【正文】 項目開發(fā)方1項目運(yùn)營前，按照定位要求完善物業(yè)，達(dá)到招商和運(yùn)營要求，承擔(dān)相關(guān)的改造費(fèi)用2項目運(yùn)營后，協(xié)助運(yùn)營公司獲取政府政策和資金等支持3項目運(yùn)營后，現(xiàn)有物業(yè)整體交由有經(jīng)驗的專業(yè)單位，物業(yè)收入、費(fèi)用均由有經(jīng)驗的專業(yè)單位統(tǒng)籌從第2年開始收取一定比例實(shí)收租金，第2年收取10%，第3年收取20%，第4—10年收取30%，第1115年收取40%有經(jīng)驗的專業(yè)單位1項目正式運(yùn)營前，組建專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊，提前進(jìn)行潛在招商、宣傳等，承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。綜合分析三種運(yùn)營模式如下：（一）整體委托運(yùn)營運(yùn)營框架：項目開發(fā)方將項目整體委托給有經(jīng)驗的專業(yè)單位運(yùn)營，委托期15年。以此為基礎(chǔ)，建議委托運(yùn)營、合作運(yùn)營兩種運(yùn)營模式。 根據(jù)業(yè)態(tài)定位和初期重點(diǎn)聚焦業(yè)態(tài)，通過對相關(guān)典型商家分析為項目布局提供面積參考。幸福開放區(qū)：環(huán)湖路北側(cè)沿大龍湖的休閑廣場，與其它各區(qū)塊通過步行系統(tǒng)緊密相連。幸福服務(wù)區(qū)：主要服務(wù)于項目及新區(qū)人群。——膳食調(diào)理：根據(jù)四季和不同人群配以相應(yīng)的食療組方，定制營養(yǎng)食譜?！厣B(yǎng)生：包括中藥養(yǎng)生，太極養(yǎng)生，易經(jīng)八卦養(yǎng)生等?？梢耘c東側(cè)企業(yè)會所共享資源。幸福養(yǎng)生區(qū)：養(yǎng)生——幸福的延展。各類創(chuàng)意新穎、個性十足的婚禮方案，通過出彩的活動策劃可以讓新人成為典禮舞臺的明星，成為新人一生中幸福時刻的美好回憶。項目可以引入婚紗攝影、禮服租售、婚紗定制等環(huán)節(jié)的商家。本項目將重點(diǎn)聚焦婚紗攝影與婚禮策劃等婚慶服務(wù)業(yè)中附加值相對較高的業(yè)態(tài)。幸福創(chuàng)意區(qū)：結(jié)婚——幸福的傳遞?！囆g(shù)體驗：融入兒童音樂、鋼琴、舞蹈、書法等元素，挖掘兒童在藝術(shù)方面的天賦，釋放兒童在創(chuàng)意、想象、專注等方面的能力?！逃w驗：引入早教、外語、品格、智力、情商培養(yǎng)等教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，結(jié)合主題式情景教學(xué)，寓教于樂，培養(yǎng)孩子的學(xué)習(xí)興趣、態(tài)度與信心。項目初期將重點(diǎn)吸引12家體驗業(yè)態(tài)。幸福成長區(qū)：成長——幸福的體驗。建議初期重點(diǎn)聚焦產(chǎn)后養(yǎng)護(hù)業(yè)態(tài)?！缃探逃嚎梢朐缃甜^（滿18個月），具體可分為音樂早教、語言早教等，使得嬰兒能夠健康快樂的成長，并盡早的發(fā)現(xiàn)嬰兒的優(yōu)勢。圖31 功能區(qū)塊圖幸福孕育區(qū)：孕育——幸福的起點(diǎn)。根據(jù)項目建成物業(yè)現(xiàn)狀及相關(guān)業(yè)態(tài)發(fā)展需求將項目初步分成六大功能區(qū)塊：幸福孕育區(qū)、幸福成長區(qū)、幸福創(chuàng)意區(qū)、幸福養(yǎng)生區(qū)、幸福服務(wù)區(qū)、幸福開放區(qū)。九州彭城龍湖畔 成長健康幸福園項目坐落于徐州新區(qū)大龍湖畔，將充分整合利用大龍湖及新區(qū)周邊的優(yōu)美環(huán)境，打造花園式的景觀環(huán)境和活力空間，為兒童的快樂成長、青年的幸?