【正文】 規(guī)模 戶型面積 價格 物業(yè)類型 位置 配套 景觀 建筑風格 包裝推廣易景國際花園環(huán)球外灘國際城麗豐一品總縱觀以上表格，我項目在開發(fā)商實力、配套上占有絕對優(yōu)勢，而在位置及規(guī)模上亦有較大的優(yōu)勢，項目在包裝推廣上雖有一定優(yōu)勢，卻缺少明確主題，亟待于重新梳理包裝。新城在泉河邊上形成上海外灘式的景觀樓市，將作為阜陽 市現(xiàn)代化的標志性街景建筑群 。p推廣主題 ： 精致城市中心生活的享受 ；p在售貨量 ： 40平米商務公寓、 250左右五房及 E標段 114168平米兩房、三房、四房（ 15層以上）；p價格 ：均價 4000p產(chǎn)品亮點 ：沿河濱路修建高度在 50米 100米之間，長度約 2公里的高層景觀群。典型競爭個案 2 環(huán)球 住宅市場小結l宏觀經(jīng)濟l阜陽整體住宅市場分析l住宅市場微觀分析l典型競爭個案項目周邊樓盤列表案名　 總建（萬方） 價格區(qū)間 戶型面積 首次開盤時間入網(wǎng)銷售率（阜陽房產(chǎn)信息網(wǎng)）營銷主題 核心價值鴻港小區(qū) 28004528 99三房 % 中清河畔 左岸美宅 精致生活細體驗 地段 +戶型綠景苑 35004700 86兩房、 120三房 20% —— 地段 +價格易景國際花園 50 35004700 80兩房、 108120三房 %締造阜城傳奇 開啟浪漫生活品牌 +社區(qū)配套 +地段 +景觀 +產(chǎn)品品質(zhì)萬霖花苑 20 3200（小高）均價） 80兩房、 120三房小高 81% —— 社區(qū)成熟度 +規(guī)模天筑逸景 30 28004100 90兩房、 120三房 % 上層樓上層視野 上層境界交通 +社區(qū)配套 +價格 +規(guī)模天瑞名城 36 30004000 100—108 ， 122平米 35%綠色暢想 36萬平米自然綠意 品牌 +社區(qū)配套、園林 +價格富安森活印象 14 2600 80兩房、 90三房 —— 地中海風情社區(qū) 戶型 +價格 +園林上城國際 30 34004600 110—140 三房 % 我的上城生活阜陽國際名流生活樣板 規(guī)模 +品牌 +產(chǎn)品品質(zhì) +社區(qū)配套 +園林建筑l項目周邊在售樓盤多為 07年盤，規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，去化速度慢l價格多集中在 30004000元之間，一樓價格最高，均在 4000以上，與二樓差價在 100元 /平米左右，l周邊競爭樓盤眾多，后期余貨壓力較大競爭樓盤優(yōu)惠情況案名　 在售物業(yè)類型 優(yōu)惠促銷 實際成交價（元 /平米）萬霖花苑 小高層 免 10年電梯費１００００元在此基礎上總價優(yōu)惠四個點 2988環(huán)球外灘國際城 高層 免收１０年電梯費，一次性９ ８折，按揭９９折 3960易景國際花園 多層 10000元誠意金抵 20230元房款，一次性 98折、按揭 99折 33734561（五樓至一樓的價格）上城國際 多層 優(yōu)惠三個點（銷售一個，主管 兩個） 32984462 （五樓至一樓的價格）p項目競爭樓盤優(yōu)惠多以折扣以及減免電梯費為主，形勢單一，優(yōu)惠幅度不大，除易景國際花園新推貨量交 10000元抵 20230元房款外仍有折扣，其余樓盤目前優(yōu)惠幅度較小，個別尾盤無優(yōu)惠（本圖僅為優(yōu)惠樓盤類表）；p各盤實際成交價格多在 39004000之間，價格較高， 本案均價 3500，在性價比上具有較大優(yōu)勢。p 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)外來客戶為主導，區(qū)域地緣客戶為輔。l現(xiàn)場包裝缺乏品質(zhì)感，形象破舊，圍墻多以粉刷為主，且有大部分樓盤現(xiàn)場設在公棚里，整個房產(chǎn)市場的營銷水平停留在初級階段，有待進一步提高。