【正文】 生的工程變更。工程變更的間接影響主要表現(xiàn)為變更干擾，變更干擾會(huì)影響承包商整個(gè)生產(chǎn)效率的下降。工程變更的直接成本影響是業(yè)主和承包商都無法避免的事情，由于業(yè)主和承包商屬于利益相對對立的雙方，因此，任何一方提出的變更，都會(huì)使得整個(gè)項(xiàng)目的成本增加。所以，工程變更不但會(huì)直接的使項(xiàng)目增加額外的成本和延長工期，甚至還會(huì)導(dǎo)致施工生產(chǎn)率的下降，有時(shí)還間接的影響其他相關(guān)工程的順利實(shí)施——變更干擾等。工程項(xiàng)目的成本增加及工期延長大都是源自工程變更。其中，設(shè)計(jì)方和業(yè)主提出的變更是指由于業(yè)主或設(shè)計(jì)的原因造成的，主要責(zé)任由業(yè)主方進(jìn)行承擔(dān)；而承包方提出的變更是指承包方施工人員在施工的過程中， 根據(jù)實(shí)際的情況提出的變更，也可能經(jīng)過成本、價(jià)值分析之后提出的新建議；其他方一般包括供貨商、分包商等。其中，合同變更主要是指合同在執(zhí)行過程中所發(fā)生的補(bǔ)充、刪減及修改，以保證合同的順利執(zhí)行、完成，合同最大的變更就是終止合同；設(shè)計(jì)變更是指由于設(shè)計(jì)方面的原因而導(dǎo)致的工程變更，有可能是在施工過程中，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙存在錯(cuò)誤，或其他突發(fā)情況等；施工變更是最常見發(fā)生，影響最大的一類變更，主要是指在施工的過程中，業(yè)主由于某種原因或要求趕工，或增加新工程，或工程師現(xiàn)場指令改變施工順序，或承包商經(jīng)過分析提出施工建議等等。其中，推定性變更是指那些由于變更程序的管理比較混亂，而出現(xiàn)的業(yè)主或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人口頭指示的變更，這類變更很容易導(dǎo)致在后期的索賠過程中出現(xiàn)差錯(cuò)，因此，承包商應(yīng)該盡量避免采用這種形式的變更；指令性變更是指業(yè)主或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)實(shí)際情況，正式發(fā)布“變更令”，并嚴(yán)格按照變更程序進(jìn)行的變更；核心變更是指當(dāng)工程的變更導(dǎo)致原合同失效時(shí)，就發(fā)生了本質(zhì)的變化，這類變更被稱為核心變更。 項(xiàng)目工程變更的分類工程變更按照不同的標(biāo)準(zhǔn)有很多分類方法，本文根據(jù)我國實(shí)際的工程情況，從三個(gè)角度進(jìn)行分類，即可以按指令變更進(jìn)行劃分，按照內(nèi)容變更進(jìn)行劃分，按變更中請者不同進(jìn)行劃分。狹義的工程變更是指合同范圍之內(nèi)的修改和補(bǔ)充，即對分項(xiàng)工程中的某一部分做出更改。合同方面的變更主要是指對原合同文件進(jìn)行了修改與補(bǔ)充協(xié)議。3)有的學(xué)者認(rèn)為:工程變更是由于施工條件發(fā)生了變化，從而項(xiàng)目控制者采取的能夠保證工程順利得以進(jìn)行的一種措施。關(guān)于工程變更的定義眾說紛紜:l)有的學(xué)者認(rèn)為:工程變更是指增加或減少原來合同的約定條款，或者沒有按照原合同預(yù)期的成本和工期完成任務(wù)。工程的固定性決定了生產(chǎn)要素的流動(dòng)性。工程項(xiàng)目不但受其所處環(huán)境的影響，也會(huì)對環(huán)境造成不同程度的影響。 　　(5)工程的固定性。 　　(4)不可逆轉(zhuǎn)性。 　　(3)建設(shè)周期長。 　　(2)整體性強(qiáng)。大多工程項(xiàng)目建設(shè)過程中涉及很多要素，不確定性因素也因此較多。這些約束條件不但是工程項(xiàng)目成功與否的衡量標(biāo)準(zhǔn)，也是工程項(xiàng)目實(shí)施的依據(jù)。 　　(4)實(shí)施條件的約束性。工程項(xiàng)目都具有明確的目標(biāo)，都應(yīng)用于某種特定的目的。當(dāng)然一次性并不意味著工程項(xiàng)目的時(shí)間短，實(shí)際上許多工程項(xiàng)目需要經(jīng)歷若幾年、十幾年、甚至幾十年。從這個(gè)意義來講，它們都是一次性的。 　　(2)一次性。 由于工程項(xiàng)目建設(shè)的條件、時(shí)間、地點(diǎn)等都會(huì)有些差別，都可能涉及某些以前沒有做過或者與其他項(xiàng)目不同的事情，所以它總是唯一的。一般來講，投資與建設(shè)是緊密結(jié)合的，投資是項(xiàng)目建設(shè)的起點(diǎn)，沒有投資就不可能進(jìn)行建設(shè)；反過來，沒有建設(shè)行為，就不可能實(shí)現(xiàn)投資的目的。 