構建中國房地產(chǎn)預警系統(tǒng)研究-展示頁
2025-07-01 17:15本頁面
【正文】 幾年的發(fā)展非常的平穩(wěn).二、基本正常指標:主要選取1991991991991991992002005這幾年的數(shù)據(jù)。對下一步預警區(qū)間的建立具有相當?shù)膮⒖剂Χ?。圖：中國房地產(chǎn)發(fā)展特征示意圖對上述各指標進行擬合：中國房地產(chǎn)綜合指數(shù)中國房地產(chǎn)綜合指數(shù)：是對上述五項指標利用五項合成法進行擬合，以反映中國房地產(chǎn)發(fā)展情況的波動圖。中國房地產(chǎn)均衡指數(shù)：年份19881989199019911992全國年份19931994199519961997全國年份19981999200020012002全國。綜合這三個方面的分析，我們選定2001年作為標準值 。近幾年有學者論證我國的房地產(chǎn)周期大概是七至八年，2001年也正好符合這個理論。其次，從周期上看，在993年達到頂點之后，94—96年步入衰退期和97—99年的蕭條期，99—2000年市場進入復蘇階段。,之后房地產(chǎn)市場化程度逐漸提高,市場體系也逐漸健全。中長期貸款利率指數(shù)年份19961997199819992000利率20012002200320042005利率三、 指數(shù)區(qū)間的擬定 然而，通過本文，？我們通過分析，看到98年國家為了擴大內(nèi)需，把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，加大住房信貸，鼓勵買房?？梢院唵蔚睦斫鉃椋豪试降屯顿Y越熱。因此，反映金融狀況的預警指標可選擇貨幣供給量增長率、房地產(chǎn)貸款增長率、股價指數(shù)、樓宇按揭利率和中長期貸款利率。同時，信貸增長使股市、房地產(chǎn)市場升溫，股價指數(shù)隨之上漲，房地產(chǎn)價格不合理上揚。研究表明，貨幣供應量與房價呈高度正相關關系，貨幣供給量增大，購房的融資條件相對寬松，銀行會在利率、還款期限、貸款額度等方面給予貸款人較大的優(yōu)惠。 []:商品房銷售面積增長率 []:商品房銷售額增長率 []四、金融信貸調(diào)控力度 推動地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分是從銀行流出的。房價飛漲而居民家庭年收入水平不高，使得房價／居民家庭年收入值，偏離正常值，預示著房地產(chǎn)價格發(fā)生異常變動。1. 房價負荷指數(shù): 該指數(shù)由房價除以人均月收入，主要反映房價的增長對購房者的壓力。反映房地產(chǎn)是供大于求還是供小于求。該指數(shù)反映了每年的可推向市場的樓房增長情況，其增長情況與當年需求量的增長可以從某一方面反映房價。1. 土地開發(fā)效率指數(shù):完成開發(fā)土地面積/房地產(chǎn)開發(fā)購置土地面積?，F(xiàn)有供應量指標：竣工面積、完成土地開發(fā)面積潛在供應量指標：完成房地產(chǎn)開發(fā)購置面積、施工面積、空置率。在中國目前固定資產(chǎn)占GDP超過三分之一的情況下，這指標有其意義。[]3. 房地產(chǎn)投資規(guī)模指數(shù)：由當年房地產(chǎn)投資額與當年全社會固定資產(chǎn)投資額之比的增減變化匯成的。此指標主要表明房價的增長速度與經(jīng)濟的增長速度是否相符。取兩者的比值可以很好的反映房地產(chǎn)經(jīng)濟在整個國民經(jīng)濟中的發(fā)展狀況。GDP即國內(nèi)生產(chǎn)總值，基本上反映一個國民經(jīng)濟的發(fā)展水平。反映房地產(chǎn)投資是否和國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長。當其達到一定程度，不加以控制將會對國民經(jīng)濟的持久發(fā)展造成傷害。[]一、國民經(jīng)濟能力承受能力指標 國民經(jīng)濟能力承受能力指標主要表明國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)過熱的承受力。在對下列小指標權數(shù)進行擬定是時同樣采用驗算方式進行最終確定。貨幣供應量房地產(chǎn)銷售價格市場利率貸款額股票價格房地產(chǎn)理論價格 為此，我們初步得出各個指標的權數(shù)：第一、 第二、 第三、 第四、 我們將用大量的實證去驗證這些權數(shù)。其中宏觀政策主要表現(xiàn)于貨幣供應量、利率和貸款額上，房地產(chǎn)市場主要表現(xiàn)于價格上。當宏觀經(jīng)濟進入衰退后，房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)更為猛烈的下降過程，房地產(chǎn)經(jīng)濟進入蕭條時期。