【正文】 必須開發(fā)利用劣質土地。由于現(xiàn)代建筑物技術要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會經(jīng)濟力量和技術水平。天然的土地有限，用作興建 建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質。當然，對于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。而無論何種建筑物，其 基礎總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。 (一)物業(yè)的自然屬性 物業(yè)的自然屬性又稱物業(yè)的物理性質，是指與物業(yè)的物質實體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質 ，它是物業(yè)社會經(jīng)濟性質的物質內容和物質基礎。 二、物業(yè)的性質 世界上每個事物都有自己的屬性，物業(yè)也不例外。物業(yè)應是房產和地產的統(tǒng)一。 關于物業(yè)的內涵，國內各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素： (1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇； (2)與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施； (3)屋宇的建筑(包括內部的多項設施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內非主干交 通道路。物業(yè)既可指單元性的地產，也可指單元性的建筑物?！拔飿I(yè)”一詞在國外，特別是在東南亞地區(qū)是作為 房地產的別稱或同義詞而使用的。 基于上述分析，“物業(yè)”這一概念的定義可界定為：物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設備，市政、公用設施，屋宇所在的 建筑地塊與附屬的場地、庭院?！拔飿I(yè)”有時也可用來指某項具體的房地產，然而，它只是 指房地產的交易、售后服務這一使用階段或區(qū)域。 (3)概念外延不同。 因此，從宏觀的角度來看，一般只用“房地產”而非“物業(yè)”。 (2)適用范圍不同。 從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房地產”、“不動產”三個概念雖有內在的緊密聯(lián)系，然而內涵不完全相同，歸納起來，主要區(qū)別有： (1)稱謂領域不同。房地產的表述傾向于表明這種財產是以房屋和土地作為物質載體，而不動產的表述側重于表明這種財產具有 不可移動這一獨特屬性，但兩者所指乃同一對象。房地產由于其位置固定，不可移動，通常又被稱為不動產。 “不動產”一詞譯自英語real estatｅ或real property。 從法律意義上說，房地產本質上是指以土地和房屋作為物質存在形態(tài)的財產。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結合的土地。 三、物業(yè)與房地產、不動產的區(qū)分 “物業(yè)”、“房地產”、“不動產”三個概念常被交換使用，三者之間有著密切的聯(lián)系 。在這一權利體系中，各種權利可以以不同形式組合，也可 以相互分離，單獨行使、享有。房地產物權，在我國是指物權人在法律規(guī)定 的范圍內享有的房屋的所有權，及其占有土地的使用權?！冻鞘蟹康禺a管理法》對物業(yè)管理公司資質驗證、物業(yè)管理、產權產籍管理等等都有明文規(guī)定。由于物業(yè)的稀缺性，也因為物業(yè)是 關系到國計民生、社會穩(wěn)定的重大問題，更因為我國的物業(yè)是從福利性分配享有、行政性管理轉換過來的，政府在宏觀政策上的調控就顯得尤為重要。從某一時期來看，物業(yè)的價格可能有升有降、上下波動；但從長期來看，它無疑呈現(xiàn)出在波動中 上揚、呈螺旋式上升的趨勢。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來 越多的人們所認識。物業(yè)在供應上的短缺，一方面表 現(xiàn)為土地資源供應的絕對短缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應的相對短缺。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價值和 商品經(jīng)濟決定的，它具有幾方面的實質性內容：物業(yè)的價值和使用價值是通過市場交易活動得以實現(xiàn)的，物業(yè)的買賣、租賃、抵押，土地使用權的出讓與轉讓，都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的 具體方式；物業(yè)的開發(fā)建筑、經(jīng)營管理都是商品經(jīng)濟活動，必須遵從價值規(guī)律這一最基本的經(jīng)濟運行規(guī)律；物業(yè)的分配與消費，即便是非盈利性的，也無不充斥著商品的行為，奉行著 “商品—貨幣”的規(guī)則；參與物業(yè)開發(fā)建設、經(jīng)營管理與消費的人與人之間的關系，本質上是一種商品經(jīng)濟的關系，從生產到消費都不是無償?shù)摹? (二)物業(yè)的社會屬性 物業(yè)的社會屬性可以從兩個方面來研究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟屬性；從這一商 品的生產關系和財產關系的調整及歸屬來看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權屬問題。沒有配套設施 的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。所以， 物業(yè)既可以一次性出售，也可以通過出租的方式零星出售，邊流通邊消費；其價值可以一次收回，也可以在較長時期中多次收回。物業(yè)的長期性主要是就建筑物而言的。 物業(yè)的永久性是就土地而言的。 物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動性。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術經(jīng)濟條件的不同，形成了物業(yè)形式的多樣性。土地的優(yōu)劣，在農村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術條件。 物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。