【正文】 段的主要收入來源， 必須立即著手做大做強(qiáng) 房地產(chǎn) 園區(qū)開發(fā)運(yùn)營 金融 公共事業(yè) 國內(nèi)同類先進(jìn)企業(yè)業(yè)務(wù)選擇 國資公司業(yè)務(wù)選擇 1 3 2 4 重點(diǎn)突出 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 34頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 通過市場吸引力和業(yè)務(wù)競爭力綜合分析，國資公司房地產(chǎn)板塊的業(yè)務(wù)組合是以土地一級開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，同時旅游地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)持有為培育業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)為輔助業(yè)務(wù) 分類 業(yè)務(wù) 核心業(yè)務(wù) 土地一級開發(fā) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 住宅地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 培育業(yè)務(wù) 物業(yè)持有 旅游地產(chǎn)開發(fā) 輔助業(yè)務(wù) 物業(yè)服務(wù) 培育業(yè)務(wù) 一級 開發(fā) 業(yè)務(wù)競爭力 市場吸引力 5 4 3 2 1 住宅 地產(chǎn) 商業(yè) 地產(chǎn) 物業(yè) 服務(wù) 旅游 地產(chǎn) 物業(yè) 持有 核心業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 0 1 2 3 4 5 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 35頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 國資公司園區(qū)開發(fā)運(yùn)營板塊的業(yè)務(wù)組合是以園區(qū)房產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，園區(qū)運(yùn)營服務(wù)和配套設(shè)施開發(fā)為戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，同時股權(quán)投資、技術(shù)輸出為培育業(yè)務(wù) 分類 業(yè)務(wù) 核心業(yè)務(wù) 園區(qū)房產(chǎn)開發(fā) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 園區(qū)運(yùn)營服務(wù) 配套設(shè)施開發(fā) 培育業(yè)務(wù) 股權(quán)投資 技術(shù)輸出 培育業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)競爭力 市場吸引力 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 核心業(yè)務(wù) 配套 設(shè)施 園區(qū) 房產(chǎn) 園區(qū) 服務(wù) 技術(shù) 輸出 股權(quán) 投資 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 36頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 交通運(yùn)輸事業(yè) 主要指公共旅客運(yùn)輸，如地下鐵道、電車、公共汽車、出租車、停車場、索道、道路、橋梁等 城市公共事業(yè)涉及業(yè)務(wù)種類繁多，正略鈞策參考國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)發(fā)展經(jīng)驗、新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀以及國資公司資源和能力，將業(yè)務(wù)范圍縮小為 10類，并重點(diǎn)針對這 10類業(yè)務(wù)進(jìn)行分析 版權(quán)所有，不得翻印 公共事業(yè)分類 1 2 3 4 環(huán)境衛(wèi)生、安全事業(yè) 如垃圾處理、市容衛(wèi)生、污水處理、防洪、消防等 公共日常服務(wù) 如文化體育場所、娛樂場所、公園、房屋修繕、郵政通訊、火葬場，墓地等 自來水、電力、煤氣、熱力的生產(chǎn)、分配和供應(yīng) ?版權(quán)所有，不得翻印* 第 37頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 通過市場吸引力與業(yè)務(wù)競爭力綜合分析，水務(wù)應(yīng)作為公共事業(yè)板塊的核心業(yè)務(wù)，而地下管網(wǎng)、公交和園林綠化為戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 分類 業(yè)務(wù) 核心業(yè)務(wù) 水務(wù) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 地下管網(wǎng) 公交 園林綠化 培育業(yè)務(wù) 路橋 物流 燃?xì)? 輔助業(yè)務(wù) 供暖 環(huán)衛(wèi) 垃圾處理 培育業(yè)務(wù) 水務(wù) 業(yè)務(wù)競爭力 市場吸引力 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 核心業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 供暖 燃?xì)? 園林 綠化 物流 垃圾 處理 公交 環(huán)衛(wèi) 路橋 地下 管網(wǎng) ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 38頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 根據(jù)國內(nèi)金融市場業(yè)務(wù)分類，參考國資公司目前業(yè)務(wù)開展情況，將金融類業(yè)務(wù)分為 9類進(jìn)行重點(diǎn)分析 業(yè)務(wù)名稱 開展情況 業(yè)務(wù)簡要說明 銀行 已開展 包括成立、參控股各類銀行 (村鎮(zhèn)銀行、商業(yè)銀行等 ) 期貨 未開展 投資期貨市場交易，對沖企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險， 實(shí)業(yè)投資 已開展 參控股各類符合條件企業(yè)，并通過持股方式獲得收益以及整合產(chǎn)業(yè)鏈 基金 未開展 成立產(chǎn)業(yè)投資基金以及創(chuàng)業(yè)投資基金，打造融資平臺，同時利用基金投資獲得收益 保險 未開展 主要為財務(wù)保險，通過持有保險公司股份獲得收益 證券 未開展 發(fā)行企業(yè)債券，以企業(yè)債券作為國資公司融資手段 