【正文】 務(wù)有待改善q普提島 /月坨島 /金沙島：人均消費(fèi) 300~400元，新戴河，人均消費(fèi)在 200~300元，金銀灘浴場，收入主要靠住宿q我們的收費(fèi)在 200元 /人，包含住宿、餐飲、門票、導(dǎo)游等，游客對現(xiàn)狀基本滿意，但是覺得我們島上娛樂設(shè)施太少，可以玩的地方不多 —— 海天旅行社陳靜經(jīng)理q北京的客人對于配套設(shè)施的檔次要求比較高，許多客人夜晚驅(qū)車去港口開發(fā)區(qū)娛樂，現(xiàn)在整個島嶼還沒有開通衛(wèi)星電視 —— 華溪度假村程經(jīng)理。唐山雖然是環(huán)渤海重要的城市，但長期以來其城市定位一直沒有包含旅游功能城市定位u 環(huán)渤海地區(qū)的濱海城市大部分有旅游城市的定位u 唐山雖然是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要城市，但其一直只是定位在資源型和工業(yè)為主導(dǎo)的城市秦皇島：園林式生態(tài)型現(xiàn)代化海濱城市大連：東北亞國際航運(yùn)中心；浪漫之都威海：制造業(yè)發(fā)達(dá)的生態(tài)海濱旅游城市，中韓經(jīng)貿(mào)前沿門戶青島：國際性港口城市和國際性海濱旅游城市煙臺：環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)以及東亞地區(qū)國際性港城、商城、旅游城唐山：資源原材料基地；河北經(jīng)濟(jì)領(lǐng)頭羊10本報告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目解析8本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目整體功能定位182。 項(xiàng)目界定和結(jié)構(gòu)化分析182。6本報告是嚴(yán)格保密的。世聯(lián)專案團(tuán)隊在過去的一個月中，圍繞客戶目標(biāo)開展了大量調(diào)查研究以消費(fèi)者為核心的市場調(diào)研國際國內(nèi)案例研究 本地市場競爭分析 周邊城市房地產(chǎn)市場調(diào)研?定性分析：對北京、天津、唐山、樂亭專業(yè)人士、目標(biāo)消費(fèi)者共計 29人，分別進(jìn)行深度訪談?定量分析： 217份目標(biāo)消費(fèi)者問卷– 158份北京消費(fèi)者調(diào)查問卷– 24份天津市消費(fèi)者調(diào)查問卷– 23份唐山市消費(fèi)者調(diào)查問卷– 12份樂亭縣消費(fèi)者調(diào)查問卷?收集整理 20余個國際旅游度假區(qū)開發(fā)案例?重點(diǎn)研究了六個著名地區(qū)開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)?通過電話或當(dāng)面訪談世聯(lián)外腦庫專家? 通過專家對打網(wǎng)崗島項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)行對比分析–樂亭縣旅游局–樂亭縣海洋局–樂亭海天旅游社–樂亭精石旅游社–樂亭港灣大酒店–樂亭遠(yuǎn)洋大酒店–樂亭東方大酒店–昌黎縣旅游局–天津 合生創(chuàng)展? 旅游城市–秦皇島–天津市–大連市–青島市? 旅游項(xiàng)目–北戴河–南戴河–黃金海岸–樂亭三島–金銀灘–京津新城–九華山莊–拉菲特城堡–第一城?唐山市– 唐人起居– 尚座城市花園– 瑞德花園– 麗景春天– 金色家園– 天元帝景?樂亭縣– 24小區(qū)– 碧海名珠– 協(xié)力花園– 富強(qiáng)家園– 茂源小區(qū)?秦皇島市– 天鵝堡– 德億海濱花園– 碧海嘉園– 藍(lán)色海岸– 濱海花園周邊旅游城市調(diào)研5本報告是嚴(yán)格保密的。根據(jù)客戶建議深化研究，完善報告216。整體發(fā)展戰(zhàn)略216。案例借鑒216。提交整體報告（中期） 216。唐山及周邊城市旅游、房地產(chǎn)調(diào)研結(jié)論216。對政府官員、專家及消費(fèi)者深度訪談216。唐山及周邊城市發(fā)展、宏觀背景研究216。項(xiàng)目背景及約束條件也是我們研究考慮的重要因素u 具備一定的基礎(chǔ)，但開發(fā)水平較低u 啟動區(qū)初步確定u 啟動資金受限制v已開發(fā)了漁船碼頭、海濱浴場等大眾化旅游產(chǎn)品，游客數(shù)量少，人均消費(fèi)支出低v5,000萬 ~1億的啟動資金v開發(fā)商已確認(rèn)了啟動區(qū)的位置和啟動規(guī)模3本報告是嚴(yán)格保密的。