【正文】 物，在產(chǎn)品日益同質(zhì)化的情況下，產(chǎn)品要想突出，就只能靠包裝吸引大家的注意力。下面是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃人士炒作熱點(diǎn)的思路和套路，提供給大家以供參考。%的住戶對(duì)開(kāi)發(fā)商抱怨過(guò)，抱怨的主要方面是物業(yè)管理、工程質(zhì)量和開(kāi)發(fā)商的承諾不兌現(xiàn)。但在對(duì)質(zhì)量要素的關(guān)注中，最為重視的依次是：工程質(zhì)量、戶型與布局設(shè)計(jì)、功能質(zhì)量、物業(yè)管理、自然與人文環(huán)境、小區(qū)配套設(shè)施。結(jié)果顯示，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)2003年用戶滿意指數(shù)為64分。分析認(rèn)為，政府在土地市場(chǎng)的高壓態(tài)勢(shì)使過(guò)去的用地模式一去不復(fù)返了，開(kāi)發(fā)商在用地上會(huì)日益艱難。據(jù)悉，聯(lián)合檢查驗(yàn)收組將分成九個(gè)小組對(duì)各省(區(qū)、市)展開(kāi)實(shí)況調(diào)查。此次驗(yàn)收主要集中在四大方面：清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)的情況、農(nóng)民征地補(bǔ)償安置費(fèi)的清欠情況、經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度落實(shí)情況以及土地違法案件查處情況。據(jù)透露，從3月底開(kāi)始，聯(lián)合檢查驗(yàn)收組將集中火力對(duì)各省(區(qū)、市)的土地市場(chǎng)整頓治理狀況進(jìn)行階段性檢查驗(yàn)收。（搜房網(wǎng)）返回〖戰(zhàn)略布局〗政府對(duì)土地市場(chǎng)高壓態(tài)勢(shì)將使開(kāi)發(fā)商拿地日益艱難　　土地市場(chǎng)的整風(fēng)運(yùn)動(dòng)已呈山雨欲來(lái)之勢(shì)。同時(shí)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房屋的價(jià)格完全由市場(chǎng)接受能力所決定，在市場(chǎng)好的情況下，沒(méi)人可保證房地產(chǎn)商會(huì)將“土地年租制”帶來(lái)的成本下跌部分全部在房?jī)r(jià)中扣除；在市場(chǎng)不好的情況下，即使沒(méi)有“土地年租制，房地產(chǎn)商也會(huì)擠壓自己的利潤(rùn)降低房?jī)r(jià)。該建議的提出和目前房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)和百姓收入脫節(jié)、房?jī)r(jià)不斷下跌給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的壓力有關(guān)，但希望通過(guò)減低一次性繳納的土地出讓金來(lái)降低房?jī)r(jià)，達(dá)到促進(jìn)房屋銷售的愿望是否能如愿卻是一個(gè)未知數(shù)。因此，物業(yè)稅能包含的房地產(chǎn)在建期間的稅費(fèi)最多是土地出讓金，某些媒體實(shí)際上是將過(guò)去爆炒的“土地年租制”重新包裝進(jìn)行宣傳。專家表示，有人認(rèn)為征收物業(yè)稅會(huì)使房?jī)r(jià)大幅下跌，是誤以為“開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”會(huì)統(tǒng)一替代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間發(fā)生的各種稅費(fèi)，但事實(shí)是，房地產(chǎn)商使用城鎮(zhèn)土地發(fā)生的拆遷費(fèi)用、使用農(nóng)田要繳納的耕地占用稅，以國(guó)家目前的財(cái)力根本不可能留給購(gòu)房人在房屋使用期間分期繳納。（北京娛樂(lè)信報(bào)）返回物業(yè)稅系“土地年租制”翻版，專家認(rèn)為房?jī)r(jià)不可能大幅下跌　　近期某些媒體將征收物業(yè)稅描繪成會(huì)使房?jī)r(jià)下跌20%－40%，引起部分購(gòu)房人持幣觀望。