【正文】 門的聯(lián)系溝通等。辦公室：負(fù)責(zé)公司的人事、檔案資料、文秘信訪、接待及行政后勤等工作；財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)公司的會(huì)計(jì)、出納、經(jīng)費(fèi)收支、投資管理、經(jīng)費(fèi)運(yùn)作。本項(xiàng)目可考慮設(shè)置如下管理機(jī)構(gòu)：經(jīng)理室：設(shè)經(jīng)理1人，副經(jīng)理若干人。三、物業(yè)管理公司的目的維護(hù)小區(qū)舒適、整潔、寧?kù)o、優(yōu)雅的環(huán)境；妥善管理業(yè)主的物業(yè)，延長(zhǎng)其使用壽命，促進(jìn)物業(yè)的升值；通過多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與便民服務(wù)，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益；通過專業(yè)化管理促進(jìn)城市的兩個(gè)文明建設(shè)。堅(jiān)持“用戶至上，服務(wù)第一”的原則，為用戶提供多項(xiàng)服務(wù)，作用戶的“后勤部”、“總管家”。物業(yè)管理公司應(yīng)具有法人資格，實(shí)行獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算、享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事責(zé)任的合法企業(yè)。 做好衛(wèi)生防疫工作1） 要嚴(yán)格執(zhí)行食品衛(wèi)生法和公共場(chǎng)所衛(wèi)生管理?xiàng)l例，定期對(duì)蚊蟲孿生地噴藥、清理，加強(qiáng)對(duì)“二次供水”的消毒管理2） 做好員工勞動(dòng)保護(hù)工作，不斷改善勞動(dòng)環(huán)境，預(yù)防職業(yè)疾病，定期進(jìn)行職工體格檢查3） 制定安全生產(chǎn)操作規(guī)程，定期組織員工安全學(xué)習(xí)4） 減輕員工的勞動(dòng)強(qiáng)度，降低工作壓力，通過提高員工的身體素質(zhì)提高員工的工作效率。抓好治安管理工作1） 配備防盜、防暴設(shè)施2） 建立一支訓(xùn)練有素的專業(yè)保安隊(duì)伍，24小時(shí)巡邏警戒3） 加強(qiáng)對(duì)來訪客人和外來施工者的管理。以保安部為中心，組建義務(wù)消防隊(duì)，實(shí)施嚴(yán)格的消防監(jiān)督管理。（三）物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要內(nèi)容抓好消防管理工作要層層落實(shí)消防安全責(zé)任，健全三級(jí)防火組織，并確定相應(yīng)的防火責(zé)任人。風(fēng)險(xiǎn)管理，是通過預(yù)測(cè)、計(jì)劃、組織、統(tǒng)籌等方法理性地處理風(fēng)險(xiǎn)和避免風(fēng)險(xiǎn)，以保障現(xiàn)有及未來的資產(chǎn)不受危害的管理活動(dòng)。六、風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)即可能發(fā)生的危險(xiǎn)。五、節(jié)能管理節(jié)能管理，就是在物業(yè)管理過程千方百計(jì)地節(jié)約能源，降低管理成本，提高效益。一部分是物業(yè)本身的資料，包括從建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工建成及物業(yè)管理公司接管后對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和更新改造情況的記錄；另一部分是業(yè)主和住戶的資料，包括業(yè)主、住戶的姓名、家庭成員情況、工作單位、聯(lián)絡(luò)電話或地址、租金、管理費(fèi)繳納情況等。經(jīng)營(yíng)者定價(jià)，以雙方均可接受為原則。可組織多家投標(biāo)，擇優(yōu)選擇施工單位的方法，使之既有利于提高工程質(zhì)量，又利于減少工程造價(jià)三、管理服務(wù)住戶入住后，物管公司應(yīng)迅速開展管理服務(wù)和多種經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目計(jì)劃須經(jīng)“管委會(huì)”認(rèn)可，并向政府有關(guān)部門申報(bào)、報(bào)批 要控制完善轄區(qū)配套的進(jìn)度，合理安排好施工時(shí)間。如：增建停車場(chǎng)、車輛保管站，增設(shè)文化娛樂、體育、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，完善綠化工程，開辦幼兒園，安裝中央消防報(bào)警系統(tǒng)，平整道路，暢通排水管道，檢修供電線路等。至此，入住手續(xù)告完?！叭胱⊥ㄖ獣睉?yīng)清楚地向住戶交待辦理入住手續(xù)的時(shí)間、攜帶的證件、需繳納的款項(xiàng)及需辦理的手續(xù)和程序等。