【正文】 外開放步伐相協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)以消除自我保護(hù)性壁壘為先導(dǎo)和基礎(chǔ)，強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大旅游市場(chǎng)對(duì)外開放是為提升旅游產(chǎn)業(yè)服務(wù)的。當(dāng)前，最為緊迫的是切實(shí)推進(jìn)旅行社業(yè)的對(duì)內(nèi)開放。例如，限制外地投資者設(shè)立旅游企業(yè)、限制外地旅行社發(fā)展網(wǎng)絡(luò)、限制外地旅游車輛經(jīng)營(yíng)、限制外地導(dǎo)游從業(yè)等。要通過不懈的努力，爭(zhēng)取盡快建立完善的旅游產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)體系、要素體系、產(chǎn)品體系等，盡快實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和進(jìn)步。四是形成有利的旅游發(fā)展的宏觀環(huán)境和旅游消費(fèi)環(huán)境。旅游業(yè)的投資者、開發(fā)者、經(jīng)營(yíng)者應(yīng)遵循旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，建立分工合理的市場(chǎng)利益共享關(guān)系；上下游的旅游企業(yè)之間、相關(guān)企業(yè)之間、同類企業(yè)之間，應(yīng)實(shí)現(xiàn)符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的集團(tuán)化、網(wǎng)絡(luò)化、協(xié)作化。由單個(gè)產(chǎn)業(yè)要素發(fā)展擴(kuò)張為產(chǎn)業(yè)鏈，通過拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈建立與相關(guān)產(chǎn)業(yè)密切的關(guān)系，使之成為旅游業(yè)的緊密層伙伴。從“事業(yè)”向“產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變，是旅游業(yè)走向產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)。三、旅游產(chǎn)業(yè)化與產(chǎn)業(yè)升級(jí)產(chǎn)業(yè)化是一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)制逐步健全的目標(biāo)體系。發(fā)展旅游業(yè)需要與時(shí)俱進(jìn)，解放思想，積極探索新的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。旅游經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變之所以遲緩，關(guān)鍵是一些地區(qū)、一些企業(yè)尚未根本性地突破傳統(tǒng)發(fā)展思維和發(fā)展模式的束縛，仍在習(xí)慣性地追求數(shù)量型擴(kuò)張。二、旅游經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式與產(chǎn)業(yè)素質(zhì)提升提升旅游產(chǎn)業(yè)素質(zhì)是實(shí)現(xiàn)旅游強(qiáng)國(guó)的必由之路，關(guān)鍵在于轉(zhuǎn)變旅游增長(zhǎng)方式。一個(gè)旅游不發(fā)達(dá)的城市，無法實(shí)現(xiàn)國(guó)際化、現(xiàn)代化和信息化；一個(gè)旅游業(yè)蕭條的國(guó)家，也很難說是繁榮昌盛、社會(huì)和諧。旅游業(yè)已成為關(guān)系億萬“民生”的大產(chǎn)業(yè)。全年國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游總收入 萬億元，比上年增長(zhǎng) %。 統(tǒng)計(jì)顯示，盡管連續(xù)遭受重大自然災(zāi)害和突發(fā)事件沖擊，2022 年中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游仍然保持了平穩(wěn)增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)。在樹立科學(xué)發(fā)展觀，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，在加快中西部地區(qū)脫貧致富，促進(jìn)邊疆少數(shù)民族地區(qū)繁榮穩(wěn)定方面，在推動(dòng)“兩個(gè)文明”建設(shè)，全面建設(shè)小康社會(huì)，構(gòu)建和諧社會(huì)等方面，旅游業(yè)功能都已明顯超出了經(jīng)濟(jì)范疇，旅游貢獻(xiàn)也已打破單一的經(jīng)濟(jì)概念?