【正文】 2004年7月 前 言房地產開發(fā)與經營業(yè)是目前熱點行業(yè)之一，在地方稅收收入中占有較大的比重。該行業(yè)具有投資金額大、經營周期長、繳納稅種復雜，存在涉稅問題多的特點。2003年全系統(tǒng)查補稅款在上千萬元以上的重大案件19件，共補繳稅款3億元。如何加強對房地產開發(fā)與經營業(yè)的稅收管理，有效規(guī)范房地產開發(fā)與經營業(yè)的納稅行為，是我們工作的重點和研究的課題。本手冊的編寫，體現(xiàn)了現(xiàn)代稅收管理理念，對提高稅源監(jiān)控能力、實現(xiàn)稅收科學管理，營造一流稅收環(huán)境具有重要意義。 本手冊依照現(xiàn)行的房地產開發(fā)與經營業(yè)的行業(yè)法規(guī)、《會計制度》、《會計準則》，結合納稅評估工作實際，本著依法評估、科學實用、通俗易懂的原則編寫。詳細介紹了房地產開發(fā)與經營業(yè)的概念、納稅評估方法以及評估指標。希望此手冊能成為廣大評估人員了解和掌握房地產開發(fā)與經營業(yè)評估的工具。 北京市地方稅務局 納稅評估處242 / 233目 錄前 言 1第一章　綜述 1第一節(jié) 　基本概念 1一、房地產相關概念 1二、房地產開發(fā)與經營業(yè)相關概念 2三、房地產開發(fā)與經營業(yè)的納稅評估 3第二節(jié) 　經營特點 3一、經營概況 3二、經營分類 3三、經營流程 4四、會計核算 7五、應稅特征 9第二章 評估方法 12第一節(jié) 假設法 12一、環(huán)境適用 12二、具體應用 13第二節(jié) SPSS應用法 18一、環(huán)境適用 18二、具體應用 19第三節(jié) 系統(tǒng)預警法 21一、環(huán)境適用 21二、具體應用 22第三章 評估指標 25第一節(jié) 會計報表指標 25一、指標基礎 25二、指標確定 28三、指標附件 41第二節(jié) 納稅問題指標 66一、指標基礎 66二、指標確定 71三、指標附件 77附錄 法規(guī)政策 101附錄一 營業(yè)稅法規(guī) 101中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 101中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 104土地使用權轉讓及出售建筑物和經濟權益轉讓 征收營業(yè)稅具體辦法 110轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（節(jié)選） 113轉發(fā)國家稅務總局關于房產開發(fā)企業(yè)銷售不動產 征收營業(yè)稅問題的通知 117北京市地方稅務局關于進一步加強北京市房地產市場營業(yè)稅優(yōu)惠政策執(zhí)行管理工作的通知 119財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知 123附錄二 企業(yè)所得稅法規(guī) 128中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例 128中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則 131財政部、國家稅務總局關于企業(yè)所得稅幾個具體問題的通知 141關于印發(fā)北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法的通知 142國家稅務總局關于外商投資房地產開發(fā)經營企業(yè)所得稅管理問題的通知 156國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知 158關于修改和完善我市企業(yè)所得稅定率征收辦法的通知（節(jié)選） 162關于修訂企業(yè)所得稅純益率和定額征收辦法的通知（節(jié)選） 164印發(fā)北京市地方稅務局關于對部分城鄉(xiāng)集體企業(yè)、私營企業(yè)實行企業(yè)所得稅定率征收的暫行辦法的通知（節(jié)選） 165附錄三 土地增值稅法規(guī) 168中華人民共和國土地增值稅暫行條例 168中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 169關于土地增值稅若干政策及征收管理問題的通知 174關于對舊城改造成片開發(fā)轉讓房地產征免土地增值稅政策和征管問題的通知 177北京市地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于認真做好土地增值稅征收管理工作的通知 178北京市地方稅務局關于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 179北京市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 181附錄四 房產稅（城市房地產稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅法規(guī) 182中華人民共和國房產稅暫行條例 182北京市施行《中華人民共和國房產稅暫行條例》的細則（修正） 184財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋 和暫行規(guī)定 185北京市財政局、北京市地方稅務局關于明確房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅有關政策和征管問題的通知 189關于城市房地產稅有關政策和征管問題的通知 191印發(fā)《關于我市部分涉外稅收實行屬地征收的實施意見》的通知 195北京市財政局、北京市地方稅務局關于城市房地產稅納稅義務人問題的補充通知 197北京市地稅局關于轉發(fā)國家稅務總局關于外商投資企業(yè)征收城市房地產稅若干問題的通知 