阜陽太和縣臨泉縣阜南縣 潁上縣阜陽市客源：城區(qū)內(nèi)購房客多以政府人員、企事業(yè)單位等收入水平較高、以二次置業(yè)為主，改善居住環(huán)境、少量投資外來客群為主：太和、臨泉、阜南等生意人購房目的：改善居住環(huán)境、子女上學、市區(qū)謀生、追求生活品質(zhì)（換房客）u購房者來源：周邊縣城客戶為主，占一半以上u購房者年齡：多數(shù)為 3045歲人士； u購房者職業(yè)：以縣城暴發(fā)戶、生意人、老板等為主，市區(qū)內(nèi)以事業(yè)單位職工、公務員等具有較穩(wěn)定收入的群體為主；u購房者目的：多以自住為主。 蒙城地產(chǎn)開發(fā)公司常務副總 (阜陽人） —— 丁先生l宏觀經(jīng)濟l阜陽整體住宅市場分析l住宅市場微觀分析l典型競爭個案老城中心板塊穎西南新政板塊經(jīng)開區(qū)板塊穎西北板塊穎東人民路潁河路清河路雙清路n阜陽房地產(chǎn)市場呈由中心區(qū)不斷向外圍擴展的趨勢，城市板塊逐漸拉開框架；n以老城中心板塊為主，逐漸呈現(xiàn)穎西北板塊、穎西南新政板塊、及東南經(jīng)開區(qū)板塊等幾個居住區(qū)域。n 09年一季度住宅價格呈現(xiàn)持續(xù)下跌趨勢，但這種趨勢在 4月份得到明顯回調(diào)，基本恢復到年初的水平。同時，市場將逐漸進入細分階段。但人均可支配收入依舊偏低，僅 11727元，對房地產(chǎn)等大宗商品的購買能力依然有限。 城市簡介經(jīng)濟總量的快速 增長 ， 激發(fā)出房地產(chǎn)市場的 購買欲望，但能力有限l 阜陽經(jīng)濟在 04年以來增長快速，至 2023年末 GDP達到 541億元。l公路： 東連京滬高速、西接京珠高速的界阜蚌高速公路一期工程竣工，二期工程正在建設；山東東營至香港高速的重要組成部分阜六高速公路將于 2023年建成通車；合阜高速公路也將在 “ 十五 ” 期間建成通車。 交通便捷，四通八達l鐵路 : 京九鐵路自北向南貫穿全境，與商阜、漯阜、青阜、阜淮四條鐵路在境內(nèi)構成 “ 米 ” 字型框架，直接與隴海、京廣、京滬等鐵路干線接軌，形成八線引入、五路交匯的鐵路網(wǎng)，京九鐵路阜陽編組站是京九線上最大的鐵路樞紐。這里是春秋時期政治家管仲故里，詩人嵇康的桑梓。是安徽省人口最多的城市（ 980萬），是全國重要的勞務輸出基地。合富輝煌房地產(chǎn)（安徽） 20230525麗豐一品項目初次交流匯報優(yōu)秀的營銷策劃應該是全面的：有戰(zhàn)略有戰(zhàn)術、有點也有面、目光遠大在發(fā)展過程中最終實現(xiàn) 行業(yè)高度 與 社會責任 的企業(yè)愿景！當麗豐遇上合富輝煌共同的企業(yè)高度讓一切皆有可能 展示一座城市的精粹，體現(xiàn)一個區(qū)域的文化。沒有俯視 ,這里的世界是平的 …u第一章、麗豐一品面臨什么樣的市場u第二章、麗豐一品競爭力分析u第三章、麗豐一品針對什么樣的客戶u第四章、麗豐一品占位與突破u第五章、麗豐一品整體營銷定位u第六章、麗豐一品開盤前營銷策劃方向建議第一章、麗豐一品面臨什么樣的市場u現(xiàn)階段區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況u主要競爭樓盤分析l宏觀經(jīng)濟l阜陽整體住宅市場分析l住宅市場微觀分析l典型競爭個案l宏觀經(jīng)濟l阜陽整體住宅市場分析l住宅市場微觀分析l典型競爭個案全國重要的勞務輸出基地阜陽市地處安徽省西北部，轄界首市和太和、臨泉、阜南、潁上四縣及潁州、潁東、潁泉三區(qū)。 管仲故里，嵇康桑梓阜陽歷史悠久，名人輩出。中國文學史上著名的“ 唐宋八大家 ” 中歐陽修、曾鞏、蘇軾曾在這里為官多年。l航空： 4C級阜陽民航機場可起落大中型客機，已開通合肥、北京、上海等航線。l航運： 境內(nèi)淮河、潁河、泉河、茨淮新河等六條航道可入江達海，是中原通往華東的水運要塞。經(jīng)濟總量的增加，增強了居民的消費能力也激發(fā)了對房地產(chǎn)市場的需求。