；橛?、中老年的健康養(yǎng)生提供一站式體驗與消費(fèi)基地，使項目成為徐州市民的成長樂園、時尚花園、健康樂園。三、項目定位沁水灣幸福碼頭項目將聚焦兒童體驗成長、青年創(chuàng)意時尚、中老年養(yǎng)生三大幸福主題，打造成為具有示范效應(yīng)的生命與健康文化產(chǎn)業(yè)集聚平臺，打造成為具備區(qū)域輻射力的成長與健康文化消費(fèi)目的地。五是創(chuàng)新商業(yè)模式，以造商帶動招商。相關(guān)幸福產(chǎn)業(yè)未來成長空間巨大。隨著中醫(yī)中藥養(yǎng)生文化的傳播和發(fā)展，國民養(yǎng)生保健意識的不斷增強(qiáng)，要求由常規(guī)的醫(yī)療保健轉(zhuǎn)向特色養(yǎng)生保健的需求范圍越來越廣，需求的人群也逐漸由高官、大款、白領(lǐng)向社會化轉(zhuǎn)移。四是瞄準(zhǔn)高端市場需求，未來成長空間大。橫向看項目提供從學(xué)前教育，產(chǎn)后護(hù)理，嬰幼兒素質(zhì)教育與體驗，青年創(chuàng)意時尚，到中老年養(yǎng)生保健等個人幸福成長系列服務(wù)，滿足不同年齡階段群體單項消費(fèi)需求，縱向看，類似教育培訓(xùn)類項目又可以聚集不同類型階段的消費(fèi)者。三是能夠自成一體，產(chǎn)業(yè)之間相互交融。兒童體驗文化、創(chuàng)意時尚文化、養(yǎng)生文化等主題不僅具備深厚的文化內(nèi)涵并可延伸出相應(yīng)的文化產(chǎn)品，作為產(chǎn)業(yè)內(nèi)容還能提振人們對新城區(qū)的信心二是能夠完善城區(qū)功能，提升周邊區(qū)域價值?？偟膩碚f，選擇幸福產(chǎn)業(yè)系列的理由如下：一是能夠促進(jìn)新城發(fā)展，提升新城生活品質(zhì)。按照人生成長幸福最為重要的三個階段，也是人生中消費(fèi)潛力較大的三個節(jié)點(diǎn)，打造幸福產(chǎn)業(yè)的三個版本，即01版—兒童版（成長體驗為主）， 02版—青年版（創(chuàng)意及時尚為主），03版—中老年版（健康養(yǎng)生為主），把幸福產(chǎn)業(yè)打造成為一個系列、可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)，各產(chǎn)業(yè)之間既相互聯(lián)系，又相對獨(dú)立，易于分期落地實(shí)施。并且所選產(chǎn)業(yè)應(yīng)與新城區(qū)優(yōu)美的自然環(huán)境、快速導(dǎo)入的高素質(zhì)人口、周邊良好的配套設(shè)施，以及項目獨(dú)特建筑空間環(huán)境相匹配。五是堅持品牌引領(lǐng)，以造商帶動招商運(yùn)營商的使命是為各方創(chuàng)造一個共同成長的空間，所引進(jìn)商家并不局限于必須是大品牌，但商家入住后，運(yùn)營商和商家會共同打造園區(qū)品牌，讓商家成為盟主，打造一個具備吸引力、想象力、競爭力、高品質(zhì)的項目。四是引入專業(yè)運(yùn)營模式，實(shí)現(xiàn)要素資源深度整合由注重內(nèi)部現(xiàn)有資源與外部環(huán)境的匹配轉(zhuǎn)向注重內(nèi)部核心能力打造與外部資源整合。二是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇應(yīng)堅持“藍(lán)海戰(zhàn)略”，避開同質(zhì)化競爭深入了解消費(fèi)者需求著手，通過跨越現(xiàn)有競爭力邊界看市場，將不同市場的買方價值元素進(jìn)行重新篩選與排序，創(chuàng)造重建市場和產(chǎn)業(yè)邊界的可能，開啟巨大的潛在需求。