【正文】 能分區(qū)，并在 240 ㎡左右、 285 ㎡左右、 320 ㎡ 左右三類戶型中各選擇一套較典型的戶型精裝修。 （ 2） 庭院尺寸建議，以下尺寸僅供參考 （請(qǐng)營(yíng)銷部、百達(dá)行確認(rèn)） 戶型 花園面積 240 ≥ 80 ㎡ 285 ≥ 120 ㎡ 320 ≥ 150 ㎡ 370 ≥ 180 ㎡ 500 ≥ 250 ㎡ 6) 產(chǎn)品升級(jí)建議 （ 1） 后期部分產(chǎn)品要考慮市場(chǎng)需求的升級(jí)，調(diào)整產(chǎn)品的類型，對(duì)產(chǎn)品面積、功能進(jìn)行調(diào)整。 （ 6） 壁爐 部分戶型考慮設(shè)置壁爐。 （ 4） 露臺(tái)： 一層露臺(tái)：此部分露臺(tái)主要的功能是作為室內(nèi)外空間的過(guò)渡區(qū)，也是室外活動(dòng)的重要區(qū)域。 （ 3） 主臥、主衛(wèi)： 充分考慮采光和與室外景觀的呼應(yīng)， 其中主臥衛(wèi)生間要舒適、寬敞、通透， 給業(yè)主自由裝修的空間。 500 平米的戶型考慮除客廳外，設(shè)置家庭室，客廳部分宜挑空處理。 以下是對(duì)幾個(gè)主要的功能區(qū)說(shuō)明 : （ 1） 客廳： 作為度假別墅內(nèi)主要的公共活動(dòng)功能區(qū)，客廳主要是滿足家庭和度假同伴公共活動(dòng)的需求。 具體的產(chǎn)品配比如下： （請(qǐng)營(yíng)銷部、百達(dá)行確認(rèn)） 獨(dú)棟 別墅 地上單體建筑面積（ m2） 戶型種類 數(shù)量 配比（ %） 285 4 30% 320 2 10% 370 2 8% 500 1 2% 聯(lián)排 240 4 50% 3) 功能區(qū)建議 一方面，由于別墅單體面積較小，不可能把每一個(gè)功能區(qū)都做得盡善盡美；公司 logo 公司名稱 第 9 頁(yè) / 共 34 頁(yè) 另一方面，客戶需求千差萬(wàn)別，對(duì)房間功能的定義也有自己的想法。 落水系統(tǒng)：鋁合金成品落水系統(tǒng)。 門(mén)窗：采用鋁包木門(mén)窗。 ? 聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮 4 聯(lián)排作為一個(gè)統(tǒng)一的整體，外立面按照大獨(dú)棟的方式設(shè)計(jì)。 3. 建筑單體設(shè)計(jì)建議 1) 建筑立面建議 ? 立面風(fēng)格： ? 采用 浪漫典雅的 法式建筑風(fēng)格， 該風(fēng)格 建筑造型嚴(yán)謹(jǐn)，普遍應(yīng)用古典柱式，內(nèi)部裝飾豐富多彩。同時(shí)應(yīng)考慮滿足未來(lái)的封閉化管理方式的要求。地下車庫(kù)出入口的設(shè)置，應(yīng)注意其與主環(huán)路的關(guān)系。主環(huán)路設(shè)計(jì)時(shí)，通過(guò)豎向設(shè)計(jì) 配合園林景觀 盡量減少對(duì)周邊戶型居住品質(zhì)的影響，以保證住戶使用的安寧和私密性。 7) 根據(jù)園區(qū)的豎向設(shè)計(jì)，結(jié)合現(xiàn)狀的高程條件，大致估算回填的土方量。 5) 遵循別墅用地最大限度私有化的原則，除了園區(qū)入口 區(qū)域 和地裂帶區(qū)域作為中央景觀外，其余部分 考慮盡量多的南北朝向的別墅，壓縮道路面積，在最大程度上增大庭院面積，保證私家庭院的完整性。 3) 在產(chǎn)品布局中條件允許的前提下，可考慮組團(tuán)錯(cuò)落布局的方式，避免出現(xiàn)產(chǎn)品布局僵化，影響視覺(jué)效果。 2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1) 產(chǎn)品分區(qū) ： 根據(jù)本項(xiàng)目的定位，將項(xiàng)目產(chǎn)品分為獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅兩大類產(chǎn)品，充分地塊的周邊資源條件，分區(qū)規(guī)劃獨(dú)棟和聯(lián)排產(chǎn)品。 