地產(chǎn)公司承擔(dān)，按月或季度向物業(yè)公司辦理結(jié)算手續(xù)。地產(chǎn)公司在編制營銷方案時，應(yīng)將營銷思路、規(guī)劃設(shè)計思路向物業(yè)公司詳細介紹，物業(yè)公司將依據(jù)地產(chǎn)公司提供的信息進行物業(yè)管理模式的研究，并在銷售前確定物業(yè)管理模式和服務(wù)的基本內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準，同時作為銷售賣點一并推向市場。:指項目接管驗收合格后，對項目所有房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場地進行全面的清潔，以保證入住時的良好清潔狀態(tài)。營銷配合費:指售樓部成立后，物業(yè)公司為營銷工作提供開放開盤服務(wù)、銷售現(xiàn)場、樣板房及開放區(qū)域接待、保潔、工程維修服務(wù)、銷售現(xiàn)場物業(yè)咨詢、入伙工作的支持與人員的協(xié)助、培訓(xùn)、稅費等方面產(chǎn)生的費用。項目配合費:指在總包進場后，物業(yè)公司為地產(chǎn)公司提供規(guī)劃設(shè)計及施工建設(shè)部分圖紙評審、施工配合、管理費測定、物業(yè)服務(wù)方案、前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作的配合、施工工地安全防范與接待、項目部及項目紅線范圍內(nèi)保潔服務(wù)等而產(chǎn)生的人工費、稅費等方面的費用。建設(shè)單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關(guān)入住手續(xù)為準。房屋交付使用:指在房屋買賣合同約定的時間內(nèi)，業(yè)主收到書面入住通知并辦妥相關(guān)入住手續(xù)。地產(chǎn)公司與物業(yè)公司應(yīng)在每年1月份前確定當(dāng)年各項業(yè)務(wù)的結(jié)算辦法。原則 集團下屬地產(chǎn)公司與物業(yè)公司應(yīng)本著有利于提升客戶滿意度、提升海昌品牌價值、促進海昌房地產(chǎn)銷售的原則，合理確定地產(chǎn)公司和物業(yè)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來的交叉環(huán)節(jié)工作職責(zé)，理順業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系，建立高效、規(guī)范的協(xié)同機制。各下屬項目公司參照本指引，結(jié)合各項目的實際情況制定具體的工作方案和結(jié)算協(xié)議，以明確雙方的業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系。 物業(yè)管理部負責(zé)本指引的編制及修訂工作。第一篇：前期物業(yè)管理工作指引前期物業(yè)管理工作指引前期物業(yè)管理工作指引，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間的業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系。適用于海昌房地產(chǎn)集團物業(yè)管部及自有物業(yè)公司與地產(chǎn)公司的前期物業(yè)管理。各下屬項目公司新城市新項目論證報告中對物業(yè)管理進行可行性分析。如本指引規(guī)定內(nèi)容與地方法規(guī)相沖突，依照地方法規(guī)執(zhí)行。物業(yè)公司與地產(chǎn)公司應(yīng)確定明確的服務(wù)標(biāo)準，建立清晰、便捷的結(jié)算流程，以確保地產(chǎn)公司及物業(yè)公司的良性經(jīng)營需要。定義前期物業(yè)管理:指新建物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)的活動。業(yè)主收到書面入住通知后，在通知期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)入住手續(xù)的，視為房屋已交付使用。項目開辦費:指項目在集中入伙前，物業(yè)公司為實現(xiàn)新項目正常運作而產(chǎn)生的人員配備、辦公設(shè)施、工具材料等費用?？偘M場前物業(yè)配合地產(chǎn)期間產(chǎn)生的費用由地產(chǎn)公司予以實報實銷，物業(yè)公司按費用總額提取10%作為管理酬金，與地產(chǎn)公司每季度結(jié)算一次。物業(yè)移交:指竣工驗收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施和場所、房屋移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司組織人員對房屋及相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀第 1頁，共5頁 。方法和過程控制 物業(yè)管理前期介入階段集團下屬地產(chǎn)公司開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一般在地產(chǎn)項目立項前，由物業(yè)公司負責(zé)對當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)法規(guī)政策、勞動用工、市場成熟度、競爭對手樓盤、項目基本情況及項目客戶定位進行充分的調(diào)研、并根據(jù)物業(yè)管理標(biāo)準和市場價值的差異化程度判斷物業(yè)管理在市場進入的可行性，并對未來的經(jīng)營管理狀況進行合理預(yù)測，形成可行性分析報告供地產(chǎn)公司參考。，規(guī)避和減少項目缺陷，在項目規(guī)劃設(shè)計、現(xiàn)場施工建設(shè)及營銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入，并站在潛在客戶的角度，對管理需求及項目設(shè)施設(shè)備配備的合理性、管理成本、可持續(xù)發(fā)展提出建設(shè)性意見。