（三）做好住戶入住手續(xù)的辦理工作“入住手續(xù)”是指住戶在正式入住房屋之前需要前往管理處辦理的相關(guān)手續(xù)。第三章：物業(yè)管理的主要活動(dòng)一、住戶入住由于住戶入住期間，人員的頻繁進(jìn)出容易出現(xiàn)秩序混亂和發(fā)生事故。物業(yè)接管驗(yàn)收是落實(shí)物業(yè)管理責(zé)任制的必要手段。物業(yè)接管驗(yàn)收是在物業(yè)竣工綜合驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。四、物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收不同于物業(yè)的竣工驗(yàn)收。3）業(yè)主管理委員會(huì)章程它主要闡明的是業(yè)主管委會(huì)成立的目的、成立的方法和“管委會(huì)”的宗旨、任務(wù)、權(quán)利、義務(wù)以及“業(yè)主大會(huì)”召開的任務(wù)等。1）公共契約應(yīng)明確以下內(nèi)容：l 物業(yè)管理公司的名稱、管理服務(wù)范圍和管理權(quán)限、職責(zé)l 物業(yè)管理公司與轄區(qū)業(yè)主、住戶雙方的權(quán)利、義務(wù)及雙方的法律責(zé)任2）轄區(qū)管理規(guī)定轄區(qū)管理規(guī)定屬于物業(yè)管理公司面向轄區(qū)業(yè)主的一份綜合性管理文件。物業(yè)管理公司對(duì)外的規(guī)章制度物業(yè)管理公司對(duì)外的規(guī)章制度，包括物業(yè)管理公司向轄區(qū)業(yè)主、住戶解釋公司的宗旨、權(quán)利和義務(wù)，解釋物業(yè)管理公司的管理服務(wù)范圍，管理服務(wù)的方式、方法以及要求業(yè)主和住戶共同遵守的行為準(zhǔn)則等方面的文件。三、物業(yè)管理的規(guī)章制度物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度物業(yè)管理公司成立伊始就應(yīng)該建立一套科學(xué)的、健全嚴(yán)格的規(guī)章制度，使人人有章可循，事事有據(jù)可依。二、物業(yè)管理資金的籌措物業(yè)管理資金的來源主要有如下數(shù)項(xiàng)： 地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)提供的“公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理基金” 按照物業(yè)管理合同的規(guī)定向業(yè)主收取的“公共性管理服務(wù)費(fèi)” 按照物業(yè)管理合同的規(guī)定向業(yè)主收取的“公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理儲(chǔ)備金” 物業(yè)管理公司開展“特約管理服務(wù)”的收入 物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)性物業(yè)（或稱商業(yè)物業(yè)）的經(jīng)濟(jì)收益 物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收入 政府給予的“城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼”?？梢杂韶?fù)責(zé)人根據(jù)物業(yè)管理接管的實(shí)際需要組閣管理班子。主要包括物業(yè)管理人員的選拔和崗位培訓(xùn)、物業(yè)管理資金的落實(shí)、物業(yè)管理制度的制定和物業(yè)的接管驗(yàn)收四個(gè)方面。 物業(yè)管理是對(duì)營(yíng)銷人員培訓(xùn)的必須和重要內(nèi)容。要熟悉各種管道、各種設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)、位置和走向，并建立檔案，以方便物業(yè)管理公司接管后對(duì)物業(yè)的檢查、維修、保養(yǎng)工作。二、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的早期介入 項(xiàng)目施工建設(shè)階段的早期介入，是指物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)階段就介入，從物業(yè)管理的角度參與項(xiàng)目施工管理。 要設(shè)置物業(yè)管理工作用房、商業(yè)用房，給樓宇的清潔沖洗留公共水源，設(shè)置防盜監(jiān)控系統(tǒng)，配備防火安全裝置。綜上，我司對(duì)海拉爾北國(guó)經(jīng)典物業(yè)管理提出以下建議和提示：第一部分：物業(yè)管理運(yùn)作的基本環(huán)節(jié)第一章：物業(yè)管理的早期介入物業(yè)管理的早期介入,是指物業(yè)管理公司在正式接管物業(yè)管理工作之前進(jìn)行的工作。因此開發(fā)商必須在物業(yè)管理給予充分重視，和必要的前期投入。