【正文】 ）層數(shù)控制在2～，屋頂設(shè)大露臺，私家花園設(shè)停車位，較大面積單位可設(shè)半地下車庫；（4）部分產(chǎn)品引入線性水系環(huán)繞，使其具備小而精的水景觀環(huán)境，部分產(chǎn)品臨高爾夫景觀主題公園設(shè)置；（5）通過戶型功能和舒適性的強化，使其具備高的性價比優(yōu)勢，總價在70萬元/套起； 單體設(shè)計要求（1）聯(lián)排別墅應(yīng)考慮每戶一個小車車庫。（12）洋房戶型應(yīng)考慮戶型之間的組合及組合后立面的處理。（10）戶型平面應(yīng)布置家私、家電、廚衛(wèi)設(shè)備、空調(diào)機等的位置。（8）每個臥室均應(yīng)安分體空調(diào)，請考慮室外機的位置及立面的美觀，且考慮室外機的散熱，室內(nèi)機的凝結(jié)水排水管應(yīng)接入立管，立管盡量隱蔽（可接入雨水立管內(nèi)），外墻立管應(yīng)利用生活陽臺來處理管線隱蔽問題。（6）洋房復(fù)式部分的復(fù)式梯不能正對入戶大門。（5）屋頂采用坡屋頂，頂層考慮設(shè)置閣樓，屋頂設(shè)采光窗。（3）戶型面積大于130平方米時，主人房應(yīng)設(shè)衣帽間。 洋房單體設(shè)計要求：（1）地面標高及室內(nèi)高差的確定。（6）。（4）最小臥室的凈面積不應(yīng)小于9m2。（2）三房二廳時,。二十、洋房設(shè)計要求 類別墅品質(zhì)低層花園洋房（1）四層半，一梯兩戶，V型南北向布局，戶型面積110～180平方米，大部分35～50萬元/套，；（2）首層設(shè)大面積庭院式花園，橫向廳室設(shè)計，面積130～160平方米，開間不小于8米；（3）二、三層平層設(shè)計，每戶入戶空中花園；面積110～130平方米，開間不小于7米；（4）四層躍層，設(shè)入戶空中花園和頂層景觀露臺，面積180平方米，開間不小于8米； 高級花園公寓洋房（1）6層，一梯兩戶，南北向布局，戶型面積90～150平方米；大部分28～40萬元/套，廳不小于4米，；（2）首、二層躍層，設(shè)大面積庭院式花園，挑空式客廳，橫向廳室設(shè)計，面積150平方米，開間不小于8米；（3）3～6層錯層設(shè)計，錯層高度為450mm。 多層建筑盡可能減少每層的戶數(shù)，建議采用一梯兩戶。 建筑物朝向應(yīng)盡量尊重當?shù)厝说纳盍?xí)慣?！?建筑造型應(yīng)簡約、洗練、純粹，使人有回歸寧靜與自然的情感。以獨到和現(xiàn)代的建筑風(fēng)格加以詮釋，使之整體表現(xiàn)大器、自然，組團間銜接連貫、流暢。 商業(yè)步行街應(yīng)能獨立管理，且不對居住區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理產(chǎn)生影響。樣板房邊應(yīng)設(shè)泳池及園林景觀、網(wǎng)球場、籃球場等，考慮經(jīng)營管理，泳池、網(wǎng)球場、籃球場等應(yīng)鄰近中心會所布置。 考慮對外開放、經(jīng)營及首期銷售，配套公建如中心會所等應(yīng)布置在靠外環(huán)線邊。十八、規(guī)劃布局要求 總體布局應(yīng)按規(guī)劃細則提供2～3個總體規(guī)劃總平面圖的布局方案。會所和其他配套中心也適當考慮機動車停車位。 別墅區(qū)內(nèi)設(shè)專用會所，其要求見第四章相關(guān)條文。 設(shè)置中心會所一個，其要求見第四章相關(guān)條文。 考慮設(shè)置垃圾收集中轉(zhuǎn)站（首期僅考慮臨時收集中轉(zhuǎn)點）。（2）總平面布局上應(yīng)綜合布置弱電線路。（2）集中供氣站為臨時設(shè)施，煤氣應(yīng)按管道供應(yīng)的方式設(shè)計，政府管道煤氣通入小區(qū)附近時，則駁接市政煤氣進入小區(qū)。