工程項(xiàng)目建設(shè)需要支付一定的費(fèi)用，按照一定的程序，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，并符合工程項(xiàng)目的質(zhì)量要求。第二章 項(xiàng)目工程變更及風(fēng)險(xiǎn)理論綜述 工程項(xiàng)目 工程項(xiàng)目的定義 工程項(xiàng)目是指工程建設(shè)項(xiàng)目，或者一次性工程建設(shè)任務(wù)。 本文的創(chuàng)新點(diǎn) 目前，在我國房地產(chǎn)建筑市場，項(xiàng)目工程變更控制僅僅停留在項(xiàng)目工程施工階段的合同管理上，而對項(xiàng)目工程變更進(jìn)行事前的、全面的、動(dòng)態(tài)的有效管理控制并沒有形成系統(tǒng)性的文件。(6)實(shí)證分析法實(shí)證分析是對實(shí)際的案例進(jìn)行分析，將論文涉及的研究過程及成果應(yīng)用于實(shí)例當(dāng)中。經(jīng)過專家權(quán)衡和打分之后確定指標(biāo)的模糊評判集，根據(jù)評價(jià)和模糊評判集的乘積求出風(fēng)險(xiǎn)值的大小。(4)模糊層次分析法由于很多工程項(xiàng)目無法進(jìn)行具體數(shù)值的計(jì)算，也無法將施工中的每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行逐一風(fēng)險(xiǎn)分析。對于一個(gè)研究目標(biāo)，在定量分析研究前，要進(jìn)行定性的假設(shè)和研究，因此，經(jīng)常會(huì)采用定性與定量相結(jié)合的研究方法。 研究技術(shù)路線研究方法： (l)文獻(xiàn)研究法針對研究目標(biāo)，搜集和整理相關(guān)資料，通過文獻(xiàn)的對比分析研究事物的內(nèi)在聯(lián)系和規(guī)律，從而對研究目標(biāo)有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。如何對項(xiàng)目工程變更進(jìn)行控制并有效管理，以保證項(xiàng)目工程的快速、經(jīng)濟(jì)、安全、優(yōu)質(zhì)完建，這是本文的出發(fā)點(diǎn)，也是本研究的核心內(nèi)容。但由于工程項(xiàng)目變更的復(fù)雜性、動(dòng)態(tài)性，他們對工程變更的控制還缺乏經(jīng)濟(jì)、技術(shù)及法律等方面的系統(tǒng)研究。針對項(xiàng)目工程變更對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的影響，許多專家、學(xué)者提出了預(yù)防、控制項(xiàng)目工程變更的方法，如強(qiáng)化監(jiān)理制度、程序控制等等。然而有些項(xiàng)目負(fù)責(zé)人缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，沒有將項(xiàng)目工程變更與風(fēng)險(xiǎn)兩者聯(lián)系起來，在一定程度上忽略了項(xiàng)目工程變更對項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的影響程度。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的主要內(nèi)容之一是變更管理，成本、進(jìn)度和質(zhì)量三大管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)在一定程度上有賴于對項(xiàng)目工程變更的管理和控制，因此項(xiàng)目工程變更對項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是災(zāi)難性事件。也可以說任何房地產(chǎn)施工項(xiàng)目，無論準(zhǔn)備工作做得多么周全和細(xì)致，都不可能對所有的變更進(jìn)行預(yù)見和涵蓋，都會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)因素。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程變更的控制與管理這一課題，當(dāng)前受到業(yè)內(nèi)普遍重視。這樣的后果是，在工程中標(biāo)后，承包商或者采取偷工減料控制造價(jià)的手段，或是想方設(shè)法地增加費(fèi)用，利用合同的漏洞、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的缺陷或者施工現(xiàn)場的特殊性，通過設(shè)計(jì)變更等手段增加造價(jià)。如今，房地產(chǎn)建筑市場對于大多數(shù)施工企業(yè)來說是相對的殘酷，很多施工單位面臨激烈競爭的局面。