徐州沁水灣策劃及發(fā)展建議報告 上海圣博華康創(chuàng)意規(guī)劃咨詢有限公司 2014年1月15日40 / 43目 錄一、發(fā)展戰(zhàn)略 1二、產(chǎn)業(yè)選擇 2三、項目定位 4 4 4 4 5 7四、招商運(yùn)營 8 8 8 12 13五、下一步工作安排 15 15 15附件 16項目背景 16 16 17 18 19不宜發(fā)展業(yè)態(tài)初判 商務(wù)、教育、醫(yī)療等業(yè)態(tài)初判 酒店、會所業(yè)態(tài)初判 21兒童產(chǎn)業(yè)概況 22 產(chǎn)業(yè)概況 22 產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 23 商業(yè)模式 24 徐州兒童業(yè)態(tài)概況 24徐州婚慶產(chǎn)業(yè)概況 25調(diào)研案例 27 27 28 29 32 32 33 33 34財務(wù)測算 35 35 35 37一、發(fā)展戰(zhàn)略 沁水灣項目戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)是成為一個有核心產(chǎn)業(yè)的，并且能成為整個新城區(qū)某一項功能上面的亮點(diǎn)，項目啟動后能迅速贏得社會各界的關(guān)注與共識，通過三年時間打造一個能夠聚集人氣，財氣、商氣的項目。實(shí)現(xiàn)這一個目標(biāo)必須從城市功能、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、主題定位、專業(yè)運(yùn)營、品牌引領(lǐng)五大戰(zhàn)略入手：一是完善新城區(qū)城市功能，打造內(nèi)生成長動力項目應(yīng)立足長遠(yuǎn)，不應(yīng)追求短期經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)以帶動整個新城區(qū)域綜合效益提升為重，通過項目產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、商業(yè)模式重構(gòu)，提升新城區(qū)內(nèi)生增長動力，有效樹立和展現(xiàn)徐州新城形象。三是核心主題定位明確，打造復(fù)合型多功能業(yè)態(tài)盡管項目建筑空間環(huán)境具有獨(dú)特優(yōu)勢，但項目本身較為獨(dú)立，周邊可直接利用資源少，人氣不足，為克服項目缺點(diǎn)并發(fā)揮其優(yōu)勢，項目應(yīng)聚焦某一特定領(lǐng)域，打造一個相對獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)整體品牌，并借助開發(fā)商提供的建筑空間載體進(jìn)行項目落地。運(yùn)營商應(yīng)堅持價值創(chuàng)造理念，圍繞所確定的主題，營造具體內(nèi)容與形式，幫助發(fā)展商和商家梳理其資源，調(diào)動其積極性、幫助他們?nèi)フ?，?shí)現(xiàn)價值創(chuàng)新與增值。二、產(chǎn)業(yè)選擇項目應(yīng)導(dǎo)入一些未來有潛力、有號召力且具有潛在資源的產(chǎn)業(yè)，并以提高人們生活品位與質(zhì)量為基本價值取向，既能夠為新城區(qū)作配套，又要能對中心城區(qū)市民具有足夠吸引力，成為其可選擇的目的性消費(fèi)場所之一。綜合考慮本項目戰(zhàn)略發(fā)展導(dǎo)向，建議沁水灣項目打造以幸福體驗為核心的幸福產(chǎn)業(yè)，優(yōu)勢獨(dú)特，前景廣闊?？紤]中國現(xiàn)階段特殊育兒模式意味著每一個家庭中有2個、4個甚至6個大人的目光都集中在1個孩子身上，建議項目以兒童產(chǎn)業(yè)項目先行，進(jìn)而帶動其它兩類產(chǎn)業(yè)項目，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚。徐州新城區(qū)的功能定位是區(qū)域性的商務(wù)、金融、文化中心，新城核心區(qū)已有相當(dāng)體量的商業(yè)、商務(wù)辦公設(shè)施，而文化內(nèi)涵相對欠缺。集重點(diǎn)文化產(chǎn)業(yè)工程和重點(diǎn)城建工程于一體的大龍湖沁水灣項目，一定能夠贏得社會各界的關(guān)注與共識，符合政策導(dǎo)向與未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，發(fā)展富有特色與個性的幸福產(chǎn)業(yè)，可以實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，迅速聚集人氣，展現(xiàn)項目活力，并帶動周邊物業(yè)價值升值。由于項目周邊無可直接利用資源，本項目只能發(fā)展一個主題明確、相對獨(dú)立、自成一體的產(chǎn)業(yè)?？傮w來看，幸福主題可以把項目打造成為徐州乃至華東區(qū)域一個獨(dú)特品牌，發(fā)揮較為廣泛的區(qū)域影響力。隨“單獨(dú)二孩”政策、人口老齡化、消費(fèi)升級進(jìn)程加快，孕嬰童產(chǎn)業(yè)已成為擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、保障和改善民生的 “朝陽產(chǎn)業(yè)”。并且徐州人口基數(shù)大，老城區(qū)類似高端產(chǎn)品稀缺，而新城區(qū)將來入住人口又會以中高收入人群為主。本項目可以將人生成長動力轉(zhuǎn)化為新區(qū)發(fā)展的內(nèi)生動力，不僅僅是吸引各年齡階段人群前來體驗、消費(fèi)，還承載著家庭消費(fèi)升級的功能。本項目可以創(chuàng)新商業(yè)模式，以未來占有主導(dǎo)的“體驗經(jīng)濟(jì)”為基礎(chǔ)，比如01兒童版——職業(yè)、運(yùn)動、教育體驗館要以兒童素質(zhì)教育與情感智慧開發(fā)為主旨，02青年版——青年創(chuàng)意、時尚產(chǎn)業(yè)可以通過大學(xué)生創(chuàng)業(yè)等方式培養(yǎng)，共同成長，03中老年版——健康養(yǎng)生館兼顧客戶的養(yǎng)生保健需求（有健康）、事業(yè)發(fā)展（有錢）、學(xué)習(xí)求知（有智慧）、公益慈善（有愛心、有面子）等，綜合考慮滿足顧客的身體健康養(yǎng)生需求和精神健康養(yǎng)生需求，融入我們的創(chuàng)意和智慧，使相關(guān)項目實(shí)現(xiàn)價值增值，實(shí)現(xiàn)造商帶動招商。碼頭概念利用沁水灣獨(dú)特地理位置，輔之以幸福概念，著力強(qiáng)調(diào)家、溫馨等感覺，為項目業(yè)態(tài)的落位奠定了基調(diào)。項目將形成以兒童成長體驗、青年創(chuàng)意時尚、中老年健康養(yǎng)生等產(chǎn)業(yè)為核心的幸福業(yè)態(tài)。在每個區(qū)域內(nèi)，將聚焦23個主題核心業(yè)態(tài)。項目未來將引入高端女性養(yǎng)護(hù)服務(wù)業(yè)類企業(yè)，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)前教育及產(chǎn)后母嬰護(hù)理（不包括生育環(huán)節(jié)）。——產(chǎn)后養(yǎng)護(hù)：引入專門的母嬰護(hù)理機(jī)構(gòu)，主要為新生兒護(hù)理、生長檢測、專業(yè)護(hù)理、產(chǎn)婦體恢復(fù)、心理健康等提供全面專業(yè)的服務(wù)，為產(chǎn)婦和嬰兒的健康提供保證。產(chǎn)后養(yǎng)護(hù)主要是為生產(chǎn)后的女性和嬰兒提供護(hù)理服務(wù)，可以與上海、南京、徐州等地的高端女性生育機(jī)構(gòu)合作，在女性生產(chǎn)后，轉(zhuǎn)入沁水灣相關(guān)項目，為生產(chǎn)后的女性和嬰兒提供護(hù)理服務(wù)。