【正文】 設(shè)立集合信托計(jì)劃 ， 融資不超 過人民幣 7 億元，以受讓華誠醫(yī)學(xué)基于與 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)（以下簡稱“管委會(huì)”、“ 高新區(qū) 管委會(huì)”）簽訂《委托代建 (BT)合同》而享有的對(duì) 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 休斯頓 醫(yī)學(xué)中心 項(xiàng)目（以下簡稱 “本項(xiàng)目”）的投資補(bǔ)償收益權(quán)。 新華信托泰州醫(yī)藥高新區(qū) 休斯頓健康醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目 投資集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 目錄 導(dǎo)言 ............................................. 4 ........................................... 4 ....................................... 4 第一章 信托計(jì)劃綜述 ................................ 5 信托概要 ....................................... 5 信托產(chǎn)品要素 ................................... 5 信托資金的運(yùn)用 ................................. 7 信用增級(jí)及后續(xù)管理措施 .......................... 7 信托計(jì)劃的退出方式 ............................ 10 交易結(jié)構(gòu)及流程圖 .............................. 11 第二章 融資項(xiàng)目基本情況介紹 ......................... 12 項(xiàng)目背景簡介 .................................. 12 項(xiàng)目整體情況 .................................. 13 項(xiàng)目合規(guī)性 .................................... 15 項(xiàng)目實(shí)施方簡介 ................................ 16 項(xiàng)目投資預(yù)算分析 .............................. 17 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 .................................. 21 第三章 高新區(qū)管委會(huì)還款能力分析（第一還款來源） ........ 22 泰州醫(yī)藥 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)基本情況 ............. 22 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)還款能力分析 .......... 22 結(jié)論 ......................................... 30 第四章 抵押品與質(zhì)押 品分析（第二還款來源） ............. 31 抵押品簡介和價(jià)值評(píng)估 .......................... 31 質(zhì)押品簡介和價(jià)值評(píng)估 .......................... 35 結(jié)論 ......................................... 37 第五章 擔(dān)保企業(yè)分析（第三還款來源） .................. 39 擔(dān)保企業(yè)基本情況 .............................. 39 擔(dān)保企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析 .......................... 40 擔(dān)保企業(yè)信用狀況和擔(dān)保能力 ..................... 48 第六章 風(fēng)險(xiǎn)分析及防范 .............................. 49 信用風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 ................................ 49 融資項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 ......................... 49 管委會(huì)回購款支付風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 ..................... 50 抵押品變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 .......................... 51 管理風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 ................................ 53 其他風(fēng)險(xiǎn) ...................................... 53 第七章 盡職調(diào)查情況與結(jié)論 .......................... 54 盡職調(diào)查情況 .................................. 54 結(jié)論 ......................................... 55 第八章 信托經(jīng)理 ................................... 