197北京市財政局、北京市地方稅務局關于明確房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅有關政策和 征管問題的通知 199附錄五 其他法規(guī) 202中華人民共和國城市房地產管理法 202城市房地產開發(fā)經營管理條例 212關于規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設行為的通知 218北京市商品住宅銷售價格構成 221北京市商品住宅銷售價格構成管理辦法 222北京市關于實施《商品房銷售管理辦法》的若干規(guī)定 225北京市國土資源和房屋管理局關于商品房銷售有關問題的通知 226關于加強住宅工程質量管理的若干意見 231房屋建筑和市政基礎設施工程施工分包管理辦法 234中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知 237第一章　綜述第一節(jié) 　基本概念一、房地產相關概念（一）房地產 房地產是房屋財產和土地財產的總稱，在經濟學上稱為不動產，不動產指不能移動，移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物、土地及其他土地附著物? 國稅發(fā)[1993]149號《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》。 房地產涉及的稅收主要有兩類，一類為財產稅性質，即對房地產的存量狀態(tài)進行征稅，我國現(xiàn)在開征的房產稅（城市房地產稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（十六屆三中全會指出“條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”），以及將來可能開征的遺產稅的有關房地產稅目，均屬此性質；第二類為流轉稅和所得稅性質，指在房地產的開發(fā)建設及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅，主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。廣義而言，房地產市場還包括物業(yè)管理市場，指以物業(yè)管理服務為交換對象的市場，對前三級房地產市場有一定的輔助作用。（物業(yè)管理業(yè)）、二手房交易的經營管理等行業(yè)，廣義而言，還包括建筑業(yè)的房地產建設部分。1991年3月和1994年7月，國務院分別頒布了《城市房屋拆遷管理條例》和《中華人民共和國城市房地產管理法》，標志著我國房地產業(yè)走上了法制軌道，1998年8月，全國人大再次修訂了《中華人民共和國土地管理法》，從土地利用、用地審批等方面規(guī)范了我國房地產業(yè)的成長。房地產開發(fā)與經營業(yè)是房地產綜合開發(fā)的產物。所謂綜合指對地下設施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設施進行綜合開發(fā)；配套則指對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設施、園林綠化、道路交通及其他公用設施進行配套建設，把城市作為一個有機整體開發(fā)，保證城市的生產、生活、服務和文化設施的協(xié)調發(fā)展，提高城市的整體功能。在房地產的開發(fā)建設中，二者的具體關系可分為兩類：一類是合同關系（委托、招標等），一般將從事房地產開發(fā)與經營的企業(yè)稱為開發(fā)商，將從事房屋施工建設的企業(yè)稱為建筑商或承包商；第二類是房地產開發(fā)企業(yè)通過自營工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。與“房地產管理業(yè)（物業(yè)）”的關系二者同屬于房地產業(yè)，且同屬于第三產業(yè)，后者是前者的延續(xù)，在銷售和盈利環(huán)節(jié)對前者的影響越來越大，同時，隨著房地產市場的規(guī)范發(fā)展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開發(fā)及銷售過程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提出建設性意見。第二類是由房地產開發(fā)企業(yè)下屬獨立核算的物業(yè)公司負責物業(yè)管理；第三類是房地產開發(fā)企業(yè)兼營物業(yè)管理。三、房地產開發(fā)與經營業(yè)的納稅評估房地產開發(fā)與經營業(yè)納稅評估是指稅務機關根據(jù)納稅申報資料以及所掌握的相關涉稅信息，通過特定的程序和方法，對從事房地產開發(fā)與經營的企業(yè)一定期間內履行納稅義務、扣繳義務的真實性、準確性、合法性進行系統(tǒng)的綜合評定，并對一般涉稅問題進行處理的工作過程。根據(jù)北京市房地產信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2003年112月，我市商品房預售面積總計1350萬 m2，預售金額總計864億元，預售均價6398元/ m2，經濟適用房預售面積總計393萬 m2，預售金額總計115億元，預售均價2917元/ m2。兩個層次的開發(fā)是先將“生地”（不具備使用條件）開發(fā)建設成“熟地”? 指實現(xiàn)“三通一平”（水通、電通、路通、場地平整）或“七通一平”（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整）的土地。國外一般以前者為主，在我國絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時從事兩個層次的開發(fā)。新開發(fā)是城市的外延和擴展，建設衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開發(fā)形式，再開發(fā)則是對原有城市功能的改造和擴充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復雜。