人類只能在有限的土地上開發(fā)建設。 物業(yè)的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。例如，從總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉(xiāng)村，在經(jīng)濟、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地 。因此，在經(jīng)濟發(fā)達的社會，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物 質內容。物業(yè)的自然屬性主要指： 物業(yè)的物質實體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。分析和把握物業(yè)的屬性，對于我們了 解物業(yè)和物業(yè)管理的本質，掌握物業(yè)管理運作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的意義。這里的地產，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。 由此觀之：單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設施的樓宇，不能稱之為完整意義 上的物業(yè)。物業(yè)有大 小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對分割，整個住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業(yè)。 物業(yè)是單元性的房地產。房地產物業(yè)管理知識講解作者：日期：第一章 物業(yè)管理的基本概念第一節(jié) 物 業(yè) 一、物業(yè)的含義 “物業(yè)”一詞譯自英語ｐropertｙ或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產?！拔飿I(yè)”一詞在國外，特別是在東南亞地區(qū)是作為 房地產的別稱或同義詞而使用的。物業(yè)既可指單元性的地產，也可指單元性的建筑物。 關于物業(yè)的內涵，國內各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素： (1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇； (2)與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施； (3)屋宇的建筑(包括內部的多項設施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內非主干交 通道路。物業(yè)應是房產和地產的統(tǒng)一。 二、物業(yè)的性質 世界上每個事物都有自己的屬性，物業(yè)也不例外。 (一)物業(yè)的自然屬性 物業(yè)的自然屬性又稱物業(yè)的物理性質，是指與物業(yè)的物質實體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質 ，它是物業(yè)社會經(jīng)濟性質的物質內容和物質基礎。而無論何種建筑物，其 基礎總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。當然，對于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質。天然的土地有限，用作興建 建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。由于現(xiàn)代建筑物技術要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會經(jīng)濟力量和技術水平。由于土地數(shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟的發(fā)展 ，人類就必須開發(fā)利用劣質土地。物業(yè)的多樣性主要是就建筑物而言的 。每一建筑物都是單件產品，它們在類別、品種、規(guī)格、結構、式樣、外觀，以及年代等方面 ，都存在著某種不同之處。人們無法將某一物業(yè)從偏遠區(qū)位 移動到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動法律意義或實質上的物業(yè)位置。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失 或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長期使用。 物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設施，滿足人們各種需要的特性。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。 首先，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。 其次，物業(yè)的經(jīng)濟屬性還表現(xiàn)為它的供應上的短缺性。 再次，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。應該看到，物業(yè)的增值是一種長期的趨勢，而不是直線式的運動。 最后，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調控性。具體表現(xiàn)在：一是為了維護土地 的社會主義公有性，合理保護、開發(fā)土地資源，實現(xiàn)城市經(jīng)濟、社會發(fā)展目標，科學、合理地規(guī)劃、建設城市，并與城市的遠景發(fā)展需要結合起來，政府通過各種政策、法令、法規(guī)， 從宏觀上來調控物業(yè)建設的數(shù)量、容積、布局、高度、類別等；二是物業(yè)建設是一個系統(tǒng)工程，涉及許多相關的法律、法規(guī)、政策，也涉及市容環(huán)境保護、綠化、治安管理等有關法規(guī) 條例；三是作為物業(yè)本身，其管理也有一個法律和政策的約束、規(guī)范的過程。 物業(yè)的法律屬性集中反映在物權的關系上。 與購置其他商品不同的是，購入物業(yè)就意味著購入一宗不動產之所有權(物權)，而且， 物業(yè)的所有權不僅是一項單項權利，而且是一個權利束，擁有多項權能，如租售、抵押，形成一個完整的、抽象的權利體系。顯然，房地產物權比其他商品財產權的結構更為復雜。 “房地產”一詞有狹義和廣義兩種解釋：狹義的房地產是指房屋、屋基地以及附屬土地 。