唐山新戴河（打網(wǎng)崗島）項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶目標(biāo)為導(dǎo)向客戶目標(biāo)v終極目標(biāo)：京津唐第一旅游度假勝地v近期目標(biāo)：啟動區(qū)的成功開發(fā)我們對客戶目標(biāo)的理解v終極目標(biāo)：高端的旅游產(chǎn)品 +高層次的旅游消費(fèi) +高檔的置業(yè)需求v近期目標(biāo)：樹立京津唐第一旅游度假勝地的高端形象，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，為后期開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)2本報告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目研究工作的階段劃分第二階段（中期）項(xiàng)目定位及整體發(fā)展戰(zhàn)略2023/5/31 2023/6/30第三階段（終期）提交終稿工作最終成果216。唐山及周邊城市旅游、房地產(chǎn)調(diào)研216。項(xiàng)目地塊解析及客戶定位216。項(xiàng)目客戶定位 216。市調(diào)結(jié)論回顧216。項(xiàng)目定位216。啟動區(qū)確定2023/7/7至今工作第一階段市場調(diào)查及消費(fèi)者量化分析2023/7/15216。提交整體報告（終稿） 4本報告是嚴(yán)格保密的。世聯(lián)從打網(wǎng)崗島現(xiàn)狀診斷入手，著重制定項(xiàng)目整體解決方案界定問題 問題的結(jié)構(gòu)性分析 實(shí)施分析 /找到解決方案 與客戶交流有沒有 /可不可能有問題（或機(jī)會）？問題結(jié)構(gòu)化？解決的思路？我們能做什么？我們應(yīng)該做什么？信息交流，解決方案的修正。目錄框架182。 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略182。 項(xiàng)目地塊開發(fā)節(jié)奏7本報告是嚴(yán)格保密的。打網(wǎng)崗島位于唐山樂亭渤海灣，輻射大北京核心城市群北京、天津、唐山、秦皇島u 位于唐山海港開發(fā)區(qū)西南 5km渤海灣u 車行時間：距北京，距天津 2小時，距唐山市區(qū)和秦皇島 1小時北京秦皇島天津距天津 191km距北京243km 距唐山80km 距秦皇島224km唐山市城市區(qū)位9本報告是嚴(yán)格保密的。樂亭縣的濱海旅游資源，吸引了大北京地區(qū)京津唐等城市的消費(fèi)者旅游現(xiàn)狀u 濱海旅游景點(diǎn)有普提島、月坨島、金沙島、新戴河（部分）、金銀灘浴場u 普提島 /月坨島 /金沙島， .每年的旅游人次 30萬左右，其中北京游客占 80%u 新戴河， .每年的游客人次在 4~5萬，北京 80%~90%，唐山 10%，天津 5%u 金銀灘浴場， 一年的游客量在 7~8萬， 浴場為主新戴河金銀灘普提島 /月坨島/金沙島11本報告是嚴(yán)格保密的。旅游現(xiàn)狀12本報告是嚴(yán)格保密的。打網(wǎng)崗島未被破壞的自然資源在環(huán)渤海彌足珍貴西南端 西南端 西南端海濱浴場 海濱浴場 碼頭溫泉碼頭沙灘 養(yǎng)殖場u 未充分開發(fā)的原生態(tài)海島u 15公里平緩沙灘u 新開發(fā)的溫泉資源u 雙道平行海岸線，內(nèi)外海雙重景觀u 地勢低平，高于平均海平面約 ，島上植被稀少地塊資源14本報告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目解析的重要結(jié)論結(jié)論 2：城市區(qū)位可以輻射大北京核心城市群北京天津唐山結(jié)論 1：彌足珍貴的原生態(tài)海島、沙灘、溫泉等資源結(jié)論 3：樂亭既有的低水平濱海旅游開發(fā)現(xiàn)狀16本報告是嚴(yán)格保密的。