【正文】 定位為市級(jí)市政服務(wù)中心、文化中心、體 育中心、商業(yè)副中心、高教科研區(qū)、濱水休閑度假區(qū)所在地，中、高檔住宅區(qū)。 南坊片區(qū)規(guī)劃 南坊新區(qū)位于臨沂市區(qū)正北部，祊河與沂河交匯口的北側(cè)。 （ 5） 由省政府 2021年批準(zhǔn)、以臨沂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主體、正在起步的東南片。 南坊新區(qū)分區(qū)規(guī)劃范圍為，東至沂河，西、南至 祊 河，北至北外環(huán)，規(guī)劃總面積約 45 平方公里 。 臨沂中心城區(qū)以沂河為城市中心發(fā)展軸，城區(qū)形成 “ 一河五片，組團(tuán)發(fā)展 ” 的空間結(jié)構(gòu)和 “ 三環(huán)七放射 ” 的城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)體系。 遠(yuǎn)期（ 2020）：城市用地規(guī)模達(dá)到 219平方公里。 、人口規(guī)劃 近期（ 2021年）：城市人口為 145 萬人，其中常住人口 115萬人，暫住人口為 30萬人。 規(guī)劃預(yù)測(cè) 2021年和 2020年臨沂市的城鎮(zhèn)人口分別為 493萬和 701萬左右：城市化水平分別達(dá)到 45%和 60%左右。 城市化運(yùn)營(yíng)，與城市繁榮共生 近年來，“城市運(yùn)營(yíng)”思想已經(jīng)越來越為眾多與城市發(fā)展密切相關(guān)的行業(yè)所認(rèn)知，臨沂新的城市總體規(guī)劃的出臺(tái)，為臨沂商業(yè)提供了更多 的發(fā)展機(jī)會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展更加理性化，認(rèn)真研究城市功能規(guī)劃，積極介入城市化發(fā)展進(jìn)程，可確保商業(yè)項(xiàng)目在戰(zhàn)略角度上實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確定位，捕捉未來商機(jī)。以前郊區(qū)市場(chǎng)基本上都是臨街鋪面，沒有適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展變化的商業(yè)中心或大型的綜合商場(chǎng)。而現(xiàn)在的臨沂近幾年的項(xiàng)目開發(fā)皆有足夠的商業(yè)配套作為支撐，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目集中的南坊將會(huì)成為新商圈繁生并存的情況存在。早在幾年前，商務(wù)部就提出用 3至 5年時(shí)間，在全國(guó)人口過百萬的 166個(gè)城市初步完成社區(qū)商業(yè)建設(shè)和改造，這無疑是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的有利促進(jìn)。 得天獨(dú)厚的物流地理優(yōu)勢(shì)，臨沂將有望與周邊發(fā)達(dá)城市聯(lián)動(dòng)，延長(zhǎng)商業(yè)企業(yè)的產(chǎn)、供、銷鏈 臨沂擁有山東最大的物流市場(chǎng)，是輻射山東、蘇北、安徽、河北等地的大型物流集散中中心，在地理上北接河北，南臨安徽及江蘇，擁有發(fā)達(dá)的陸地公路交通網(wǎng)線及不斷完善的鐵路、航空港貨運(yùn)，而連接嵐山港的快速公路也即將開通，這保證了臨沂可以與周圍的發(fā)達(dá)城市互動(dòng)，延長(zhǎng)整個(gè)臨沂商業(yè)企業(yè)的產(chǎn)、供、銷鏈。 日益改善的軟硬環(huán)境將吸引更多的商業(yè)企業(yè)投資 2021 年以來，臨沂開始如火如荼建設(shè) 大臨沂新臨沂 ，不但美化、亮化、綠化臨沂，改善投資硬環(huán)境，而且相繼出臺(tái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)政策 50 條，著力改善經(jīng)濟(jì)軟環(huán)境。尤其作為省會(huì)城市和中部五大中心城市之一的臨沂市，更應(yīng)較多考慮其輻射功能，強(qiáng)化臨沂市商業(yè)的輻射功能。因此商業(yè)除發(fā)展提高購(gòu)物功能外，還應(yīng)著力發(fā)展餐飲、文化、娛樂、休閑、健身、旅游、賓館等多樣化功能，來滿足多樣化的消費(fèi)需求。不能從臨沂舊城區(qū) 80 平方公里，而應(yīng)從 260 平方公里來考慮商業(yè)布局 。不同層次的商業(yè)也應(yīng)有不同的目標(biāo)市場(chǎng)，而臨沂市應(yīng)在大眾化消費(fèi)的基礎(chǔ)上適當(dāng)發(fā)展較高層次消費(fèi)商業(yè)，以適應(yīng)“先富起來群體”和國(guó)內(nèi)外旅游者的消費(fèi)需求。 、臨沂商業(yè)發(fā)展的需求 為了實(shí)現(xiàn)臨沂市新的商業(yè)發(fā)展目標(biāo)，除了改變 傳統(tǒng)商業(yè)觀念，正確制訂商業(yè)規(guī)劃以外，臨沂市商業(yè)必須實(shí)現(xiàn)四大改變： 提高層次 目前，臨沂市商業(yè)層次不明，隨著消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)層次差距擴(kuò)大，商業(yè)經(jīng)營(yíng)必須提高層次，拉開檔次。 