（6）電房的布置（結(jié)合以后五期應(yīng)布置的電房）應(yīng)盡量縮短高壓電纜的鋪設(shè)長度，同時應(yīng)考慮其負荷范圍。（5）公共建筑有空調(diào)時按100 W/M2計算容量；無空調(diào)要求時按50W/M2考慮。（4）對洋房每戶的用電容量，以每戶的建筑面積按50W/M2 計算，且不小于4kW/戶。電房供電負荷范圍應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范及政府主管部門的要求。 電力供應(yīng)16 PLOT REPORT 地產(chǎn)項目執(zhí)行核心文本 Product 產(chǎn)品設(shè)計環(huán)節(jié)01 設(shè)計任務(wù)書范本（1）提供11000伏高壓電源至地塊。（2）接駁點給水管管徑為DN400，水壓力為6kg/cm2。（5）雨水排量按當?shù)刈畲蠼涤炅坑嬎愦_定。（3）污水主管網(wǎng)應(yīng)通向污水處理站。十七、配套設(shè)施 雨水、污水管網(wǎng)（1）雨水、污水管網(wǎng)采取雨污分流制。 社區(qū)內(nèi)景觀應(yīng)與文化公園景觀有機結(jié)合。 園林景觀與周邊建構(gòu)筑物相協(xié)調(diào)，且有創(chuàng)意，主題鮮明。 主題園林可配合人工湖等水景考慮。 別墅類產(chǎn)品要特別突出其庭院景觀的獨享性，應(yīng)充分考慮到單體內(nèi)外庭院景觀的結(jié)合及庭院景觀的參與性和使用性；別墅產(chǎn)品的庭院景觀應(yīng)充分考慮其奢侈性，如私家果嶺，私家高爾夫練習(xí)場等創(chuàng)新性的奢侈庭院景觀設(shè)施；洋房的首層花園應(yīng)向庭院化方向設(shè)計。 小區(qū)環(huán)境營造應(yīng)遵循整體規(guī)劃理念，追求大氣，有開闊的效果；關(guān)于主題綠化的植物種類的選取和養(yǎng)護要遵循結(jié)合本地特性同時有創(chuàng)新，且要取得視覺的通透和感覺舒暢。 建議主要突出唯一性為大方向：突出高爾夫文化內(nèi)涵，從高爾夫運動會的發(fā)源、歷史、紀念事件、關(guān)鍵人物入手設(shè)計造景，達到真正借用好“高爾夫”巨大無形資產(chǎn)的目的，并營造獨特的社區(qū)環(huán)境氣氛。十五、配套進程小區(qū)配套要緊跟樓宇建設(shè)，首期交付使用時，會所、別墅小會所、幼兒園、商業(yè)步行街以及部分公建配套設(shè)施要同時投入使用，以滿足首期入住居民能正常生活的基本要求?！?道路兩側(cè)設(shè)有路沿石時，道路雨水收集口的篦板應(yīng)側(cè)放以利美觀?！?市政管網(wǎng)各管線的閥井、砂井（或檢修井）盡量不要設(shè)在路網(wǎng)內(nèi)，如必須設(shè)在路網(wǎng)內(nèi)時，應(yīng)進行美觀處理?！?確定主干次道路面的控制標高及道路坡向。 小區(qū)主次干道應(yīng)考慮人流、車流，結(jié)合規(guī)劃路網(wǎng)要求，合理確定道路的寬度及轉(zhuǎn)彎半徑。 社區(qū)內(nèi)道路應(yīng)通而不暢，道路盡量設(shè)有彎度，在獲得景觀效果時可以降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險性。 進入組團可采用盡端式布局方案，避免車道交叉，盡量設(shè)計成單行道路，最大限度減少車道對居住區(qū)秩序和居住環(huán)境氣氛的干擾。 各類道路分布合理且應(yīng)與景觀呼應(yīng)，達到組團內(nèi)“一景多道”或“一景一道”，機動車道“步移景異”。（2）步行系統(tǒng)：各組團由機動車道連接，主要分布于組團內(nèi)連接。 區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)：根據(jù)小區(qū)特色，可考慮設(shè)計為以下三個子系統(tǒng)。