，F(xiàn)階段中國(guó)旅游業(yè)在以下幾個(gè)方面呈現(xiàn)了新的發(fā)展趨勢(shì)：一、旅游業(yè)階段性特征與產(chǎn)業(yè)功能任何產(chǎn)業(yè)的功能都不是一成不變的，而是與國(guó)家經(jīng)濟(jì)政治體制和社會(huì)發(fā)展要求相適應(yīng)的。旅游業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)地位、經(jīng)濟(jì)作用逐步增強(qiáng)，旅游業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)性、社會(huì)就業(yè)的帶動(dòng)力、以及對(duì)文化與環(huán)境的促進(jìn)作用日益顯現(xiàn)。各項(xiàng)指標(biāo)良好，財(cái)務(wù)生存能力強(qiáng)。六、資金籌措方案本項(xiàng)目總投資為 萬元，全部投資由蓬萊八仙置業(yè)有限公司自籌解決。四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期為 36 個(gè)月,從 2022 年 12 月開始至 2022 年 11 月底結(jié)束。三、環(huán)境保護(hù)該區(qū)域周圍環(huán)境狀況良好，周邊水體、大氣、土壤具有較強(qiáng)的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量，適合本項(xiàng)目的建設(shè)。第四節(jié) 可行性研究范圍及內(nèi)容一、項(xiàng)目背景及提出的理由與過程二、市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)三、建設(shè)地點(diǎn)及場(chǎng)址選擇四、總體規(guī)劃方案五、環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全六、節(jié)能七、項(xiàng)目組織管理八、工程實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃九、投資估算和資金籌措十、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)十一、招標(biāo)方案十二、社會(huì)影響分析第五節(jié) 項(xiàng)目概述一、基本概況近年來，煙臺(tái)蓬萊市積極推進(jìn)發(fā)展旅游業(yè)，旅游收入逐年上升，為豐富旅游資源，增加旅游文化配套設(shè)施，項(xiàng)目承辦單位擬定在煙臺(tái)蓬萊市登州街道辦事處，登州南環(huán)路與海市路交匯處建設(shè)本項(xiàng)目。四、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)原則一個(gè)地區(qū)難以單獨(dú)形成對(duì)旅游者有長(zhǎng)期吸引力的旅游目的地，要樹立大旅游、大產(chǎn)業(yè)、大區(qū)域的思想，積極加強(qiáng)與當(dāng)?shù)貐^(qū)其它景區(qū)景點(diǎn)和周邊地區(qū)旅游景觀聯(lián)手合作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，資源互補(bǔ)。由此使旅游者愿意在“八仙旅游文化娛樂城”延長(zhǎng)停留時(shí)間，增加旅游消費(fèi)。三、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)開發(fā)原則食、住、行、游、購(gòu)、娛是旅游產(chǎn)品開發(fā)的六大要素。二、市場(chǎng)導(dǎo)向原則旅游開發(fā)必須面向市場(chǎng)，要認(rèn)真調(diào)查研究分析市場(chǎng)，針對(duì)不同區(qū)域，不同層次，不同消費(fèi)群體的市場(chǎng)需求，充分利用項(xiàng)目依托區(qū)域自身優(yōu)勢(shì)，突出“求新、求奇、求樂”的參與式旅游，緊緊圍繞旅游者消費(fèi)觀念的變化，及時(shí)推出具有吸引力的特色產(chǎn)品。一、以人為本，和諧發(fā)展的原則發(fā)展旅游業(yè)是以滿足旅游者的需求為出發(fā)點(diǎn)，開發(fā)個(gè)性化、多樣化的旅游產(chǎn)品，提供標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的旅游服務(wù)，創(chuàng)造安全、舒適的旅游環(huán)境，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)效益的有機(jī)統(tǒng)一，促進(jìn)人與自然的和諧發(fā)展。第三節(jié) 編制原則堅(jiān)持旅游資源保護(hù)第一、兼顧效益、分步開發(fā)、有序利用、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展原則；堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益統(tǒng)籌最佳原則。2022年完成產(chǎn)值人民幣 3 億余元，實(shí)現(xiàn)利稅人民幣 5000 余萬元。