【正文】 60M；多層豎井凈寬度不宜小于 0．35M ；管井門寬度設(shè)計應(yīng)保證維修操作方便。3．公共空間應(yīng)合理安排消火栓箱的安裝位置，避開廳、臥室墻面及正對戶門設(shè)置，消火栓箱必須采用嵌壁式安裝。外設(shè)花池應(yīng)考慮取水點和排水設(shè)施。二．電梯廳、走廊 1．電梯廳、敞開式過道、走廊應(yīng)加強遮雨及排水措施，防止雨水倒灌。7．消火栓箱、電表箱等水電設(shè)備應(yīng)避免設(shè)在首層大廳的主要視線范圍內(nèi)，可設(shè)于樓梯間內(nèi)，但應(yīng)避開人行主要通道。 6．信報箱的深度應(yīng)可投放 16 開本雜志，可考慮與奶箱結(jié)合布置。4．住宅入口大堂面積，多層宜為 8～12 ㎡、中高層（18 層以下）宜為 15～25 ㎡，高層（18 層以上）宜位 2530㎡，大堂面積不包括電梯廳面積。3．單元門不應(yīng)采用無框玻璃門，開啟扇應(yīng)設(shè)電磁門鎖、閉門器及門碰。2．單元入口前宜做門廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必須有坡度并有組織排水，靠墻一側(cè)設(shè) 300 MM 混凝土翻邊。11．雙聯(lián)窗設(shè)計要求：01 客廳與主臥室部位不出現(xiàn)雙聯(lián)窗；02 雙聯(lián)窗盡量布置在次要房間；03 南立面雙聯(lián)窗的數(shù)量不超過 20%；04 雙聯(lián)窗盡量出現(xiàn)在頂部 12 層即可。9．雨水管,陽臺水落管,空調(diào)冷凝水管宜與墻體顏色相同，建議物資統(tǒng)一向生產(chǎn)廠家訂制，但應(yīng)禁止在白色 PVC 管材上噴涂顏料，不耐久。8．空調(diào)位與空調(diào)冷凝水管要求：，露臺布置；考慮做到外墻凹進部位或陰角處；，隔板不應(yīng)采用實體墻面以避免安裝不便及影響散熱；，鐵藝隔板兩側(cè)應(yīng)大于窗套邊 200MM,冷凝立管應(yīng)布置在窗套與外墻陰角處。落水管布置在 L 型構(gòu)造柱陰角部位。7．陽臺落水管要求：布置在陽臺內(nèi)側(cè)：01 無外裝飾柱時：一般布置在外墻側(cè)一邊；陰角陽臺布置在陰角處；02 有裝飾柱時:裝飾柱外緣高層采用混凝土 L 型構(gòu)造柱,上下鋼筋拉結(jié)。6．雨水管高端項目可以通過虹吸排水或內(nèi)排水解決，中端項目盡量布置在隱蔽處，如外墻凹進部位或陰角處。02 在窗外采用織物下拉窗簾式外遮陽,尺寸小不影響外立面造型,便于拆卸更換。，綠化緊貼建筑，建筑四周僅留出單元出入口。，窗框分格不要太細碎。適用項目 . 適用高度 標桿企業(yè) 廣州北京星河灣 北京上海龍湖艷瀾山 萬科杭州歐洲原型 西班牙意大利官邸及宮殿 西班牙意大利莊園建筑 希臘克里特島風格現(xiàn)有項目 世紀城系列（主體風格） 海南森海灣項目第二章 住宅技術(shù)要求，根據(jù)建筑高度的不同，選擇合式的比例關(guān)系。暴雨強度大，多為紅沙土，建議土坡為緩，通過植物的垂直變化形成高低錯落，起伏有致的形象。通過陶罐，小塊磚石材甬路，木質(zhì)或鐵藝小品營造氣氛。小尺度景觀，較小間距下不感覺到壓抑。強調(diào)首層住戶的私密性。即深栗色木材或藤編作為硬裝重要元素與家具的主要材料。硬裝簡潔，公共部分多為中黃色涂料，局部房間涂料顏色變化，色彩飽和度較低；軟裝豐富，各種壁掛裝飾豐富。裝修特點硬裝華貴，墻體多用木裝飾板，大理石壁柱，臺盆等。勒腳周圍宜采用灌木遮擋，以避免排水溝對建筑形象與景觀形象的破壞?；茴愃乒氽★L格。主墻體為涂料，12 層基座可考慮借鑒托斯卡納風格，采用天然石材或文化石，為考慮施工效果，一般宜相對規(guī)則。外飾特點主墻體為涂料；13 層為暖色砂巖或頁巖基座，基座普通段宜 層，八角陽臺或客廳陽臺，交通核處可考慮局部 3 層，形成變化；宜采用水平錯縫規(guī)則貼法，垂直宜寬窄相間；勒腳可考慮采用蘑菇石或與基座相同；石材與涂料交界處宜采用線腳過渡。屋頂變化豐富；陽角，陽臺窗洞輪廓圓潤；白色墻體熱反射性好。墻體顏色淺黃，飽和度中，明度較高。