根據(jù)開發(fā)建設項目的類別不同，可分為普通住宅（含經濟適用房）、公寓、別墅、商用、寫字樓等幾種開發(fā)形式。資產負債率高，對金融機構依賴程度大據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2002年，全國房地產開發(fā)企業(yè)直接使用金融機構資金（含按揭貸款）占全部開發(fā)建設資金比例達50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比22%，平均資產負債率為72%，比工業(yè)企業(yè)高出16個百分點。發(fā)展速度快，帶動相關行業(yè)迅速發(fā)展進入90年代以來，該行業(yè)發(fā)展迅猛，帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑設備安裝業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理業(yè)等相關行業(yè)迅速發(fā)展。其中，開發(fā)建設階段又分為投資機會選擇與決策分析、前期工作、施工建設三個時期，前期工作包括立項（取得項目審批書）、規(guī)劃設計、取得土地使用權、施工準備等若干環(huán)節(jié)，主要審批事項集中在這些環(huán)節(jié)，有關審批管理流程見下圖（該流程圖非北京市審批流程圖，審批機構和個別程序可能存在一定差異，僅供參考）：城市房地產開發(fā)項目審批管理流程租售管理階段分為租售和售后管理兩個時期。四、會計核算 房地產開發(fā)與經營業(yè)遵從《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》和《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》，其會計科目的設置有別于《企業(yè)會計制度》具體差異如下表所示： 房地產開發(fā)企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度短期投資跌價準備應收股利、應收利息應收補貼款采購保管費庫存材料原材料庫存設備自制半成品開發(fā)產品庫存商品分期收款開發(fā)產品出租開發(fā)產品周轉房存貨跌價準備長期投資減值準備委托貸款固定資產減值準備工程物資固定資產購建支出在建工程在建工程減值準備無形資產減值準備遞延資產長期待攤費用應付利潤應付股利預計負債專項應付款開發(fā)成本生產成本開發(fā)間接費用經營收入主營業(yè)務收入經營成本主營業(yè)務成本經營稅金及附加主營業(yè)務稅金及附加銷售費用營業(yè)費用補貼收入以前年度損益調整五、 應稅特征（一）應稅稅種房地產開發(fā)與經營業(yè)共涉及13項稅費? 指現(xiàn)行稅費，固定資產投資方向調節(jié)稅已于2001年1月1日停征。（12個稅種、1項涉稅費用），分別為：1. 營業(yè)稅2. 城市維護建設稅（外資企業(yè)不征）3. 教育費附加（外資企業(yè)不征）4. 企業(yè)所得稅5. 外商投資企業(yè)所得稅6. 個人所得稅7. 房產稅（外資企業(yè)為城市房地產稅）8. 城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費）9. 車船使用稅（外資企業(yè)為車船使用牌照稅）10. 印花稅11. 契稅12. 耕地占用稅13. 土地增值稅其中，外商投資企業(yè)所得稅屬于國家稅務機關征管范圍，契稅由財政部門征收，其余均屬于地方稅務機關征管范圍? 從2000年1月1日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國稅繳納。（二）經營與納稅的關系 開發(fā)建設期涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見下表：階段經營環(huán)節(jié)影響稅種備 注開發(fā)建設期取得土地使用權契稅由財政部門征收耕地占用稅委托施工印花稅自營工程個人所得稅銷售期房營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅印花稅租 售 管 理 期銷售房屋轉讓土地使用權營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅印花稅營業(yè)稅按“銷售不動產”和“轉讓無形資產”稅目，如果所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動產”的計稅依據(jù)不同（見稅收政策部分）出租房屋或土地營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）企業(yè)所得稅個人所得稅房產稅（城市房地產稅）土地使用稅（費）印花稅營業(yè)稅按“服務業(yè)—租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地房產稅（城市房地產稅）土地使用稅（費）贈與房屋或土地視同銷售不動產代收費用 營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）代收費用手續(xù)費合并營業(yè)收入計稅房屋抵押貸款以房抵債時按銷售不動產納稅對所建房屋兼營物業(yè)管理以及餐飲、娛樂等服務營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）企業(yè)所得稅個人所得稅營業(yè)稅按“服務業(yè)”稅目，適用相應的稅率股利分配個人所得稅個人股東所得股利按股息、紅利所得計稅（三）營業(yè)稅稅目及涉稅事項房地產開發(fā)與經營業(yè)所涉及到的營業(yè)稅稅目、稅率和涉稅事項如下表所示：稅目稅率涉稅事項銷售不動產5%銷售房屋及配套設施；售房中