由于工程變更對工程施工存在重大的影響，國內(nèi)外專家、學(xué)者對此開展了大量的研究工作，并提出了一些預(yù)防、控制變更的方式方法：例如，項(xiàng)目管理實(shí)施監(jiān)理制度及強(qiáng)化監(jiān)理職責(zé)，對工程變更實(shí)行自動(dòng)化程序控制，或者加強(qiáng)項(xiàng)目決策人員對投資行為的管理和引導(dǎo)等等。項(xiàng)目工程的變更對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施有著巨大的負(fù)面影響，有些導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工期延誤，有些導(dǎo)致投資失控，更有些導(dǎo)致了項(xiàng)目工程的質(zhì)量問題。為了加快資金回籠，追求項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，很多開發(fā)商盡量壓縮項(xiàng)目前期勘察、設(shè)計(jì)周期，致使“三邊”（邊勘測，邊設(shè)計(jì)，邊施工）工程頻現(xiàn)。房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目本身具有長期性、高投資、組織關(guān)系復(fù)雜、參與主體眾多等特點(diǎn)，因而面臨許多不確定性風(fēng)險(xiǎn)。工程變更管理技術(shù)與理論的創(chuàng)新將隨著我國科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，建設(shè)項(xiàng)目管理水平的逐漸提高，施工工藝的進(jìn)一步改善而發(fā)生重大變化，建設(shè)項(xiàng)目的變更管理領(lǐng)域?qū)⑹且粋€(gè)永無停止的研究工作。本文從風(fēng)險(xiǎn)控制的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目過程中的變更風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了研究。因此，在房地產(chǎn)建設(shè)過程中我們需采用事前主動(dòng)預(yù)防、事中積極控制、事后努力彌補(bǔ)的手段，控制甚至消除項(xiàng)目工程變更的風(fēng)險(xiǎn)，以在項(xiàng)目建設(shè)過程中取得最大的效益。在這個(gè)漫長的過程中，常常會(huì)因?yàn)槟承┨厥獾脑虬l(fā)生工程變更，而不規(guī)范的工程變更操作又常常導(dǎo)致項(xiàng)目工期延遲和費(fèi)用超支等，給項(xiàng)目的順利完成帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)，所以項(xiàng)目變更及其風(fēng)險(xiǎn)管理在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理過程中顯得特別的重要。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的這些特性就決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中工程變更發(fā)生的必然性及影響的復(fù)雜性。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程變更風(fēng)險(xiǎn)控制研究摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的支柱性產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大的拉動(dòng)作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有建設(shè)周期長、投資額巨大、整體性強(qiáng)、工程建設(shè)涉及利益單位多，工程管理環(huán)境復(fù)雜等特點(diǎn)。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目從投資決策到項(xiàng)目建成竣工收尾交付，通常要經(jīng)歷一個(gè)漫長的過程。然而，傳統(tǒng)的工程變更及其風(fēng)險(xiǎn)管理模式是事后型管理，一般是等變更事件發(fā)生后再采取措施彌補(bǔ)，這一方面會(huì)帶來巨大的損失，另一方面不能起到很好的效果。