（2）社區(qū)服務(wù)中心、商業(yè)步行街，MALL也應(yīng)靠近主出入口。特別要考慮到項目的坐莊產(chǎn)品（主要是超豪華獨立別墅）的位置選取和數(shù)量控制。在地塊北端，具體順序由西到東，靠近高爾夫球場和高爾夫主題公園的地塊位置應(yīng)考慮布置別墅產(chǎn)品（獨立別墅、聯(lián)排和雙拼），洋房布置在地塊價值相對較低的位置。十三、項目分期開發(fā)要求 項目每個開發(fā)期用地面積在400畝左右，可分四到五期開發(fā)，開發(fā)分期的設(shè)置應(yīng)按地塊的價值來具體設(shè)定。 社區(qū)內(nèi)應(yīng)適當布置戶外運動場所及運動器械，并考慮兒童的戶外活動場所。 規(guī)劃應(yīng)分成若干組團，每個組團應(yīng)有景點、景區(qū)，景點主題應(yīng)各具特色，圍繞中心景區(qū)布置洋房或別墅，景觀應(yīng)各具特色。 別墅區(qū)內(nèi)除設(shè)別墅專用會所外，其它公建不得設(shè)在別墅區(qū)。 設(shè)計時要充分考慮配套與居住的結(jié)合，又要考慮方便業(yè)主的同時也得保證對外開放。 規(guī)劃設(shè)計在各方面具有超前意識。十二、規(guī)劃設(shè)計細則 作為房地產(chǎn)與高爾夫產(chǎn)業(yè)復(fù)合產(chǎn)業(yè)，要最大限度的向人們展示運動氣氛、居住環(huán)境、銷售背景以及高爾夫系列配套。 設(shè)計注重運動與生活、建筑與人、環(huán)境與人以及人與人之間的協(xié)調(diào)與和諧，“以人為本”，從而滿足人們對高質(zhì)量生活、對標準生活方式的要求和渴望。十一、規(guī)劃設(shè)計總則 項目除了在市場本身的差異性和個性化外，更重要的是高爾夫主題生活方式之內(nèi)涵的演繹?！?持續(xù)發(fā)展產(chǎn)品：高爾夫主題生活的全面差異化豪華型低密度別墅。 獨立別墅定位： ☆ 坐莊產(chǎn)品：高爾夫主題精髓的差異化填補性奢侈型超低密度別墅。本案產(chǎn)品定位要求有充分的市場差異化，設(shè)計中應(yīng)體現(xiàn)如下特征： ☆ 沖擊市場產(chǎn)品的差異化。 洋房的目標消費群以JN區(qū)中高收入人群為核心對象，以公務(wù)員、白領(lǐng)、中收入專業(yè)技術(shù)人員為主體對象。尤其是事業(yè)有成，能夠接受新事物、崇尚體育運動的中青年，有一定的社會地位和經(jīng)濟來源及生活品位的中高收入的從業(yè)人士，這一部分人士年齡大概在3050歲之間，事業(yè)基本有成，喜愛運動，愿意改變生活環(huán)境、注重生活質(zhì)量的白領(lǐng)階層人士。 主要的整合對象有：體育（高爾夫）、商業(yè)、旅游及住宅度假。主要包含：健康和運動文化；教育和學(xué)習(xí)文化；溫馨和諧的交往文化；親近自然的環(huán)保文化；配套齊全的商業(yè)文化。生態(tài)高爾夫”的新生活理想，“以政府為依托，以質(zhì)量為核心，以效益為目的，以城市運營為手段”，充分發(fā)揮和建立品牌效應(yīng)，整合一切可以整合的資源。 建筑參數(shù)指標 物業(yè)比例六、首期經(jīng)濟技術(shù)指標 項目基礎(chǔ)指標 建筑參數(shù)指標 物業(yè)比例 單套平均面積七、主要技術(shù)經(jīng)濟指標八、設(shè)計理念 以復(fù)合房地產(chǎn)原創(chuàng)性的產(chǎn)業(yè)理論，整合各種優(yōu)質(zhì)資源；以全新的地產(chǎn)開發(fā)模式，滿足有效需求，激發(fā)潛在需要；以超常規(guī)的策劃思維啟動新的市場新熱點；以高爾夫主題文化融入住宅社區(qū)，創(chuàng)造一種“高尚運動，健康生活”的全新生活方式，全力打造“高爾夫社區(qū)，健康生態(tài)型高尚低密度居住區(qū)”的最新形象。（地塊內(nèi)SHOPPINGMALL的位置初定在國際學(xué)校的北側(cè)）?？