但銀行界人士也表示，銀行間確實(shí)存在個(gè)貸之爭(zhēng)，如果為了拉貸款而對(duì)借款人的還款能力缺少考慮，很容易產(chǎn)生不良貸款，這對(duì)整個(gè)金融體系是個(gè)威脅。月收入在5000元以下的收入證明，銀行一般不會(huì)查；月收入在5000元以上的，銀行也僅會(huì)隨機(jī)抽查很少的一些客戶。因?yàn)?，目前，單位并不需要為員工收入證明的真實(shí)情況承擔(dān)法律責(zé)任。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉也表示，關(guān)鍵是，目前銀行還沒(méi)有可靠的辦法來(lái)掌握購(gòu)房者的收入。事實(shí)上，許多單位給員工出具的收入證明，有很大的隨意性——買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，購(gòu)房者開(kāi)低收入證明；買較貴的商品房時(shí)，他們又可以開(kāi)出高收入證明。因?yàn)?，?gòu)房者完全可以根據(jù)這一比例來(lái)調(diào)整收入證明上的數(shù)字。這就是說(shuō)，如果貸款人月收入1萬(wàn)元，其每月房貸還款額最多不得超過(guò)5000元（包括物業(yè)費(fèi)）；如果貸款人已有每月還款2000元的其他債務(wù)，則房貸每月還款額最多不得超過(guò)3500元。金地房地產(chǎn)信息周刊行政管理部 第252期 20040323〖政策解讀〗《指引》中個(gè)貸收支比例的規(guī)定缺乏可操作性物業(yè)稅系“土地年租制”翻版，專家認(rèn)為房?jī)r(jià)不可能大幅下跌〖戰(zhàn)略布局〗政府對(duì)土地市場(chǎng)高壓態(tài)勢(shì)將使開(kāi)發(fā)商拿地日益艱難調(diào)查顯示，物業(yè)管理和小區(qū)配套設(shè)施成住宅“弱點(diǎn)”〖策略設(shè)計(jì)〗房地產(chǎn)項(xiàng)目炒作有何常規(guī)思路？房地產(chǎn)項(xiàng)目炒作有何常規(guī)思路？〖深圳行情〗深圳住宅市場(chǎng)出現(xiàn)3大新動(dòng)向深圳灣濱海休閑帶建設(shè)正式啟動(dòng)將全面沖擊片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)寶安商圈無(wú)可限量的未來(lái)不能為潛在的問(wèn)題給削弱深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)今年呈現(xiàn)4大特點(diǎn)〖異地傳真〗上海地價(jià)大幅上漲，現(xiàn)在條件下拿地的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很大發(fā)改委叫停，北京高爾夫球場(chǎng)難逃清查之禍“商務(wù)”概念回歸，京城CBD寫字樓今年將復(fù)蘇重慶房地產(chǎn)業(yè)成為資本涌入的“洼地”〖建材時(shí)尚〗國(guó)內(nèi)線材、螺紋鋼盤整走勢(shì)可能貫穿整個(gè)三月新型防水材料市場(chǎng)今年走旺〖物業(yè)管理〗物業(yè)管理在接管與入伙時(shí)要注意哪些問(wèn)題？只要肯動(dòng)腦，社區(qū)物業(yè)服務(wù)就是“印鈔機(jī)”〖投資技巧〗房產(chǎn)投資須謹(jǐn)防“位置”陷阱〖政策解讀〗《指引》中個(gè)貸收支比例的規(guī)定缺乏可操作性　　銀監(jiān)會(huì)月初公布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見(jiàn)稿）》涉及的條款是否具有可操作性問(wèn)題正引起業(yè)界的質(zhì)疑。按照《指引》規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）。更多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)個(gè)人房貸規(guī)定具體的支出與收入比，有點(diǎn)形同虛設(shè)。一位地產(chǎn)界人士表示，雖然有了比例限制，但銀行借以掌握借款人真實(shí)收入的手段，并沒(méi)有什么提高。一些單位出具的收入證明，已經(jīng)明顯偏離了行業(yè)的收入標(biāo)準(zhǔn)。某種程度上說(shuō)，銀行要求提供收入證明，更多的是一種心理安慰，形式大于內(nèi)容。