【正文】 業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)為全市的支柱型產(chǎn)業(yè) ? 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 微觀經(jīng)濟 就業(yè)人口收入水平 】 指標 工資總額（千元） 平均工資（元） 總計 國有經(jīng)濟 集體經(jīng)濟 其他經(jīng)濟 全市總計 5743095 4994224 312885 435986 16004 企業(yè) 4266482 3526782 304477 435223 14477 事業(yè) 979269 970098 8408 763 20551 機關 497344 30149 全市就業(yè)人口平均工資較低 ? 1. 本溪市概況 ? 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 城市發(fā)展總目標 】 到 2023年，把本溪建設成經(jīng)濟發(fā)達 , 社會和諧，環(huán)境友好 , 布局合理，基礎設施高效 , 環(huán)境污染得到嚴格控制和治理的遼東地區(qū)現(xiàn)代化中心城市，促進經(jīng)濟社會全面、協(xié)調和可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)老工業(yè)基地的全面振興。 ? 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 】 本溪空間結構采用點軸推進模式，以本溪中心城區(qū)為經(jīng)濟增長極，以沈丹線、本溪－小市－桓仁線為發(fā)展軸，構筑本溪市域城鎮(zhèn)發(fā)展的 “ T”型空間結構。根據(jù)城鎮(zhèn)化水平預測， 2023年城鎮(zhèn)人口 120萬左右， 2023年城鎮(zhèn)人口 160萬左右。 ? 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 2023年 2023年房地產(chǎn)開發(fā)情況 】 本溪市0 4 0 7 年商品房施工量統(tǒng)計0501001502002503003504004505002023年 2023年 2023年 2023年萬平米施工面積 新開工面積06年，本溪市商品房施工面積及新開工面積達到近四年的頂峰， 07年兩項指標均略有下降。 持續(xù)兩年新增施工量在 360萬平米以上 ? 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 2023年 2023年房地產(chǎn)市場銷售情況 】 04年 07年，銷售量呈現(xiàn)兩種趨勢，首先是自 05年始，銷售量迅猛增長，并連續(xù)三年大幅上升，而增長率在06及 07年分別為 14%和 %。 本溪市房屋銷售面積統(tǒng)計101%%%0204060801001201402023年 2023年 2023年 2023年萬平米0房屋銷售面積 增長率本溪市0 4 0 7 年房價趨勢1706212122672508%%%0500100015002023250030002023年 2023年 2023年 2023年元/平米0增長率均價 增長率2023年，本溪市商品房銷售均價 2508元，較 06年增長%.結合銷售面積來看， 2023年，本溪房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個盤整期， 2023年得以重新雙雙增長。 2023年消化 124萬平米 2023年均價 2508元 ? 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 經(jīng)濟適用房建設情況 】 2023年，經(jīng)濟適用房新開工面積 976382平米，施工面積 1729208平米，竣工面積 595267平米，共 8224套，銷售面積 537414平米，共 7551套 . 本市經(jīng)濟適用房的供應特點有如下幾點： ?供應量大。 2023年，經(jīng)濟適用房銷售面積 53萬平米，占全市住宅銷售量的近五成，但具體到銷售速度，則很難與其他城市的經(jīng)適房相比； ?價格較高。在供應經(jīng)濟適用房普遍在產(chǎn)品設計方面，材料施工等方面存在問題，以下是選取的兩個項目的照片。 ?在戶型方面， 90110平米的兩居銷售狀況最好； ?