當宏觀經(jīng)濟進入繁榮階段，在政府通過提高利率，緊縮通貨膨脹等政策沖擊下，房地產(chǎn)需求開始降低，房地產(chǎn)投機被抑制，房地產(chǎn)泡沫破滅，社會資源率先從過熱的房地產(chǎn)領域退出，房地產(chǎn)市場先于宏觀經(jīng)濟進入收縮期。當供給與需求失衡一定程度時，市場就會產(chǎn)生泡沫。房地產(chǎn)的周期的運行在很大程度上也取決于市場的供求關系。一直到現(xiàn)在還保持較快增長 從我們對歷年政策內(nèi)容的對比及政策頒發(fā)的前后房地產(chǎn)市場的變化我們得出：國家主導的宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)周期的運行當中起到相當重要的作用，為此我們首先確定了“國民經(jīng)濟承受能力指標”和“金融貸款調(diào)控力度”兩大類指標。國家在購房按揭方面的政策又使相當多的人具備的商品房的購買能力。隨后又頒布了《個人住房貸款管理辦法》取消了對發(fā)放個人住房貸款的限制，并規(guī)定了個人住房貸款實行優(yōu)惠利率。 國家政策在很多時候?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的影響是相當大的。當房地產(chǎn)經(jīng)濟處于低谷時，國家就會出臺相關政策，使商品房的價格保持適當?shù)脑龇?。從而，求得?jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，顯然這些情況屬于后者。圖1：房地產(chǎn)周期波動圖 一般而言，房地產(chǎn)市場的周期波動有兩種主要因素。我們在對各指標進行篩選歸類后，對房地產(chǎn)的發(fā)展和歷史數(shù)據(jù)以及國家政策進行了研究，發(fā)現(xiàn)商品房市場存在著周期波動，并且是增長型的周期波動，是增長率的上升與下降的交替過程。本系統(tǒng)的建立就是在此一大環(huán)境下產(chǎn)生的，通過對中國房地產(chǎn)的研究，為房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的良性發(fā)展進行引導和偏離良性發(fā)展進行預警，旨在防治泡沫及防止其產(chǎn)生。本課題的研究是針對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況而作的預警系統(tǒng)研究，２００６年一季度，深圳房地產(chǎn)價格上漲了近２１％。而整體重視地產(chǎn)泡沫是本世紀以來至日前經(jīng)濟持續(xù)升溫的大氣候背景下，在北京、上海、廣州、深圳等中心城市及東部發(fā)達地區(qū)的部分城市房地產(chǎn)持續(xù)高漲警示下而受到普遍關注。隨著１９９７年東南亞金融危機的爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，并直接導致各國經(jīng)濟嚴重衰退。東南亞房地產(chǎn)泡沫：２０世紀８０年代中期，泰國政府把房地產(chǎn)作為優(yōu)先領域，并出臺一系列刺激性政策，加上銀行信貸政策的放任，促使房地產(chǎn)泡沫的形成。到1990年，只東京一地的地價就相當于整個美國全國總地價。簡單介紹歷史上的幾個房地產(chǎn)泡沫：日本房地產(chǎn)泡沫：２０世紀８０年代后期，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)和股票市場，以刺激經(jīng)濟發(fā)展。90年代的泰國地產(chǎn)泡沫、印尼地產(chǎn)泡沫、新加坡地產(chǎn)泡沫、馬來西亞地產(chǎn)泡沫和香港地產(chǎn)泡沫。于是針對房地產(chǎn)經(jīng)濟的研究多以這一時期的實證背景。[關鍵詞]：房地產(chǎn)、預警系統(tǒng)、指標。但房地產(chǎn)業(yè)在我國的經(jīng)濟發(fā)展中屬于一個新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展時間不長，且未出現(xiàn)全國性地產(chǎn)泡沫，如何設計房地產(chǎn)預警系統(tǒng)尚有很大的探索空間。如何規(guī)避房地產(chǎn)泡沫，除在發(fā)展過程中遵循經(jīng)濟規(guī)律外，快速準確預測是否出現(xiàn)泡沫是一個有效辦法。廣東金融學院大學生課外學術科研——立項申報參賽作品構建中國房地產(chǎn)預警系統(tǒng)研究申請者：陳作宏、陳芳芳、戴文龍、黃文、 林岳、林敏慧、羅媛單位：廣東金融學院指導老師：丁俊峰單位：廣東金融學院金融系２００６年１０月構建中國房地產(chǎn)預警系統(tǒng)研究陳作宏、陳芳芳、戴文龍、黃文、林岳、林敏慧、羅媛[摘要]：房地產(chǎn)是關
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