大北京地區(qū)城鄉(xiāng)空間研究表明，唐山有望扮演地區(qū)旅游休閑功能區(qū)角色資料來源：《京津冀地區(qū)城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃研究》u 根據(jù)京津冀的基本條件與優(yōu)勢特色，通過合理規(guī)劃與協(xié)調(diào)合作，形成四大產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)u 唐山有望承擔(dān)東部重化工港口物流和旅游休閑功能區(qū)東部重化工港口物流旅游休閑功能區(qū)京津唐技術(shù)研究孵化產(chǎn)業(yè)化和輻射基地，北方經(jīng)濟(jì)中心功能區(qū)南部現(xiàn)代食品高技術(shù)制造業(yè)功能區(qū)北部生態(tài)旅游現(xiàn)代牧業(yè)功能區(qū)城市功能18本報告是嚴(yán)格保密的。p北京市中高端消費(fèi)者一季出游 1~2次以上的占 50%， 即使在天津和唐山，每年依然有 80%的人出游（ 1~2次 /年）針對京津唐中高端消費(fèi)者問卷調(diào)查顯示，潛在客戶具有較高度假需求和較強(qiáng)購買力潛在需求u 京津唐地區(qū)具有較高的短期出游頻率u 京津唐中高端客戶具有較高收入水平u 具有較高的度假物業(yè)的價格承受能力p對度假物業(yè)而言，北京、天津能承受 40萬元以上的比例已超過 40%，京津唐三地能承受 20~40萬的比重也超過了 40%p北京中等收入家庭月收入集中在 5000~10000元，天津和唐山主要集中在 3000~5000元20本報告是嚴(yán)格保密的。q游客主要來自北京、天津、廊坊和唐山本地，其中北京的游客占了 80%以上 —— 華溪度假村程經(jīng)理。海港開發(fā)區(qū)部分樓盤已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了唐山市民的以旅游度假為目的的置業(yè)需求u 碧海名珠u 概況：占地 22,940 m2 ，共 283戶住宅，分 2期開發(fā)，一期已入伙， 2期在售u 2期客戶群：唐山旅游度假客戶占 30%度假置業(yè)22本報告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目屬性界定24本報告是嚴(yán)格保密的。25本報告是嚴(yán)格保密的。按住宅與旅館類型分類，本項(xiàng)目可界定為多功能旅游度假區(qū)類型 主要特征 典型案例度假旅館 客戶主要目的是休閑和娛樂；酒店一般包含游憩設(shè)施：如大型游泳池、網(wǎng)球場、劃船、水上運(yùn)動，甚至高爾夫等或者建在景點(diǎn)或游憩設(shè)施附近；酒店規(guī)模一般不會太大Marriott’s Desert Springs Resort and Spa分時制和假日產(chǎn)權(quán)度假村一般也包含游泳池、高爾夫、網(wǎng)球場等游憩設(shè)施；提供包括廚房在內(nèi)的多種房間；要求日常管理服務(wù)；大家較能承受的價格；提供不同區(qū)域的交換服務(wù)Disney’s Vero Beach Resort第二寓所型 第一居所、第二居所及度假居所有融合的趨勢；建筑風(fēng)格多樣化，主要依賴于所在區(qū)域、目標(biāo)市場、開發(fā)商與設(shè)計師的偏好；相對于度假酒店和分時度假來說不需要長期的管理計劃Forest Highlands多功能度假區(qū) 主要提供娛樂項(xiàng)目：海灘和高爾夫或滑雪與高爾夫，多種組合，更好地利用資源，創(chuàng)造更大價值Pelican Bay, Florida資料來源： RECREATIONAL DEVELOPMENT HANDBOOK,美國都市與土地協(xié)會從房地產(chǎn)自身的角度看，度假區(qū)常常根據(jù)其類型，占地面積和所提供居住條件分類，而從開發(fā)商的角度看，占地面積和寓所類型是最關(guān)鍵的因素，本案占地 ，屬大規(guī)模開發(fā)。國際規(guī)律表明，本案可界定為區(qū)域型、海灣 \高爾夫主導(dǎo)、 多功能旅游度假區(qū)p按與主要市場距離分類，本項(xiàng)目可界定為區(qū)域型旅游度假區(qū)p按環(huán)境與娛樂活動分類，本項(xiàng)目可界定為海灣、高爾夫旅游度假區(qū)p按住宅與旅館分類，本項(xiàng)目可界定為多功能旅游度假區(qū)u 主流市場距離u 環(huán)境與娛樂活動u 住宅與旅館28本報告是嚴(yán)格保密的。我們通過 SCQ金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和分析問題資料來源：世聯(lián)模型？R1非期望結(jié)果 ——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果 ——