本文將運(yùn)用建設(shè)項(xiàng)目工程風(fēng)險(xiǎn)控制的相關(guān)理論，結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目管理實(shí)際情況，對工程變更控制最容易發(fā)生的階段，同時(shí)也是控制最有效的三個(gè)階段，即工程設(shè)計(jì)階段、工程招(投)標(biāo)階段、工程施工階段的工程變更及其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的、動(dòng)態(tài)的分析和管理從而減少工程變更所帶來的風(fēng)險(xiǎn)和損失，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施和項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，為同類及相關(guān)項(xiàng)目的管理提供經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。主要針對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，介紹了項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工階段的工程變更風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、估測及評價(jià)的常用方法，并結(jié)合東方明珠工程實(shí)例，歸納了建設(shè)項(xiàng)目各階段引起項(xiàng)目工程變更的因素及可能引發(fā)的各種風(fēng)險(xiǎn)，對風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別及風(fēng)險(xiǎn)管理的方法進(jìn)行了探討，旨在為房地產(chǎn)等建設(shè)單位對建設(shè)項(xiàng)目的變更風(fēng)險(xiǎn)的分析、處理、決策提供切實(shí)可行的方法，提高建設(shè)資金使用效益。關(guān)鍵詞:建設(shè)項(xiàng)目；工程變更；設(shè)計(jì)階段；招標(biāo)階段；施工階段；風(fēng)險(xiǎn)管理第一章 緒論 研究背景 當(dāng)前，我國市場經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)、建筑行業(yè)也正處于一個(gè)蓬勃發(fā)展的歷史時(shí)期，2008年金融危機(jī)爆發(fā)后， 我國立即啟動(dòng)了40000億的拉動(dòng)內(nèi)需計(jì)劃，建設(shè)項(xiàng)目一時(shí)頻出，其任務(wù)之多、規(guī)模之大、項(xiàng)目之復(fù)雜等都超過了以往。同時(shí)在“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”已經(jīng)成為大多數(shù)企業(yè)共識(shí)的情況下，工期就成為決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。但是隨著項(xiàng)目工程的推進(jìn)，項(xiàng)目決策的調(diào)整，用戶要求的變化，或因地質(zhì)勘察的粗略、設(shè)計(jì)的錯(cuò)誤或者遺漏等等，諸多因素導(dǎo)致發(fā)生了大量的項(xiàng)目工程變更工作。由工程變更導(dǎo)致的合同爭端、工程索賠及訴訟加劇了建設(shè)方與承包方之間的矛盾。然而，項(xiàng)目工程變更是經(jīng)常性發(fā)生的，而且工程變更之間存在著差異性，有的項(xiàng)目工程變更的起因比較復(fù)雜，而且變更處于不斷的變化之中，因此，在房地產(chǎn)建筑市場中，尚未做到從經(jīng)濟(jì)合理性、施工技術(shù)可行性、環(huán)境協(xié)調(diào)性、法律法規(guī)準(zhǔn)入等多角度的系統(tǒng)性、綜合性研究。承攬到工程項(xiàng)目是施工企業(yè)生存的前提，因此，有些施工企業(yè)在投標(biāo)時(shí)拼命的壓低價(jià)格，有的甚至于以低于成本價(jià)進(jìn)行投標(biāo)。該情況在建筑市場中有愈演愈烈的跡象，這不僅影響到建筑行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，也影響了建設(shè)單位的投資效果，從更大意義上來講， 國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也受到一定程度的影響。 本文研究內(nèi)容和意義 在房地產(chǎn)建筑市場中，項(xiàng)目工程變更是無法避免的，這是由房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施的長期性、復(fù)雜性和動(dòng)態(tài)性導(dǎo)致的。項(xiàng)目工程變更的越多，越會(huì)對項(xiàng)目本身及項(xiàng)目工期造成影響，因而項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須有有效的工程變更控制與管理方法作為保證。