【房地產(chǎn)】重慶城市心語家園項目核心戰(zhàn)略報告doc-展示頁
2024-08-01 13:44本頁面
【正文】 發(fā)商為了最大限度地獲取利潤，擴大了商場和寫字樓等投資性物業(yè)的建設(shè)，住宅開發(fā)向利潤窨比較市制高檔產(chǎn)品方向發(fā)展。從2000年開始，先后出現(xiàn)了御景江山、天倫華苑、恒通云頂、時代豪苑等一批全市概念的熱銷樓盤。和四公里至七公里區(qū)域近5000畝土地開發(fā)將今年年底推出 渝中區(qū)：在渝中區(qū)房地產(chǎn)住宅市場相對沉寂的9799年，各區(qū)域憑借獨特的市場號召力，大量消化渝中區(qū)消費者。 南岸：2001年后，南岸區(qū)政府憑借自然景觀資源南山風景區(qū)和漫長的江岸線，提出了“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”的口號。策略創(chuàng)造核心競爭力城市心語家園項目核心戰(zhàn)略報告發(fā)展商：營銷策劃：深圳市天方房地產(chǎn)經(jīng)紀代理有限公司 重慶市澳美廣告有限公司2003年3月28日“創(chuàng)意空間”——顛覆傳統(tǒng)的白領(lǐng)居住模式第一部分 市場篇房地產(chǎn)市場研究及結(jié)論性分析一、重慶走進大盤的時代、大魚的時代，同時也是精品的時代二、重慶三大熱點競爭區(qū)域描述江北：在政府“北移東下”的城市規(guī)劃和戰(zhàn)略總署下，1997年后，北部房開始成為持續(xù)發(fā)展的熱點區(qū)域，“向北、向北、再向北”已成為北部房地產(chǎn)開發(fā)不可阻擋的潮流，直指兩路地區(qū)。同時，嘉濱路的不日完工，激活了江北大量江景房用地的開發(fā)，一些江景大盤如：東方港灣、金沙水岸等業(yè)已亮相重慶房市。其沿江一線的開發(fā)也繼北部開發(fā)熱潮之后成為又一個新的亮點區(qū)域，先后出現(xiàn)了江山多驕、海棠曉月、融僑半島、上海城等一批有代表性的高素質(zhì)江景大盤。在這種情況下，渝中區(qū)政府提出了“永遠的渝中”口號，重整房地產(chǎn)經(jīng)濟。有著共同的目的：瓜分渝中半島三、重慶最具消費力的產(chǎn)品分析 第一類：60—80萬的別墅 第二類：江景房 第三類：投資性物業(yè) 第四類：平民房每個月銷售額超過1000萬的有幾個？四、回顧渝中半島房地產(chǎn)發(fā)展軌跡回顧渝中半島房地產(chǎn)發(fā)展軌跡，有助于本項目長期在復雜多變的解放碑房市中找準定位，吸取經(jīng)驗和教訓?？缛?000年品質(zhì)住宅開發(fā)急劇放量，截止2000年9月統(tǒng)計。其中的銷售狀況較好的有“鄒容廣場”、“華庭嘉園”和“御景江山”，其他項目則由于諸多原因銷售速度慢，有些甚至成為了“爛尾樓”。在開盤之初，除了贏得新聞喝彩外，銷售無大的進展，隨時后取消裝修房宣傳，并大幅下調(diào)價格，銷售局面仍未能扭轉(zhuǎn)。目前已經(jīng)封盤，進行產(chǎn)品的內(nèi)部調(diào)整，欲更名“城市傳奇”，重新塑物業(yè)新形象。瑞麒名都：準確地說，該樓盤住宅部分在還未開盤就已爛尾。 b 開發(fā)商缺乏對市場的基本了解，并且未從地王名仕閣滯銷的案例中得到啟示，反而在豪宅市場的競爭中推波助瀾，欲再創(chuàng)新高。作為形象窗口的售房部面只不到20平米，而且破敗不堪，根本不能建立客戶的購房信心。當時市場上高品質(zhì)住宅相對較少，而且有重慶成立直轄市和香港回歸等大背景支撐，開發(fā)商如果對市場能較好把握，并加強營銷推廣工作，銷售情況將向良好的方向發(fā)展。事實上，售出的房屋中，許多價格已超過4200元，說明大廈較受認可。1993年立項，3年后才動工；施工3年，停工3次，表明開發(fā)商資金明顯不足。 b營銷不力。 小結(jié)：這一時期出現(xiàn)的爛尾樓、滯銷樓盤存在某些共性的原因。（二）2000年在售住宅樓盤簡析表二：2000年9月解放碑在銷主要住宅概況案名御景江山華庭嘉園鄒容廣場達美城市花園萬吉廣場地址棉花街家樂福旁北區(qū)路嘉濱路之間鄒容路145號民生巷18號新華路160號開發(fā)商萬利房地產(chǎn)重慶潤隆實業(yè)英利房產(chǎn)達美實業(yè)萬吉斯達地產(chǎn)體量建面8萬平米建面9 .8萬平米建面15萬平米建面12萬平米規(guī)劃形態(tài)30/32F三幢板式樓32F二幢點式樓31F商住辦樓26/32F六幛點式樓32/35F商住樓主力戶型1R1L、3R2L、4R2L、花園房1R1L4R2L2R2L、3R2L 躍層1R1L、3R2L1R1L3R2L主力面積（平米） 1R1L：722R2L：941133R2L：1131454R2L：158179花園房：2041R1L：582R1L：742R2L：1051223R2L：1381524R2L：140221躍層：269961221R1L：48763R2L：93166躍層：213252A/52109B/141錯層價格（元/平米）背江起價2580看江起價3320背江起價2320面江起價2980均價4000起價：2880均價：320036004150付款方式（按揭）八成30年八成20年七成20年七成20年七成30年發(fā)售時間2000、92000、394942000、5撇開“鄒容廣場”占據(jù)黃金地段加上主要通過集團客戶消化外，“華庭嘉園”和“御景江山”在產(chǎn)品質(zhì)素方面，配置標準較高，引入了智能化設(shè)施，戶型面積配比相對合理，面積有所控制，相應(yīng)控制了總價；在配套上，不僅嗇裙樓綠化和大堂景觀，還劃出了一些樓面開辟了空中會所（以康體娛樂為主），而御景江山也已銷售過半。因此，這兩個樓盤看江景的大面積房型均價雖都在4000元/平米左右，但銷售均可，而御景德鎮(zhèn)江山的屋頂躍層，賣到5000元/平米，也憑江景優(yōu)勢一度熱銷。其中具有代表性的有天倫華苑、恒通云鼎、時代豪苑和大同方。11B幢：2002。均價達到3700元/平米，開創(chuàng)了當時渝中半島實際成交最高均價。開盤1月銷售北即達50%。 恒通云鼎：在開盤時機選擇上趁空而入，以緊湊實用的二室二廳、一室一廳和偏低的價格走投資路線，贏得了投資市場的追捧。至今已銷售7
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