外圍式路網(wǎng) 串聯(lián)組團式路網(wǎng)整體上抬式路網(wǎng)分割管理式路網(wǎng)車行要通而不暢 防止人車流混雜第二部分 建筑專業(yè)第一章 萬科現(xiàn)有風格純化與提升風格體系 地中海官邸風格 地中海田園風格 森海灣度假風格風格特點 紅瓦屋頂 出檐深遠，裝飾繁細 出檐中等，裝飾簡潔 出檐較小，裝飾極潔凹凸有致，變化較規(guī)則。如：設(shè)置交通標示：采用車無法通行的措施，如：道路異化、限寬、隔離樁等；加強監(jiān)控與管理，隨時調(diào)節(jié)。防止小區(qū)道路成為外來車輛的穿越道路，造成小區(qū)混亂，并使小區(qū)品質(zhì)下降。既有人行便捷出入小區(qū)的通道，也有服務(wù)與欣賞景觀，休閑娛樂，體育鍛煉的人行景觀小道。⑷整體上抬式可結(jié)合成本及市場考慮，將小區(qū)內(nèi)的第一層整體架空，做車庫或半地下車庫，車流從小區(qū)入口直接入庫，人流通過電梯或臺階入小區(qū)首層平面，以此達到人車分流目的。將車行到分隔及串聯(lián)組織各組團，車流引入組團的一到兩點，在各組團內(nèi)做到人車分流。⑵串聯(lián)組團式對于大的小區(qū)，外圍已不能滿足交通及規(guī)范的要求。⑴外圍式在入口分流后，即將車行道繞整個小區(qū)外圍環(huán)繞，車流導(dǎo)入外圍的地庫入口，或?qū)虢M團的外圍入口。對于整體上抬式人車分流可用臺階及扶梯劃分。從入口起即做人車分離。二、基本設(shè)計措施與設(shè)計手法詳見總圖附錄 01。 要與景觀、建筑、管線良好的組織起來。 車行通而不暢。第五章 小區(qū)內(nèi)交通系統(tǒng)設(shè)計要點一、基本原則 人車分流。：通向售樓處主入口的道路應(yīng)布置為景觀道，可采用鋪地、綠化、水景等手法來組織。：售樓處室外應(yīng)設(shè)置 1530 個停車位，停車路面宜鋪砌植草磚。 會所前廣場面積不宜小于 1500 平米，進深不宜小于 30 米，寬度不宜小于 50 米。 如會所與樣板樓間有大型花園（包括地下及地上花園） ，或者會所周圍設(shè)置網(wǎng)球場，室外大型泳池，則另外增加相應(yīng)場地面積。 30% 50%。 樣板樓區(qū)建議在不影響整體規(guī)劃空間效果的前提下，將項目各種類型樓盤綜合布置，從而為后期開發(fā)產(chǎn)品定位及產(chǎn)品調(diào)整提供實質(zhì)性依據(jù)。 ，觀房動線，一期樣板樓區(qū)。 一般會所宜與主次出入口結(jié)合布置。 選址應(yīng)靠近超市、商業(yè)、公園、健身、娛樂等大量人流聚集、流動處。第四章 營銷體驗區(qū)規(guī)劃要點一．營銷體驗區(qū)規(guī)劃要點，以達到吸引人流、增加拜訪量的要求。通常布置在首層較為隱蔽的位置；其數(shù)量與選點應(yīng)考慮距離因素保證使用者能方便地使用；其使用要求僅需滿足便器、洗手盆及拖布池即可。進出口的門應(yīng)考慮耐久性。 （其面積由住戶數(shù)量來計算決定，一般不小于 6 平方米） ，與住宅距離不宜小于 10 米，外部與道路相連；應(yīng)設(shè)給水點和地漏，其地面及內(nèi)壁宜貼光滑、易清潔飾面材料，并配置給排水設(shè)施、排氣通風設(shè)施和照明設(shè)施（設(shè)計過程中應(yīng)確定垃圾收集形式，即采用垃圾房還是環(huán)保型垃圾收集設(shè)備） 。，在滿足消防要求的前提下應(yīng)便于小區(qū)管理和使用。、管理員辦公室、業(yè)委會辦公室、財務(wù)室、客戶接待室，一般結(jié)合國家地方規(guī)定及物業(yè)部門要求設(shè)計。同時，應(yīng)設(shè)置合理的路徑供工作人員進出設(shè)備用房。第三章 公共設(shè)施規(guī)劃要點、成本、工程等各方因素，確定其位置。03 坡地建筑宜選擇陽坡布置建筑,保證南低北高。:01 首層樓面標高一定要統(tǒng)一,避免業(yè)主忌諱投訴。，無誤后提供設(shè)計?；S池、隔油池等的布置應(yīng)方便檢修和使用。場地排 水 設(shè) 計 ， 做 到 簡 潔 通 暢 ； 盡 量 使 用 暗 溝 組 織 場 地 的 排 水 系 統(tǒng) ，確 需 使 用 明 溝 時 ， 需 減 少 對 環(huán) 境 的 影 響 。 