項目未來將形成以兒童職業(yè)體驗為核心，教育體驗、運(yùn)動體驗、娛樂體驗、藝術(shù)體驗等為輔的兒童成長體驗類業(yè)態(tài)?！殬I(yè)體驗：為兒童提供高仿真設(shè)施道具和模擬場地，在專業(yè)老師的指導(dǎo)下能夠在不同職業(yè)體驗主題店中扮演各行業(yè)成人職業(yè)角色，培養(yǎng)兒童職業(yè)理想。——運(yùn)動體驗：為孩子提供一個融合教育、運(yùn)動、文化為一體的兒童“快樂運(yùn)動”項目，可引入輪滑、三大球、迷你Golf、小型游泳池、拳擊、迷你現(xiàn)代軍事九項等23種運(yùn)動游戲，搭建一個充滿笑聲的運(yùn)動場所，讓孩子愛上運(yùn)動。建議初期重點(diǎn)聚焦職業(yè)體驗和藝術(shù)體驗業(yè)態(tài)?；閼c行業(yè)是以創(chuàng)意為核心的服務(wù)業(yè)?！榧啍z影：準(zhǔn)新人對結(jié)婚所需要的主要服務(wù)和產(chǎn)品選擇中，關(guān)注度最高的是婚紗攝影?！槎Y策劃：創(chuàng)意有個性，策劃才出價值。建議初期重點(diǎn)聚焦高端婚紗攝影機(jī)構(gòu)。越來越多的人重視并追求健康養(yǎng)生，服務(wù)對象主要有三類：僅需養(yǎng)生的人群；亞健康人群中的高端客戶，包括白領(lǐng)階層；既需治病又要養(yǎng)生的高端客戶，如公司老板，離退休干部等社會群體?！Ｒ?guī)養(yǎng)生：傳統(tǒng)針灸、拔罐、刮痧、按摩、推拿，現(xiàn)代儀器理療等?！B(yǎng)顏美容：提供基礎(chǔ)養(yǎng)生、智慧養(yǎng)生、四季養(yǎng)生、五行養(yǎng)生、無暇肌膚養(yǎng)護(hù)、保青春延衰老、中醫(yī)經(jīng)絡(luò)等。建議初期重點(diǎn)聚焦中醫(yī)養(yǎng)生業(yè)態(tài)。為主要功能區(qū)提供休閑娛樂、兒童主題餐飲、中高端餐飲等配套業(yè)態(tài)。廣場內(nèi)設(shè)有水中舞臺和湖濱劇場、游船碼頭，提供大面積的室外公共綠地和廣場，主要用于市民公共文化活動與創(chuàng)意休閑。 表31 初期部分業(yè)態(tài)面積需求參考類別商家項目特色面積參考兒童體驗希樂城以兒童職業(yè)體驗為核心，書店、商店、餐飲等配套，給孩子們提供基礎(chǔ)職業(yè)體驗樂趣，通票120元/人6000平方米酷貝拉一個仿真社會生活城市，擁有合理的街道、高質(zhì)量的場館空間環(huán)境，以及真實(shí)有趣的體驗道具，仿真高科技是它的特點(diǎn)，收費(fèi)150元/人20003000平方米樂高教育樂高旗下共有樂高玩具、樂高教育和樂高樂園三塊主營業(yè)務(wù)，國內(nèi)以樂高積木和樂高教育加盟店為主，享有盛譽(yù)300500平方米貝樂贏國內(nèi)首家以“讓孩子愛上運(yùn)動”為主題的兒童樂園，把孩子的跑、跳、爬、攀登、平衡，設(shè)計成好玩又有趣的魔法世界兒童運(yùn)動主題場館，門票100元/人2000—3000平方米新音界面對514歲的孩子及其家長，是一所以鋼琴教育為主的藝術(shù)生活中心，集音樂教學(xué)、音樂賞析、表演體驗、交流聚會等多種功能為一體1000平方米左右青年創(chuàng)意時尚愛帝宮全國首家五星級月子會所，為產(chǎn)后媽媽提供入住式月子、產(chǎn)后修復(fù)、護(hù)士外派、寶寶早教等一站式護(hù)理服務(wù)，收費(fèi)從48800元/月到398800元/月4000平方米金夫人婚紗攝影行業(yè)標(biāo)志性品牌，經(jīng)營范圍擴(kuò)展到婚紗攝影、藝術(shù)攝影、兒童攝影、廣告攝影、禮服設(shè)計制作、婚禮策劃及婚慶服務(wù)等，全國門店超過300家500—1000平方米中老年養(yǎng)生瑞真堂