6) 設(shè)計(jì)理念必須與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的思路相協(xié)調(diào)。 4) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)高度重視景觀設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)相互配合，以充分達(dá)到兩者的相互協(xié)調(diào)， 強(qiáng)調(diào)建筑、景觀及周邊環(huán)境的融合。 2) 整體項(xiàng)目 按照統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施的原則，對(duì)項(xiàng)目東、西地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局。 公司 logo 公司名稱 第 7 頁(yè) / 共 34 頁(yè) 4. 產(chǎn)品定位 以 舒適小 獨(dú) 棟別墅形象為主的低密度 別墅 社區(qū) —— 主要產(chǎn)品類型以小獨(dú)棟別 墅和聯(lián)排別墅為主。 ? 南湖景觀核心區(qū) ——地段價(jià)值與景觀價(jià)值的雙重解讀 2. 項(xiàng)目形象定位 “守護(hù)城市與自然的美墅 3. 客群定位： 新富階層 ? 行業(yè)來(lái)源： ——能源行業(yè)、市政高官、高管為主，新知權(quán)貴為輔助。 ? 代征綠地（ A03）： 平米。 ? 代征綠地（ A02）： 平米。 11 年平均氣溫已接近 11 C，其平均年降水量達(dá) 760mm。四季分明、季風(fēng)顯著、降水集中是 氣候的總體特征。 區(qū)域位置圖 地塊條件圖 宗地狀況 ☆ 宗地四至范圍： 公司 logo 公司名稱 第 3 頁(yè) / 共 34 頁(yè) 項(xiàng)目北鄰建設(shè)中的南湖公園植物園，南鄰唐胥路，西鄰小南湖湖面，東側(cè)為規(guī)劃市政道路。 項(xiàng)目 規(guī)劃 及 方案階段設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 開(kāi)發(fā)有限公司 公司 logo 公司名稱 第 2 頁(yè) / 共 34 頁(yè) 一、項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于 路南區(qū)南湖生態(tài)城核心區(qū)， 小 南湖公園的南側(cè) ，居住環(huán)境生態(tài)宜人 。 項(xiàng)目被規(guī)劃市政路分為東西兩個(gè)地塊，東側(cè)用地性質(zhì)為居住用地，西側(cè)用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地。 宗地現(xiàn)狀： 項(xiàng)目南邊界（唐胥路） 項(xiàng)目北邊界（南湖植物園） 公司 logo 公司名稱 第 4 頁(yè) / 共 34 頁(yè) 項(xiàng)目東邊界（規(guī)劃市政路） 東側(cè)住宅地塊西邊界 氣候氣象 南臨渤海，北靠燕山，地形復(fù)雜，氣候多樣，屬暖溫帶季風(fēng)型大陸氣候。 城市是在春季干旱，夏季炎熱多雨，冬季寒冷。 規(guī)劃指標(biāo) 公司 logo 公司名稱 第 5 頁(yè) / 共 34 頁(yè) 1) 東側(cè)居住用地 （ A01） 基本設(shè)計(jì)要求： ? 建設(shè)用地 面積： 平米； ? 地上建筑面積： 平米； ? 容積率： ； ? 綠地率： ≥ 30%； ? 建筑高度： ≤ 12 米 ； ? 建筑退線： 地塊北側(cè)、東側(cè)退線 5 米；地塊南側(cè)、西側(cè)退線 3 米； 地塊內(nèi)地裂縫兩邊 各 退線 30 米，永久保留井架退線 3 米。 2) 西側(cè)商業(yè)金融用地 基本設(shè)計(jì)要求： ? 建設(shè)用地面積： 平米； ? 容積率： ； ? 