【正文】 65 歲及以上的人口為 860 萬(wàn)人，占 8． 26％，平均每 11 人中就有一名老年人。 現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶(hù)型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿(mǎn)足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。 20xx 年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶(hù)中，租房居住的占 %，其中，租用公有住房的為 %，租用商品房的占 %,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有 %和 %的家庭租用公有住房，租用商 品房的均為 %。說(shuō)明自建住房是目前我國(guó)居民尤其是農(nóng)民家庭住房來(lái)源的主要途徑。個(gè)人出資建房也是我國(guó)居民住宅來(lái)源的主要方式之一?？梢钥闯?，目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民已購(gòu)買(mǎi)住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購(gòu)買(mǎi)的住房中。其中，市、鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)商品房的家庭占 %和 %，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房 %和 %,購(gòu)買(mǎi)原公有住房的戶(hù)分別為 %和 %。據(jù)估計(jì)，目前全國(guó)老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有 4000 億元，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的 4%— 5%的數(shù)據(jù)，全國(guó)要為 560 萬(wàn)到 700 萬(wàn)的老人修建老年公寓，投資總額在 160 億到 200 億元?？梢灶A(yù)見(jiàn)，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。 總結(jié)： 如果說(shuō) 億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè)的必要條件、家庭因素和老年人社會(huì)問(wèn)題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國(guó)家鼓勵(lì)和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時(shí)的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬(wàn)平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊(duì)預(yù)訂的場(chǎng)面時(shí)有發(fā)生。 廣東省政府更是認(rèn)識(shí)到全國(guó)人口第一大省老齡化形勢(shì)的嚴(yán)峻性，出臺(tái)的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；十余項(xiàng)稅費(fèi)可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財(cái)政可給一次性開(kāi)辦補(bǔ)助 。在 20xx 年召開(kāi)中共十 八各類(lèi)會(huì)議 上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。 ? 國(guó)家、省、市各級(jí)政府鼓勵(lì)進(jìn)行老年公寓的建設(shè) 面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。 ? 家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展 自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。 ? 老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移 受傳統(tǒng)觀(guān)念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒(méi)兒、沒(méi)女的孤寡老人的安身之地），國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三 代同堂”，老死不離兒孫。 4 ? “老年公寓”市場(chǎng)潛力巨大 20xx 年國(guó)家有關(guān)部門(mén)通過(guò)調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 1/3；另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年 3000 億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀(guān)念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。 1 金色年華 老年公寓可行性報(bào)告 （撰稿 凌利平） 項(xiàng)目發(fā)起：廣東省經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展公司 主管部門(mén)：廣東省老齡委 發(fā) 起 人：黎 X X 凌 X X 投資單位：香港 X X 投資集團(tuán) 20xx 年 3 月 （內(nèi)部資料 注意保密） 2 目 錄 一、項(xiàng)目提出的依據(jù) 二、老年公寓目標(biāo)客戶(hù)需求及應(yīng)對(duì)分析 三、老年公寓選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件 四、 老年公寓 規(guī)劃 五、老年公寓 風(fēng)險(xiǎn)分析 六、 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施 七、項(xiàng)目實(shí)施 八、結(jié)論 3 一、項(xiàng)目提出的依據(jù) （一）政策依據(jù) 《 廣東省 人民 政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)老齡委等部門(mén)關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》（ 粵 政辦 [20xx]105 號(hào)） 廣東省 民政廳等部門(mén)《關(guān)于加快發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)的通知》（ 粵 民福 [1998]19號(hào) 《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門(mén)關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利化意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā) [20xx]19 號(hào)） 《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門(mén)關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā) [20xx]6 號(hào)） 財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局〈關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知〉（財(cái)稅 [20xx]97 號(hào) 《中華人民共和國(guó)土地管 理法》 （二）老年公寓市場(chǎng)機(jī)遇 ? 我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段 按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū) 65 歲以上人口占總?cè)丝?7%或 60 歲以上人口占總?cè)丝?10%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家， 60 歲以上的老齡人口約為 億，占我國(guó)總?cè)丝诘?%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以 3%的速度增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到 2025 年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝?；到 2040 年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人 口。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很 大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀(guān)念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少， 一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養(yǎng)老院開(kāi)始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀(guān)念和居住觀(guān)念正在發(fā)生根本性變化。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力 和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒(méi)完沒(méi)了的家庭煩惱及社會(huì)問(wèn)題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。 1998 5 年起各級(jí)政府就出臺(tái)了相關(guān)政策，鼓勵(lì)民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門(mén)從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心 和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)從事老年住宅的建設(shè)。向非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)繳所得稅前扣除 … ? 老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵 最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。九十年代中期，北京的一些機(jī)構(gòu)在吸取上海 老年公寓的成功經(jīng)驗(yàn)后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問(wèn)題及老年人養(yǎng)老觀(guān)念重大轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)看，實(shí)施老年公寓建設(shè)應(yīng)該說(shuō)是一種機(jī)遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時(shí)，水到渠成。 （三）老年人公寓現(xiàn)狀分析 6 ? 國(guó)內(nèi)老年公寓的現(xiàn) 狀 據(jù)有關(guān)部門(mén)的調(diào)查表明，與目前超過(guò) 億的 60 歲以上的老年人相比較，我國(guó)只有 420xx 多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到 100 萬(wàn)張，只能為 %（ 億）的老年人解決住房問(wèn)題。 ? 國(guó)內(nèi)老年人的居住模式 A、購(gòu)買(mǎi)房屋居住 20xx 年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶(hù)中，購(gòu)買(mǎi)商品房 的占 %，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的占 %，購(gòu)買(mǎi)原公有住房的占 %?？h購(gòu)