租賃 已開展 主要為高端租賃行業(yè)，包括高端設(shè)備以及高端交通工具等 信托 已開展 以受托人盈利為目的進(jìn)行資產(chǎn)托管，從而獲得收益 金融服務(wù) 已開展 包括金融擔(dān)保、投資管理、資產(chǎn)管理、典當(dāng)?shù)冉鹑陬惙?wù) 資料來源：國資公司內(nèi)部資料，正略鈞策分析 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 39頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 通過市場吸引力與業(yè)務(wù)競爭力綜合分析，銀行、債券和實(shí)業(yè)投資應(yīng)作為金融板塊的核心業(yè)務(wù)，而產(chǎn)業(yè)基金、租賃和證券為戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 證券 銀行 期貨 保險 租賃 信托 業(yè)務(wù)競爭力 市場吸引力 產(chǎn)業(yè) 基金 核心業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 培育業(yè)務(wù) 不開展業(yè)務(wù) 0 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 輔助業(yè)務(wù) 金融 服務(wù) 實(shí)業(yè) 投資 分類 業(yè)務(wù) 核心業(yè)務(wù) 銀行 債券 實(shí)業(yè)投資 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 產(chǎn)業(yè)基金 租賃 證券 培育業(yè)務(wù) 保險 信托 輔助業(yè)務(wù) 其他金融服務(wù) 備注：表中提及產(chǎn)業(yè)基金與債券與一般證券市場中盈利性基金以及債券業(yè)務(wù)在性質(zhì)上有所區(qū)別，因此作為單獨(dú)業(yè)務(wù)進(jìn)行分析 1. 產(chǎn)業(yè)基金，主要功能是用作融資手段，并輔助進(jìn)行實(shí)業(yè)投資 2. 企業(yè)債券主要作用是企業(yè)融資工具，不在綜合分析圖中顯示，但作為國資公司重要融資手段，作為核心業(yè)務(wù)開展 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 40頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 基于以上分析，正略鈞策對國資公司未來開展業(yè)務(wù)進(jìn)行了板塊及業(yè)務(wù)種類的選擇和劃分，從而幫助國資公司進(jìn)行合理的業(yè)務(wù)布局，確保實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張和可持續(xù)發(fā)展 保險 信托 其他金融服務(wù) 產(chǎn)業(yè)基金 租賃 證券 銀行 債券 實(shí)業(yè)投資 路橋 物流 燃?xì)? 供暖 環(huán)衛(wèi) 垃圾處理 地下管網(wǎng) 公交 園林綠化 股權(quán)投資 技術(shù)輸出 園區(qū)運(yùn)營服務(wù) 配套設(shè)施開發(fā) 園區(qū)房產(chǎn)開發(fā) 住宅地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 土地一級開發(fā) 核心業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 培育業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)板塊 園區(qū)板塊 公共事業(yè)板塊 金融板塊 國資公司的業(yè)務(wù)組合 物業(yè)服務(wù) 旅游地產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)持有 水務(wù) 重點(diǎn)突出 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 41頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 二． 總體戰(zhàn)略規(guī)劃 1. 愿景和使命 2. 公司戰(zhàn)略定位 3. 戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃 目錄 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 42頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 國資公司的戰(zhàn)略發(fā)展分三大階段 ? 政府職能延伸：新區(qū)開發(fā)建設(shè) ? 國有資源整合：整合新區(qū)資源，完成業(yè)務(wù)模式布局 ? 政府職能延伸：新區(qū)建設(shè)運(yùn)營，保持經(jīng)濟(jì)總量增長 ? 企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大：資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大、收入利潤增長 ? 政府職能延伸：新區(qū)的精細(xì)化運(yùn)營 ? 企業(yè)經(jīng)營轉(zhuǎn)型：市場化、多元化、區(qū)域化 關(guān)鍵使命 ? 土地批租收入 ? 二級項目銷售收入 ? 二級項目銷售收入 ? 自持物業(yè)租賃收入 ? 項目投資收益 ? 二級項目銷售收入 ? 配套設(shè)施運(yùn)營收入 ? 金融服務(wù)收入 主營收入 ? 土地一級開發(fā) ? 二級項目開發(fā)（住宅、園區(qū)） ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ? 土地一級開發(fā) ? 二級項目開發(fā)（住宅、商業(yè)、園區(qū)） ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ? 高科技產(chǎn)業(yè)投資 ? 二級項目開發(fā)（住宅、商業(yè)、旅游、園區(qū)） ? 配套設(shè)施運(yùn)營 ? 高科技產(chǎn)業(yè)投資 ? 綜合性金融服務(wù) 主要業(yè)務(wù) ? 一級開發(fā)能力 ? 二級項目開發(fā)能力 ? 招商能力 ? 資金籌措能力 ? 招商能力 ? 產(chǎn)品策劃能力 ? 資本運(yùn)作能力 ? 運(yùn)營服務(wù)能力 ? 市場策劃能力 ? 項目投資能力 ? 異地管控能力 關(guān)鍵能力 第一階段：整合布局期 第二階段：快速發(fā)展期 第三階段：轉(zhuǎn)型跨越期 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 實(shí)現(xiàn)下屬子公司上市 ? 物業(yè)租賃收入 ? 項目投資收益 ? 區(qū)域化發(fā)展收入 ? 園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營 ? 公共事業(yè)開發(fā)運(yùn)營 ? 