【正文】 城市發(fā)展定位； ● “大學城”的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃； ● 臨平商業(yè)中心的重點輻射區(qū)域； ● 項目規(guī)模的用地指標的限制（建造要求必須有人才市場） ； 依據(jù)： 方法： 順勢而上，把發(fā)展趨勢做為基礎、把規(guī)劃做為方向； 定位： 項目需要形成具有 高性價比 與 高性能比 相結(jié)合的具有 深厚內(nèi)涵與底蘊 的高檔樓盤。為了吸引更多的人選擇臨平，余杭區(qū)政府除了積極配合杭州地鐵一號線的工程建設外，在其他配套建設方面也是下足了功夫。 五、余杭商服配套建設 2023年 4月，萊蒙商業(yè)中心 ?沃爾瑪購物廣場在臨平正式營業(yè)，一個集大型超市、時尚購物、休閑娛樂及特色餐飲于一體的現(xiàn)代化商業(yè)中心，構(gòu)建了臨平單體建筑面積最大、功能最強的商業(yè)設施。 戶籍人口： ；流動人口： 30萬左右；老年人口： 8萬左右； 四、余杭產(chǎn)業(yè)支撐 1．現(xiàn)階段余杭的 GDP三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換過程處于中后期 ,第一產(chǎn)業(yè)的比例仍偏高，第三產(chǎn)業(yè)比例還偏低。 320國道余杭段改建等 22條交通工程完工和在建。水路交通歷來發(fā)達，東苕溪、大運河與錢塘江相互貫通。 全區(qū)公路里程為 866公里。滬杭、宣杭鐵路穿境而過，在境內(nèi)設有 5個站臺。列全國縣城經(jīng)濟百強縣（市、區(qū)）第15位。人力資源市場商住改造地塊 策劃研究提案 余杭 目錄 宏觀市場探究 項目初步認識 企劃支持與表現(xiàn) 產(chǎn)品價值提升 宏觀市場探究 PART 1. 一、余杭概況 余杭地處浙江省北部，位于杭嘉湖平原和京杭大運河的南端，是長江三角洲的圓心地，是“中華文明曙光” ── 良渚文化的發(fā)祥地，素稱“魚米之鄉(xiāng)，絲綢之府，花果之地，文化之邦”。 全區(qū)總面積 1220平方公里，轄 14個鎮(zhèn)、 1個鄉(xiāng)、4個街道。 二、余杭交通 余杭交通便利。以 10 320兩條國道，0 0 0 0 015等 5條省道和滬杭、滬寧高速公路余杭段、杭州外環(huán)線為主干線，與縣鄉(xiāng)公路縱橫交錯連成網(wǎng)。一個現(xiàn)代化的余杭交通網(wǎng)絡已初步形成?，F(xiàn)境內(nèi)航道 53條，通航里程 。 三、余杭人口狀況 今后一個時期，余杭區(qū)將迎來總?cè)丝?、流動人口、老年人口和勞動年齡人口“四大高峰”，并對社會經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生較大影響。 2．第二產(chǎn)業(yè)尤其是工業(yè)增加值的增長成為余杭經(jīng)濟快速增長的主要動力之一。 六、區(qū)域規(guī)劃發(fā)展動態(tài) 規(guī)劃到 2023年，杭州地鐵一號線將開通運營 ，屆時的臨平將成為地鐵的北端終點。據(jù)悉，地鐵一號線在余杭段設置 5個站點，每個站點的沿線規(guī)劃工作以及各相關工程預計將在年內(nèi)動工。 