國(guó)企根據(jù)物業(yè)管理在物業(yè)價(jià)值中的重要地位和對(duì)公司品牌樹立的重要性出發(fā),結(jié)合北國(guó)經(jīng)典的市場(chǎng)定位,認(rèn)為對(duì)海拉爾市場(chǎng)來講，高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)尚屬新生事物，海拉爾市民對(duì)實(shí)物消費(fèi)觀到服務(wù)消費(fèi)觀的轉(zhuǎn)變需要一個(gè)過程。規(guī)范優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅能保證業(yè)主和使用者有一個(gè)高品質(zhì)的居住生活環(huán)境，而且能增強(qiáng)發(fā)展商社會(huì)信任感和投資者的信心，建立發(fā)展商在公眾中的良好形象，加強(qiáng)其在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的長(zhǎng)遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)力。內(nèi)蒙蒙西北國(guó)經(jīng)典物業(yè)管理提示建議前言優(yōu)秀的物業(yè)管理是一個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤的重要價(jià)值構(gòu)成要素，是一個(gè)地產(chǎn)品牌成為優(yōu)秀品牌的重要保證。物業(yè)管理是一個(gè)完整的系統(tǒng)工程，從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)開始到物業(yè)建成投入使用后管理工作的正常運(yùn)行，有若干環(huán)節(jié)組成。因此，物業(yè)管理盡量提供優(yōu)質(zhì)、高效的基本物業(yè)服務(wù)，在降低了住戶經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的同時(shí)，也使其享受到了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，對(duì)品牌的塑造有著重要意義。這樣會(huì)使項(xiàng)目產(chǎn)生持續(xù)增值。主要包括項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的早期介入、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的早期介入和項(xiàng)目銷售階段的早期介入一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的早期介入 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的早期介入，是指物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就介入，從物業(yè)管理的角度參與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案研究工作，從日后物業(yè)管理的角度考慮開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 小區(qū)的開放路口應(yīng)集中并設(shè)崗?fù)?，為物業(yè)管理公司實(shí)施周邊封閉式管理作準(zhǔn)備。 物業(yè)管理公司要通過跟進(jìn)整個(gè)施工過程，熟悉整個(gè)項(xiàng)目的布局情況。三、項(xiàng)目銷售階段的早期介入 物業(yè)管理是客戶、準(zhǔn)客戶和潛在客戶所關(guān)心的重要內(nèi)容，因此在銷售前就應(yīng)該確定物業(yè)管理相關(guān)的全部?jī)?nèi)容，包括物業(yè)管理收費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理承諾和物管公司等。 以下所列是項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料：1）、樓宇質(zhì)量保證書2）、樓宇使用說明書3）、業(yè)主公約4）、用戶手冊(cè)5）、樓宇交收流程6）、入伙通知書7）、入伙手續(xù)書8）、收樓書9）、承諾書10）、業(yè)主/用戶聯(lián)系表11）、遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書12）、遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表13）、裝修手冊(cè)和裝修申請(qǐng)表第二章：物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作是指住戶入住之前，物業(yè)管理公司應(yīng)做好的工作。一、物業(yè)管理人員的選聘和崗位培訓(xùn)（一）物業(yè)管理人員選聘物業(yè)管理人員的選拔工作，應(yīng)該從物業(yè)管理任務(wù)確定后開始著手。