而據(jù)一位商業(yè)銀行信貸人士透露：銀行對(duì)個(gè)人收入證明的把關(guān)，也不很嚴(yán)格。他透露，目前銀行的個(gè)貸業(yè)務(wù)十分火暴，但由于人力有限，要對(duì)每個(gè)貸款人的還款能力進(jìn)行審查，還很難做到。防范個(gè)貸中暗藏的金融風(fēng)險(xiǎn)，正是此次《指引》出臺(tái)的主要目的。但有關(guān)專家對(duì)此表示了質(zhì)疑。房地產(chǎn)商在得到出讓土地要繳納的契稅、出售房屋要繳納的營(yíng)業(yè)稅及相應(yīng)要繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅和房地產(chǎn)商盈利后要繳納的企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)商做為企業(yè)要自行繳納的稅種，也不可能納入物業(yè)稅范圍之內(nèi)，在土地出讓期間發(fā)生的土地增值稅則應(yīng)由土地出讓方繳納，這何購(gòu)房人更扯不上任何關(guān)系。所謂的“土地年租制”是土地的所有者依法將一定期限的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，并由該土地使用權(quán)承租人按期繳納租金并履行相應(yīng)的義務(wù)。首先，房地產(chǎn)商的土地得到的渠道并非都是直接來(lái)源于土地的所有者——國(guó)家，而相當(dāng)大的一部分來(lái)源于土地使用權(quán)的擁有者，實(shí)行“土地年租制”能帶來(lái)土地實(shí)際價(jià)格下跌非常有限，在整體房?jī)r(jià)中所占比例不過(guò)是單位數(shù)而已。因此，購(gòu)房人如果確有需要買房，在合適的時(shí)候大可不必因可能要征收的“物業(yè)稅”而持幣觀望。日前，由國(guó)家發(fā)改委、監(jiān)察部、國(guó)土資源部、建設(shè)部、審計(jì)署組成的聯(lián)合檢查驗(yàn)收組已經(jīng)成立。對(duì)達(dá)不到治理整頓目標(biāo)要求的，將責(zé)令改正，而整改期間該地區(qū)將暫停受理當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)用地報(bào)批，暫停下達(dá)建設(shè)用地指標(biāo)。據(jù)悉，檢查重點(diǎn)是開(kāi)發(fā)區(qū)整頓情況。國(guó)土資源部土地市場(chǎng)秩序治理整頓辦公室負(fù)責(zé)人指出，整頓工作具有長(zhǎng)期性、復(fù)雜性，今后土地市場(chǎng)將繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)，有關(guān)部門將深化治理整頓工作，防止出現(xiàn)反彈。（南方都市報(bào)）返回調(diào)查顯示，物業(yè)管理和小區(qū)配套設(shè)施成住宅“弱點(diǎn)” 　　由中國(guó)質(zhì)量協(xié)會(huì)、全國(guó)用戶委員會(huì)組織開(kāi)展的2003年全國(guó)住宅用戶滿意度指數(shù)測(cè)評(píng)已圓滿完成。此次測(cè)評(píng)表明，住宅用戶對(duì)相關(guān)自己居住質(zhì)量各方面的滿意程度由高到低依次為：功能質(zhì)量、戶型與布局設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、自然環(huán)境和人文環(huán)境、物業(yè)管理、小區(qū)配套設(shè)施。在各項(xiàng)質(zhì)量的具體評(píng)價(jià)中，對(duì)住宅隔聲和門窗質(zhì)量滿意度評(píng)價(jià)較低；在戶型和布局設(shè)計(jì)方面，用戶對(duì)樓內(nèi)公用設(shè)施的設(shè)計(jì)和住宅凈高度的滿意度較低；在功能質(zhì)量方面，對(duì)保溫、隔熱評(píng)價(jià)較低；在物業(yè)管理方面，對(duì)保潔情況較為認(rèn)可，對(duì)物業(yè)管理人員的親和力、住宅區(qū)安全防衛(wèi)、房屋維修服務(wù)滿意度一般，而對(duì)機(jī)動(dòng)車停放管理、物業(yè)管理收費(fèi)的合理性及其他服務(wù)比較不滿意。（北京晚報(bào)）返回〖策略設(shè)計(jì)〗房地產(chǎn)項(xiàng)目炒作有何常規(guī)思路？　　一個(gè)樓盤要想熱銷，必須形成熱點(diǎn)，而要想成