商業(yè)物業(yè)方面，消費者經(jīng)歷了投資的熱潮期，具有代表性的銀座百貨，散售受到追捧，目前經(jīng)營狀況較差，在售中的世佳購物中心，以年返租 10%吸引投資，目前銷售率已超過 50%. ? 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 1. 本溪市概況 ? 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 本溪市三個房地產(chǎn)區(qū)塊 】 工業(yè)及延伸區(qū) 新興及延伸區(qū) 老城區(qū) ? 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 本溪市三個房地產(chǎn)區(qū)塊 老城區(qū)域 】 城市的原始發(fā)展中心，具備當?shù)刈顑?yōu)良的教育、商業(yè)資源，但陳舊的面貌無法在短時間內改變，生活品質受到影響。 新老商業(yè)物業(yè)大量供應，購物方便，但受制于普遍消費能力限制，經(jīng)營同質化越發(fā)嚴重。 ? 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 本溪市三個房地產(chǎn)區(qū)塊 新興及延伸區(qū) 】 位于地工路以東，沈丹高速兩側。 住宅整體房價在 3000元 /平米以上，別墅項目均價達到 5000元 /平米以上。 本溪市重點發(fā)展區(qū)域，未來市政府將遷至東部，熱點項目多集中于此，目前以姚家區(qū)域周邊為開發(fā)熱點區(qū)域，將繼續(xù)向東的發(fā)展趨勢。 該片區(qū)吸引了本溪市及臨近城市的高端客戶群。新建住宅多分布于北部區(qū)政府周邊。 房屋大多依山而建，交通及各類生活配套有待完善。東部新城大盤，產(chǎn)品表現(xiàn)模仿北京星河灣，銷售表現(xiàn)良好，建筑品質一般，一期交房已出現(xiàn)業(yè)主退房風波。東部新城德式風格高端新盤，建筑品質、園林、戶型均處于區(qū)域領先地位。東部新城德式風格大盤，周邊環(huán)境仍有待改善，現(xiàn)房品質、綠化等屬于區(qū)域中等行列，戶型設計較為優(yōu)秀。城區(qū)東北部大盤，在東部市場，以其德式洋房占據(jù)一席之地，戶型設計優(yōu)秀。 ? 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 住宅在售項目分析 價格情況 】 工廠及延伸區(qū)的經(jīng)濟適用房價格為全市最低水平，僅在 14001900元之間，新區(qū)及老區(qū)的經(jīng)濟適用房均價與商品住宅起價持平，分別是新區(qū) 2800元左右，老區(qū) 24003000元之間。 廠礦區(qū) 新區(qū)（東區(qū)） 老區(qū) 經(jīng)濟適用房 14001900 2800 24003000 商品住宅 26003700 35004000 價格差小 ? 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 住宅在售項目分析 戶型設計 】 在戶型設計方面，整體水平不高。 較差 中規(guī)中矩 較好 豐華新城 ∨ 東億瑞磬佳園 ∨ 銀億家園 ∨ 成德嘉園 ∨ 鑫兆豪園 ∨ 南領名筑 ∨ 金地廣場花園 ∨ 如意家園 ∨ 龍鳳花園 ∨ 百合新城 ∨ 錦程磬苑 ∨ 碧水云天 ∨ 戶型設計整體水平不高 ? 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 住宅在售項目分析 戶型面積 】 在售項目的戶型面積范圍以 60140平米面積段居多，總的來說面積中等或偏小，超大戶型很少。 93 1704612037 14287 1406212780 12066 120119 14575 969013043 10750 12662 14944 11770 1700 50 100 150 200 250 300豐華新城東億瑞磬佳園銀億家園成德嘉園鑫兆豪園甲秀新苑南領名筑金地廣場花園如意家園龍鳳花園百合新城錦程磬苑金龍泉碧水云天金色年華戶型面積段分布圖80 9060 709090 10070 8090 100920 50 100 150豐華新城東億瑞磬佳園銀億家園龍鳳花園百合新城金龍泉金色年華部分項目主力戶型分布主力戶型以 90平米左右為主 中等偏小戶型為主 ? 