如今，隨著房地產(chǎn)建筑市場的規(guī)范化，房地產(chǎn)工程建設(shè)中風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的規(guī)范化，項(xiàng)目相關(guān)方往往選擇投保來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，或采用風(fēng)險(xiǎn)性較小的的合同形式，或制定相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施來回避風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，項(xiàng)目目標(biāo)，如工期、成本、質(zhì)量等等，不能按預(yù)期實(shí)現(xiàn)的最大障礙就是項(xiàng)目工程變更等。另外，他們對項(xiàng)目工程變更的影響和變更的本質(zhì)，也提出了很多積極的意見和觀點(diǎn)。筆者在參與（XX房地產(chǎn)）工程建設(shè)過程中，該項(xiàng)目由于環(huán)境、地質(zhì)條件、工期等變化引起項(xiàng)目工程變更，從而引發(fā)在施工成本、質(zhì)量、進(jìn)度、安全等方面產(chǎn)生許多問題。 本文研究思路和方法 研究思路：。(2)定性與定量結(jié)合法定性研究是尋找處理問題的途徑，而定量研究是將問題數(shù)據(jù)化表示并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析的方法。(3)系統(tǒng)分析法系統(tǒng)分析是把復(fù)雜的項(xiàng)目看成系統(tǒng)工程，通過系統(tǒng)目標(biāo)分析、系統(tǒng)要素分析、系統(tǒng)環(huán)境分析、系統(tǒng)資源分析和系統(tǒng)管理分析，準(zhǔn)確地診斷問題，深刻揭示問題起因，有效地提出解決方案。因此，在研究過程中，先將承包商面對的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行層次分析，然后按照每個(gè)層次的目標(biāo)值進(jìn)行模糊評價(jià)分析。(5)管理協(xié)同方法在進(jìn)行變更風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，找出一些可以協(xié)同的要素，分析其相互間的影響和作用，進(jìn)行協(xié)同管理。可以是現(xiàn)實(shí)中實(shí)例真實(shí)地反應(yīng)研究內(nèi)容，也可以將實(shí)例與研究理論進(jìn)行對比分析，總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)。本文將以房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程變更形成過程，及其對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目影響最大的實(shí)施階段為研究對象，主要以XX(新址)建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)實(shí)施過程中如何應(yīng)用項(xiàng)目工程變更風(fēng)險(xiǎn)管理的理念，有效對項(xiàng)目工程變更進(jìn)行事前的、全面的、動(dòng)態(tài)的有效控制方法及經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，來說明房地產(chǎn)項(xiàng)目工程變更風(fēng)險(xiǎn)控制的優(yōu)勢與可行性，并希望能對其他建設(shè)項(xiàng)目的工程變更控制起到好的借鑒。它以建筑物或構(gòu)筑物為目標(biāo)產(chǎn)出物。 工程項(xiàng)目是最為典型，也是最為常見的項(xiàng)目類型，它是投資項(xiàng)目中最重要的一類，是一種投資行為與建設(shè)行為相結(jié)合的投資項(xiàng)目。建設(shè)過程實(shí)質(zhì)上是投資的決策和實(shí)施過程，是投資目的的實(shí)現(xiàn)過程，是把投入的貨幣轉(zhuǎn)換為實(shí)物資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。 工程項(xiàng)目的特征1．工程項(xiàng)目具有一般項(xiàng)目的典型特征 　　(1)唯一性。例如，盡管建造了成千上萬座建筑物，但每一座都是唯一的。任何工程項(xiàng)目都有其確定的終點(diǎn)， 工程項(xiàng)目的實(shí)施都將盡力達(dá)到其終點(diǎn)，當(dāng)工程項(xiàng)目完成后，這個(gè)項(xiàng)目就結(jié)束了。當(dāng)一個(gè)工程項(xiàng)目的目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，或者當(dāng)已經(jīng)