綠地率： ≥ 30%； ? 建筑高度： ≤ 12 米； ? 建筑退線： 地塊北側(cè)退線 5 米；地塊南側(cè)退線 米，地塊東側(cè)退線 3米； 沿湖泊岸退線 15 米。 公司 logo 公司名稱 第 6 頁(yè) / 共 34 頁(yè) 二、項(xiàng)目發(fā)展思路 (一 ) 東側(cè)居住用地（ A01） 1. 項(xiàng)目定位： 南湖 景觀核心區(qū)，首席城市別墅 解讀： ? 城市別墅，聚合城市的繁華便利和別墅的稀缺尊貴雙重特質(zhì)。 ? 來(lái)源半徑： — 市以及周邊富裕區(qū)縣，均有一定的輻射。 三、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要點(diǎn)及要求 (一 ) 總體規(guī)劃建議 1. 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 1) 貫徹 “以人為本 ”、 “尊重自然 ”、建設(shè)生態(tài)型， 獨(dú)特建筑風(fēng)格的、并且 適于現(xiàn)代生活的，又具有鮮明個(gè)性的人性化居住空間 ；尊重人性和自然規(guī)律，力求做到產(chǎn)品生態(tài)化、環(huán)境生態(tài)化、社區(qū)規(guī)劃生態(tài)化，將本項(xiàng)目打造成為唐山財(cái)富階層的第一居所的別墅社區(qū)。 3) 在規(guī)劃用地以及建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，遵循經(jīng)濟(jì)合理的原則，充分考慮產(chǎn)品的性價(jià)比；同時(shí)要考慮項(xiàng)目的可操作性和可持續(xù)性，以便于項(xiàng)目的分期開(kāi)發(fā)和分期銷售。 5) 針對(duì)目標(biāo)客群的消費(fèi)特征，設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)具有第一居所特征的別墅社區(qū)特點(diǎn)與風(fēng)格。 7) 人防規(guī)劃應(yīng)滿足 唐山 市規(guī)劃管理規(guī)定，可與地下車庫(kù)結(jié)合在一起考慮 ，在合理范圍內(nèi)盡量避免設(shè)置人防 。 2) 資源利用原則： 區(qū)域內(nèi)考慮景觀資源向優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 類型傾斜的原則，中央景觀帶附近的產(chǎn)品類型考慮面積較大的 獨(dú)棟別墅產(chǎn)品 。 4) 聯(lián)排別墅規(guī)劃應(yīng)以 4 聯(lián)排為主，局部區(qū)域受地塊條件影響可考慮 6 聯(lián)排。 6) 豎向設(shè)計(jì)：小區(qū)的整體高程應(yīng) 北高南低， 結(jié)合周邊市政的道路、雨污水管路標(biāo)高（雨水管底標(biāo)高為 米，污水管 底標(biāo)高為 米 ） 綜合考慮 ， 盡公司 logo 公司名稱 第 8 頁(yè) / 共 34 頁(yè) 量考慮重力自流的方式排放 雨 污水。 8) 道路系統(tǒng)：小區(qū)內(nèi)部除主環(huán)路外，其他部分不考慮地上行車。 9) 停車方式：采用組團(tuán)式地下停車的方式，每戶不得少 于兩輛私家停車位。 10) 主入口考慮設(shè)置在 居住 地塊的西側(cè)和東側(cè)地塊，入口應(yīng)緊密結(jié)合整體規(guī)劃，并充分考慮景觀設(shè)計(jì)、交通組織設(shè)計(jì)，力求做到充 分體現(xiàn)其儀式感、形象性、標(biāo)志性，在第一時(shí)間給人以強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力。 11) 在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮為社區(qū)服務(wù)的設(shè)備設(shè)施用房的大致位置 （開(kāi)閉站、燃?xì)庹{(diào)壓站、消防控制室、弱電控制室、 監(jiān)控室、 物業(yè)管理用房等）， 能放在地下的盡量放在地下部分，并且 結(jié)合我司提供的周邊市政條件，考慮開(kāi)口位置。