臨沂商貿(mào)流通的 強(qiáng)輻射力，大力發(fā)展物流配送中心 隨著臨沂市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大，知名度不斷提升，國(guó)內(nèi)外許多企業(yè)紛紛來臨沂投資辦廠，設(shè)外貿(mào)公司，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 大力興建大市場(chǎng)，重點(diǎn)培育區(qū)域性商品批發(fā)市場(chǎng) 臨沂已建成以臨沂批發(fā)城為龍頭的各類市場(chǎng) 1000 余處，其中各類專業(yè)市場(chǎng) 200 余處，年成交金額 億元，其中批發(fā)城內(nèi)擁有專業(yè)市場(chǎng) 68 個(gè)，其中億元以上的商品交易市場(chǎng) 25 個(gè)， 2021 年成交金額 450 億元。臨沂商城進(jìn)入第五代市場(chǎng)。 2021 年 11 月 24 日，在中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)主辦的中國(guó)市場(chǎng)大會(huì)暨中國(guó)商品市場(chǎng) 30 年成就展覽會(huì)上，山東臨沂、浙江義烏等 5 地市榮獲 “中國(guó)市場(chǎng)名城 ”稱號(hào)。 2021 年臨沂位居中國(guó)城市投資吸 引力排行榜第 67 位。目前全市共有民營(yíng)企業(yè) 萬家，以臨沂批發(fā)城為龍頭形成各類市場(chǎng) 965 處， 其中專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 189 處，集貿(mào)市場(chǎng)76 處， 個(gè)體工商戶 萬戶，從業(yè)人員 萬人。按照“城 內(nèi)大商場(chǎng)、城郊大市場(chǎng)、城外大流通”的總體思路，正逐步發(fā)展成現(xiàn)代區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市。 、臨沂商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 近年來，臨沂市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面、新氣象。 近年來，臨沂批發(fā)城正加速向現(xiàn)代物流城轉(zhuǎn)變， 2021年，澳大利亞金龍基集團(tuán)率先建設(shè)了澳龍國(guó)際物流城，香江、魯信、立晨等一批現(xiàn)代物流項(xiàng)目紛紛落戶， 開始了臨沂 “ 大商貿(mào)大物流 ” 的格局。 自 1992年以來，臨沂批發(fā)市場(chǎng)以 “買全國(guó)、賣全國(guó) ”的大氣魄，坐上了全國(guó)同類市場(chǎng)的 “第三把交椅 ”，形成江北最大商品集散地，成為臨沂市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè) ， 經(jīng)營(yíng)攤點(diǎn) 2萬多個(gè)，每天有 30萬各地客商前來參加交易，商品購(gòu)銷輻射 26個(gè) 省、市、自治區(qū)。 、分析結(jié)論 近年來，臨沂市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增 長(zhǎng)，人民生活水平及消費(fèi)水平也得以不斷提升，從而帶動(dòng)了臨沂市商貿(mào)業(yè) 的發(fā)展。 市民年人均可支配收入不斷提高 2021 年 全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16572 元，增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 10849 元，增長(zhǎng) 12%，其中城市居民人均可支配收入 18781 元，增長(zhǎng) %；城市居民人均消費(fèi)性支出 12034 元，增長(zhǎng) %。保險(xiǎn)業(yè)較快發(fā)展。全市規(guī)模以上民營(yíng)工業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %；非公有經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品 零售總額 億元，增長(zhǎng) %；民間投資 億元，增長(zhǎng) %；年末工商注冊(cè)私營(yíng)企業(yè) 萬家，個(gè)體工商戶 萬戶；個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)注冊(cè)資金 億元，增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)投資完成 億元，增長(zhǎng) 23%。裝備制造業(yè)投資完成 億元，增長(zhǎng) 47%；技改投資完成 ，增長(zhǎng) %。投資規(guī)模 5000 萬元以上項(xiàng)目 1001 個(gè)，完成投資 億元；過億元項(xiàng)目 377 個(gè)，完成投資 億元。 商品房銷售面積 萬平方米，增長(zhǎng) %；商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) %。 4 消費(fèi)型汽車銷售明顯上升，全年限額以上貿(mào)易企業(yè)銷售消費(fèi)型汽車 萬輛， 實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。 新的消費(fèi)熱點(diǎn)向更多的消費(fèi)群體擴(kuò)散，消費(fèi)增長(zhǎng)動(dòng)力增強(qiáng)。 2021 年 全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %。 