、車、物等的流線和各流線與出入口、停車場（位） 、廣場、消 防 車 道 及 消 防 登 高 面 設(shè) 計 的關(guān)系。每個居住區(qū)規(guī)模設(shè)置 12 個普通大盤 S 總建 30005000。第一部分 規(guī)劃總圖設(shè)計第一章 分類 規(guī)范類型 人口規(guī)模(人) 戶數(shù)(戶) 用地規(guī)模(公頃) 建筑規(guī)模(萬平方米)城郊超級大盤 城市片區(qū)規(guī)模 1020 萬 —6 .4 萬 .150 200300城郊中等大盤 居住區(qū)規(guī)模 35 萬 — 萬 60150 60150城郊普通大盤 大小區(qū)規(guī)模 萬 — 萬 2030 3050 分類 布局結(jié)構(gòu) 物業(yè)基本單位 網(wǎng)狀道路形態(tài)高開放性布局 片區(qū) +組團級街坊 組團級街坊(612 萬)城市主次干道—組團級道路(寬度借鑒小區(qū)級道路)中開放性布局 片區(qū) +小區(qū)級街坊 小區(qū)級街坊(1530 萬)城市主次干道—小區(qū)級道路低開放性布局 片區(qū)+ 居住區(qū)+小區(qū)+ 組團 小區(qū) 城市主次干道—居住區(qū)級路分類 距離(米) 道路紅線或建筑控制線之間(米) 路面寬度( 米) 通行模式城市主次干道 3050 米 (6) 過境居住區(qū)級道路 — 紅線≥20m 912 過境小區(qū)級道路 — 建筑控制線間≥10 或 14(采暖區(qū)) 69 過境或非過境組團級道路 — 建筑控制線間≥8 或 10(采暖區(qū)) 35 非過境宅間小路 — ≥ 非過境分類 基本商業(yè)面積 基本設(shè)置業(yè)態(tài) 基本設(shè)置業(yè)態(tài) 配套業(yè)態(tài)大型商業(yè)中心（超級大盤）612 萬平米 大型商場+步行街區(qū)+酒店/酒店公寓購物中心、超市、百貨店，文化娛樂、餐飲旅游、金融服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè)中等商業(yè)中心（中等大盤） 萬平米 中型商場+步行街區(qū)+(酒店/酒店公寓)超市、便利店、醫(yī)藥店，菜市場、餐飲生活服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè)街坊商業(yè)（普通大盤）總建筑面積的815%沿街商鋪或沿街商業(yè)內(nèi)街便利店、餐飲店，生活服務(wù)業(yè)—對 10 萬人以下的超級大盤，大型商業(yè)中心與中等商業(yè)中心整合即可項目規(guī)模 會所總面積 單個會所面積與數(shù)量 備注超級大盤 S 總建 60008000。6. 建筑專業(yè)要協(xié)調(diào)各專業(yè)保證凈高要求，各專業(yè)要表達開關(guān)、插座、管井、箱、柜、雨水口、地漏、潔具、集水坑等的定位。3. 方案設(shè)計單位要提供建筑外裝材料一覽表，要提供外立面造型的重要節(jié)點詳圖。同時包括各項專業(yè)廠家二次設(shè)計的審核工作。二、適用范圍本措施適用于萬科地產(chǎn)集團開發(fā)的住宅項目，承接萬科地產(chǎn)集團開發(fā)項目的設(shè)計施工單位，在施工中應(yīng)按照本措施和當?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定及技術(shù)標準，統(tǒng)一現(xiàn)場施工程序化做法，提高住宅開發(fā)綠化建造質(zhì)量。2. 該標準將作為集團項目設(shè)計、施工等工作的技術(shù)依據(jù)，與成本標準、營銷標準共同構(gòu)成萬科產(chǎn)品標準。