法式建筑線條鮮明，凹凸有致，尤其是外觀造型獨(dú)特，大量采用斜坡面，顏色穩(wěn) 重大氣，呈現(xiàn)出一種華貴。 ? 立面材料： 外墻：采用暖色 調(diào) 石材為主、局部考慮面磚、防石涂料等，突出材料的質(zhì) 感，體現(xiàn)法式古典主義雍容華貴。 屋面：水泥瓦。 戶門(mén)：成品法式木門(mén) 2) 產(chǎn)品類型及配比 根據(jù)市場(chǎng)定位情況，本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型為：獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅。因此對(duì)各功能區(qū)靈活定位，給客戶充分的自由，也盡量提高空間的利用率。建議客廳盡可能朝南，保證采光，并盡量考慮與室 外的景觀的溝通，部分戶型可以考慮在客廳外接一個(gè)陽(yáng)光露臺(tái)，盡量增強(qiáng)與室外的交流，在有可能的情況下盡量考慮挑高。 （ 2） 廚房： 廚房要把握其尺度的合理性， 370 ㎡以上戶型在尺度上考慮可設(shè)置中西廚房。 更衣室：滿足一般性要求即可。 二層露臺(tái)：盡量保證足夠的露臺(tái)空間，給人充分與大自然接觸的機(jī)會(huì) （ 5） 工人房 工人房設(shè)計(jì)以經(jīng)濟(jì)合理為原則，位置考慮設(shè)置在地下一層，設(shè)獨(dú)立的衛(wèi)生間。 4) 主要 戶型 功能尺度建議 （請(qǐng)營(yíng)銷部、百達(dá)行確認(rèn)） （ 1） 聯(lián)排戶型 240 ㎡左右 （地上） 內(nèi)部功能 數(shù)量 輔助功能 主要尺度 開(kāi)間 1 開(kāi)間≥ 進(jìn)深 1 進(jìn)深≥ 14m 客廳 1 開(kāi)間≥ 5m（南入戶）， 高度不低于 米， 35 平米 餐廳 1 獨(dú)立餐廳 15 平米 廚房 1 中西廚房兼顧 10 平 米 主臥 1 開(kāi)間≥ ，面積≥ 20 ㎡ 主衛(wèi) 1 步入式更衣間 面積≥ 10 ㎡ 次臥 3 有一個(gè)可作書(shū)房 開(kāi)間≥ ，面積≥ 12 ㎡ 衛(wèi)生間 3 面積≥ ㎡ 車庫(kù) 1 地下室內(nèi) 2 個(gè)車位 工人區(qū) 1 工人房、獨(dú)立衛(wèi)生間 6 ㎡左右 公司 logo 公司名稱 第 10 頁(yè) / 共 34 頁(yè) 其他功能空間 由設(shè)計(jì)方 根據(jù)設(shè)備設(shè)施需要 酌情考慮 （ 2） 獨(dú)棟戶型 285320 ㎡左右 （地上） 內(nèi)部功能 數(shù)量 輔助功能 主要尺度 開(kāi)間 進(jìn)深 客廳 1 開(kāi)間≥ 6m，高度不低于 米， 30 平米 餐廳 1 采光的獨(dú)立餐廳 20 平米 廚房 1 中西廚房兼顧 12 平米 主臥 1 開(kāi)間≥ ，面積≥ 20 ㎡ 主衛(wèi) 1 帶 步入式更衣間 面積≥ 12 ㎡ 次臥 34 有一個(gè)可作書(shū)房 ，一間可帶衛(wèi)生間 開(kāi)間≥ ，面積≥ 12 ㎡ 衛(wèi)生間 3 面積≥ 5 ㎡ 車庫(kù) 1 地下室內(nèi) 2 個(gè)車位 工人區(qū) 1 工人房、洗衣房、獨(dú)立衛(wèi)生間 8 ㎡左右 活動(dòng)房 1 地下室 20 平米 其他功能空間 由設(shè)計(jì)方根據(jù)設(shè)備設(shè)施需要酌情考慮 （ 3） 獨(dú)棟戶型 370 ㎡ 以上（地上） 內(nèi)部功能 數(shù)量 輔助功能 主要尺度 開(kāi)間 進(jìn)深 客廳 1 挑空空間 開(kāi)間≥ 6m，高度不低于 米， 35 平米 家庭室 1 ≥ 20 平米 餐廳 1 采光的獨(dú)立餐廳 ≥ 20 平米 廚房 1 中西分廚 開(kāi)放西廚 15 平米，中廚10 平米 主臥 1 開(kāi)間≥ ，面積≥ 25 ㎡ 主衛(wèi) 1 帶步