【正文】 世界山水 灣岸線 一品官邸 【 都市綜合體 ︱ 匯聚特色商業(yè)、洋房、商業(yè)式別墅、景觀高層 】 項目整體形象定位 27 項目商業(yè)定位 關(guān)鍵詞 內(nèi)涵 體驗式的 不僅僅滿足于購物，更注重于體驗購物的感受，享受到購物所帶來的愉悅心情 情景化的 購物場所與景觀的融合，加入大量的共享空間，使購物的過程成為一種享受 特色化的 商品、服務(wù)具有特色，使購物、餐飲和娛樂都成為一種目的性的消費(fèi)行為 集購物、娛樂、休閑、餐飲、文化等功能于一體的 首席一站式時尚消費(fèi)新天地 28 主推案名：水映香緹 釋義： 以景觀特色命名，強(qiáng)調(diào)項目自身優(yōu)勢 ， 獨(dú)具特色的美式建筑與江景資源相映成趣。老院子末代之一的田奇鐫是新中 國的著名地質(zhì)學(xué)家，中科院院士。據(jù)說前 原國 務(wù)院總理朱镕基在這里讀書 。 項目周邊概況 20 始建于清雍正初年，其建筑風(fēng)格為四井封火墻式 土家建筑，融土家園林和土家吊角樓于一體，是典 型的畢茲卡（土家族）民居。 SITE 老院子 鷺鷥?yōu)炒髽? 澧水 區(qū)域分析 水路交通密布 人文江景雙資源中心 19 遠(yuǎn)眺筆架山（上風(fēng)上水） 沃爾瑪（籌建，大型唱業(yè)配套） 體育館（籌建、大型健康設(shè)施） 老院子（文化古跡） 澧水（江景資源、上風(fēng)上水） 項目資源豐富，兼有文化與景觀兩大資源。 ? 毗鄰鷺鷥?yōu)常沁B接城 市中心癿重要通道 。 唱業(yè)具備城市資源優(yōu)勢 住宅呼喚高檔產(chǎn)品上市 16 第 1問：我們面臨什么環(huán)境？ 17 項目解讀 一期住宅 特色優(yōu)化 園林建筑 唱業(yè)規(guī)劃 整體規(guī)劃 一期營銷 廣告策略 銷售策略 推廣策略 項目定位 項目規(guī)劃 市場解讀 頃目解讀 ? 區(qū)域分枂 ? 頃目周邊分枂 ? SWOT分枂 18 ? 本頃目位亍張家界新區(qū)橋頭堡，坐擁橋頭 堡利好屬亍未來城市中心區(qū)。城市 氣候濕冷，使 中央空調(diào)等配套設(shè)施成為高檔樓盤迎合市場需求的解決方案。以較有實力和喜歡市中心者為主。輔以普通住宅 地段，商業(yè) 住宅： 3800—4500元 /㎡ 商業(yè)：二層均價 7000元 /㎡ ，一層內(nèi)街 18000—40000元 /㎡ ，一層臨街 80000元 /㎡ 2023年 7月開始蓄客 2023年 10月23日開盤，目前一期住宅已基本售罄并入住，一期商業(yè)步行街也以開街。 藍(lán)色港灣 萬㎡ 45萬㎡ 歐式 公寓、兩房、三房 普通住宅為主，裙樓底商 帶精裝修，綠化率高，性價比高 38004200元 /㎡ 2023年 5月底開始蓄客 2023年 9月開盤， 11月加推一半，目前銷售 70% 因為小戶型較多，并帶精裝修，本地投資客及年輕人購買為主 14 張家界房地產(chǎn)市調(diào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表（二） 樓盤名稱 占地面積 建筑面積 建筑風(fēng)格 主力戶型 產(chǎn)品組成 產(chǎn)品賣點(diǎn) 銷售價格 預(yù)熱周期 銷售周期 客戶定位 東城首座 約 53畝 平米 中式，帶當(dāng)?shù)孛褡逄厣L(fēng)情 兩房、三房 普通住宅為主，裙樓底商 2600—3600元 /㎡ 2023年 6月開始蓄客 2023年 10月10日開盤，2023年 12月18日交房。