區(qū)域化發(fā)展 重點(diǎn)突出 重點(diǎn)突出 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 43頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 國資公司應(yīng)在充分發(fā)揮新區(qū)城市資源經(jīng)營主體的前提下進(jìn)行更加市場化的運(yùn)作，整合成為實(shí)現(xiàn)各產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢的投資控股集團(tuán) 2023 2023 2023 ? 以國控集團(tuán)作為核心企業(yè)，形成企業(yè)集團(tuán)，注冊成立企業(yè)集團(tuán) ? 以國控集團(tuán)作為核心的企業(yè)集團(tuán)通過資本方式進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)板塊的協(xié)同發(fā)展，完成國有資產(chǎn)的保值增值的使命 ? 實(shí)現(xiàn)集團(tuán)下屬子公司上市 ? 國控集團(tuán)完成管理轉(zhuǎn)型，下屬四大事業(yè)部逐漸獨(dú)立成為子集團(tuán)，形成房地產(chǎn)集團(tuán)、園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營集團(tuán)、公共事業(yè)集團(tuán)和金融控股集團(tuán) ? 國控集團(tuán)母公司從原先的戰(zhàn)略型控股公司過渡成為戰(zhàn)略型財務(wù)控股公司 ? 成為國內(nèi)一流的投資控股集團(tuán) ? 整合資源，將國資公司打造成強(qiáng)勢的國有控股集團(tuán)公司（國控集團(tuán)） ? 完善基礎(chǔ)管理體系，組織結(jié)構(gòu)合理、管控模式清晰 國資公司未來的管理目標(biāo)規(guī)劃 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 44頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)：預(yù)計至 2023年國資公司的業(yè)務(wù)收入突破 100億元，至2023年接近 150億元 20232023年國資公司業(yè)務(wù)收入預(yù)測 3 6 . 8 04 5 . 4 06 2 . 0 08 2 . 0 01 0 2 . 0 01 4 6 . 0 00204060801001201401602023 2023 2023 2023 2023 2023（單位：億元） …… …… ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 45頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 基于 “ 三四法則 ” 的分析 ， 按照新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和國資公司總體戰(zhàn)略定位 ， 除土地整理收入外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)在 2023年業(yè)務(wù)收入達(dá)到 15億元 ， 至 2023年實(shí)現(xiàn) 30億元 國資公司在 2023年應(yīng)當(dāng)成為區(qū)內(nèi)市場的主要競爭者 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 市場份額 企業(yè)實(shí)力 A B C 三個主要競爭對手 參與者 生存者 國資公司在 2023年應(yīng)當(dāng)成為區(qū)內(nèi)市場的主要參與者 ? 根據(jù)新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ， 2023年新區(qū)內(nèi)商貿(mào)地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn) 250億增加值 ， 其中商業(yè)地產(chǎn) 、 居住地產(chǎn)約占 150億 ? 根據(jù)國資公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求 ， 國資公司房地產(chǎn)板塊需要在 2023年成為區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場的主要參與者 ， 并且在 2023年成為區(qū)內(nèi)市場的主要競爭者 ? 基于 “ 三四法則 ” 的分析 ， 國資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要在 2023年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 15億元 ， 2023年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 30億元才能實(shí)現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標(biāo) 數(shù)據(jù)來源：國資公司內(nèi)部資料，正略鈞策分析 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 46頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)目標(biāo) 數(shù)據(jù)來源：國資公司內(nèi)部資料，正略鈞策分析 …… …… 20232023年房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)收入預(yù)測（包含土地批租收入） （單位：億元） ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 47頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 國資公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)新區(qū)發(fā)展規(guī)劃中“兩大基地、八大園區(qū)”中未開發(fā)園區(qū)的全部開發(fā)運(yùn)營職能，為滿足新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求，到 2023年預(yù)計完成1100萬平米的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)，同時業(yè)務(wù)收入接近 40億元 新區(qū) “十二五 ”規(guī)劃中兩大基地可利用的園區(qū)土地 基地 園區(qū) 規(guī)劃面積 （萬平方米） 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 (億元 ) 農(nóng)產(chǎn)品精深加工基地 食品產(chǎn)業(yè)園 300 400 生物產(chǎn)業(yè)園 270 100 以光電信息為主的新興產(chǎn)業(yè)基地 光電信息制造產(chǎn)業(yè)園 1500 500 手機(jī)產(chǎn)業(yè)園