煙臺(tái)光熠市政工程有限公司總部位于煙臺(tái)福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，公司占地面積 30 畝，其中建筑面積 1 萬余平方米，主要從事城市道路建設(shè)、橋梁施工、路面鋪筑、園林綠化等工程施工。山東永弘機(jī)械有限公司注冊(cè)成立于 2022 年 11月 26 日，注冊(cè)資本達(dá) 5800 萬元，注冊(cè)地位于蓬萊市劉家溝工業(yè)園。、項(xiàng)目名稱 蓬萊八仙旅游文化娛樂城項(xiàng)目二、建設(shè)地址項(xiàng)目建設(shè)地址位于蓬萊市登州街道辦事處，登州南環(huán)路與海市路交匯處。三、建設(shè)單位承辦單位：蓬萊八仙置業(yè)有限公司蓬萊八仙置業(yè)有限公司由山東永弘機(jī)械有限公司和煙臺(tái)光熠市政工程有限公司共同出資成立。山東永弘機(jī)械有限公司自成立之日起，年?duì)I業(yè)額節(jié)節(jié)攀升，截止至 2022 年年底已向蓬萊稅務(wù)部門累計(jì)納稅金額達(dá)：2500 萬元，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍包括：韓國(guó)斗山挖掘機(jī)、裝載機(jī)、機(jī)床以及破碎器等系列工程機(jī)械產(chǎn)品的銷售；斗山系列產(chǎn)品的售后服務(wù)和配件供應(yīng)；二手挖掘機(jī)交易、租賃；挖掘機(jī)操作及維修技術(shù)培訓(xùn)；挖掘機(jī)專業(yè)定點(diǎn)維修服務(wù)，并緊緊圍繞工程機(jī)械設(shè)備的銷售，向相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)延伸。在蓬萊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)擁有占地面積 35 畝，建筑面積 2 萬余平方米的工廠一處，目前公司擁有各種先進(jìn)工程施工機(jī)械 50 余臺(tái)（套） ，固定資產(chǎn)總值人民幣 2 億余元。第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)一、項(xiàng)目承辦單位關(guān)于委托我公司編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書；二、國(guó)家、省、市有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)定要求；三、國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；四、國(guó)家發(fā)改委關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度規(guī)定要求；五、煙臺(tái)市“十一五”旅游規(guī)劃；六、煙臺(tái)旅游城市發(fā)展規(guī)劃；七、 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 （中國(guó)電力出版社） ；八、 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)務(wù)全書》 （中國(guó)建材工業(yè)出版社）；九、 《旅游發(fā)展規(guī)劃管理辦法》 （國(guó)家旅游局 2022 年 10 月 26 日發(fā)布實(shí)施） ；十、 《國(guó)家礦山公園建設(shè)指南》 ， （國(guó)土資源部地質(zhì)環(huán)境司 2022 年發(fā)布實(shí)施） ；十一、 《旅游規(guī)劃通則》 （GB/T18971－2022 國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局 2022 年 2 月 24 日發(fā)布，2022 年 5 月 1 日起實(shí)施） ；十二、 《旅游資源調(diào)查、分類與評(píng)價(jià)》 （GB/T 18972－2022 國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局 2022 年 2 月 24 日發(fā)布，2022 年 5 月 1 日起實(shí)施） ；十三、建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料； 十四、山東省建筑工程綜合定額；十五、山東省安裝工程綜合定額。本項(xiàng)目建設(shè)重點(diǎn)是發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜巍楫?dāng)?shù)芈糜雾?xiàng)目提供完善的配套項(xiàng)目。本項(xiàng)目的建設(shè)要發(fā)揮蓬萊市旅游資源優(yōu)勢(shì)特色，重點(diǎn)打造具有國(guó)際知名度和影響力的品牌景區(qū)和拳頭產(chǎn)品，開發(fā)建設(shè)成為資源品位高、配套條件好、市場(chǎng)潛力大、帶動(dòng)作用顯著的旅游配套項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)的突破性發(fā)展，以產(chǎn)生帶動(dòng)、示范和輻射效應(yīng)。