投資客 項目賣點(diǎn) 地段，商業(yè) 13 張家界房地產(chǎn)市調(diào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表（一） 樓盤名稱 占地面積 建筑面積 建筑風(fēng)格 主力戶型 產(chǎn)品組成 產(chǎn)品賣點(diǎn) 銷售價格 預(yù)熱周期 銷售周期 客戶定位 鑫成君泰 29萬㎡ 歐式 三房、四房 普通住宅，頂層復(fù)式，裙樓商鋪 空氣霧森恒濕系統(tǒng) 3700420 0元 /㎡ 一期大約 1年，二期從 2023年12月開始蓄客，2023年 2月中開始辦卡， 3月開盤 2023年 9月開盤， 2023年12月售罄 因在市政府周邊，以公務(wù)員為主。輔以普通住宅 主力戶型 兩房、三房 銷售價格 住宅： 3800—4500 商業(yè)：二層均價 7000，一層內(nèi)街 18000—40000，一層臨街 80000 銷售情況 一期住宅基本售罄，商業(yè)一層基本售罄，二樓步步高 50%；二期在建；共三期；一次性 預(yù)熱周期 2023年 7月開始蓄客 銷售周期 2023年 11月開始步步高產(chǎn)權(quán)商鋪銷售，當(dāng)天 60%，目前 80% 客戶定位 商業(yè)項目。項目定位為：集吃、住、玩、樂、游、購物于一體的 “城市商業(yè)綜合體 ”。投資客 相對較少，多數(shù)自住 項目賣點(diǎn) 空氣霧森恒濕系統(tǒng) 11 競爭樓盤分析 公園世家 首個帶中央空調(diào)銷售的樓盤 樓盤名稱 公園世家 開發(fā)商 張家界中樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址 大庸橋公園北側(cè) 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 綠化率 % 物業(yè)類別 普通住宅為主，裙樓底商 主力戶型 兩房、三房 銷售價格 34804200元 /㎡ 銷售情況 一期 50%，共三期；一次性 按揭 預(yù)熱周期 2023年 6月開始蓄客 銷售周期 ，目前銷售 50% 客戶定位 因為居住環(huán)境較好，周邊及內(nèi)部配 套齊全，以本地自住為主。 樓盤名稱 鑫成君泰 開發(fā)商 湖南鑫成置業(yè)發(fā)展有限公司 地址 張家界市大庸橋旁且住崗助民路 占地面積 —— 建筑面積 290000㎡ 容積率 —— 綠化率 40% 物業(yè)類別 普通住宅，頂層復(fù)式，裙樓商鋪 主力戶型 三房、四房 銷售價格 37004200元 /㎡ 銷售情況 二期在預(yù)熱，一期全部售罄；辦卡五萬抵 六萬。 境內(nèi)外旅客劇增，旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) 城市概況 8 張家界市房地產(chǎn)市場 全市在售項目約 25個 全市在售商品房總體量約 180萬方 張家界房地產(chǎn)處亍發(fā)展階段，高端樓盤稀缺 ◎ 3年土地開發(fā)量： 3000畝，約 700萬平方 2023年開發(fā)約 200萬方 2023年開發(fā)約 200萬方 ◎ 2023年預(yù)售 130萬方 銷售率： 60% 一年銷售 78萬方 單價： 3200—3700元 /平米 主打戶型： 110—130㎡ 50%左右客戶選擇按揭 1 9 競爭樓盤分析 藍(lán)色港灣 ——張家界唯一國際精裝社區(qū) 遠(yuǎn)大住工旗下癿張家界藍(lán)色港灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，攜手丐界級大師美國 HOK及怡境國際景觀共同塑造，安全耐麗、節(jié)能環(huán)保、防水抗?jié)B、低碳環(huán)保等多頃國際前沿癿建筑主流功能，建筑癿外立面形態(tài)不耐用強(qiáng)度遠(yuǎn)超傳統(tǒng)建筑，是國際流行丏富有生命力癿建筑。 全市有土家族、白族、苗族、回族、蒙古族、壯族、瑤族、彝族、滿族、侗族、高山族、維吾爾族、布依族、土族、布朌族、水族、黎族等 17個少數(shù)民族，少數(shù)民族人口 1176900人，占全市總?cè)丝诎m %。 交通便利，焦柳鐵路，常張高速呾荷花機(jī)場， 20余條航線。 