第 二 節(jié) 臨沂市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 臨沂市是魯南地區(qū)的中心城市之一，自 2021 年始，全市上下為實(shí)現(xiàn)把臨沂建設(shè)成為山水生態(tài)城、現(xiàn)代商貿(mào)城和歷史文化名城的城市的發(fā)展目標(biāo)，不斷奮進(jìn)，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，國(guó)民生產(chǎn)總值始終保持 15%以上的增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)總量已躍居全省第七位，走在全國(guó)、全省發(fā)展的前列，出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面。 市轄區(qū)人口達(dá) 人。 3 、臨沂人口 臨沂市是一個(gè)多民族聚居區(qū)，共有 萬人。京（北京） 滬（上海）高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內(nèi)形成一個(gè)十字形，通車?yán)锍踢_(dá)到 340公里。境內(nèi)以 4條過境國(guó)道 和 14條省道干線為主，形成四通八達(dá)的公路網(wǎng)。 、臨沂交通 臨沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)。 1 山東臨沂南坊商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第一節(jié) 臨沂城市概況 、臨沂區(qū)位 臨 沂市位于山東省東南部，地近黃海，東連日照 ,西接棗莊、濟(jì)寧、泰安，北靠淄博、濰坊，南鄰江蘇。地跨東經(jīng) 117度 24 秒 ─ 119度 11 秒，北緯 34度 22 秒 ─ 36 度 22 秒，南北最大長(zhǎng)距 228 公里，東西最大寬度 161公里，總面積 17184平方公里，是山東省面積最大的市。已經(jīng)復(fù)航的臨沂機(jī)場(chǎng)為國(guó)家二級(jí)機(jī)場(chǎng)，是魯南地區(qū)最大的民航機(jī)場(chǎng)，可起降波音 73麥道 82等機(jī)型，現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、青島的直飛航班。兗（州）石（臼所）鐵 路、坪（上）嵐（山）鐵路和膠新鐵路貫穿南北。 2 、行政區(qū)劃 臨沂市現(xiàn)轄蘭山、羅莊、河?xùn)| 3個(gè)區(qū)和郯城、蒼山、莒南、沂水、蒙陰、平邑、費(fèi)縣、沂南、臨沭 9個(gè)縣，共計(jì) 180個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處， 7151個(gè)行政村 。全國(guó)第五次人口普查顯示，有漢、回、滿、朝鮮、壯、蒙、藏、苗等 45個(gè)民族 , 除漢族以外的其他少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?%。 縣區(qū) 面積 (平方公里 ) 鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處 (個(gè) ) 行政村 (個(gè) ) 總?cè)丝冢ㄈ耍? 戶數(shù) (萬戶 ) 蘭山 11 ＊ 409 905825 羅莊 8 141 429330 河?xùn)| 12 ＊ 410 623509 郯城 17 674 992423 蒼山 21 1056 1193914 莒南 1752 18 759 994857 沂水 19 ＊ 1046 1111909 蒙陰 11 465 533140 平邑 16 728 995669 費(fèi)縣 18 563 939775 沂南 17 600 913750 臨沭 12 300 640894 （數(shù)據(jù)來源于臨沂統(tǒng)計(jì)局） 注：村居數(shù)中帶＊的為村居合并后未最后確定的數(shù)。 消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步攀升，商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 態(tài)勢(shì)良好 隨著城市建設(shè)的不斷深入，臨沂市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)， 消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)。市區(qū)實(shí)現(xiàn)零售額 445 億元，增長(zhǎng) %；縣城實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) 20%；縣以下市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額 247 億元，增長(zhǎng) %。與住房相關(guān)的建筑及裝潢材料類、家俱類、家用電器及音像器材類、體育娛樂用品類和書報(bào)雜志類零售額保持較快增長(zhǎng)。 房屋建筑施工面積 萬平方米，房屋建筑竣工面積 萬平方米。 固定資產(chǎn)投資 升量明顯 2021 全年 規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目完成投資 億元，增長(zhǎng) %，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) 16 %，其中工業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %。裝備制造業(yè)、技改投資增長(zhǎng)較快。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資完成 82 億元，增長(zhǎng) %。 