，地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會議，召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的問題和意見進行溝通，并確定具體解決辦法。，按照項目所在地相關(guān)規(guī)定及主管部門的要求，組織前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，并起草《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時管理規(guī)約》，物業(yè)公司應(yīng)積極配合并參與投標(biāo)工作。合同簽訂時應(yīng)充分考慮對物業(yè)管理后期工作的影響，并為從前期物業(yè)管理服務(wù)過渡到業(yè)主委托管理服務(wù)階段創(chuàng)造條件，同時該合同應(yīng)與地產(chǎn)公司在銷售時與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中約定的內(nèi)容一致。，物業(yè)用房的裝修方案由地產(chǎn)公司協(xié)同物業(yè)公司共同制定，裝修費用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)用房，包括員工宿舍、淋浴間、洗漱間、衛(wèi)生間、更衣室、洗衣房、閱覽活動室、食堂、各類庫房、操作間、休息室等。，項目總建筑面積在25萬平方米以下的，按總建筑面積的2‰提供；建筑面積超過25萬平方米的，除按照25萬平米的2‰提供外，超出部分按1‰的標(biāo)準提供；建筑面積在5萬平方米及以下的，按不少于建筑面積100平方米提供。物業(yè)用房及員工生活用房不能設(shè)在地下室中，并保證通風(fēng)、噪音符合國家住宅使用標(biāo)準。對于驗收不合格的項目，地產(chǎn)公司應(yīng)組織人員及時進行整改。，并通知物業(yè)公司接管驗收。否則物業(yè)公司可按日收取應(yīng)急費用，應(yīng)急費用包含加班費、補貼和酬金等。，地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負責(zé)其作業(yè)范圍內(nèi)的清場及完成初次保潔工作。，物業(yè)公司在清潔開荒報價中應(yīng)包含人工費、材料費、稅金、酬金等成本。如地產(chǎn)公司將清潔業(yè)務(wù)直接發(fā)包給專業(yè)清潔公司，物業(yè)公司應(yīng)予以監(jiān)督清潔質(zhì)量，由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付總承包費用的10%作為管理酬金。制作，期間產(chǎn)生的設(shè)計費、制作費和酬金由地產(chǎn)公司承擔(dān)。、專業(yè)水平、團隊合作精神，并借此契機為入伙后的服務(wù)工作打下堅實的基礎(chǔ)。，成立由各部門、各專業(yè)人員聯(lián)合組成的入伙工作小組，并策劃、組織入伙工作。，物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案及費用預(yù)算報地產(chǎn)公司審核，費用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。：第一種情況：因地產(chǎn)公司銷售原因，造成房屋未交付使用而空置的；第二種情況：房屋已經(jīng)交付使用，因業(yè)主個人原因未辦理入伙手續(xù)的。按照《物業(yè)服務(wù)收費辦法》規(guī)定，空置房管理費應(yīng)全額繳交。，并組織實施，保存相關(guān)工作記錄。，前期配合期間產(chǎn)生的所有費用（含人工成本、物料、稅金、不可預(yù)見費等）均由地產(chǎn)公司承擔(dān)，并對物業(yè)配合地產(chǎn)期間產(chǎn)生的所有費用計提10%作為物業(yè)管理酬金，按季度支付給物業(yè)公司。，承諾向業(yè)主贈送的物業(yè)管理費應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)，此部分費用由地產(chǎn)公司按月劃撥給物業(yè)公司。物業(yè)公司按季度統(tǒng)計上報地產(chǎn)公司相關(guān)部門予以結(jié)算。在銷售時不得超出《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定范圍向客戶做出承諾，以免增加物業(yè)公司的管理難度。第二篇：前期物業(yè)管理工作103項前期物業(yè)管理工作103項，不了解都不好意思混物業(yè)圈1注冊物業(yè)公司2辦理物業(yè)管理資質(zhì)證3相關(guān)稅務(wù)登記手續(xù)辦理4設(shè)立專用銀行帳號5填寫物業(yè)情況調(diào)查表6物業(yè)管理費測算7市場調(diào)研:本地物業(yè)運行部門及崗位配置調(diào)查8各崗位薪資情況調(diào)查9有償服務(wù)情況調(diào)查10申領(lǐng)物業(yè)收費許可證，確定物業(yè)收費標(biāo)準11制定整體人員編制、工資標(biāo)準12制定物業(yè)公司人員招聘計劃及落實13制定人員培訓(xùn)計劃14確定人員上崗時間15制定員工手冊16制定員工崗位職責(zé)17物業(yè)公司工作人員崗前培訓(xùn)18制定開辦費預(yù)算19開辦費到位20制定《物業(yè)管理公約》并至所在區(qū)物業(yè)辦報批21制定業(yè)主裝修手冊22制定業(yè)主/住戶手冊23制定《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》24制定《商品住宅使用說明書》25制定《商品住宅質(zhì)量保證書》26根據(jù)開辦預(yù)算及報告,制定前期采購計劃并開始采購 27確定印刷清單28確定各管理用房功能,并進行管理用房裝修29制定物業(yè)交樓計劃30與開發(fā)單位工程部、承建單位共同進行房屋接管驗收 31確定各系統(tǒng)交接日期32制定物業(yè)返修計劃33制定物業(yè)返修程序34制定物業(yè)返修人員安排計劃35制定各類交樓表格36制定物業(yè)入伙所須表格37制定物業(yè)入伙程序并實施培訓(xùn)38入伙儀式的籌備工作及布置落實39制定業(yè)主裝修程序并實施培訓(xùn)40制定物業(yè)前期物品進出管理規(guī)定41制定物業(yè)入伙前大清潔計劃42實施小區(qū)清潔開荒工作