諝赓|(zhì)量優(yōu)良。: （專供周邊外企外籍員工子女就讀）。道路紅線100米寬。優(yōu)越的交通優(yōu)勢為將XXX打造成為“連接市區(qū)經(jīng)濟與濱海經(jīng)濟的有力節(jié)點”提供了堅實的硬件支撐和客觀依據(jù)?！?本地塊距JG路2公里，地塊西側(cè)緊靠JG二線（規(guī)劃高速路）?！?本地塊距JB高速9公里。 交通：☆ 地塊緊鄰?fù)猸h(huán)線，外環(huán)線是市區(qū)主要交通干線 ☆ ?？偯娣e4600畝。 依據(jù)：上海市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點及要求以及國家及地方相關(guān)政策及法規(guī)。 項目地點：TJ市區(qū)南部，北至外環(huán)線，南至LS公路，西至JG二線，東至WS路。 “XXX”規(guī)模達：；；住宅功能拓展區(qū)60平方公里；住宅功能核心區(qū)的建設(shè)，將用兩年左右的時間建成。第一篇：方案設(shè)計任務(wù)書范本筑XXX項目方案設(shè)計任務(wù)建書項目背景 “XXX”是21世紀上海的新支點，承擔整合上海西部空間的歷史重任。將會推動上海西部增長極的形成，“XXX”將成為：上?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)，上海國際貿(mào)易中心建設(shè)的新平臺，面向國內(nèi)外企業(yè)總部和貿(mào)易機構(gòu)的匯集地，服務(wù)長三角、服務(wù)長江流域、服務(wù)全國的高端住宅中心。二、項 目 概 述 項目名稱：XXX（暫定名）。 開發(fā)商：上海湘虹置業(yè)有限公司。三、周 邊 環(huán) 境 本項目地塊位于TJ市區(qū)的南部，北至外環(huán)線，南至LS公路，西至JG二線，東至WS路。該地塊北側(cè)緊鄰TJ市目前最大的成熟高檔居住區(qū)——MJ居住區(qū)和國際會展中心，西北與WNW風(fēng)景區(qū)相望，西鄰TJ 開發(fā)區(qū)，東側(cè)是TW園區(qū)和JN開發(fā)區(qū)，區(qū)位環(huán)境十分優(yōu)越?！?本地塊距TJ市國際機場10公里?！?本地塊距JT公路6公里?！?。四、宗 地 情 況 : ，道路紅線50米寬，地塊沿外環(huán)線一側(cè)，規(guī)劃要求預(yù)留500米綠化隔離帶。，規(guī)劃要求預(yù)留500米綠化隔離帶（擬將高爾夫球場置于其中）。（雙港湖）。（初定上占地200畝）與梨雙公路的東側(cè)的SHOPPINGMALL形成一個整體，總體SHOPPINGMALL的占地面積為600畝。五、總體經(jīng)濟技術(shù)指標 項目基礎(chǔ)指標、市政路和高壓線的凈用地面積。 開發(fā)背景為：結(jié)合TJ市城市向南發(fā)展的戰(zhàn)略方向，項目要建設(shè)成為城市邊緣板塊的標志性高爾夫主題的低密度大型高尚居住區(qū)，實現(xiàn)“國際時尚在硬件資源上，整合高爾夫主題文化公園、高爾夫球場等設(shè)施，整合周邊學(xué)校資源；軟件資源上整合政府和社會的宣、文、教、體、衛(wèi)、商等資源；將國際性的高尚品味和當?shù)靥厣幕嘟Y(jié)合、創(chuàng)造濃郁的社區(qū)文化。 構(gòu)建“三高”質(zhì)量體系：包括高生活質(zhì)量，高服務(wù)質(zhì)量，高產(chǎn)品質(zhì)量，作為項目開發(fā)和持續(xù)發(fā)展的保證。九、目標市場定位 為項目“世界原創(chuàng)別墅，高爾夫主題社區(qū)”核心理念吸引并產(chǎn)生共鳴，追求高尚健康新生活者；注重生活質(zhì)量，追求時尚生活，欲購買第二或者第三居所者；為項目的形象與開發(fā)商實力所吸引，第二次或者第三次購房以改善住房條件者；喜歡體育運動、重教育學(xué)習(xí)或者從事體育專業(yè)的高收入者；欲購買項目房產(chǎn)，以求保值、增值者。 