57 導(dǎo)言 ●國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì) 委托代建 的 BT 項(xiàng)目 ， 開發(fā)區(qū)“產(chǎn)學(xué)研”一體 的重要工程，項(xiàng)目得到省市各級(jí)政府大力支持 ● 開發(fā)區(qū)已成為醫(yī)藥投資的熱土，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，管委會(huì)財(cái)政實(shí)力不斷增強(qiáng) （ 20xx年財(cái)政總收入超 60 億元） ，承諾按期足額回購 ●融資人泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司 具有較強(qiáng)的 再融資能力 ，開發(fā)區(qū)管委會(huì)承諾未來 3年內(nèi)再注入至少 1000畝土地 ● 附加 充足的商業(yè)用地抵押擔(dān)保和股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保 ● AA級(jí)企業(yè)泰州鑫泰集團(tuán)有限公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保 ●融資人綜合成本暫定 %，成功實(shí)施后預(yù)計(jì)我司年收益率不低于%，總利潤不少于 2240萬元 本文第一章為信托計(jì) 劃概述，介紹信托計(jì)劃基本框架和要素；第二章介紹融資項(xiàng)目基本情況；第三至第五章分別分析了本信托計(jì)劃的三個(gè)還款來源：高新區(qū)管委會(huì)、項(xiàng)目抵質(zhì)押品和項(xiàng)目擔(dān)保方；第六章分析了本信托計(jì)劃可能存在的風(fēng)險(xiǎn)以及相應(yīng)對(duì)策；第七章為盡職調(diào)查情況和結(jié)論； 第八章為信托經(jīng)理介紹；最后的 附件 列明 項(xiàng)目的重要待查文本文件和項(xiàng)目設(shè)立需簽訂的主要合同。 本信托計(jì)劃擬包含兩期，每期期限擬定為 24 個(gè)月。 本信托計(jì)劃另追加 萬平方米商業(yè)金融用 地 和附屬建筑抵押以及華誠醫(yī)學(xué) 100%股權(quán)質(zhì)押， 并由 AA級(jí)企業(yè)泰州鑫泰集團(tuán)公司提供保證擔(dān)保，作為第二、第三還款來源。泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目投資集合資金 信托計(jì)劃 （暫定名）； 計(jì)劃募集總額為 70000 萬元，分兩期募集。 24 個(gè)月。 （ 1）委托人：合格社會(huì)投資者 （ 2）受益人：同委托人 （ 3）受托人：新華信托股份有限公司 （ 4）融資人：泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司 %/年。 （ 1）華誠醫(yī)學(xué)回購?fù)顿Y補(bǔ)償收益權(quán)價(jià)款的計(jì)算公式如下： 回購價(jià)款 =固定價(jià)款 +溢價(jià)款 固定價(jià)款 =信托計(jì)劃募集資金規(guī)模 溢價(jià)款 =信托計(jì)劃募集資金規(guī)模 *信托項(xiàng)目綜合融資成本 *信托計(jì)劃存續(xù)天數(shù) /360 （ 2） 華誠醫(yī)學(xué)回購?fù)顿Y補(bǔ)償收益權(quán)價(jià)款支付規(guī)則： 華誠醫(yī)學(xué)在收到全額收益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后，按照信托計(jì)劃當(dāng)期募集資金總額 3%的比例，支付第一筆溢價(jià)款至新華信托指定的賬號(hào)中，用以支付渠道費(fèi)、銀行保管費(fèi)以及與信托相關(guān)的審計(jì)費(fèi)、律師費(fèi)等部分信托費(fèi)用。 信托資金的運(yùn)用 資金運(yùn)用方式：受讓華誠醫(yī)學(xué)基于與 高新區(qū)管委會(huì) 簽訂《委托代建 (BT)合同》而享有的 對(duì) 本 項(xiàng)目 的投資補(bǔ)償收益權(quán)。 信用增級(jí)及后續(xù)管理措施 質(zhì) 押擔(dān)保： 作為第二還款來源，華誠醫(yī)學(xué)為本項(xiàng)目追加評(píng)估價(jià)值 億元的土地和房產(chǎn)抵押，并由華誠醫(yī)學(xué)的全部股東將華誠醫(yī)學(xué) 100%股權(quán)質(zhì)押給新華信托，以保障本信托計(jì)劃足額退出。抵押物的評(píng)估由新華信托指定的評(píng)估公司 負(fù)責(zé) ，評(píng)估費(fèi)用由華誠醫(yī)學(xué)全額承擔(dān) 。 滿足 下列條件 時(shí) ，新華信托可 選擇 直接實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)： ○ 1 本信托計(jì)劃一期不能按期足額 （含本金及全部溢價(jià)款 ） 退出； ○ 2 本信托計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)華誠醫(yī)學(xué)凈資產(chǎn)賬面價(jià)值首次低于 15億元；或本信托計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)華誠醫(yī)學(xué)未經(jīng)新華信托書面授權(quán)單方面處置重大資產(chǎn) （ 股權(quán)質(zhì)押合同簽訂時(shí)確認(rèn)的凈資產(chǎn)賬面價(jià)值max{該資產(chǎn)賬面價(jià)值，該資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 }＜ 15億元 ） ； ： AA 級(jí)企業(yè) 泰州鑫泰集團(tuán)有限公司為 本 信托計(jì)劃提供不可撤銷的連帶責(zé)任保證 擔(dān)保 ，為本信托計(jì)劃第三還款來源。重大事項(xiàng)是指對(duì)項(xiàng)目公司的經(jīng) 營管理和對(duì)本信托計(jì)劃的還款可能帶來重大影響或風(fēng)險(xiǎn)的事項(xiàng)。 重大事項(xiàng)包括但不限于： （ 1）公司重組并購；修改項(xiàng)目公司章程；重大資產(chǎn)購置及處置等； （ 2）華誠醫(yī)學(xué)單筆金額達(dá)到或者超過 5000 萬元的資金劃撥（經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)的資金使用預(yù)算和按照資金使用計(jì)劃的用于本項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工的資金劃撥除外），及超過資金使用預(yù)算和資金使用計(jì)劃的資金劃付； （ 3）華誠醫(yī)學(xué)貸款、對(duì)外投資、對(duì)外提供擔(dān)保（包括且不限于抵押、出質(zhì)、保證等）、對(duì)外融資、訴訟等事項(xiàng) 。 ： （ 1） 華誠醫(yī)學(xué)按季度提前向新華信托提交資金使用計(jì)劃，經(jīng)新華信托審核后委托銀行按資金使用計(jì)劃監(jiān)管資金使用，融資方承諾信托資金需用于 本 信托計(jì)劃指定的項(xiàng)目建設(shè)。 信托計(jì)劃的退出方式 ，回購新華信托所持有的本 項(xiàng)目的項(xiàng)目投資補(bǔ)償收益權(quán)，足額支付信托本金及利息，新華信托將所得收益由新華信托向受益人分配信托本金及收益。 ：信托計(jì)劃終止時(shí)，經(jīng)新華信托同意，在能夠滿足受益人預(yù)期收益的情況下，受托人可以將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，以信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià) 款向受益人分配信托本金及收益。 具體由新華信托根據(jù)信托計(jì)劃的運(yùn)作情況選擇信托計(jì)劃的退出 方式。 泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓 醫(yī)學(xué)中心 BT 項(xiàng)目資金信托計(jì)劃 ： 泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目 ：泰州 醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì) ：泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團(tuán)有限公司 和泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司 新華信托 華誠醫(yī)學(xué) 鑫泰集團(tuán) 信托計(jì)劃 監(jiān)管賬戶 醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目 3 . 連帶保證 委托人 / 受益人 11 . 投資 收益 2 . 認(rèn)購 3 . 保管 1 . 設(shè)立 東方醫(yī)學(xué) / 華健投資 3 . 股權(quán)質(zhì)押 華誠醫(yī)學(xué) 3 . 土地抵押 4 . 項(xiàng)目委托 監(jiān)管銀行 保管銀行 監(jiān)管 5 . 受讓項(xiàng)目 收益權(quán) 10 . 項(xiàng)目 收益權(quán) 回購款 監(jiān)管 高新區(qū)管委會(huì) 9 . 項(xiàng)目回購款 8 . 項(xiàng)目交付 6 . 信托 資金 7 . 資金撥付 4 . 項(xiàng)目 委托 第 二 章 融資項(xiàng)目 基本 情況 介紹 本項(xiàng)目為委托代建（ BT）項(xiàng)目，由 高新區(qū)管委會(huì) 委托華誠醫(yī)學(xué)代建 泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓 醫(yī)學(xué)中心 項(xiàng)目，并在建設(shè)期滿后 按建設(shè)投資額回購。管委會(huì)回購款 萬元，除 5%質(zhì)保金外，其余回購款分兩期支付 ，分別足額覆蓋兩期信托計(jì)劃 本息 。該合作辦學(xué)項(xiàng)目是教育教學(xué)區(qū)第二個(gè)落地的辦學(xué)項(xiàng)目，第一個(gè)中外合作辦學(xué)項(xiàng)目，也是第一個(gè)計(jì)劃包括“本碩博”多層次人才培養(yǎng)的辦學(xué)項(xiàng)目， 得到省市各級(jí)政府的大力支持?？死嘁恍?，向各方闡明了對(duì)該項(xiàng)目的支持。 高新區(qū) 教育教學(xué)區(qū)是 國家級(jí)高新區(qū) —— 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 開發(fā)區(qū) （ 以下簡稱“ 高新區(qū) ” ） —— 構(gòu)建“產(chǎn)學(xué)研”體系的重要一環(huán)。目前， 一期工程范圍內(nèi) 與本項(xiàng)目毗鄰 的 南京中醫(yī)藥大學(xué)翰林學(xué)院（含公共圖書館和食堂）已 建成 投入使用， 本 項(xiàng)目所在地 和周邊 基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，可以滿足 本項(xiàng)目 校區(qū)的建設(shè)要求。項(xiàng)目己于 20xx年 1月開工建設(shè)，建設(shè)期擬定 ，預(yù)計(jì) 20xx 年 6月完工。華誠醫(yī)學(xué)擬申請(qǐng)建設(shè)投資借款 70000萬元，其他 。 本項(xiàng)目 主體工程完工 進(jìn)度 表 如下 ： 表 22 主體工程完工進(jìn)度表 序號(hào) 建筑工程名稱 工程量（平方米） 20xx 年 7 月 20xx 年6 月 20xx 年 7 月20xx 年 6 月 1 教室實(shí)驗(yàn)室 72215 72215 2 行政辦公樓 13715 13715 3 體育中心 8000 0 8000 4 教師及學(xué)生公寓 53950 26975 26975 5 商業(yè)用房 40000 0 40000 6 其他輔助用房 14300 14300 0 合計(jì) 202180 127205 74975 根據(jù)華誠醫(yī)學(xué)與管委會(huì)達(dá)成的代建協(xié)議，回購款項(xiàng)由委托人于工程完工交付后分三 期 支付， 20xx年 1月 10 日前支付工程預(yù)估建設(shè)投資額（ 億元）的 50%； 20xx 年 1 月 10 日前按經(jīng)審核的竣工決算價(jià)扣除 5%的質(zhì)保金以及 20xx 年已付部分后的支付價(jià)款余額， 三年質(zhì)保期滿后支付質(zhì)保金。一期工程已經(jīng)整體取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證。 華誠醫(yī)學(xué)已向我公司出具承諾函，承諾該項(xiàng)目地塊由華誠醫(yī)學(xué)合法擁有，不存在任何未決糾紛，華誠醫(yī)學(xué)將在 20xx 年 11 月底前辦妥土地使用權(quán)證。 圖 21 教育教學(xué)區(qū)一期工程 總體 規(guī)劃圖 圖 22 本 項(xiàng)目在教育教學(xué)區(qū)一期工程的位置 圖 （綠色 區(qū)域 ） 項(xiàng)目實(shí)施方簡介 華誠醫(yī)學(xué)成立于 20xx 年，由泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團(tuán)有限公司 （以下簡稱“東方醫(yī)藥城”） 和泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司 （以下簡稱“華健