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、 個(gè)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍 2021 年 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在生產(chǎn)、消費(fèi)、投資等方面均保持較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值占生產(chǎn)總值的 %，提高 個(gè)百分點(diǎn)；民營(yíng)經(jīng)濟(jì)稅收占國(guó)地稅收入的 % 居民儲(chǔ)蓄、保險(xiǎn) 穩(wěn)步 增加 2021 年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 億元，比年初增加 億元，其中儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比年初增加 181 億元。全年保費(fèi)收入 億元，增長(zhǎng) %，其中，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)保費(fèi)收入 億元，增長(zhǎng) %；人身險(xiǎn)保費(fèi)收入 億元，增長(zhǎng) %。農(nóng)民人均純收入 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均生活消費(fèi)性支出 元，增長(zhǎng)%。 5 二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 國(guó) 民 生產(chǎn)總值（ GDP） 人均生產(chǎn)總值 年份 人均 GDP（元） 增長(zhǎng)率 2021 12480 % 2021 14400 % 2021 16962 % 2021 18647 2021 第 三 節(jié) 臨沂市商業(yè)概況 臨沂商業(yè)歷史回顧 臨沂市商業(yè)２０多年來歷經(jīng)三次大改造，四次大發(fā)展大提升， 歷經(jīng) “大棚底 ”——“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) ”——“臨沂批發(fā)城 ”——“中國(guó)臨沂商城 ”的發(fā)展過程 。圍繞批發(fā)城從事第三產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員達(dá)到 30多萬人。至 2021年，臨沂批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積已達(dá) 800萬平方米，商品交易額突破 600億元。商業(yè)的發(fā)展更為喜人 —— 大商場(chǎng)快速發(fā)展、大市場(chǎng)不斷成長(zhǎng)、新業(yè)態(tài)紛紛搶灘、外商投資突破性發(fā)展。 通過市場(chǎng)帶動(dòng)，全市發(fā)展各類專業(yè)村 1500多個(gè)，專業(yè)鎮(zhèn) 80 多個(gè)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)近 800 家，直接受益的農(nóng)民達(dá) 300 多萬。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中民營(yíng)企業(yè) 599 家，年完成年份 GDP 總值 （億元） 增長(zhǎng)率 2021 % 2021 % 2021 % 2021 % 2021 % 6 工業(yè)總產(chǎn)值 450 億元，全市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá) 52%。 2021 年 3 月 28 日在新發(fā)布的《城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書》中，臨沂位居 2021 年中國(guó)城市增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力第五位。臨沂成為山東惟一獲此殊榮的城市。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)星羅棋布，系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)涉及多項(xiàng)領(lǐng)域 據(jù)統(tǒng)計(jì)，臨沂市現(xiàn)有 3 萬多個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)范圍涉及商品批發(fā)零售、美容美發(fā)、糧油機(jī)械、物資建材、汽車銷售、化肥農(nóng)藥、進(jìn)出口貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲服務(wù)、倉(cāng) 儲(chǔ)運(yùn)輸、技術(shù)培訓(xùn)等多項(xiàng)領(lǐng)域。政府將重點(diǎn)培育及發(fā)展小商品、燈具、數(shù)碼、圖書、日用品、建材、摩托車、塑料、家電、汽車配件等 10 個(gè)年成交額 10 億元以上，輻射范圍達(dá)全省，在蘇魯豫皖乃至全國(guó)都有一定知名度和影響的區(qū)域性商品批發(fā)市場(chǎng)。僅圍繞臨沂批發(fā)城從事餐飲、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的從業(yè)人員達(dá) 30 多萬人；有餐館、旅店 1150 家，有客運(yùn)站 12 處，貨運(yùn)信息配載站 510 家，儲(chǔ)蓄所、信用社 48 家；日發(fā)客車 1800 余班次；規(guī)模較大的農(nóng)產(chǎn)品龍頭企業(yè)已發(fā)展到 700 余家；為塑料批發(fā)市場(chǎng)生產(chǎn)加工塑料的企業(yè)達(dá) 6000 多家，年產(chǎn)值達(dá) 608 多億元。針對(duì)不同消費(fèi)層次，形成適應(yīng)不同層次的商業(yè)。 擴(kuò)大布局 不能再以舊城區(qū)為框框考慮商業(yè)