以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以創(chuàng)新為核心，以管理為手段，最終達(dá)到提高市場(chǎng)占有率的目的。要想形成一條龍配套的完整體系，需充分調(diào)動(dòng)各行各業(yè)積極發(fā)展旅游業(yè)的主動(dòng)性，以此推動(dòng)旅游購(gòu)物、旅游商貿(mào)、旅游賓館、食品加工業(yè)、旅游娛樂業(yè)，交通與旅游、培養(yǎng)人才等全面發(fā)展，形成綜合生產(chǎn)力。將旅游活動(dòng)與經(jīng)貿(mào)、商務(wù)洽談活動(dòng)相結(jié)合，與投資考察相結(jié)合，從而達(dá)到推動(dòng)蓬萊市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的動(dòng)力。對(duì)旅游資源進(jìn)行整體規(guī)劃、整體營(yíng)銷。二、項(xiàng)目構(gòu)成本項(xiàng)目擬建設(shè)酒店二棟（18 層） ，面積約為 24000 平方米；綜合樓一棟（15 層） ，面積約為 10000 平方米；商鋪（3~4 層） ，面積約為 28000 平方米； 職工公寓（5~6 層） ，面積約為 34000 平方米。本項(xiàng)目主要可能的污染源有生活污水和生活垃圾，除此之外基本無其他污染物排放，因此，經(jīng)過適當(dāng)處理后對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響。五、投資估算經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為 萬元，其中土地費(fèi)用 2500 萬元，前期工程費(fèi) 3000 萬元，安裝費(fèi) 4147 萬元，建筑工程費(fèi) 萬元，管理費(fèi)用 萬元，其他費(fèi)用 萬元，不可預(yù)見費(fèi) 萬元。七、盈利能力分析本項(xiàng)目建成后，可實(shí)現(xiàn)收入 20220 萬元，全部投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，投資回收期為 年(含建設(shè)期），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）為 萬元；所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，投資回收期為 年（含建設(shè)期），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）為 萬元。八、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量1 用地面積 平方米 408002 總建筑面積 平方米 96000酒店 平方米 24000商鋪 平方米 28000綜合樓 平方米 10000其 中職工公寓 平方米 340003 容積率 4 建筑密度 % 305 綠 化 率 % 40開發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成分析表 單位：萬元序號(hào) 名稱 投資額 占總投資比例%1 開發(fā)建設(shè)投資 2 土地費(fèi)用 3 前期工程費(fèi) 4 配套建設(shè)費(fèi) 5 安裝費(fèi) 6 建筑工程費(fèi) 7 管理費(fèi)用 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 其他費(fèi)用 10 不可預(yù)見費(fèi) 第二章 項(xiàng)目背景及必要性第一節(jié) 項(xiàng)目背景隨著社會(huì)的發(fā)展，旅游業(yè)已成為全球經(jīng)濟(jì)中發(fā)展勢(shì)頭最強(qiáng)勁和規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一。旅游業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。以改革開放為標(biāo)志，旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)了從“事業(yè)”到“產(chǎn)業(yè)”的轉(zhuǎn)變；如今旅游業(yè)的功能又在發(fā)生變化，正在從“產(chǎn)業(yè)”逐步轉(zhuǎn)向兼具經(jīng)濟(jì)功能與社會(huì)功能。在一些旅游發(fā)達(dá)地區(qū)和城市，旅游業(yè)的社會(huì)功能甚至已超出了經(jīng)濟(jì)功能。2022 年中國(guó)入境旅游人數(shù)為 億人次，中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游總?cè)舜? 億人次，比上年增長(zhǎng) %；國(guó)內(nèi)旅游收入 8749 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中國(guó)內(nèi)旅游收入 8749 億元，入境旅游收入2839 億元。不僅如此，旅游