廣義的房地產是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。這種財產是指寓含于房地產實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、租賃 權、抵押權等。在英語中，real estate 具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；real property具體是指real estate及其附帶的各種權益。從廣義 的“房地產”概念來說，“房地產”與“不動產”是同一語義的兩種表述。英語中，real estate和ｒeal property 可互譯互稱，兩者關系可見一斑。就一般情況而言，“不動產”是民法慣常使用的詞匯，“房地產” 則是經(jīng)濟法和行政法及商事實務中較常用的稱謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產領域中單元性的房地產概念的別稱。“房地產”與“物業(yè)”在某些方面可通用(如基于狹義房地產概念) ，但“物業(yè)”一般多指一個單項的“物業(yè)”單位(如單項的房產、地產)或一個獨立的房地產 公司(也稱“物業(yè)公司”)；而“房地產”是指一個國家、地區(qū)或城市所擁有的房產和地產。如“房地產業(yè)”不可以“物業(yè)”代替，“房地產體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。一般而言，“房地產”概念的外延是包括房地產的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個過程。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與 部分之差。物業(yè)根據(jù)其用途可分為：住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等第一節(jié) 物 業(yè) 一、物業(yè)的含義 “物業(yè)”一詞譯自英語ｐropertｙ或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產。 物業(yè)是單元性的房地產。物業(yè)有大 小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對分割，整個住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業(yè)。 由此觀之：單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設施的樓宇，不能稱之為完整意義 上的物業(yè)。這里的地產，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。分析和把握物業(yè)的屬性，對于我們了 解物業(yè)和物業(yè)管理的本質，掌握物業(yè)管理運作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的意義。物業(yè)的自然屬性主要指： 物業(yè)的物質實體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。因此，在經(jīng)濟發(fā)達的社會，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物 質內容。例如，從總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉(xiāng)村，在經(jīng)濟、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地 。 物業(yè)的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。人類只能在有限的土地上開發(fā)建設。 物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。土地的優(yōu)劣，在農村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術條件。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術經(jīng)濟條件的不同，形成了物業(yè)形式的多樣性。 物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動性。 物業(yè)的永久性是就土地而言的。物業(yè)的長期性主要是就建筑物而言的。所以， 物業(yè)既可以一次性出售，也可以通過出租的方式零星出售，邊流通邊消費；其價值可以一次收回，也可以在較長時期中多次收回。沒有配套設施 的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。 (二)物業(yè)的社會屬性 物業(yè)的社會屬性可以從兩個方面來研究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟屬性；從這一商 品的生產關系和財產關系的調整及歸屬來看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權屬問題。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價值和 商品經(jīng)濟決定的，它具有幾方面的實質性內容：物業(yè)的價值和使用價值是通過市場交易活動得以實現(xiàn)的，物業(yè)的買賣、租賃、抵押，土地使用權的出讓與轉讓，都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的 具體方式；物業(yè)的開發(fā)建筑、經(jīng)營管理都是商品經(jīng)濟活動，必須遵從價值規(guī)律這一最基本的經(jīng)濟運行規(guī)律；物業(yè)的分配與消費，即便是非盈利性的，也無不充斥著商品的行為，奉行著 “商品—貨幣”的規(guī)則；參與物業(yè)開發(fā)建設、經(jīng)營管理與消費的人與人之間的關系，本質上是一種商品經(jīng)濟的關系，從生產到消費都不是無償?shù)摹Ｎ飿I(yè)在供應上的短缺，一方面表 現(xiàn)為土地資源供應的絕對短缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應的相對短缺。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來 越多的人們所認識。從某一時期來看，物業(yè)的價格可能有升有降、上下波動；但從長期來看，它無疑呈現(xiàn)出在波動中 上揚、