資料來源：阜陽各年統(tǒng)計公報宏觀經(jīng)濟8004000US$ 40008000US$ 800020230US$高速增長高速增長 平穩(wěn)增長平穩(wěn)增長 衰退增長衰退增長0800US$啟動啟動人均 GDP水平與房地產(chǎn)發(fā)展的關系 :2023年人均 GDP水平處于房產(chǎn)高速增長階段 ，房地產(chǎn) 發(fā)展 長期潛力看好，市場 細分 將逐漸呈現(xiàn)n 阜陽市 2023年總?cè)丝?987萬人， 人均 GDP不足 1000美元，城市房地產(chǎn)發(fā)展的長期態(tài)勢不會改變。資料來源：阜陽各年統(tǒng)計公報宏觀經(jīng)濟n 2023年 13月份，阜城商品房批準預售 m2，銷售備案面積 ㎡ ,銷售比 08年四季度 ㎡增長了 4倍。當前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn) 回暖 態(tài)勢，成交 放量 ，價格開始 恢復隨著剛性需求的釋放以及傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場淡季的到來，回暖態(tài)勢長期維持的可能性不大 …數(shù)據(jù)來源：阜陽市房地產(chǎn)管理局宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟小結n阜陽近幾年城市經(jīng)濟高速增長，房產(chǎn)購買欲望得到大幅激發(fā)，但由于目前人均 GDP仍處較低水平較低，購買能力受限n2023年人均 GDP水平處于房產(chǎn)高速增長階段，房地產(chǎn)發(fā)展長期潛力看好，市場細分將逐漸呈現(xiàn)n當前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，成交放量，價格開始恢復 08年，全國地產(chǎn)大勢逆轉(zhuǎn)，而對阜陽的波及并不明顯，整個市場并未出現(xiàn)大幅度的降價、高強度的促銷活動，這與阜陽人傳統(tǒng)的購房觀念密切相關！ 開發(fā)商的降價并不能贏得阜陽購房者的青睞，反而會使得阜陽人認為 “ 房子降價即為貶值，千萬買不得 ” ，開發(fā)商并未因 08年房產(chǎn)的逆勢而瘋狂降價促銷，使得阜陽地產(chǎn)市場在逆勢中略微平淡。阜陽房地產(chǎn)市場分布格局板塊區(qū)域 案名　規(guī)模（萬平米）物業(yè)類型 （在售）主力面積 均價（元 /平米）后續(xù)推貨量（萬平米客源老城中心板塊環(huán)球外灘國際城外灘（住宅）多層、小高、高層120兩房、 115140三房、四房 4000 政府公務員、企事業(yè)單位高收入者及太和等周邊縣城富裕生意人等東方第一城 18 多層、小高 在售一期 110120尾房，二期未開 4200 企事業(yè)單位職工，太和等周邊縣城 富裕生意人等中央豪景 約 多層、小高、高層 在售 15層以上 140四房 4400 企事業(yè)單位職工，太和等周邊縣城 富裕生意人等，生意人為主、穎西南新政板塊港利上城國際 30 多層、小高 90兩房、 110130三房 38003900 區(qū)域內(nèi)居民為主，及周邊企事業(yè)單 位職工、阜南、太和縣居民易景國際花園 50 多層、小高、高層 80兩房、 108120三房 38003900 政府公務員、教師、醫(yī)務人員及鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕生意人、周邊縣城外來私企老板麗豐一品 56 小高、高層 40公寓 110兩房 35004000 56 周邊縣城高收入者（一半以上）市內(nèi)企事業(yè)單位高收入人群、以及醫(yī)務人員、教師等天筑逸景 30 多層、小高 多： 24~27樓， 80100 小高： 5120三房多層 3000、小高 2800 周邊居民、單位職工、外來鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群天瑞名城 36 多層、