北京祈年殿大街項(xiàng)目商業(yè)概念規(guī)劃建議書修改版-展示頁
2024-08-18 01:21本頁面
【正文】 同樣以百貨零售和娛樂等業(yè)種業(yè)態(tài)帶頭發(fā)展的共通性。三、開發(fā)概念規(guī)劃雖說本規(guī)劃報(bào)告只針對(duì)本開發(fā)項(xiàng)目所研提，但對(duì)于一亇商業(yè)規(guī)劃而言，其主要成功的元素，除了本身的精準(zhǔn)及獨(dú)特的定位外，整亇商圈的可塑性、發(fā)展?jié)摿蜌v史背景等均對(duì)項(xiàng)目未來發(fā)展有著舉足輕重的影響。反之，應(yīng)以整亇「崇文商業(yè)圈」的大概念作為考量基礎(chǔ)，從區(qū)內(nèi)「該有而未有」的商業(yè)元素中，創(chuàng)造新商業(yè)價(jià)值，以增整體商圈的吸引力和競爭力，而并非只嘗試與區(qū)內(nèi)固有商業(yè)設(shè)施作直接競爭。就整體區(qū)域而言，本項(xiàng)目屬位處成孰商圈邊緣之區(qū)位，表面上具開發(fā)潛力，実質(zhì)上則因離現(xiàn)有商圈有一定路程和連接兩者之商業(yè)活動(dòng)未成形等問題，導(dǎo)致本項(xiàng)目可能在未來有被消費(fèi)者忽略和孤立。因此，必須有效地控管整體建筑成本和未來經(jīng)營成本，以建立健康的長期經(jīng)營體系。此外，為了創(chuàng)造有效的室內(nèi)動(dòng)線和增加使用面積，可將二層以上的樓層以空橋?qū)⑷苯ㄖ右赃B接。7. 在交通動(dòng)線方面，需確保四周道路暢通，客車（包括出租車）和后勤交通動(dòng)線必須分離以應(yīng)不同的需求。因此，本項(xiàng)目的業(yè)種業(yè)態(tài)組合應(yīng)以集中策略的方向，創(chuàng)立項(xiàng)目本身的獨(dú)特性。此外，結(jié)合各項(xiàng)目作整體考量，方能為各項(xiàng)目創(chuàng)造其原有功能以外的附加價(jià)值。3. 真正的優(yōu)點(diǎn)可能是在開發(fā)商愿意長期持有經(jīng)營上，因?yàn)楸卷?xiàng)目之潛在能量，須經(jīng)一段時(shí)間培養(yǎng)，而只有單一經(jīng)營管理體系方能體現(xiàn)目標(biāo)方向。2. 本項(xiàng)目雖位于成熟商圈范圍內(nèi)，但因有一定的路程距離，且連接街道門簾商業(yè)并未成形，使移動(dòng)商圈內(nèi)人潮較為困難。l 面積量體較小，無法發(fā)展多元的業(yè)種業(yè)態(tài)，而影響競爭力。l 透過一體的建築、室內(nèi)與景觀設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目在消費(fèi)氛圍上的附加價(jià)值威脅點(diǎn)（Threats）l 打造新商業(yè)氛圍之成本不低，其中包括時(shí)間和金錢。l 借鄰近中、高檔住宅社區(qū)，建立穩(wěn)固客源。l 需自行創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值較為被動(dòng)。l 周邊道路未完善，且門前為交通干道，車速快且暫時(shí)無法形成步行客源。l 本項(xiàng)目乃集合酒店、寫字樓、商場和酒店式公寓等元素的綜合開發(fā)的一部分，將可自創(chuàng)需求和商業(yè)價(jià)值。l 鄰近的中、高檔住宅社區(qū)，已遂漸成形。以下為本項(xiàng)目現(xiàn)況分析，內(nèi)容如下。北京祈年殿大街項(xiàng)目商業(yè)概念規(guī)劃建議書（修改版）一、 項(xiàng)目現(xiàn)況分析（SWOT Analysis）在為本項(xiàng)目進(jìn)行概念規(guī)劃之前，必須了解本項(xiàng)目身處的環(huán)境和其優(yōu)點(diǎn)（Strengths）、弱點(diǎn)（Weaknesses）、機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunities）和威脅點(diǎn)（Threats）等。本項(xiàng)目以其位處之區(qū)域，就商業(yè)角度觀之，可謂為「深具潛力，但必須努力用心經(jīng)營，才能發(fā)揮其應(yīng)有的能量」。優(yōu)點(diǎn)（Strengths）l 鄰近成熟商業(yè)區(qū)和天壇等歷史古績的旅游景點(diǎn)。l 開發(fā)商計(jì)劃長期經(jīng)營本項(xiàng)目。弱點(diǎn)（Weaknesses）l 連接鄰近商圈及項(xiàng)目左右兩側(cè)之商業(yè)活動(dòng)和氛圍不足。l 地形狹長且深度相對(duì)較淺，創(chuàng)造室內(nèi)回流動(dòng)線較為困難。機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunities）l 彌補(bǔ)商圈內(nèi)缺乏之商業(yè)元素，創(chuàng)造獨(dú)特市場區(qū)隔。l 透過與新世界酒店三期計(jì)劃合作，提升祈年殿大街的商業(yè)價(jià)值。l 因未具經(jīng)營成績記錄，前期租金收入有可能被壓低。按上述之現(xiàn)況分析，歸納成以下幾亇規(guī)劃方向上的考量重點(diǎn)：1. 本項(xiàng)目必須以整體崇文商圈之現(xiàn)有發(fā)展?fàn)顩r，研究制定獨(dú)特的市場區(qū)隔，以創(chuàng)造自有的目標(biāo)消費(fèi)吸引力，同時(shí)亦增加整體商圈的吸引力。而也因此，使在區(qū)位上鄰近成熟商業(yè)區(qū)的優(yōu)點(diǎn)，可能誤導(dǎo)整體規(guī)劃方向及未來經(jīng)營績效的預(yù)期成果。4. 本項(xiàng)目需與寫字樓、酒店和酒店式公寓等項(xiàng)目連為一體，以整
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