高性價比：與杭州市區(qū)相比具有一定價格優(yōu)勢，且區(qū)域商業(yè)、交通等均較為完備的 房地產(chǎn)項目； 高性能比：擁有高品質(zhì)的綜合樓盤優(yōu)勢，功能性突出； 深厚內(nèi)涵與底蘊：賦予項目全新的精神，提升項目的綜合附加值； 定位的具體表現(xiàn)手法與內(nèi)容將在后篇詳細闡述。 —————————————————————————————————————— 我們準備把房子賣給誰？ [原居民群特征 ] ?鎮(zhèn)上 第一代居民的改善住房需求； ?原居住家庭衍生分化產(chǎn)生的購房需求； ?成長生活與此區(qū)域密切相關客群的居住需求； ?看重生活配套、交通條件； [市區(qū)白領 ] ?該類客群資本并不雄厚，但整體素質(zhì)較高； ?看重本案未來增值潛力的投資客； 區(qū)域內(nèi)： [尋求低價的市區(qū)外沿市場 ] ? 市內(nèi)普通階層或杭州本地不是太富裕的“新杭州人”客群； ? 資金不多，在市區(qū)已經(jīng)難覓這樣價位的樓盤，迫使他們購房沿軌道交通向外延伸； ? 出生于 70年代以后，地域概念不強，注重交通便捷和社區(qū)整體的生活品質(zhì)； ? 看重項目區(qū)域未來規(guī)劃的發(fā)展?jié)摿Γ宰〖嫱顿Y客群 . [未來大學城內(nèi)教師等需求客群 ] ? 文化高 /素質(zhì)高 /品味高，新興素質(zhì)型消費群體； ? 理智 /客觀 /現(xiàn)實； ? 整體質(zhì)素高，追求品位、文化和生活方式； ? 注重產(chǎn)品品質(zhì)和整個社區(qū)的氣質(zhì) . 外區(qū)域： 突破區(qū)域限制，提高外區(qū)域客戶占有比例 。 從客群的品味和喜好來看，我們要最大限度的吸引區(qū)域內(nèi)和市區(qū)的年輕白領，我們的產(chǎn)品定位必須 凸現(xiàn)區(qū)域特色又跳脫區(qū)域限制，在產(chǎn)品表現(xiàn)上有理性賣點也有感性導向，對目標人群有一定的針對性和獨特的吸引力。 階段性總結(jié) 企劃支持與表現(xiàn) PART 3. 在激烈的市場競爭中，項目要想脫穎而出，首要需要做的則是： 賦予項目一種精神元素 給市場一個強烈的理由 給產(chǎn)品一個鮮明的主題 給消費者一個心動的夢想 給競爭對手一個強大威脅 給整合傳播一個指導綱領 這是提升項目形象的關鍵！ 在剖析市場和產(chǎn)品的基礎上，在洞察消費者居住需求的前提下，我們提出了本案的總精神： 超越鋼筋混凝土灌成的高品位、有理想、有底蘊的文化住宅 城市首席人文一站式復合社區(qū) 首席： 體現(xiàn)項目打造標桿形象的高標準定位，駕御新生活主張，引領新城市居住品質(zhì)，超越平凡生活夢想！ 人文： 是內(nèi)在的文化涵養(yǎng)自然發(fā)出的外在氣質(zhì)，給人以有文化有內(nèi)涵的感覺； 是成熟的，理性的，睿智的、大氣的； 是獨具魅力，不摻雜，不做作，淡定而優(yōu)雅 …… 品味和檔次的核心內(nèi)涵，在擇鄰而居的時代，在住宅預示身份的時代，誰不想自己的社區(qū)匯聚著一批高素質(zhì)的“文化”人士！ 精神詮釋 案名提煉 一品才郡 案名詮釋： “一品”既指本案自身無可挑剔產(chǎn)品品質(zhì)，同時也是對客戶卓越鑒賞力的認同與贊賞。 “一品才郡”同時可做“一品才俊”之解讀，匹配本案的目標客戶定位，巧用諧音使案名朗朗上口，易于記憶，便于傳頌。 “才俊”旨在通過對本案目標客戶身份認同，賦予客戶非同一般的尊崇禮遇，創(chuàng)造一個“人以群分”的臨平新城市精英階層的心靈凈土。 其它推薦案名（備選）： 翰林華府 書香門邸 菁英才郡 匯才嘉園