（二）物業(yè)管理人員的培訓(xùn)物業(yè)管理人員的應(yīng)知應(yīng)會(huì)主要包括如下內(nèi)容：應(yīng)知的基本內(nèi)容1）物業(yè)管理人員應(yīng)了解自身企業(yè)（所在公司）的基本情況，如：l 公司的發(fā)展史、組織結(jié)構(gòu)、勞保福利l 公司的規(guī)章制度、勞動(dòng)紀(jì)律、安全守則、業(yè)務(wù)處理程序等2）物業(yè)管理人員應(yīng)了解所管物業(yè)的基本情況，如：l 建筑物的構(gòu)造、布局、功能、數(shù)量、質(zhì)量等l 各種場(chǎng)地的使用功能、面積、布局等l 各種設(shè)備設(shè)施的位置、分布和功能等3）物業(yè)管理人員應(yīng)了解公司制定的《住戶手冊(cè)》及各種管理規(guī)定的主要內(nèi)容應(yīng)會(huì)的基本內(nèi)容1）物業(yè)管理人員應(yīng)懂得物業(yè)管理的基本常識(shí)，包括：l 應(yīng)付特發(fā)事故（如火警、盜警、人員傷亡等）的基本常識(shí)l 防盜、防事故、防罪案的意識(shí)及其基本常識(shí)l 消防管理?xiàng)l例及防火滅火基本知識(shí)l 待人接物的基本禮儀和禮貌用語(yǔ)l 維護(hù)環(huán)境整潔的基本要求及基本標(biāo)準(zhǔn)2）物業(yè)管理人員應(yīng)熟悉本崗位的職責(zé)和本崗位的操作技巧和技能3）物業(yè)管理人員應(yīng)掌握以下學(xué)科的基本知識(shí)：包括行政管理、城市規(guī)劃、房屋構(gòu)造、建筑設(shè)備、市政工程、園林綠化、財(cái)務(wù)管理、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、電子計(jì)算機(jī)等。對(duì)物業(yè)管理各項(xiàng)資金的收取，物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法規(guī)的規(guī)定?？梢詫⒐镜囊?guī)章制度綜合成一本《員工手冊(cè)》，方便員工全面地了解公司整套的規(guī)章制度。物業(yè)管理公司對(duì)外的規(guī)章制度主要有：“公共契約”、“轄區(qū)管理規(guī)定”、“業(yè)主（住戶）管理委員會(huì)章程”和“住戶手冊(cè)”等。主要包括：向業(yè)主介紹轄區(qū)的管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)權(quán)限；公布物業(yè)公司管理轄區(qū)的有關(guān)原則；公布使用、維修和養(yǎng)護(hù)物業(yè)的有關(guān)規(guī)定；公布維護(hù)環(huán)境和治安的有關(guān)規(guī)定；公布管理經(jīng)費(fèi)的有關(guān)規(guī)定等等。4）住戶手冊(cè)住戶手冊(cè)介紹的內(nèi)容一般包括：轄區(qū)的概況、轄區(qū)管理和提供各種服務(wù)概況、轄區(qū)管理規(guī)定、住戶（業(yè)主）須知、家居安全指南及常用電話號(hào)碼等。它是物業(yè)管理單位接管開發(fā)建設(shè)單位移交的新建物業(yè)或接管已經(jīng)投入使用的原有物業(yè)所進(jìn)行的驗(yàn)收。驗(yàn)收的對(duì)象包括房屋、房屋的配套設(shè)備、房屋的外部條件、綜合功能等。物業(yè)接管驗(yàn)收后，物業(yè)管理公司正式開始對(duì)接管物業(yè)實(shí)施管理，除特殊情況外，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)工程的維護(hù)、改建費(fèi)用。所以，住戶入住期間是物業(yè)公司不容忽視的環(huán)節(jié)，并應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：（一）物業(yè)管理處各方面的人員必須到位（二）要注意加強(qiáng)治安管理和安全管理工作應(yīng)加以防范的事故：1） 住戶財(cái)物被盜2） 住戶之間的沖突3） 火災(zāi)4） 人身傷亡防范事故應(yīng)做好的工作1） 加強(qiáng)對(duì)進(jìn)出人員的管理2） 有計(jì)劃地安排住戶有序地分批入住，但又應(yīng)在較為集中的時(shí)間內(nèi)裝修及在較為集中的時(shí)間內(nèi)入住3） 加強(qiáng)保安巡邏4） 加強(qiáng)裝修管理工作，堅(jiān)決杜絕違章裝修。住戶在收到物業(yè)管理公司發(fā)出的“入住通知書”后，應(yīng)按通知書上安排的時(shí)間和要求前往管理處辦理入住手續(xù)。 當(dāng)住戶交清各種需交費(fèi)用，并簽署了“公共契約”后，管理處就可以向住戶發(fā)放鑰匙和通水電。