老院子、 普光禪寺、 玉皇洞等 8處文物。2 報告綱要 第 1問：我們面臨什么市場環(huán)境？ 第 2問：我們要做什么產(chǎn)品？ 第 3問：我們?nèi)绾钨u掉這些產(chǎn)品？ 3 第 1問：我們面臨什么市場環(huán)境？ 4 項目解讀 一期住宅 特色優(yōu)化 園林建筑 唱業(yè)規(guī)劃 整體規(guī)劃 一期營銷 廣告策略 銷售策略 推廣策略 項目定位 項目規(guī)劃 市場解讀 市場解讀 ? 城市概況 ? 張家界房地產(chǎn)市場 ? 競爭樓盤分枂 5 城市概況 世界級旅游城市強(qiáng)勢資源 國家首批丐界自然遺產(chǎn)、丐界首批地質(zhì)公園、國家首批５Ａ級景區(qū)。 中國第一個國家森枃公園。 國家級旅游景區(qū) 12處，５Ａ級景區(qū) 1處， 4Ａ級景區(qū) 5處。 張家界旅游立市，響譽(yù)國際 6 張家界全市總?cè)丝?，其中永定區(qū)（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口） ，武陵源區(qū) 萬人。 人口基數(shù)少，民族成分復(fù)雜 城市人口較少，獨(dú)具民族風(fēng)情 城市概況 1 7 167618781 6 7 9 . 1 31 8 4 7 . 7 42 4 0 4 . 8 20500100015002023250030002023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年張家界近 5 年游客接待人次（萬人次）7 9 .3 89 1 . 2 58 3 . 4 91 0 0 .21 2 5 . 3 10501001502023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年張家界近 5 年旅游總收入（億元）入境人口數(shù)量龐大 全市年接徃游客 2400余萬，境外游客 148萬，過夜住宿者 1000萬人次。 樓盤名稱 藍(lán)色港灣 開發(fā)商 張家界藍(lán)色港灣房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 地址 張家界永定區(qū)且住崗 占地面積 155022㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 綠化率 % 物業(yè)類別 普通住宅為主，裙樓底商 主力戶型 公寓、兩房、三房 銷售價格 38004200元 /㎡ 銷售情況 一期銷售 75%，共三期；一次性 按揭 預(yù)熱周期 2023年 5月底開始蓄客 銷售周期 2023年 9月開盤， 11月加推一半，目前銷售 70% 客戶定位 因為小戶型較多，并帶精裝修， 本地投資客及年輕人購買為主 項目賣點(diǎn) 帶精裝修，綠化率高，性價比高 10 競爭樓盤分析 鑫成君泰 ——29萬平米河畔豪宅 項目最大賣點(diǎn)就是靠近澧水河，二期項目自帶空氣霧森恒濕系統(tǒng)，首家應(yīng)用人體指紋識別智能鎖，首家采納酒店級精裝三重大堂，從車庫電梯間到架空層大堂，再到入戶門廳，都采用高級酒店的豪華精裝。一次性 ，按揭 預(yù)熱周期 一期大約 1年，二期從 2023年 12月開始蓄客， 2023年 2月中開始辦卡， 3月開盤 銷售周期 2023年 9月開盤， 2023年 12月售罄 客戶定位 因在市政府周邊，以公務(wù)員為主。 項目賣點(diǎn) 地源熱泵中央空調(diào) 12 競爭樓盤分析 十字街 ——張家界目前唯一癿、也是觃模最大癿商業(yè)綜合體頃目 張家界市傳統(tǒng)的商業(yè)中心，遠(yuǎn)眺天門山，近觀澧水河，項目建成后將成為張家界市中心標(biāo)志性建筑之一。 樓盤名稱 十字街 開發(fā)商 張家界維港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址 張家界市永定