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 商業(yè)物業(yè)市場 商業(yè)物業(yè)分布 】 ? 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。 ? 新興商業(yè)。 公司名稱 營業(yè)面積（ m178。銷售對象以投資人群為主，多采用一次性付款方式購買 。項目存在較多問題，可能會在招商期及經(jīng)營期爆發(fā) ,首先，為劃分小面積銷售鋪面，內部人流動線不合理，其次，返租計劃過于樂觀，開發(fā)商的現(xiàn)金流控制能力尚為未知數(shù)。） 銷售價格（元 /平米） 銷售情況 唐人街 47500 5000（平層） 10000（復式） 已銷售 50% 世佳購物中心 21160 40000（使用面積） 20230（建筑面積） 已銷售 60% ? 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 本溪市房地產(chǎn)發(fā)展總體現(xiàn)狀總結 】 供應 向東 年新開工 360萬平 本地開發(fā) 經(jīng)適房占總供應三分之一 價格大幅上漲 需求 向東 年購買 100﹢ 萬平 本地消化 需求外流 經(jīng)適房占總消化量五成 收入水平低 郊區(qū)開發(fā) 市內二手房火爆 供嚴重大于求 東部價值認同度高 向大城市的外流不可阻擋 經(jīng)適房沖擊商品房且供應過大 價格接近居民承受力的臨界點 城市發(fā)展尚未到郊區(qū)化階段 ? 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 從宏觀市場及區(qū)域市場的調研結果來看： ? 本溪市在遼寧省內的綜合排名較為靠后，而房地產(chǎn)開發(fā)排名卻相對靠前，顯示了目前本溪市的房地產(chǎn)開發(fā)有 過熱傾向 ? 通過分析供應及吸納的狀況，可以看出，目前本溪市的供應遠大于吸納，僅考慮過去三年的供應量，以目前的吸納水平，尚需 35年才能吸納完畢，可以預見，本溪市 未來三至五年的市場競爭將更加激烈 ? 從價格水平來看，高至三、四千元 /平米的價格，已是本溪這類城市的價格門檻， 價格上升空間非常有限 ? 而從各板塊來看， 老市區(qū)供應最少，銷售應不成問題，但存在著大量的難度極大的拆遷 ；而 新市區(qū)雖無拆遷難度，但供應量過大，市場競爭異常激烈 ；溪湖區(qū)充斥著大量的經(jīng)濟適用房項目，整體供應達上百萬平米，而 本溪市的經(jīng)濟適用房不同于其他城市，具有銷售速度慢、客戶選擇度大、價格優(yōu)勢不明顯等特點，因此，其本質應屬于有政府補貼的低檔商品房 ，如海航集團選擇收購經(jīng)濟適用房項目，則 原本經(jīng)濟適用房資金周轉快、資金利潤高的特點就無從發(fā)揮 【 本溪市房地產(chǎn)發(fā)展總體現(xiàn)狀總結 】 ? 三 . 實華項目區(qū)域市場分析及項目投資分析 ? 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 1. 本溪市概況 ? 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【區(qū)域劃分】 根據(jù)海航集團提供的項目收購資料，我們選取項目所在的三個區(qū)域作為主要競爭區(qū)域分析，分別為溪湖區(qū)板塊、南部板塊、本溪縣板塊 溪湖區(qū) 南部 本溪縣 和諧佳園 東方新湖儷城 山水儷城 興華儷城 擬收購項目 ? 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【區(qū)域概述】 板塊 地理位置 供應特點 需求特點 價格水平 擬收購項目 溪湖區(qū)板塊 溪湖區(qū)，主要為后石、后湖、柳塘三個亞區(qū)域 棚戶區(qū)改造區(qū) 經(jīng)適房主要供應區(qū) 低收入家庭的首選 14001900 和諧佳園 東方新湖儷城 本溪縣板塊 本溪縣城區(qū) 自然資源最為豐富商品房供應為主 子女就學購房需求強烈 16002023（經(jīng)適） 21003400（商品） 山水儷城 南部板塊 解放南路以東 平山路以南 地工路以西 城市新區(qū) 高容積率產(chǎn)品較多 關注項目品質 28003300（商品） 19002500（經(jīng)適） 興華儷城 ? 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 板塊 ?