住戶入住時(shí)，除了交清購(gòu)房余款外，一般還應(yīng)繳納如下費(fèi)用： 裝防盜門、防盜網(wǎng)的費(fèi)用 公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理儲(chǔ)備金 預(yù)售6個(gè)月的“公共性管理服務(wù)費(fèi)” 裝修管理押金 清運(yùn)裝修垃圾押金（四）要與住戶建立良好的關(guān)系（五）利用有利時(shí)機(jī)向住戶宣傳各項(xiàng)管理規(guī)章制度（六）要做好“業(yè)主管理委員會(huì)”成立的組織活動(dòng)二、完善配套設(shè)施完善配套設(shè)施，是指物業(yè)管理公司接管物業(yè)后，對(duì)投入使用了一段時(shí)間后暴露出來的施工質(zhì)量問題和規(guī)劃的不盡人意之處進(jìn)行處理，填補(bǔ)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工過程的不足，使管轄區(qū)保持良好的環(huán)境和設(shè)施，贏取業(yè)主和住戶的信賴。完善轄區(qū)配套工作應(yīng)注意以下幾點(diǎn)； 做好完善轄區(qū)配套項(xiàng)目計(jì)劃并落實(shí)好經(jīng)費(fèi)。對(duì)于涉及面廣、對(duì)住戶正常生活影響大的項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)籌安排，分期、分割施工，盡量減少對(duì)住戶的干擾 要保證完善轄區(qū)配套項(xiàng)目的施工質(zhì)量，防止再次留下施工質(zhì)量隱患。管理服務(wù)分為公共性管理服務(wù)和特約性管理服務(wù)兩類：公共性管理服務(wù)是物業(yè)管理公司為轄區(qū)所有業(yè)主、住戶提供的服務(wù)公共性管理服務(wù)費(fèi)由以下幾項(xiàng)構(gòu)成：l 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)l 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)l 綠化管理費(fèi)l 清潔衛(wèi)生費(fèi)l 保安費(fèi)l 辦公費(fèi)l 物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)l 法定稅費(fèi)特約性管理服務(wù)是物業(yè)管理公司為滿足業(yè)主的特殊需求而提供的服務(wù)特約管理服務(wù)費(fèi)只是享受特約服務(wù)的業(yè)主繳納。管理服務(wù)費(fèi)的收取方法一般為三種：l 銀行代收，即住戶按規(guī)定時(shí)間到銀行自行繳納l 住戶到管理處繳納l 管理處收款員上門向住戶收取四、物業(yè)檔案管理物業(yè)管理的檔案資料由兩部分組成。建立物業(yè)管理的檔案資料關(guān)鍵要抓好收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。節(jié)能管理主要包括調(diào)查研究，分析評(píng)估、實(shí)施改良三個(gè)環(huán)節(jié)。是危害現(xiàn)有或未來資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)、收入、人身、無形資產(chǎn)的任何事物。（一）物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要環(huán)節(jié)： 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)鑒別 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制（二）物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要措施： 籌措風(fēng)險(xiǎn)資金 購(gòu)買各種保險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 雇傭風(fēng)險(xiǎn)管理顧問，提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平 加強(qiáng)對(duì)人和財(cái)務(wù)的管理，全面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。定期進(jìn)行防火檢查，根據(jù)查出的火險(xiǎn)隱患，制定和落實(shí)消防整改措施。1） 配備現(xiàn)代化消防設(shè)施2） 建立和健全防火安全制度3） 要定期組織防火演習(xí)。健全出入證、出入登記制度4） 加強(qiáng)對(duì)公司員工進(jìn)行安全管理教育，如突發(fā)事件的處理，報(bào)警、現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)、急救、事故報(bào)告等5） 建立財(cái)務(wù)管理制度，如貨物放行制度、現(xiàn)金管理制度等。加強(qiáng)電腦系統(tǒng)的管理工作第二部分：物業(yè)管理公司第一章：物業(yè)管理公司的性質(zhì)、宗旨、目的一、物業(yè)管理公司的性質(zhì)物業(yè)管理公司是從事物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，它是以住宅小區(qū)、寫字樓宇、商業(yè)大廈、綜合