別墅的目標消費群以富豪階層、三資及民營企業(yè)家、高收入個體經(jīng)營者為主，聯(lián)排別墅以三資、民營企業(yè)高級管理人員、高收入專業(yè)技術(shù)人員為目標消費群。十、項目產(chǎn)品定位本項目是以別墅類產(chǎn)品為主的高尚低密度居住區(qū)，并設(shè)置了一定數(shù)量的別墅品質(zhì)的花園洋房?！?高端坐莊產(chǎn)品的差異化?！?沖擊市場型產(chǎn)品：具差異化優(yōu)勢的高爾夫景觀經(jīng)濟型別墅。 聯(lián)排（雙拼）別墅定位☆ 沖擊市場型產(chǎn)品：具高性價比、創(chuàng)新差異化優(yōu)勢的經(jīng)濟型別墅 ☆ 持續(xù)發(fā)展產(chǎn)品：具全面差異化優(yōu)勢的高爾夫景觀舒適型低密度別墅 洋房類產(chǎn)品定位 ☆ 類別墅品質(zhì)的低密度洋房。 設(shè)計要求務(wù)實創(chuàng)新，突出中產(chǎn)高爾夫住宅、高爾夫景觀、度假高爾夫及高爾夫生活的規(guī)劃設(shè)計理念。 規(guī)劃應(yīng)考慮首期的物業(yè)管理，并綜合周邊各期開發(fā)情況，統(tǒng)一規(guī)劃，使物業(yè)管理的成本降到最低。 強調(diào)“以人為本”，通過設(shè)計提升小區(qū)的人文環(huán)境質(zhì)素，強化人與環(huán)境的親和與協(xié)調(diào)。考慮到坐莊產(chǎn)品奢侈的風(fēng)格特點及常規(guī)產(chǎn)品的風(fēng)格特點的差異化，規(guī)劃設(shè)計要注重建筑語言的表達與建材運用的協(xié)調(diào)性，又要保持總體規(guī)劃的新穎獨特性和單體建筑的持久性。 設(shè)計時應(yīng)考慮物業(yè)對別墅區(qū)和洋房區(qū)的分區(qū)管理問題，別墅區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)給業(yè)主有尊貴舒適的感覺。 緊靠高爾夫球場的別墅應(yīng)設(shè)面積較大的獨立別墅。 設(shè)計時應(yīng)考慮小區(qū)為全封閉管理，首期主出入口設(shè)在北面并與市政道路（外環(huán)線）連接，應(yīng)盡量降低小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的成本。 樣板房區(qū)內(nèi)設(shè)洋房和別墅的樣板房，其層數(shù)控制在六層以內(nèi)，棟數(shù)應(yīng)滿足今后分期開發(fā)時，每期均應(yīng)有建設(shè)板房的位置。 首期用地為400畝。 項目的發(fā)展前期（一二期）應(yīng)是別墅類產(chǎn)品及洋房產(chǎn)品并存，中后期主要是別墅類產(chǎn)品。十四、路網(wǎng)設(shè)計原則鑒于本項目規(guī)劃要求，道路規(guī)劃以人車分流為原則，道路系統(tǒng)分為區(qū)內(nèi)與區(qū)外兩個系統(tǒng)，并遵循以下原則： 區(qū)外系統(tǒng)（1）小區(qū)為全封閉管理，出入口可在首期的北面設(shè)一個（按政府批準之控規(guī)要求），主出入口設(shè)在外環(huán)線邊。（3）考慮到小區(qū)的會所、室外運動設(shè)施、商業(yè)步行街、MALL等對外開放，因此必須考慮這一部分道路系統(tǒng)的開放性。（1）小區(qū)內(nèi)機動車道系統(tǒng)：人車分流，各組團分割又相互連接。（3）健身運動道系統(tǒng)：基本分布在組團內(nèi)，但是各運動健身道又將各組團有機連接。組團出入口的選擇要顧及方便、安全及合理。 各期洋房區(qū)道路除考慮人車分流外，還應(yīng)滿足停車位的要求。 車行道以枝狀或者環(huán)行盡端道路伸入組團建筑群內(nèi)