統(tǒng)一技術(shù)標準（2022 版）編制 中心研發(fā)部 日期 2022 年 12 月 30 日校對 日期審核 日期批準 日期修訂記錄日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 校對人 審核人 批準人參加討論認定人員：目錄總則第一部分 總圖設(shè)計第一章 第二章 總平面規(guī)劃要點第三章 公共設(shè)施規(guī)劃要點第四章 營銷體驗區(qū)規(guī)劃要點第五章 小區(qū)內(nèi)交通系統(tǒng)設(shè)計要點第二部分 建筑專業(yè)第一章 萬科現(xiàn)有風格純化第二章 住宅技術(shù)要求第三章 會所技術(shù)要求第四章 配套商業(yè)技術(shù)要求第五章 地下車庫技術(shù)要求第六章 建材選用標準第三部分 結(jié)構(gòu)專業(yè)第一章 各類建筑的結(jié)構(gòu)形式及材料限額標準第二章 結(jié)構(gòu)設(shè)計總則第三章 材料選用范圍第四章 各類建筑的具體要求第五章 填充墻中構(gòu)造柱、圈梁、過梁的布置原則及配筋要求第四部分 給排水專業(yè)第一章 住宅技術(shù)要求（未含超高層）第二章 會所技術(shù)要求第三章 配套商業(yè)技術(shù)要求第四章 地下車庫技術(shù)要求第五部分 暖通空調(diào)專業(yè)第一章 住宅技術(shù)要求第二章 會所技術(shù)要求第三章 配套商業(yè)技術(shù)要求第四章 地下車庫技術(shù)要求第六部分 電氣專業(yè)第一章 住宅技術(shù)要求第二章 會所技術(shù)要求第三章 配套商業(yè)技術(shù)要求第四章 地下車庫技術(shù)要求第七部分 室內(nèi)專業(yè)第一章 會所技術(shù)要求第二章 住宅公共部位技術(shù)要求第三章 營銷樣板房技術(shù)要求第四章 精裝修房技術(shù)要求第八部分 景觀專業(yè)第一章 景觀等級分類第二章 景觀構(gòu)成第三章 不同風格景觀要求第四章 景觀設(shè)計要求總則一、編制目的1. 結(jié)合萬科房地產(chǎn)集團獨有的開發(fā)模式和經(jīng)驗，通過對國家標準未涉及到的總結(jié)提煉形成了萬科住宅統(tǒng)一技術(shù)標準。本標準針對萬科住宅項目存在的主要問題進行針對性編制，作為設(shè)計研發(fā)三創(chuàng)工作第一階段核心成果。3. 該標準每年修訂一次，由研發(fā)中心負責起草、修訂，技術(shù)決策小組審核，各相關(guān)中心、項目公司執(zhí)行。三、總設(shè)計要求1. 施工圖設(shè)計單位應(yīng)作為設(shè)計總包，配合市政設(shè)施配套專項設(shè)計，匯總管網(wǎng)綜合圖；配合各設(shè)備專業(yè)廠商完成專項設(shè)計；配合室內(nèi)外精裝修等專項設(shè)計，完成審核，并蓋章出圖。2. 正圖及每次修改圖紙編號必須注明版本與日期以便圖紙查閱、區(qū)分和存檔。4. 住宅結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)當按照戶型要求進行結(jié)構(gòu)優(yōu)化5. 方案設(shè)計單位及其施工設(shè)計單位在擴初階段，施工圖階段平面圖及立面圖上標明雨水管，陽臺落水管的位置。7. 管線綜合與景觀設(shè)計要同步進行，密切聯(lián)動。按照居住區(qū)數(shù)量設(shè)置 1 個中等大盤 S 總建 40006000。1 個有五星級酒店和大型商業(yè)中心，可折減相應(yīng)功能面積第二章 總平面規(guī)劃要點，包含售樓處、樣板房、看房通道的位置和相應(yīng)的景觀范圍。，應(yīng)做好豎向設(shè)計、排水系統(tǒng)設(shè)計，尤其是室外廣場、道路與建筑入口之間的豎向處理。（如物業(yè)用房、物業(yè)崗?fù)ぜ拔飿I(yè)名稱背景墻、衛(wèi)生站、居委會、治安聯(lián)防站、垃圾收集站，以及化糞池、隔油池、地下油庫等） 。、排煙井、設(shè)備吊裝孔洞、機動非機動車出入口等各類出地面建（構(gòu)）筑物的位置、體量與立面設(shè)計，美觀實用。對小區(qū)內(nèi)綜合管線進行有機的組織，盡量將檢查井、雨水井、通風井等設(shè)于隱蔽處或結(jié)合景觀設(shè)計綜合處理。02高低起伏通過景觀來做。，不宜形成穿透性景觀結(jié)構(gòu)。一般宜盡量考慮結(jié)合地下車庫布置；必須布置在地上時，應(yīng)避免對小區(qū)景觀造成不利影響，不應(yīng)對周邊的住戶形